裁判字號：臺灣桃園地方法院100年簡上字第42號民事判決
裁判日期：民國100年07月19日
裁判案由：給付管理費
臺灣桃園地方法院民事判決100年度簡上字第42號上訴人 邱文章 被上訴人有誠意小鎮社區管理委員會法定代理人 朱明程 上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國100年
2月22日本院桃園簡易庭99年度桃簡字第1028號第一審民事簡易判決提起上訴，經本院管轄簡易訴訟程序第二審之合議庭於民國100年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人為門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○巷○弄○號房屋
所有權人，即有誠意小鎮社區（下稱系爭社區）之區分所有權人。依系爭社區規約，上訴人應按月繳納新臺幣（下同）1,383元之管理費。詎上訴人於96年7月至97年4月，及98年1月至99年12月期間均未繳交費用，計至99年12月止，積欠已逾2期，經被上訴人催討，上訴人仍置之不理。爰依兩造間之社區規約及公寓大廈管理條例之法律關係，請求上訴人給付管理費47,022元，及38,724元自起訴狀繕本送達翌日（即99年8月22日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款明定，其他經直轄
市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。上訴人不可否認主管機關已認定系爭社區共同設施之使用與管理不可分割之事實。又上訴人如要請求如意區自治，應依公寓大廈管理條例第25、26條辦理。
㈢原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，被上訴人則於本院審理中為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則抗辯：㈠系爭社區分為吉祥區298戶、如意區125戶、富貴區9戶，均
為獨立社區，各有建造執照、使用執照及公共社區，屬3宗特定區分所有建築基地。因建商只將上述432戶售出194戶，未達成立獨立管理組織要件，起造人依公寓大廈管理條例第28條召集上述432戶所有權人會議（含建商238戶），成立單一管理委員會，並授權該管理委員會訂定收費標準。被上訴人為吉祥區之管理委員會，上訴人為如意區之住戶，被上訴人違反住戶規約第3章第17條、第21條、公寓大廈管理條例第53條及同條例施行細則第12條規定，未經他區之區分所有權人同意，逕行向桃園縣政府申報上述432戶為其管轄，被上訴人欲增收他區所負擔之管理費，並未經他區同意，不符管理組織申報處理原則，及依建築法第11條規定，應以同一宗建築基地為範圍，被上訴人違反上開規範，剝奪他人自治權利，依民法第71、73條規定，被上訴人召集之區分所有權人會議所為之決議自始確定不生效力。
㈡被上訴人於99年5月26日放棄富貴區住戶為其管理範圍，申
請變更報備420戶，何以前後如此矛盾，虛報不實踐踏他人權利。
㈢被上訴人現任委員皆非他區之區分所有權人，其提起本件訴
訟為當事人不適格。且依據系爭社區房屋買賣契約附件住戶規約第2條規定，系爭社區有產權移轉情事發生時，應將該住戶規約列為契約之有效附件同時移轉，被上訴人竟違反該規約，並未將規約同時移轉，復於93年7月11日召開432戶區分所有權人會議，成立管理組織，並制定新住戶規約，欺騙238戶新購屋之住戶，顯然違反公寓大廈管理條例第25條第3項、第37條為無權召集人，卻挾報備證明之威力強制向他區收繳管理費。
㈣汽車停車費每車位300元應包含機械車位之保養費，對使用機械車位之住戶始符公平。
㈤上訴聲明：
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠被上訴人主張上訴人為門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○巷
○弄○號房屋所有權人，即系爭社區之區分所有權人。依系爭社區規約，上訴人應按月繳納1,383元之管理費，上訴人於96年7月至97年4月，及98年1月至99年12月期間均未繳交管理費，計至99年12月止，積欠已逾2期，合計為47,022元，經被上訴人催討，上訴人仍置之不理等語，業據其提出建物登記第2類謄本、91年8月10日區分所有權人第1次會議紀錄、99年11月5日第1次管理委員會紀錄、被上訴人於91年12月3日所張貼之公告、93年7月11日第3次所有權人會議、95年5月6日95年度第1次區分所有權人會議紀錄、管理費用收支管理辦法、住戶規約等件為證（參見原審卷第
17、28至30、32至45、166至177頁），上訴人對此並不爭執，是被上訴人此部分主張，堪信為真實。
㈡上訴人則抗辯系爭社區分為吉祥區298戶、如意區125戶、
富貴區9戶，均為獨立社區，各有建造執照、使用執照及公共社區，屬3宗特定區分所有建築基地。因建商只將上述43
2戶售出194戶，未達成立獨立管理組織要件，起造人依公寓大廈管理條例第28條召集上述432戶所有權人會議（含建商238戶），成立單一管理委員會，並授權該管理委員會訂定收費標準。被上訴人為吉祥區之管理委員會，上訴人為如意區之住戶，被上訴人違反住戶規約第3章第17條、第21條、公寓大廈管理條例第53條及同條例施行細則第12條規定，未經他區之區分所有權人同意，逕行向桃園縣政府申報上述
