臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度橋簡字第852號
原 告 以勒房屋仲介有限公司
法定代理人 邱瀞葵
訴訟代理人 黃振忠
被 告 翁憶玲
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國109年12月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾參萬肆仟元，及自民國一○九年十月
九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣參仟陸佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾參萬肆仟元為原告供擔
保，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年1月16日簽訂不動產專任委託
銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），約定由原告仲介銷
售被告所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號9樓房
地（下稱系爭不動產），委託銷售期間為109年1月16日起
至同年12月31日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）8,900,
000元。嗣兩造於109年1月16日另簽訂委託銷售/出租契
約內容變更同意書，將系爭不動產之委託銷售底價變更為8,
200,000元，並約定該底價為屋主實拿，超出底價部分則為
仲介服務費（下稱第一次變更同意書）；復於同年4月23日
再次簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書，將系爭不動
產之委託銷售底價調整為8,000,000元，並約定出售底價不
含仲介服務費，超出部分則視為服務費（下稱第二次變更同
意書）。而原告於受託後，已在109年5月24日覓得買家即
訴外人 吳昱玟 、 邱皓毅 ，並由該買家與被告簽訂系爭不動產
買賣契約書，約定以8,350,000元成交（下稱系爭買賣契約
），被告更於109年5月24日簽認服務費確認單（下稱系爭
確認單），同意給予原告服務報酬計334,000元。未料，被
告事後因自身因素無法履行系爭買賣契約，致遭買方解約，
但原告既已完成仲介任務，自仍得請求上開服務報酬。為此
，依上開契約之法律關係提起本訴，聲明：如主文第1項所
示；願供擔保以為假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭委託銷售契約時，原告未依消費者
保護法第11條之1規定提供審閱期間，反而要求被告按其所
述書寫「無需三日審閱」等詞，並剝奪被告事先審閱契約之
權利，故依消費者保護法第11條之1第3項規定，被告應得
主張原告請求服務報酬之條款不構成系爭委託銷售契約之內
容。再者，被告雖有簽署第二次變更同意書及系爭確認單，
但沒有印象在什麼情況下所簽，且被告從頭到尾都要求除土
地增值稅外，不包含仲介費應實拿8,200,000元，所以原告
請求縱有理由，服務報酬亦應以第一次變更同意書記載內容
為準，即實際成交價格8,350,000元扣除底價8,200,000元
之餘額150,000元。因此，原告請求並無理由，且縱可請求
仲介服務費，數額亦僅有150,000元，爰請駁回原告之訴等
詞置辯。聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、按買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為
實際成交價之4％（最高不得超過中央主管機關之規定）；
買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意
而解除買賣契約者，委託人仍應給付前項約定之服務報酬，
系爭委託銷售契約第5條第1項前段、第2項分別定有明文
。經查，原告主張兩造於109年1月16日簽訂系爭委託銷售
契約，約定由原告仲介銷售被告所有之系爭不動產，委託銷
售價格原為8,900,000元，嗣兩造於109年1月16日先變更
銷售底價為8,200,000元，再於同年4月23日調整銷售底價
為8,000,000元，並約定出售底價不含仲介服務費，超出部
分則視為服務費；又原告已在109年5月24日覓得買家吳昱
玟、邱皓毅，並由該買家與被告簽訂系爭買賣契約，約定系
爭不動產以8,350,000元成交，被告並有簽認系爭確認單同
意給予原告服務報酬計334,000元，但被告事後因自身因素
無法履行系爭買賣契約，致遭買方解約等節，已據提出與其
所述相符之系爭委託銷售契約書、系爭買賣契約書、系爭不
動產現況說明書、不動產買賣價金履約保證申請書、系爭確
認單、買方解除系爭買賣契約之存證信函暨回執、第一次變
更同意書、第二次變更同意書等件為證（見本院卷第13至41
頁、第57至59頁、第95至107頁、第143至145頁），且被
告對於上開文件均為其所親簽，暨其在109年5月24日已與
買家吳昱玟、邱皓毅簽訂系爭買賣契約，嗣因系爭不動產要
留與其胞弟居住，遂拒絕出賣而遭買家解除系爭買賣契約等
節均自承明確（見本院卷第86至87頁），故依上開證據調查
結果，自堪信原告之主張為真。從而，原告既已按系爭委託
銷售契約之約定，仲介被告與吳昱玟、邱皓毅就系爭不動產
簽訂系爭買賣契約，復系爭買賣契約事後遭解約，亦係因被
告己身因素拒絕出售所致，則原告依系爭委託銷售契約、第
二次變更同意書之約定，請求被告應給付服務報酬334,000
元，自屬有憑。（註：依第二次變更同意書之約定，原告可
得請領之服務報酬原為實際成交價8,350,000元扣除銷售底
價8,000,000元之差額，即350,000元，但原告願意自行縮
