宣 示 判 決 筆 錄 99年度重簡字第1199號
原 告 江麗娟
訴訟代理人 徐志明 律師
複訴訟代理人 林慧音 律師
楊一帆 律師
曾允斌 律師
被 告 施芳蘭
訴訟代理人 王中平 律師
複訴訟代理人 周群儀 律師
上列當事人間99年度重簡字第1199號給付違約金事件，本院於中
華民國100年1月20日辯論終結，並於中華民國100年1月28日下午
5時整，在本院第一法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 彭松江
法院書記官 何珮琪
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之事實及其理由要領如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣原告於民國98年11月10日透過訴外人中佑
房屋仲介有限公司（下稱中佑仲介房屋公司）之仲介，向被
告購入坐落臺北市○○區○○段一小段0000-0000地號土地
及其上同小段00000-000建號即門牌號碼臺北市○○區○○
路2段15號3樓之建物，雙方達成買賣總價為新臺幣（下同）
770萬元，原告業將全部價款付迄，並給付房屋仲介費
77,000元予中佑房屋仲介公司。詎被告將上開房屋點交後，
原告竟陸續發現系爭房屋有多處漏水、滲水等嚴重情形，包
括⑴和室與外牆連接處地板。⑵和室窗戶下與地板連接處的
牆壁。⑶房間與浴室連接處地板。⑷房間與外牆連接處地板
。⑸房間天花板。⑹浴缸與玻璃門連接處等皆有嚴重漏水、
滲水瑕疵。⑺浴缸牆壁磁磚有一道很深長的裂痕，致不堪居
住等情形。原告遂於同年11月23日向訴外人駿瑩工程實業有
限公司申請鑑定，依鑑定報告所示：木地板因漏水引起碳化
、窗台下方牆面壁癌現象、以及公共管道間正在漏水並已產
生嚴重壁癌現象，且內部已做過防水等，其形成時間均在一
年以上等語，顯見系爭房屋確存有上開瑕疵無疑。惟查本件
被告及中佑房屋仲介公司在買賣系爭房屋之磋商階段，從未
向原告告知該屋有漏水、滲水之情形，顯為刻意隱瞞上開事
實，甚至對買賣不動產該房屋屋況所填具之標的現況說明書
，其中第3項關於『是否有滲漏水情形？』，被告勾選『否
』。以上均令原告深信系爭房屋絕無滲漏水之問題，始與被
告簽約購買該屋。又系爭房屋存有如上瑕疵，故兩造於99
年1月20日經協商後簽立和解契約書，約定被告應於99年2月
14日前修復滲漏水問題，否則即應給付原告違約賠償。然系
爭修繕工作被告迄今仍未依約履行，上開滲漏水問題依舊存
在，嗣原告於99年5月12日寄發存證信函通知被告，然被告
仍置之不理。為此，爰本於和解契約第5條之約定，請求被
告賠償30萬元之懲罰性違約金及自並自起訴狀繕本送達被告
之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並聲明
願供擔保請准宣告假執行等語
二、被告則請求駁回原告之訴，聲明如受不利之判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。並以：
㈠原告所提照片是否確係拍攝自系爭房屋？是否與和解所提應
修繕之部位相同？其拍攝之真正時間為何？皆無從確認，被
告除否認其真正及證明力外，並無法證明原告係違約未修繕
完成。雖原告嗣主張各該照片係拍攝於99年6月19日起至同
年11月6日間，然與原告於99年2月14日前完成修繕之日相隔
數月，縱有漏水情事亦與被告無涉。
㈡依證人 葉宜學 之證述（見鈞院99年12月23日、同年12月30日
言詞辯論筆錄），足證被告確實有依約履行修繕義務，且完
成修繕時間係在99年2月14日前，並無遲延情事，此從被告
完成修繕後2個月間，皆未獲原告任何修繕不完善之通知即
明，故被告無何違約。又原告於被告修繕後之99年6月19日
，將系爭房出售予訴外人 李世瑛 ，既能順利出售，則該屋自
已無瑕疵，益證被告確已於99年2月14日前修繕完畢。
㈢兩造和解契約第五條違約賠償約定：「乙方同意本和解條件
將會依約履行，不會藉故遲延給付，否則願負刑事詐欺等刑
事責任並願賠償三十萬元之懲罰性違約賠償金」，依文義解
釋，被告之違約責任應以「按期給付貼補金」以及「於期限
內修繕建物天花板、地板及漏水之」之「依期限履行」責任
為限。且由「不會藉故遲延給付否則願負刑事詐欺等刑事責
任並願賠償三十萬元之懲罰性違約賠償金」之措詞可知，該
約定之內含係指「藉故遲延給付」且相當於以欺騙而無修繕
意願之心態假意簽訂和解書，虛以委蛇，此種情節方賦與懲
罰性之賠償請求權，故而將「刑事詐欺」與「懲罰性賠償」
二詞同列。縱非如此，至少也應以「故意」「藉故遲延」為
其要件，而修繕工程已按期履行完畢，被告自無違反系爭和
解契約之情事，況翻修過程均由原告主導、指示並確認驗收
，縱仍有缺漏，亦非被告之責任，更與被告「依期限履行」
之違約責任無關。
㈣系爭和解書係約定：⑴給付8萬元。⑵天花板、地板及漏水
進行翻修處理作業並訂於99年2月14日完成。被告已確實給
付8萬元並完成天花板、地板、漏水之修繕，詎原告逾數月
後，對於系爭房屋「漏水」乙事提出主張，對於「受領8萬
元」、及「天花板」、「地板」則無意見，自無理由請求全
部懲罰性違約金。況和解書第五條係針對「藉故遲延給付」