432戶為其管轄，被上訴人欲增收他區所負擔之管理費，並未經他區同意，不符管理組織申報處理原則，及依建築法第11條規定，應以同1宗建築基地為範圍，被上訴人違反上開規範，剝奪他人自治權利，依民法第71、73條規定，被上訴人召集之區分所有權人會議所為之決議自始確定不生效力云云。惟按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成；公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人及其區分所有權比例均達3分之2以上時，起造人應於6個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備；公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推1人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，管理委員會之組織及選任應於規約中訂定之；區分所有權人會議之決議除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例過半數之同意行之；管理委員會有當事人能力，92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第25條第1項前段、第26條第1項、第27條第1項、第2項、第29條第1項、第35條第1項分別定有明文。又依公寓大廈管理條例施行細則第10條規定，公寓大廈管理組織申請報備處理原則由內政部定之。而依內政部所制訂之公寓大廈管理組織申請報備處理原則規定，管理組織申請時應備齊：申請書表、訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊、訂定規約時之區分所有權人會議會議紀錄、規約以及公寓大廈或社區區分所有標的基本資料向直轄市、縣（市）政府申請備查（可授權鄉、鎮、市、區公所受理），而申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備書。查被上訴人已提出系爭社區區分所有權人於91年8月10日召開之第1次會議會議記錄及桃園縣政府公寓大廈管理組織報備證明各1件為證（參見原審卷第10、29頁），而上訴人對於系爭社區管理委員會成立過程有何不合法，及建商於91年10月間係以不實之資料向桃園縣政府報備，被上訴人非屬於合法之管理委員會等節，並未提出其他證據以供本院參酌，是被上訴人主張其業經桃園縣政府審查後認合於公寓大廈管理組織申請報備處理原則而同意備查，並發給公寓大廈管理組織報備證明，為合法成立之管理委員會等情，應屬可採。
㈢次查，依被上訴人提出之現場照片以觀，可知上訴人所有房
屋坐落之如意區，與系爭社區之吉祥區僅有一8米計畫道路隔開，且系爭社區之如意區及吉祥區均使用上述8米計畫道路為出入口之事實，為兩造所不爭執，準此，堪認系爭社區之如意區及吉祥區之部分共同設施具有使用與管理上之整體不可分性。況且，縱認吉祥區及如意區已由上開8米道路分開，而有獨立性之討論空間，然此僅是如意區在未來可否另行申請成立另一管理委員會而獨立系爭社區之外之問題，在此之前，被上訴人既係由系爭社區區分所有權人（含吉祥區及如意區）依上開程序合法成立，並經桃園縣政府審查後認合於公寓大廈管理組織申請報備處理原則而同意備查，並發給公寓大廈管理組織報備證明，已為合法成立之管理委員會，上訴人既仍屬系爭社區之區分所有權人，依法當然須依照社區區分所有權人會議決議分攤管理費。
㈣再者，公寓大廈管理條例為加強公寓大廈之管理維護、提昇
居住品質而制定，惟其適用範圍，並不以在構造上或使用上或在建造執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地之公寓大廈為限，如多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦得準用管理條例之規定，此觀公寓大廈管理條例第1條、第3條第1款、第53條規定自明。復按本條例（指公寓大廈管理條例）第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：⒈依建築法第11條規定之1宗建築基地。⒉依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。⒊其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，公寓大廈管理條例施行細則第12條亦定有明文。查系爭社區為大社區型態之建築群，上訴人房屋所在之如意區，雖由上開8米道路與系爭社區之吉祥區分開，系爭社區內之公共設施如：警衛室、社區活動中心、園藝造景等，均供系爭社區之全部住戶共同使用，系爭社區之共同設施之使用及管理目前仍具有整體不可分性，且相關之管理維護工作，事實上亦均係由被上訴人聘請物業管理公司為管理維護，範圍亦涵蓋了上訴人所有房屋所在之如意區，依公寓大廈管理條例第53條及該條例施行細則第12條第3款規定，自應認系爭社區之吉祥區及如意區屬於共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區。