減金額，僅以實際成交價8,350,000元之4％計算服務報酬
為334,000元，自無不合，併此說明）
㈡、被告雖以前詞否認其有支付服務報酬之義務，惟：
１、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反第一項規定者
，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成
契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第3項固有
明文。但參諸前開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭
解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主
張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害
，是消費者僅得因未於合理期間審閱某條款，進而主張該條
款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給予消費者
30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。倘消
費者簽約時，已有充分了解契約條款內容之機會，縱消費者
未達規定期間即基於其他考量而選擇放棄審閱期間，要屬消
費者自行放棄權利，則在私法自治、契約自由原則之精神下
，並無不可。消費者事後自不得再以違反審閱期間之規定為
由，主張排除契約條款之適用。
２、被告固抗辯：兩造簽訂系爭委託銷售契約時，原告未依消費
者保護法第11條之1規定提供審閱期間，反而要求被告按其
所述書寫「無需三日審閱」等詞，並剝奪被告事先審閱契約
之權利云云。然而，系爭委託銷售契約首欄有關契約審閱權
部分，已據被告自行填寫無需三日審閱，並簽名於後此節，
有系爭委託銷售契約可查（見本院卷第13頁），復據被告自
承無訛（見本院卷第78頁、第86頁）；佐以被告在委託原告
進行系爭不動產之仲介銷售前，曾委託同屬不動產經紀業之
永慶房屋仲介股份有限公司進行銷售等情，亦有原告提出之
網路銷售資料存卷可稽（見本院卷第113至127頁），並為
被告所不否認（見本院卷第86頁）。是以，被告在簽訂系爭
委託銷售契約前，既曾委託同屬性之經紀公司就系爭不動產
進行仲介銷售，其應當知委託不動產經紀業進行仲介銷售並
簽署相關契約時，有契約審閱期間及經紀業者於媒合成交時
，將請求服務報酬等情事；又酌以被告係有相當社會經驗之
成年人，其所委託銷售之系爭不動產亦非小額價值之交易，
衡情當無不顧契約內容，即均依原告指示繕寫、簽名之理，
故被告在簽署系爭銷售契約時，既自願簽寫放棄契約審閱權
利等文字，自應認其已事前放棄權利甚明。被告無視於此，
猶執：系爭委託銷售契約違反審閱期間而不受拘束云云，自
非可採。
３、被告另以：伊雖有簽署第二次變更同意書及系爭確認單，但
沒有印象在什麼情況下所簽，且伊從頭到尾都要求除土地增
值稅外，不包含仲介費應實拿8,200,000元，所以原告服務
報酬僅有實際成交價扣除底價之差額150,000元等詞，否認
原告請求之金額。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段已有明文，且請
求履行債務之訴，如原告就其主張之債權發生原因事實已為
舉證，則被告就其抗辯事實，應負證明之責任，此為舉證責
任分擔之原則。查原告請求服務報酬334,000元，數額明顯
低於其按第二次變更同意書所得請求之服務報酬，已如前載
，復被告對於有簽立第二次變更同意書及系爭確認單，均不
否認，業如前述，故徵諸上開說明，被告如抗辯服務報酬僅
得以第一次變更同意書計算，自應舉證以實其說。然而，被
告就此迄言詞辯論終結前，均未見提出可推翻第二次變更同
意書之證據，僅空口否認，則本院自無從以被告之空詞主張
，遽為有利被告之評斷。
４、末以，被告雖有以書狀表述：系爭委託銷售契約之現況有部
分未如實填寫，且原告未提供實價登錄資料給被告參酌系爭
不動產之售價云云（見本院卷第76頁）。但原告縱有未盡善
良管理人之注意義務，或違反契約條款而未提供系爭不動產
之成交行情等資料，依系爭委託銷售契約第7條之約定，業
僅為原告應負損害賠償責任之事由，此與原告請求服務報酬
，要屬二事，自無礙本院之前開認定，併此說明之。
四、綜上所述，原告依兩造間之系爭委託銷售契約、第二次變更
同意書之法律關係，主張被告應給付服務報酬334,000元，
既屬有憑，復被告對其抗辯之事實尚未能舉證以實其說，則
原告請求被告給付334,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即
109年10月9日起至清償日止（起算依據詳見本院卷第51頁
之送達證書），按週年利率5％計算之利息，自有理由，應
予准許。
五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，原告雖為假
執行宣告之聲請，依同法第389條第1項第3款規定，仍由
本院依職權宣告。另被告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執
行，依法尚無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
六、本件部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經
核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國110年1月15日
橋頭簡易庭法官楊博欽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年1月15日
書記官程淑萍
訴訟費用計算式：
裁判費（新臺幣）3,640元
合計3,640元