裁判字號：臺灣高等法院臺南分院97年上易字第230號民事判決
裁判日期：民國98年05月26日
裁判案由：給付價金
臺灣高等法院臺南分院民事判決97年度上易字第230號上訴人丙○○訴訟代理人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人丁○○上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國97年9月10日臺灣臺南地方法院第一審判決（97年度訴字第403號）提起上訴，本院於98年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判，均廢棄。
上列廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣伍拾玖萬零玖佰陸拾叁元，及自民國九十六年十二月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人下列第2項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡被上訴人應再給付上訴人新臺幣（下同）707,705元，及自民國（下同）96年12月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）系爭土地上是否有「既成道路」，非臺南縣永康地政事務所勘驗測量即可認定，亦非被上訴人空言所能指稱，且整筆買賣土地周邊已有道路用地之編定，何來既成道路之認定？又系爭土地既經評定使用分區為「一般農業區」，使用地類別為「農牧用地」，足證系爭土地並非既成道路，惟原判決無視該等事實，驟然予以認定實屬無據。又按土地買賣過程，簽約前買受人即被上訴人必先調查產權及土地現況，亦即向地政事務所申請土地謄本及地籍圖，與至現場查看，已明產權、土地界址及現況，此為眾所皆知之程序。簽約時就價金、面積、土地狀況及其他重要事項，訂立於兩造之不動產買賣合約書上，簽約後即屬付款與過戶等過程。本件簽約前，被上訴人已調查產權及至現場查看，應已明瞭買賣土地之現況與現成存在之道路。簽約時兩造依慣例就土地現況移交，並特別於合約書第12條約定：「乙方即被上訴人負責土地鑑界、整地。」由此可知，被上訴人已事先明知買賣土地有現成之道路存在，亦是因存在該道路而使該農地有所增值，且本件土地買賣係被上訴人主動提出要約，上訴人原無出賣之意，更可得知被上訴人確實明瞭土地現況。又鑑界、整地當然應解為除了標示界線外，另有整頓治理之意思，土地上是否存在任何物品、花草樹木，要留要除悉由被上訴人決定，因之系爭土地上鋪設有柏油地面之部分，是要留存出入方便或予以鏟除成泥沙地以為他用，亦悉數由被上訴人負責，此即為本特別約定條款之真意，故被上訴人多次藉詞推拖拒付買賣價款，最後再以既成巷道為由，而為減少價金之抗辯，益顯被上訴人貪圖謀取不法利益之企圖。退而言之，系爭土地上所鋪設柏油部分充其量亦僅為私設道路，上訴人頂多僅負將之恢復成原狀之義務，然此義務已因雙方買賣合約第12條之特別約定轉移由被上訴人負擔，因之被上訴人之主張，實應歸屬為其自身所承擔。
（二）財政部台財稅字第09704510530號令函之內容，係指捐贈土地未能提示土地取得成本確實證據，其綜合所得稅捐贈列舉扣除金額依土地公告現值之16％計算，該捐贈列舉扣除金額並非系爭土地之價值。況系爭土地價值之認定，有兩造買賣所定之價值、土地公告現值，而政府徵收價即依土地公告現值加成計算，或由專業公正之鑑定機構，依科學方法予以評定，原審捨棄上述種種現行合理之方式，逕自認定以捐贈列舉扣除金額視為系爭土地之價值，其違誤之處，至為明確。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出臺灣省政府建設廳73年12月26日73建四字第302348號、臺灣省政府交通處69年4月25日69交二字第14924號函、大法官會議釋字第400號解釋理由書、財政部97年1月30日台財稅字第09704510530號函等各影本為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）被上訴人購買系爭土地既經編定使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，惟系爭土地含有295平方公尺既成道路之事實，業經原審勘驗並囑託臺南縣永康地政事務所測量屬實，即屬買賣之重要瑕疵。又簽約時因對系爭土地尚不知是否有部分既成道路，故於買賣契約內約定由被上訴人負責土地鑑界之特別約定，非如上訴人所述已知土地之界址，至於整地一詞之真意，係指系爭農地長滿雜草，須整地以適合於農地之耕作，非上訴人將瑕疵責任轉嫁予被上訴人。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按買賣因物有瑕疵而出賣人依前5條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，亦為民法第359條所明定。系爭買賣契約書內容僅提及土地買賣，並未特別指明土地上是否包含道路用地，或有免除出賣人瑕疵擔保之文字，故依上揭法律規定，上訴人自應負出賣人之瑕疵擔保責任。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並聲請傳訊證人 黃正強 為證。