㈤此外，上開住戶規約第16、17及21條分別規定：本社區管理
費用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第1次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，建方之買賣契約或分管契約有規定從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其房屋所有權登記之總坪數比例分擔。就特定之區分所有建築物欲增收其依前條所應負擔之管理費時，應經該區分所有權人同意，並經區分所有權人會議決議。本規約中未規定之事項，應依公寓管理條例暨施行細則及其他相關法令之規定辦理。參以系爭社區91年8月10日區分所有權人第1次會議決議有關訂定系爭社區之管理費收取標準授權由管理委員會檢討後訂定。嗣系爭社區管理委員會於91年11月1日擬定系爭社區（含系爭社區之吉祥區及如意區）之管理費收費標準，並於91年12月3日公告，且93年7月11日系爭社區之區分所有權人會議決議延用上述管理費收費標準，有上述會議紀錄及公告等件在卷可佐（參見本院卷第29、32、34、35頁），由此可知，因系爭社區之吉祥區及如意區屬於共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，故系爭社區管理委員會於最初擬訂管理費收費標準時，即已將系爭社區之吉祥區及如意區依上開住戶規約第16條一併納入處理，是上訴人抗辯前開管理費收費標準須依上開住戶規約第17條，再經過系爭社區之如意區區分所有權人同意云云，顯有誤解，不足採信。另建築法第11條第1項雖規定，本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為1宗。然查，系爭社區之吉祥區及如意區係符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款所指之情形，與同條第1款無關，是上訴人抗辯本件有違反公寓大廈管理條例第53條、同條例施行細則第12條、上開住戶規約第17、21條及建築法第11條規定云云，為不足採。
㈥上訴人另抗辯被上訴人違反住戶規約，復於93年7月11日召
開432戶區分所有權人會議，成立管理組織，並制定新住戶規約，欺騙238戶新購屋之住戶，顯然違反公寓大廈管理條例第25條第3項、第37條為無權召集人，卻挾報備證明之威力強制向他區收繳管理費云云。惟查，依被上訴人提出之93年7月11日區分所有權人會議記錄所示，其上記載：本社區在93年5月16日召開第3次區分所有權人會議，因出席人數未達法定人數流會，依法於7月9、10日公告2日，於93年
7月11日召開，按公寓大廈管理條例第32條，區分所有權人會議出席人數與表決人數之計算，區分所有權人占5分之1席的人數即可召開會議，出席人數共112位，本席宣佈會議正式開始等語（參見原審卷第35頁），經核與公寓大廈管理條例之相關規定並無不合，上訴人對於上述會議係由無權召集人召集一事，復未能舉證以實其說，是上訴人此部分抗辯，亦非可採。
㈦綜上，上訴人並未能舉證證明前揭區分所有權人會議所為之
決議有何違背法令之情事，是上訴人抗辯被上訴人違反上開規範，剝奪他人自治權利，依民法第71、73條規定，被上訴人召集之區分所有權人會議所為之決議自始確定不生效力云云，委不足採。
㈧上訴人復抗辯被上訴人現任委員皆非他區之區分所有權人，
其提起本件訴訟為當事人不適格云云。然查，系爭社區之吉祥區及如意區屬於公寓大廈管理條例第53條及該條例施行細則第12條第3款所指共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，已如前述，且被上訴人之組成委員係依系爭社區之區分所有權人會議合法選出，則被上訴人即得行使公寓大廈管理條例第36條所定之職務，並得依同條例第21條規定，向積欠管理費之系爭社區住戶催繳，是上訴人之上開抗辯，於法不合，自難採信。
㈨被上訴人主張依系爭社區規約，上訴人應按月繳納1,383元
之管理費，上訴人於96年7月至97年4月，及98年1月至99年12月期間均未繳交管理費，合計為47,022元等情，為上訴人所不爭執，上訴人雖抗辯停車費300元未包括保養費並非合理云云，然系爭社區停車費每車位300元既為系爭社區之收費標準所明定，縱該收費標準有不合理之處，惟未經合法修改前，上訴人仍有按月繳納停車費300元之義務，是上訴人據此拒絕繳納全部管理費，即非可採。
四、綜上所述，被上訴人依社區規約及公寓大廈管理條例之規定，請求上訴人給付管理費47,022元，及其中38,724元自起訴狀繕本送達翌日（即99年8月22日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就上訴人敗訴之部分，依職權宣告假執行，均無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核均與本院前揭判斷不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年7月19日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官郭俊德法官林哲賢以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中華民國100年7月20日
書記官陳佳彬