裁判字號：臺灣臺北地方法院102年重訴字第89號民事判決
裁判日期：民國102年05月16日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決102年度重訴字第89號原告 毛作維 訴訟代理人 林東乾 律師被告 陳亞芳
林健生 共同訴訟代理人 顏火炎 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於102年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣捌佰玖拾萬元，及其中新臺幣伍佰柒拾萬元自民國一百零一年十二月十一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之七十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之預訂房地買賣契約書（下稱系爭契約）第14條第2項約定，合意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第13頁），是本院就本件訴訟有管轄權，先予敘明。
二、原告起訴主張：伊與被告陳亞芳（以下逕稱其名）於民國95年12月18日簽訂系爭契約，購買陳亞芳依國軍老舊眷村改建條例所得獲配之「崇德隆盛新村」30坪型房地一戶（下稱系爭房地），約定買賣總價為新臺幣（下同）800萬元，被告林健生（以下逕稱其名）則為陳亞芳之連帶保證人。而「崇德隆盛新村」已於99年11月5日興建完成，陳亞芳獲配之系爭房地為臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（即門牌號碼：臺北市○○路○段○○○號5樓房屋，含同段第4040建號、權利範圍100000分之373），及同段第499地號土地（權利範圍100000分之373），並已於100年6月16日登記取得所有權，承辦機關國防部亦於同年6月30日完成系爭房屋之交付。惟陳亞芳於取得系爭房地所有權後，並未履行系爭契約第6條第2項、第5條第1項之抵押權設定及交屋義務，伊為求確保權益，經向本院聲請對系爭房地為假處分獲准，並經起訴而獲得100年度重訴字第889號勝訴判決在案。詎料，伊接獲本院民事執行處101年度司執字第28974號通知，得知另有第三債權人 王志堂 等人聲請拍賣系爭房地，是陳亞芳顯已因可歸責於己之事由而無法履行系爭契約。為此，爰以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第11條第4項、第12條及第13條約定，請求被告連帶加倍返還已收取價金320萬元（共計640萬元），及給付懲罰性違約金500萬元等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告1,140萬元，及其中320萬元自95年12月19日起算，其餘820萬元自起訴狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告答辯略以：伊並非惡意違約，係遭第三債權人查封拍賣致無法履約。又系爭契約第11條第4項約定「若乙方違約不賣或不履行本約或不移交買賣標的，經甲方通知逾七日仍不履行時，甲方得解除本約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，…」，應屬懲罰性違約金，然系爭契約第12條復約定：「雙方若有違約以上任一條款，願給付對方懲罰性違約金500萬元」，顯然為雙重違約罰之約定，不符契約之公平性，且既已為加倍賠償之違約罰，不應再加500萬元之違約罰，違約金顯然過高；況本件買賣總價僅800萬元，原告僅給付320萬元，卻請求高於總價之1,140萬元，顯然不合理，，爰依民法第252條規定，請求法院酌減違約金。參諸兩造簽約時之財政部95年度營利事業各業所得額及同業利潤標準中不動產投資興建業之淨利率為10%，故認原告主張被告應返還所收款項320萬元部分，應酌減為50萬元，另依系爭契約第12條請求之部分，因屬雙重違約罰而，不應予准許，若法院認應准許，亦以100萬元為適當，資為抗辯等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
四、經查：㈠原告與陳亞芳於95年12月18日簽訂系爭契約，以總價800萬
元向陳亞芳購買系爭房地，林健生則為陳亞芳之連帶保證人之事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約書在卷可稽（見本院卷第8至14頁）。
㈡原告已依系爭契約第3條約定，給付第一期簽約款（含訂金
）320萬元予陳亞芳，有系爭契約第3條及擔保契約書暨付款明細表在卷可稽（見本院卷第9頁、第15至17頁）。
㈢系爭契約第5條第1項約定：「雙方簽訂買賣契約後，於國防
