裁判字號：臺灣新竹地方法院88年簡上字第134號民事判決
裁判日期：民國89年03月24日
裁判案由：履行契約
臺灣新竹地方法院民事判決八十八年度簡上字第一三四號
上訴人甲○○被上訴人北區房屋仲介股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十八年九月九日本院新竹簡易庭八十八年度竹簡字第三八０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決將原判決不利於上訴人部分廢棄，將該不利部分駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）在兩造簽訂買賣議價委託契約書之前，被上訴人本件承辦人 陳安妮 之經理曾向上訴人表示房屋貸款可達新台幣（下同）二百二十萬元至二百三十萬元，惟至上訴人與出賣人簽約時，辦理之貸款卻僅為一百七十五萬元，是被上訴人顯然未依約辦理本件仲介事宜。
（二）上訴人與出賣人 吳姿瑩 簽訂買賣契約之當日，當時出賣人吳姿瑩在被上訴人公司一樓，被上訴人之經理則要上訴人至二樓，並表示因出賣人要比上訴人所委託購買價格之二百五十萬元再加價五萬元，嗣則降為加價二萬五千元，當時訴外人 陳月樓 在二樓亦聞悉上情，惟至簽約時即未再聽聞出賣人有欲加價之情事，事後被上訴人竟要上訴人簽發面額十萬元之本票，則被上訴人顯係以欺罔之手段使上訴人受騙。
（三）因被上訴人並未成功辦妥二百二十萬元至二百三十萬元之房屋貸款，被上訴人已仲介將前開房地另出售訴外人 江宜錚 。
三、證據：爰用原審之立證方法，並聲請訊問證人陳月樓。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）緣上訴人經被上訴人之居間介紹，於民國（下同）八十八年一月二十五日向訴外人吳姿瑩購買吳女所有之新竹縣境福街七四巷二號七樓房屋一棟及坐落土地，並於同日簽訂不動產買賣契約書，上訴人亦於同日簽具服務費延遲證明及本票一紙，以作為給付服務費用之保證，惟簽約後上訴人非但不履行前開買賣契約，亦不繳付服務費用，且經被上訴人通知均置之不理。
（二）被上訴人所屬員工從未曾允諾上訴人購買前開房地可向銀行辦理貸款二百二十萬元至二百三十萬元，且上訴人簽立之委託契約書及服務費延遲證明書均未就貸款事宜為任何約定，且一般銀行對於不動產貸款之額度，最高約為房屋總價之七成，而本件房屋之成交價額為二百五十萬元，最高約可向銀行申貸一百七十五萬元，與上訴人所稱二百二十萬元至二百三十萬元差距有五十萬元之鉅，故被上訴人所屬員工絕無可能向上訴人做前開之保證，另依據不動產買賣契約書第三條第四款之約定，尾款一百七十五萬元，於上訴人取得所有權登記後二週內辦竣銀行貸款，足見上訴人簽訂前開不動產買賣契約書時，確與出賣人談妥，約定貸款一百七十五萬元並作為尾款之用，從而上訴人之主張顯與事實不符。
（三）另亦無上訴人所主張在被上訴人仲介上訴人與出賣人吳姿瑩簽訂買賣契約前，出賣人有表示要加價之情事，此觀上訴人簽立之委託契約書第一條約定記載上訴人欲以總價二百五十萬元買受前開房地，足見上訴人確實欲以二百五十萬元價額購買前開房地，而上訴人亦確係以同一價格買受，並簽訂不動產買賣契約書，茍依上訴人所主張，被上訴人係以訛詐方式向上訴人詐取二萬五千元服務費用，上訴人自可於簽訂前開不動產買賣契約書時發現買賣總價仍為二百五十萬元時，拒絕簽訂該契約，足見上訴人之所 陳顯 係簽訂前開買賣契約後不願繼續履約之託詞。
（四）又上訴人於簽訂委託契約書時即已同意支付服務費十萬元，雖委託契約書係記載服務費為成交價之百分之三，惟如服務費用未達十萬元時則以十萬元計算，並非係因出賣人加價，由被上訴人將加價部分納入服務費中，且無論何原因致使服務費增加至十萬元，惟上訴人均不否認有同意支付該服務費用十萬元並簽具本票及服務費延遲證明，是被上訴人既已依約履行，上訴人自應給付服務費及違約金。