訂定懲罰性違約金，被告既無「藉故遲延給付」，自不符懲
罰性違約金之懲罰要件，況原告所指漏水係樓上住戶浴室漏
水，既非被告責任，被告亦無從處理。
三、原告主張於97年11月10日向被告買受系爭房屋，因該屋有滲
、漏水瑕疵，兩造乃於99年1月20日簽訂和解書，被告依和
解書第1條之約定已給付原告80,000元，嗣原告於99年6月19
日將系爭房屋出賣予訴外人李世瑛等情，業據原告提出系爭
房地買賣契約書、和解書及原告與李世瑛於99年6月19日簽
訂之不動產買賣契約書各1件為證，復為被告所不爭執，此
部分之事實，自堪信為真實。至原告主張被告未依和解書之
約定，於99年2月14日前將系爭房屋漏水情形修復完成，故
被告應依上開和解書第5條給付懲罰性違約賠償金30萬元等
語，則為被告否認之，並以前開情詞置辯，是本件應審酌者
厥為：被告有無依和解書之約定於99年2月14日前將系爭房
屋之天花板、地板及漏水修繕完畢？
四、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。查本件原告主張被告未依
和解書之約定於99年2月14日前將系爭房屋天花板、地板及
漏水進行翻修處理之事實，固據其提出照片13紙為證，惟各
該照片之拍攝日期係自99年6月19日起至同年11月6日止間，
且系爭房屋原告業於99年6月19日已出賣於訴外人李世瑛等
情，為原告所自認，是原告主張被告未進行漏水處理所提上
開照片之拍攝日期係在出賣系爭房屋之後，應可認定。衡諸
一般社會經驗法則，系爭房屋出售時果存有滲漏水問題，任
人豈有願意承購是理，且系爭房屋原告出售第三人李世瑛已
逾多時，原告拍攝照片時該屋已非其所有，其主張系爭房屋
於向被告買受時存有滲漏水問題，難謂已盡舉證責任。況質
之證人葉宜學到庭結稱：「（問：修繕的內容何人指示？）
答：修繕的內容是經過兩造及我會商後決定的。原告不相信
被告，所以原告要我鳩工修繕，但修繕的費用由被告負責。
」（見本院99年12月23日言詞辯論筆錄）、「（問：系爭房
屋修繕工程係依何人指示承作？）答：有關修繕工程是經過
原告江麗娟、被告配偶 王國柱 及我會商後決定的，被告施芳
蘭未出面，上庭陳述係被告施芳蘭應有錯誤，應係王國柱。
又原告江麗娟不相信被告施芳蘭之配偶王國柱，所以原告江
麗娟要我鳩工修繕，修繕費用由被告施芳蘭負責。」等語（
見本院99年12月月30日言詞辯論筆錄），足見系爭房屋修繕
方式係依原告之指示，而由證人葉宜學鳩工為之，被告僅負
責支出修繕費用。換言之，原告既指示葉宜學進行漏水修繕
，其對系爭房屋滲漏水是否已經完成修繕，自知之甚稔。再
者，證人葉宜學繼證稱：「（問：有無至台北市○○區○○
路2段15號3樓300室修繕房屋？）答：有去修繕，但日期不
記得。我當時任職於成德建設股份有限公司，後合併為翔譽
國際建設股份有限公司，我於99年5月上旬離職。」、「（
問：是委託你修繕還是鳩工修繕？）答：是委託我鳩工修繕
，我找鼎豐木業行（地板）、日祥油漆行（油漆）、盛隆防
水有限公司修繕......。」、「（問：修繕完成後如何處理
？）答：修繕後將鑰匙交給管理中心，請原告自行檢視，如
有問題再行補正，經過約二個月原告江麗娟並未通知我，我
認為沒問題，接著我就離職。」（見本院99年12月23日言詞
辯論筆錄）。「（問：系爭房屋修繕期間？）答：修繕期間
經我返回我原任職之翔譽國際建設股份有限公司並詢問相關
之鼎豐木業行（地板）、日祥油漆行（油漆）、盛隆防水有
限公司等廠商結果，修繕部分可分為三：1、木地板部分於
99年1月19日完成。2、牆面油漆99年1月27日完成。3、防水
工程99年1月28日完成。」等語（見本院99年12月30日言詞
辯論筆錄)，並提出該屋防水、油漆等施作之照片6紙為證，
足見被告確實有委託葉宜學鳩工修繕並接受原告之修繕指示
，分別向鼎豐木業行、日祥油漆行及盛隆防水有限公司就天
花板、地板及漏水等部分進行修繕，並依和解書約定之99
年2月14日前之同年1月19日、1月27日、1月28日，已陸續完
成系爭房屋天花板、地板及漏水等部分之修繕處理。被告辯
稱於99年2月14日前已完成滲漏水之修復並經原告確認等語
，自屬有據，應堪採信。至原告聲請傳訊證人即系爭房屋管
理委員會總幹事 韓平杰 證明被告並未依約完成修繕乙情，因
本件事證已明，且管理委員會總幹事之職務與系爭房屋有否
滲漏水及完成修繕與否無涉，核無傳訊之必要，附予敘明。
五、從而，原告本於和解書之法律關係，請求被告給付30萬元及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5
計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、結論：原告之訴無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78
條，判決如主文。
中華民國100年1月28日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
書記官何佩琪
法官彭松江
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官何佩琪
中華民國100年1月28日