部交屋於乙方之同時，乙方應即將標的物現狀交予甲方使用收益。」；第6條第2項約定：「取得權狀應於三日內交付代書辦理信託登記、設定預告登記及抵押權最高限額新臺幣1,000萬元於甲方或甲方指定之第三人，乙方應無條件配合…」（見本院卷第10至11頁）。
㈣系爭契約第11條第4款約定：「若乙方違約不賣或不履行本
約或不移交買賣標的，經甲方通知逾七日仍不履行時，甲方得解除本約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害。」；第12條約定：「雙方若有違反以上任一條款，願給付對方懲罰性違約金500萬元。」（見本院卷第12至13頁）。
㈤原告曾向本院聲請對系爭房地為假處分裁定（100年度全字
第1176號），並聲請假處分強制執行在案；嗣原告起訴請求陳亞芳就系爭房地為預告登記，業經本院以100年度重訴字第889號判決原告勝訴確定在案，有本院假處分裁定、民事執行處查封登記函、民事判決及確定證明書在卷可稽（見本院卷第24至35頁）。又訴外人王志堂已向本院民事執行處聲請對系爭房地強制執行，系爭房地經鑑定之價格為29,274,016元，第一、二次拍賣流標後，已訂於102年5月16日第三次拍賣，核定之最低拍賣價格合計為23,300,000元，有本院102年3月11日北院木101年度司執德字第28974號函、鑑定重要內容摘要及公務電話紀錄在卷可稽（見本院卷第65至68、143頁）。
五、得心證之理由：原告主張陳亞芳於簽訂系爭契約，因可歸責於己之事由而未履行系爭契約第6條第2項、第5條第1項之抵押權設定及交屋義務，致無法履行系爭契約，以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，林健生為系爭契約之連帶保證人，爰依系爭契約第11條第4項、第12條及第13條約定，請求被告連帶加倍返還所收受價金共640萬元，並連帶給付懲罰性違約金500萬元等語；被告雖不否認簽訂系爭契約及無法辦理系爭房地之抵押權設定及交屋，惟辯稱其非惡意違約，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者厥為：㈠原告主張解除系爭契約，請求被告連帶加倍返還所收受價金共640萬元，及其中320萬元自95年12月19日起算之法定遲延利息，有無理由？㈡原告請求被告連帶給付懲罰性違約金500萬元，有無理由？（被告請求酌減懲罰性違約金，有無理由？）茲析述如次：
㈠原告主張解除系爭契約，請求被告連帶加倍返還所收受價金
共640萬元，及其中320萬元自95年12月19日起算之法定遲延利息，有無理由？⒈查原告主張陳亞芳已於100年6月16日登記取得系爭契約之
所有權，承辦機關國防部亦於同年6月30日完成系爭房屋之交付，陳亞芳未依系爭契約第6條第2項、第5條第1項約定，辦理抵押權設定及交屋義務等事實，為被告所不爭執，並有土地及建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第20至23頁），堪認屬實。依前揭系爭契約第11條第4款、第12條約定可知，陳亞芳若違約不賣、不履行本約或不移交買賣標的，經原告通知逾7日仍不履行時，原告得解除契約，陳亞芳於解約時應將所收款項加倍返還原告，如另有損害，陳亞芳應予賠償；陳亞芳或原告如有違反契約條款者，應給付對方懲罰性違約金500萬元。據此，陳亞芳未依約於國防部交付系爭房地之同時將之交付原告使用收益，亦未於取得系爭房地之所有權狀3日內交付代書辦理信託登記、設定預告登記及抵押權最高限額1,000萬元，經原告起訴請求，本院以100年度重訴字第889號判決原告勝訴確定後，陳亞芳仍未履行其義務，則原告主張依系爭契約第11條第4款解除契約，並請求陳亞芳返還所收款項320萬元及給付違約金，揆諸前揭約定，自無不合。至陳亞芳雖辯稱系爭房地係遭其他債權人查封拍賣，係不可歸責於她云云，惟陳亞芳積欠他人債務本即屬其個人之因素，其未能排除系爭房地遭他人查封拍賣，自屬有可歸責於己之事由所致，是其此部分辯解，殊無足採。
⒉按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。又損害賠償預定性質之違約金乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。而懲罰性違約金之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。
⒊將前揭系爭契約第11條第4款、第12條約定內容互核比對
，第11條第4款乃針對陳亞芳因可歸責於己之事由違約時之損害賠償約定，就債務不履行所生損害之賠償總額以加倍返還其所受款項之方式預為約定，但損害如逾此數額仍應全額予以賠償，是此條項所指加倍返還所受款項，性質上應屬損害賠償額預定性之違約金，被告辯稱屬懲罰性違約金云云，自無足採。又第12條既明文約定「懲罰性違約金」500萬元，顯係為確保債權效力所定違約之強制罰，核屬懲罰性違約金之性質無誤。