三、證據：爰用原審之立證方法。理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人欲以二百五十萬元購買前開房地，於八十八年一月二十三日委託被上訴人負責仲介事宜，訂有議價委託契約在案，雙方約定被上訴人之服務費為十萬元，嗣前開房地之所有人吳姿瑩經被上訴人斡旋協調後同意以前開價格出售，並於同年一月二十五日與上訴人訂立買賣契約；依約上訴人應立即給付被上訴人服務費十萬元，惟上訴人因故遲延，遂簽訂服務費延遲證明書一紙交予被上訴人，同意在八十八年二月一日以前給付服務費十萬元，屆期如未支付願給付雙倍之金額，並簽發到期日為八十八年二月一日、面額十萬元之本票一紙作為擔保，詎屆期上訴人並未支付，經催告亦未獲置理，爰依仲介契約以及前開服務費延遲證明書之約定，請求上訴人給付二十萬元，並自八十八年五月一日起至清償日止，按年息百分之五加計遲延利息。上訴人對於前揭本票、服務費延遲證明書之真正，以及於八十八年一月二十五日與訴外人吳姿瑩簽訂前開房地之買賣契約書等情均不爭執，惟辯稱前開委託契約僅載明被上訴人之服務費用為成交價之百分之三，故應係七萬五千元；又當初被上訴人信誓旦旦表示可向銀行貸款二百二十萬至二百三十萬元，豈料買賣契約竟只記載一百七十五萬元，嗣後因貸款未辦妥，致前開房地無法順利購得；此外，訴外人吳姿瑩已於八十八年三月，透過被上訴人之仲介將系爭房地出售予他人等情置辯。
二、被上訴人主張上訴人欲以二百五十萬元購買前開房地，而與被上訴人訂有房屋仲介契約，嗣經被上訴人斡旋協調後，上訴人乃與出賣人吳姿瑩簽訂不動產買賣契約，由上訴人買受前開房地，上訴人並簽訂服務費延遲證明書一紙交予被上訴人，同意以八十八年二月一日為清償期，支付服務費用十萬元，並載明如屆期未履行願加倍給付，且簽發前開本票一紙作為擔保，然屆期上訴人並未支付等情，業據原告提出與其所述相符之買賣議價委託契約書、不動產買賣契約書影本、服務費延遲證明書、本票各一份為證，且為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真正。惟上訴人抗辯前開約定之服務費用僅為成交價之百分之三即七萬五千元，另被上訴人有保證可貸款二百二十萬元至二百三十萬元，因上訴人簽訂前開買賣契約後，被上訴人未辦妥房屋貸款事宜，以致無法順利購得，另出賣人吳姿瑩有表示要加價五萬元，嗣降為加價二萬五千元，故被上訴人並未履行以上訴人欲購買之價格仲介買賣約定云云，是本件所應探究者為兩造約定之仲介服務費用究係多少，又被上訴人是否已履行仲介契約之約定而得向上訴人請求仲介服務費用。
三、上訴人雖辯稱依據兩造簽訂之委託契約書僅載明服務費用為成交價之百分之三即應為七萬五千元云云，固據提出與其所述相符之買賣議價委託契約書一份為證；惟查上訴人就被上訴人提出之服務費延遲證明書、本票自認為其所簽，而該服務費延遲證明書則有載明「本人（即被告）於民國八十八年一月二十五日委託貴公司（即原告）購買所有坐落新竹市○○街○○巷○號七樓房屋連地乙筆，現已成交並簽約完成。本人依約應即給付貴公司服務費新台幣壹拾萬元正，因故遲延給付。本人特開立票面金額新台幣壹拾萬元正、票號˙˙˙˙以作支付前開服務費之保證」等語，另本票之面額亦確為十萬元等情，有前開服務費延遲證明書及本票各一紙在卷可按；另參諸被上訴人所提出之委託契約書有「九、總價更正貳佰伍拾萬元正，服務費更正為壹拾萬元正」之手寫加註文字，並加蓋指印，則與前開服務費延遲證明書相對照，縱令兩造原先約定之服務費並非十萬元，然嗣後已將服務費之金額變更為十萬元之意思合致，上訴人抗辯仍應以成交價百分之三計算，尚非可採。
四、上訴人雖另辯稱在簽訂前開不動產買賣契約書之當日，被上訴人之經理有向其表示出賣人欲加價五萬元，嗣又降為加價二萬五千元，惟至簽約時卻均未聽聞賣主有任何加價之情事，被上訴人顯係對上訴人施以欺罔之方式云云。