理由
一、上訴人起訴主張：兩造於96年12月17日簽訂不動產買賣合約書，由被上訴人以850萬元向上訴人購買坐落臺南縣永康市○○段○○○○○○○○號、地目旱、面積3,089平方公尺、權利範圍全部之土地，並約定被上訴人先給付訂金85萬元，於上訴人移轉系爭土地所有權同時，被上訴人應將尾款付清及清償銀行貸款；詎上訴人於96年12月31日完成系爭土地所有權移轉登記後，被上訴人竟稱系爭土地經其向臺南縣永康地政事務所申請鑑界後，發現有部分面積屬道路用地而拒絕支付尾款95萬元。爰依買賣之契約關係，請求被上訴人給付尾款95萬元，及自96年12月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。被上訴人則以：系爭買賣契約書第12條明訂被上訴人負責土地鑑界，因此土地鑑界實為系爭土地買賣之主要條件，而系爭土地上有寬約2米、長120米之既成巷道，顯為買賣之重要瑕疵，上訴人即應減少系爭買賣之價金等語，資為抗辯。（原審判決被上訴人應給付上訴人242,295元本息，另駁回上訴人其餘之請求後，被上訴人就其應為給付敗訴部分未上訴已確定，上訴人則就其請求給付敗訴部分提起上訴，事涉本院審判範圍，合先敘明）
二、經查兩造於96年12月17日簽訂不動產買賣合約書，由被上訴人以850萬元向上訴人購買系爭土地，並約定於上訴人移轉系爭土地所有權時，被上訴人應代償其銀行貸款及付清尾款95萬元，被上訴人已付清銀行貸款，然尾款95萬元迄未給付；又系爭土地編定為一般農業區，使用地類別為農牧用地，經測量其上有面積295平方公尺之原來農路供公眾通行使用，且系爭買賣合約書未特別指明土地上是否包含道路用地，或免除上訴人之瑕疵擔保責任等情。既為兩造所不爭執，且有系爭買賣合約書、土地登記謄本、調解書、現場照片、及測量成果圖等件，存於原審卷足稽，自堪信實。惟上訴人另主張系爭土地買賣係現況買賣，其不負瑕疵擔保責任，被上訴人應如數給付尾款乙情，既為被上訴人所堅詞否認，並以上揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為系爭土地之買賣是否有瑕疵？被上訴人是否得主張上訴人須負瑕疵擔保責任，而請求減少買賣價金？如得請求減少買賣價金，其減少之金額若干？各情。茲更詳細說明如下：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人承受負擔；民法第354條第1項、第373條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，亦有最高法院73年台上字第1173號判例意旨足參。卷查本件系爭買賣合約書第1條就買賣標的約定為：坐落臺南縣永康市○○段第1072-12地號、面積共3,089平方公尺之系爭土地，第2條則約定買賣價金為850萬元，且系爭買賣合約未有免除上訴人瑕疵擔保責任之約定各情，既均為兩造所不爭執，則依上揭法條說明，上訴人於移轉系爭土地所有權予被上訴人時，自應擔保系爭土地無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，即上訴人應擔保其移轉系爭土地所有權予被上訴人時，其登記及可使用收益之土地面積均為3,089平方公尺，始符合兩造所訂合約之意旨。惟事實上系爭土地上有面積295平方公尺之道路用地乙節，既經原審法院會同兩造及臺南縣永康地政事務所至現場勘驗測量無訛，而有原審法院97年7月4日勘驗測量筆錄、及臺南縣永康地政事務所測量字第0970005526號函附之土地複丈成果圖、暨被上訴人提出之現場照片附卷足憑（見原審卷第27、54-59頁），復為兩造所不爭執，自堪信被上訴人為此抗辯，洵屬有據。又兩造既不爭執系爭買賣合約條款，未約定系爭土地面積3,089平方公尺含有道路用地部分，亦足認兩造係約定上訴人應移轉不含道路用地之面積3,089平方公尺之土地予被上訴人，而系爭土地上既有系爭道路存在，雖移轉登記面積並未減少，然其可供使用收益之面積，因系爭道路之存在而有所減少，已與兩造約定上訴人應移轉不含道路用地之面積3,089平方公尺土地不符，且衡諸通常交易觀念，因有該道路存在必使系爭土地之交換價值產生貶抑之結果，自屬有物之瑕疵存在。是被上訴人抗辯系爭土地上有道路用地，致系爭土地價值減少，上訴人應負瑕疵擔保責任云者，當屬有據。