⒋陳亞芳已取得系爭房地之所有權及占有使用系爭房地，依
系爭契約第5條約定，陳亞芳應於國防部交屋同時，將系爭房地交由原告使用收益，依系爭契約第7條約定，陳亞芳應於依法令規定准許且可移轉時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，而原告業經法院判決取得預告登記及設定最高限額抵押權之權利，因可歸責於陳亞芳之事由而致將來無法請求移轉登記，依前揭系爭房地經本院民事執行處強制執行拍賣所行鑑定價格及拍賣底價，可知系爭房地於系爭契約簽訂後確有大幅漲價之情事，則原告除受有未能使用收益系爭房地之損失外，亦將因陳亞芳無法將系爭房地移轉登記予他，致無法獲得原預期市場交易價格調漲之利益，堪認原告確實因陳亞芳之債務不履行而受有損害。雖被告請求本院酌減此部分違約金為50萬元云云，惟系爭房地現值（最近一次拍賣底價為23,300,000元）已高出系爭契約買賣總價1,500萬元以上，原告如能順利取得系爭房地所有權及出售，其可得獲取之利益應大於500萬元，但因陳亞芳未履行系爭契約義務而失去，陳亞芳並因此獲得比履行契約所得之利益更多，其請求酌減此部分違約金，實無理由。從而，認原告依系爭契約第11條第4項約定，請求陳亞芳加倍返還已付款項320萬元，亦屬有據。⒌按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，固為民法第259條第2款所明文規定。本件原告既依系爭契約第11條第4款約定為請求，則其請求陳亞芳償還已付款項自95年12月19日起之法定遲延利息，既非系爭契約所約定，自難認為有據。
㈡原告請求被告連帶給付懲罰性違約金500萬元，有無理由？
（被告請求酌減懲罰性違約金，有無理由？）承前所述，系爭契約第12條係有關懲罰性違約金之約定，陳亞芳未依債之關係所定之債務履行時，原告無論損害有無皆得請求，且得與其他損害賠償併行請求。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。
至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，有最高法院79年度台上字第1915號判決意旨參照。是本院綜合審酌：系爭契約係因可歸責於陳亞芳之事由致遭原告解約，買賣價金僅為800萬元，原告迄至解除契約之時亦僅給付320萬元之價款，解除契約所受之損害已由系爭契約第11條第4項約定之賠償而獲得填補，此條約定之懲罰性違約金（500萬元）高達買賣總價62.5%，陳亞芳遭他債權人聲請法院查封拍賣系爭房地而未能履約，認本件懲罰性違約金500萬元誠屬過高，應減為250萬元為允當，是原告此部分之請求於250萬元之範圍內洵屬有據，逾此部分則無理由。
㈢林健生為陳亞芳就系爭契約之連帶保證人，原告依系爭契約
第13條約定，請求林健生與陳亞芳連帶給付前開經本院認定之金額，即屬有據，逾此部分則無理由。
㈣末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%」，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依約請求違約金，已如前述，依上開規定，原告請求返還所收款項320萬元及懲罰性違約金250萬元，合計570萬元部分，應加計陳亞芳、林健生自起訴狀繕本送達翌日即101年12月11日（見本院卷第44、45頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，應屬有據。另系爭契約第11條第4項係屬損害賠償性質之違約金約定，已如前述，而違約金如為損害賠償之性質，則應認為已就因遲延所生之損害，業依契約預定其賠償額，不得更依該條規定請求遲延利息及損害賠償（最高法院62年度台上字第1394號判例意旨參照），是原告請求此部分違約金應加計被告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，尚屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依系爭契約第11條第4項、第12條及第13條約定，訴請被告連帶給付890萬元，及其中570萬元部分自101年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經斟酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年5月16日
民事第六庭法官林春鈴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月16日
書記官洪王俞萍