臺灣臺北地方法院101年度訴字第2219號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第2219號民事判決

裁判日期：民國101年10月18日

裁判案由：返還權狀等

臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第2219號原告 楊明美
楊朱美 楊雅美 楊滿美 共同訴訟代理人 洪國誌 律師被告 孫殿年 訴訟代理人 楊山池 律師上列當事人間請求返還權狀等事件，經本院於中華民國101年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示文件返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由原告起訴主張：
㈠原告楊明美、楊朱美、楊雅美、楊滿美為臺北市○○區○○段
二小段93-2地號土地（面積16平方公尺）之共有人，權利範圍各72分之4（下稱系爭土地），並由原告楊滿美受原告楊明美、楊朱美、楊雅美之委託授權，於民國100年3月14日就系爭土地與被告簽訂不動產買賣契約書。然被告明知出售共有土地時，應先通知共有人優先承購，卻利用原告無出賣經驗及不熟諳法令，未告知原告應先通知共有人有無意願優先承買，致原告迄至100年6月27日方以存證信函通知共有人。嗣原告接獲共有人張 黃新樓 、國泰世華商業銀行來函主張優先承買權，致原告不能依買賣契約為給付，且於共有人行使優先承買權後，被告亦不得請求原告為所有權移轉登記，此給付不能之事由非可歸責於兩造，則原告依約所交付之土地所有權狀及印鑑證明書等，自得依不當得利之規定請求被告返還，且此項請求返還權利，無須對被告另為解除契約之意思表示即得主張。惟原告多次通知被告返還如附表所示文件，被告置之不理，原告遂於100年9月5日以存證信函主張撤銷、解除買賣契約，並說明不可歸責原告之事由，請求被告取回訂金並返還文件，被告仍置若罔聞，原告乃於101年3月8日以鈞院101年度存字第804號將買賣訂金新臺幣（下同）44萬元辦理提存。為此，本於不當得利之法律關係，起訴請求被告返還如附表所示文件等語。並聲明：
如主文所示。
㈡原告對被告抗辯所為之陳述略以：
依現行實務見解，縱原告尚未與共有人 張黃新樓 、國泰世華商業銀行簽訂買賣契約，然優先承買權人一經表示以同一條件優先承購，買賣契約即當然成立，原告確實已無法依約將系爭土地移轉登記予被告，且本件係因有共有人主張優先承買權，致原告不能依約給付，依現行實務見解，此給付不能之事由屬非可歸責於兩造當事人之事由。
被告抗辯則略以：
兩造於100年3月14日簽立不動產買賣契約書，將原告所有系爭土地出售予被告，被告依不動產買賣契約書第3條第1款約定給付第1期款44萬元，而原告依約應將所有權狀交付被告辦理所有權移轉登記事宜。至於訴外人張黃新樓、國泰世華商業銀行固於100年7月間主張優先承買權，但迄今已逾8個多月，並未與原告訂立買賣契約，期間亦無催告行為，故其等是否有意購買系爭土地即不無疑義。換言之，原告既未與優先承買權人訂立買賣契約，顯然並無移轉系爭土地予優先承買權人之義務，原告即無所謂不能依系爭買賣契約給付之事實。又倘原告解除系爭買賣契約，拒絕履行移轉所有權予被告，依不動產買賣契約書第7條第2款約定，原告除應退還已收價款44萬元外，並應賠償同額懲罰性違約金44萬元，在原告未為同時履行給付違約金前，被告得拒絕返還如附表所示文件予原告。況且，原告雖於100年9月5日通知被告撤銷並解除買賣契約，但土地價值之認定存有主、客觀因素，被告以總價1,613,600元購買系爭土地，並無對原告為詐欺、脅迫，或趁原告急迫、輕率、無經驗之際而使其訂約，則原告主張撤銷系爭買賣契約，應無理由，此外，被告並無違約行為，係原告怠於履行契約義務，是原告主張解除契約，亦無理由。綜上，被告持有如附表所示原告所交付文件，係依兩造所成立之系爭買賣契約，並非無法律上原因，且原告並無撤銷、解除系爭買賣契約之依據，是在被告未以原告違約而解除契約前，兩造間買賣契約仍有效存在，被告持有如附表所示文件即有法律上依據，原告依不當得利規定請求被告返還應無理由。並聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠原告楊明美、楊朱美、楊雅美、楊滿美為臺北市○○區○○段
二小段93-2地號土地之共有人，權利範圍各72分之4。㈡兩造於100年3月14日就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，買賣
總價款為1,613,600元，被告於簽約當時已給付第一期款44萬元與原告。
㈢原告有交付如附表所示文件予被告。
㈣原告將所收取之買賣價金44萬元，於101年3月8日以臺灣臺北
地方法院101年度存字第804號為被告辦理清償提存，提存原因及事實為原告出賣系爭土地予被告，因不可歸責原告之事由致給付不能，原告為返還買賣價金（每人11萬元，共計44萬元）與被告，因被告遲延受領，依法辦理提存，並以被告應返還如附表所示文件全部，由原告出具受領證書為受領提存物之要件。
㈤原告於100年6月27日以臺北體育場郵局第1375號存證信函通知
系爭土地共有人張黃新樓、國泰世華商業銀行、 黃如蓮 詢問是否行使優先承買權。
㈥共有人張黃新樓、國泰世華商業銀行分別於100年7月2日、7月6日通知原告主張行使優先承買權。
㈦原告於100年9月5日以存證信函通知被告撤銷並解除系爭買賣契約。
㈧原告與共有人張黃新樓、國泰世華商業銀行尚未就系爭土地簽訂買賣契約。