（二）至上訴人主張依系爭買賣合約第12條：「乙方（被上訴人）負責土地鑑界、整地。」之約定，可知被上訴人於訂約前已知系爭土地上有系爭道路存在，其不負瑕疵擔保責任乙節。不惟已為被上訴人所否認，並辯稱簽約時因對系爭土地尚不知是否有部分既成道路，故於買賣契約內約定由被上訴人負責土地鑑界之特別約定，非如上訴人所述已知土地之界址，至於整地一詞之真意，係指系爭農地長滿雜草，須整地以適合於農地之耕作，非上訴人將瑕疵責任轉嫁予被上訴人等語在卷外。且觀諸被上訴人於本院審理時提出扣除價金之文件（見本院卷第45頁），其上有上訴人之身分證及印文，並記載「永康市○○段第1072-12地號，96年12月17日買賣測量後，若有部分路地供人通行，出賣人價金扣除在法律上無抗辯權。」等語，再參諸證人即系爭土地買賣介紹人黃正強，在本院所證稱：「該扣除價金文件，係其於96年12月17日所寫，嗣於97年1月8日在測量現場由上訴人蓋章，其真意係路地扣除之價金，依法院判決之結果來計算。」等語（見本院卷第42、43頁），該扣除價金文件之書立日期，既與系爭買賣合約書簽訂之日期相同，堪認兩造於簽定系爭買賣契約時，被上訴人並不確知或僅質疑系爭土地上有部分係供道路使用，或上訴人已預見系爭道路之存在對被上訴人之權益有所影響，否則不會由介紹人預立該扣款文件，約定由被上訴人負責鑑界，用以解決系爭土地上經測量後確有部分係供道路使用之爭議。上訴人空言否認該扣款文件之真正，並稱因有該道路使系爭土地增值，被上訴人始主動提出要約，上訴人原無出賣之意，且系爭道路之存留與否，依買賣合約第12條特別約定已轉移由被上訴人負擔，顯見被上訴人於訂約前已知系爭土地上有系爭道路存在，其不負瑕疵擔保責任云云，自無足採。
（三）次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文。本件上訴人出賣之系爭土地上既有系爭道路存在之瑕疵，應由出賣之上訴人負瑕疵擔保責任，則被上訴人依法請求上訴人減少買賣價金，自為法之所許。又本件既為農地之買賣，且系爭道路用地並非買受人之被上訴人所得單獨自行使用收益，而係供公眾通行之用，自應以系爭道路用地之存在，計算減損系爭土地使用收益之價值為標準，始為客觀、公正、合理。原審雖以財政部台財稅字第09704510530號令函之內容計算減損之價值，惟該令函係指捐贈土地未能提示土地取得成本確實證據，其綜合所得稅捐贈列舉扣除金額依土地公告現值之16％計算，該捐贈列舉扣除金額並非系爭土地之價值，已難資為本件計算減損價值之標準，且兩造於本院審理時，復均同意就減少價金部分由法院選任鑑價公司為鑑價，本院為此囑請永業不動產估價師事務所鑑價結果，認系爭土地上因有295平方公尺部分土地作道路使用，致其價值減損比率為14.38％，依兩造約定之單價為2,752元／平方公尺（850萬元÷3,089平方公尺），減損金額為116,742元（295×2,752×14.35％），而有該所之不動產估價報告書在卷足憑（見外放證物），且經核該鑑價結果並未違反專業常規，亦屬客觀、公正、合理，自足為系爭土地減損價值之計算準據，被上訴人空言指摘不正確，當無足取。據此被上訴人得請求減少之買賣價金為116,742元，從而上訴人得請求被上訴人給付之尾款為833,258元（950,000-116,743=833,258），逾此金額之請求，不應准許。至證人黃正強嗣在本院具狀 陳明 本件應扣除之金額為811,751元，核屬其個人見解，且與其在本院到庭作證所述應以法院判決認定之數額計算不同，尚無拘束本院之效力。
三、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條第1項定有明文；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。本件上訴人請求被上訴人應給付之金額，定有給付之期限，惟未約定利率，則上訴人請求自移轉系爭土地所有權之日，即96年12月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬正當，應併予准許。
四、綜上所述，上訴人本於買賣契約之法律關係，請求被上訴人給付833,258元，及自96年12月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。逾此金額之請求，即非有據，不應准許。原審就上揭應准許給付部分，僅判准被上訴人應給付242,295元本息，而駁回其餘應給付之590,963萬元本息部分，及該部分假執行之聲請，自有未合。上訴人上訴意旨，執詞指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，自為有理由，爰由本院將原審該部分判決予以廢棄，改判如主文第2項所示。至上訴人其餘上訴請求再給付部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核認事用法並無不合，上訴意旨猶執前詞指摘該部分判決不當，求予廢棄改判為無理由，應予駁回。又上訴人在本院勝訴部分未逾150萬元，被上訴人依法不得上訴第三審，自無宣告假執行之必要。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核均與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴，為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國98年5月26日
民事第四庭審判長法官王惠一
法官蘇重信法官林永茂上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國98年5月26日
書記官謝素嬿