裁判字號：臺灣臺南地方法院98年事聲字第3號民事裁定
裁判日期：民國98年02月27日
裁判案由：給付借款
臺灣臺南地方法院民事裁定98年度事聲字第3號聲明人即承租人甲○○○相對人即債權人華南商業銀行股份有限公司法定代理人乙○○上列聲明人因相對人華南商業銀行股份有限公司與債務人威弘玩具企業股份有限公司等與間強制執行事件，對於本院民事執行處司法事務官於民國98年1月15日所為96年度執字第69045號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
聲明程序費用由聲明人負擔。
理由
一、本件聲明意旨略以：聲明人為承租的善意第三人，也是第二順位抵押權人，華南銀行雖是第一順位抵押權，但抵押權地位只有先後之分，並無不同地位，法院何需刻意在聲明人法院查拍前的公證租約，一再設法要排除聲明人的租賃，似有獨厚第一順位抵押權人之嫌，聲明人在拍賣後，二千萬的債務已無法再取得分文拍賣價金，且聲明人的租約仍於法定期間，將於今年屆止，在此過渡期間，貴院實可居於協商地位，仲裁雙方抵押權人的紛爭，而非僅站在第一順位抵押權人的立場考量問題，排除第二順位抵押權人的合法租賃權，另聲明人透過 楊宏吉 的親友與人在大陸的楊宏吉聯繫，楊宏吉指稱，華南銀行當時設定抵押權的金額和華南銀行目前提出抵押權金額不相符，此點聲明人已要求貴院實際查證，但貴院似未落實查證，卻在收文數天之內，立即以異議無理由予以駁回，盼貴院落實查證，以免影響第二順位抵押權人之重大受償權益，爰於法定期間內依法聲明異議等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文；故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第866條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效；其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行（最高法院74年台抗字第227號判例及司法院院字第1446號解釋可資參照）。又強制執行法第98條第2項亦規定，不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者，不隨同移轉；蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力；換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，有不足以清償所擔保之債權之虞時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣；再者抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手（即債務人）與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購買之意願，此為眾所週知之事實；是如有此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃關係而為拍賣之必要。
三、經查，本院96年度執字第69045號債權人與債務人威弘玩具企業股份有限公司等間給付借款強制執行事件，業將債務人所有坐落臺南縣○○鄉○○段2274-2、2274-3、2275、2275-1地號土地，暨其上544建號即門牌號碼臺南縣下營鄉下營70之21號（門牌整編為臺南縣○○鄉○○路○○○號）建物查封，經本院於民國（下同）97年12月25日，以房地合併最低價額新臺幣（下同）20,560,000元實施第一次拍賣，無人應買，勢需減價再拍賣。惟第一順位抵押權人華南商業銀行股份有限公司於71年11月16日就臺南縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地設定擔保權利價值2,000,000元之本金最高限額抵押權登記，嗣先後於①74年4月15日②76年3月23日③78年5月24日就系爭土地暨系爭建物分別設定擔保權利價值①15,000,000元、②5,000,000元③20,000,000元之本金最高限額抵押權，抵押債權本金部分亦達40,994,000元，債務人又於抵押權設定後之78年5月30日將上開不動產出租予聲明人甲○○○，此項租賃關係顯已影響其抵押權之實行，揆諸前揭說明，本院依債權人聲請而於97年12月26日排除上開不動產上聲明人之租賃關係，於法並無不合。聲明人雖主張彼等間之租賃契約係經本院予以公證而享有合法之租賃權云云，惟此僅得推定形式上聲明人與債務人間存有房屋租賃關係而已，況拍賣抵押物之強制執行程序，得否排除存在於執行標的物上之租賃權，端視該租賃關係成立於抵押權設定之先後，及其是否影響抵押權之實現而定，與租賃契約是否經公證及承租人為債權人或抵押權人無涉，且本件租賃關係須至民國98年5月30日始行屆滿，顯然影響應買之意願，至債權人請求執行之金額與債務人實際積欠之金額不符，亦僅屬債務人得否提起債務人異議之訴，與得否排除租賃權無涉，是聲明人以前開事由，對排本院排除租賃權之執行命令提出異議，為無理由，應予駁回。
四、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國98年2月27日
民事執行處法官周素秋以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀（並繳納抗告裁判費新台幣1,000元）。
中華民國98年2月27日
書記官洪育祺