惟查此為被上訴人所否認，上訴人雖聲請訊問陳月樓以證明於簽約當日被上訴人之經理有向其表示出賣人欲加價之事宜等情；惟查出賣人希望以更高之價格出售，買受人則希望能降低承購之價格，從而尚未簽訂契約前之磋商過程，出賣人並未完全同意依照買受人所欲承購之價格出售，而由仲介買賣雙方之人居間協調，本屬事理之常，是證人陳月樓縱能證明上情，亦無從認定被上訴人有何施以欺罔之行為；且查上訴人當時既尚未與出賣人簽訂買賣契約，茍對於出賣人出售之價格因超出其欲購買之價格而不滿意，自可加以拒絕，則被上訴人因未能履行仲介契約之約定，當然無從向上訴人請求居間之報酬；次查依據上訴人與出賣人吳姿瑩簽訂之不動產買賣契約，前開房地之總價為二百五十萬元，亦符合上訴人所欲購買之價格，則無論出賣人究竟有無於訂約前表示要提高出售價格，至簽約時因出賣人係以上訴人所欲購買之價格出售，被上訴人均已依據前開仲介契約之約定而履行；又茍出賣人實際並無加價之表示，而係被上訴人對上訴人施以欺罔之行為，則在簽約時，上訴人亦可輕易知悉出賣人是否確實係以二百五十萬元之價格出售，繼而拒絕簽立服務費延遲證明書及本票，何以仍願意簽立上開文書及票據，支付服務費用十萬元，亦顯與常情有違，是上訴人此部分所辯亦不足採。
五、至上訴人另辯稱被上訴人曾表示可向銀行貸款二百二十萬至二百三十萬元，嗣後因貸款未辦妥，致系爭房地無法順利購得云云，惟查被上訴人否認曾經就貸款金額作過承諾，上訴人就此亦未舉證以為證明，次查前開買賣議價委託契約書及服務費延遲證明書中，均未就貸款一事作何約定，有該契約書、證明書各一份在卷可稽，足見貸款事宜尚非兩造仲介契約之內容，被上訴人對於上訴人可否辦妥貸款、可貸金額如何等，並不負有契約義務。從而，上訴人以此作為給付服務費之同時履行抗辯或被上訴人未依約履行而拒絕給付服務費用之理由，於法亦非有據。又上訴人雖辯稱訴外人吳姿瑩已透過被上訴人將系爭房地出售云云，縱令屬實，亦屬訴外人吳姿瑩基於所有權人之地位而得自由處分之範疇，且係在上訴人已違約未購買之後，是被上訴人縱使因另一仲介行為而獲取利益，尚屬被上訴人與訴外人吳姿瑩間其他之法律關係，與本件上訴人應否支付被上訴人十萬元服務費並不相涉，上訴人此部分所辯，亦不足取。綜上，被上訴人既已依兩造簽訂之仲介契約加以履行，則基於仲介契約請求上訴人給付十萬元仲介服務費用，為有理由，應予准許。
六、被上訴人另本於服務費延遲證明書之約定，以上訴人違約為由，請求上訴人再給付相當於前開服務費用同額之十萬元一節，核其加倍給付之性質暨兩造締約之真意，應係就服務費之給付另作違約金之約定。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條訂有明文；而依最高法院五十三年十月二十七日之決議，約定之違約金，法院得依職權予以核減。經查，被上訴人自承其就房地仲介契約，向買方、賣方分別按成交價之百分之三、百分之四收取服務費，其他房屋仲介公司向買方收取之服務費，自成交價之百分之一至百分之四者皆有（見原審八十八年八月三十日言詞辯論筆錄）。本院斟酌被上訴人向上訴人收取十萬元報酬，已達成交價二百五十萬元之百分之四，係被上訴人所陳一般仲介契約向買方收取之最高價，上訴人雖未約給付，然被上訴人亦得且已經請求加計遲延利息，況且被上訴人就系爭房地尚得向賣方收取百分之三即七萬五千元之報酬，被上訴人所受損害實屬輕微以及一般社會經濟狀況等因素，認被上訴人請求十萬元之違約金，顯然過高，應核減至一千元始為允當。
七、從而被上訴人請求上訴人給付服務費十萬元、違約金一千元，亦即合計十萬一千元範圍及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即八十八年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，即屬有理由，應予准許。是則原審判決認上訴人應給付被上訴人十萬一千元及自八十八年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分為有理由予以准許，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年三月二十四日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官鄧振球~B法官鍾啟煌~B法官李承訓右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官呂超上中華民國八十九年三月二十四日