（參見本院卷第85至86頁、第89頁、第90至91頁）本院得心證之理由：
㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單
獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。次按優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人自不得請求出賣之共有人所有權移轉登記（最高法院85年度台上字第793號、95年度台上字第2214號裁判意旨參照）。本件兩造不爭執原告於系爭買賣契約成立後之100年6月27日，有以臺北體育場郵局第1375號存證信函通知土地共有人張黃新樓、國泰世華商業銀行、黃如蓮，於函到10日內對系爭土地行使優先承買權，且共有人張黃新樓、國泰世華商業銀行業分別於10日期限內之100年7月2日、7月6日回覆原告主張行使優先承買權，同意以同一價格1,613,600元優先承購系爭土地。揆諸前揭裁判意旨，於共有人張黃新樓、國泰世華商業銀行表示以同一條件優先承購時，其等與原告間就系爭土地已成立買賣契約無疑，且基於消滅不動產之共有關係，或減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除因共有所生之糾葛之立法目的，共有人張黃新樓、國泰世華商業銀行一為優先承購之表示，兩造均不得拒絕，原告即不負有移轉系爭土地予被告義務，被告亦不得請求原告移轉系爭土地所有權。被告徒以共有人張黃新樓、國泰世華商業銀行迄未與原告訂立買賣契約，爭執其等間買賣契約之效力、原告無移轉土地予優先承買權人義務，當屬誤解，洵無可採。是以，兩造間就系爭土地成立之買賣關係，因共有人張黃新樓、國泰世華商業銀行所為優先承購之意思表示，致使原告無法履行其依系爭買賣契約對被告所負移轉土地所有權債務，亦即，原告已處於給付不能之狀態，堪予認定。而按依土地法第34條之1第4項規定，他共有人有優先承購權，對於上訴人債權之行使形成一種障礙。被上訴人倘未能除去此障礙，在兩造成立之買賣契約言，即屬因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行（最高法院67年度台上字第579號裁判意旨參照）。審酌共有人之行使優先承買權，必以共有物之出賣人與買受人間先有買賣契約為前提，而後其他共有人始有行使優先承買權之可能，他共有人之行使優先承買權與否，並非共有物買賣契約雙方當事人事先所得預見，故因共有人之行使優先承買權，致共有物之出賣人陷於給付不能，自屬不可歸責於出賣人之事由。觀諸兩造所簽訂之不動產買賣契約書，清楚載明買賣標的為「臺北市○○區○○段二小段93-2地號，持分共72分之16」，有不動產買賣契約書在卷可稽（參見本院卷第14頁），可徵被告於買賣契約簽訂之際，已知悉所買受者僅系爭土地應有部分，既為應有部分，依土地法第34條之1規定，土地其他共有人有優先承買權，惟被告仍願與原告簽訂買賣契約，且未於不動產買賣契約書中特別約定原告負有使共有人放棄優先承買權或交付「優先承買權放棄證明書」義務，顯然被告對於系爭買賣契約有遭共有人行使優先承買權可能，當有認知，而有承擔原告無法履行契約義務風險意願。從而，本件原告因共有人張黃新樓、國泰世華商業銀行就系爭土地主張優先承購，造成不能依系爭買賣契約為移轉所有權之給付，仍屬不可歸責於原告之事由所致。
㈡按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付
義務，民法第225條第1項定有明文。兩造間系爭買賣契約，因土地共有人依法行使優先承買權，造成不可歸責於原告之給付不能，業經審認如前，故原告依前揭規定，自得免為履行系爭買賣契約之義務，原告交付如附表所示文件予被告，本係為履行契約義務而來，茲既原告依法已無庸為給付，被告亦失其占有之合法權源，是以，原告本於不當得利之規定，請求被告返還依約所受領如附表所示文件，洵無不合，且此與兩造間系爭買賣契約是否業經合法解除或撤銷，並無所涉（最高法院85年度台上字第1009號判例意旨參照）。
㈢至被告另以原告除返還訂金44萬元外，應再給付違約金44萬元
為同時履行抗辯。惟本件原告既因土地共有人行使優先承買權，已無從履行契約義務，則原告未移轉系爭土地所有權予被告，非可歸責於原告，難執此謂原告違約，況原告就系爭契約之履行，係因土地共有人優先承購而陷於不能，為不可歸責於其本身事由，依法得免給付義務，不生原告違約而應懲罰情事，被告不得依不動產買賣契約書第7條第2款約定，請求原告賠償懲罰性違約金44萬元，此外，原告業將所收取之買賣價金44萬元，於101年3月8日以本院101年度存字第804號為被告辦理清償提存，此情亦為兩造所不爭執，則原告既無賠償違約金之義務，並已將應返還之訂金44萬元依法提存，被告仍執詞為同時履行抗辯，拒絕返還如附表所示文件，顯無可採。從而，被告自應依不當得利之規定，將如附表所示文件返還予原告。
綜上所述，原告依不當得利之規定，請求被告返還依約受領之如附表所示文件，為有理由，應予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，業
經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中華民國101年10月18日
民事第八庭法官徐千惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月18日
書記官沈世儒附表