臺灣士林地方法院110年度重訴字第56號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院110年重訴字第56號民事判決

裁判日期：民國110年10月29日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣士林地方法院民事判決110年度重訴字第56號原告 吳宗叡 訴訟代理人 張克西 律師
林芝羽 律師被告慈祥房屋仲介有限公司法定代理人 高麗玲 訴訟代理人 李夏菁 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼新北市○○區○○○路000號房屋騰空遷讓返還原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰捌拾萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣捌佰貳拾玖萬零壹佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落新北市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼新北市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭建物）本為原告之父 吳朝惠 所有，吳朝惠於民國103年4月17日死亡後，系爭建物由其繼承人即原告、訴外人 吳佳原 、 吳宗洲 、 吳則賢 繼承而公同共有。
（二）吳宗洲未經其他公同共有人同意，擅自將系爭建物出租予被告，被告亦未經全體共有人同意而向吳宗洲承租系爭建物，爰依民法第767條第1項、828條第2項準用821條規定，訴請被告遷讓返還系爭建物予原告及其他全體共有人。
（三）聲明：
1.如主文第1項所示。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告承租系爭建物已20餘年，自吳朝惠在世時即已開始承租，向來均由吳宗洲出面處理簽約及收受租金支票事宜，吳朝惠去世後，亦由吳宗洲備妥租約，並代理全體繼承人與被告簽約，被告僅係於租約上用印而已，自有正當理由相信吳宗洲係得其他共有人之授權而與被告簽訂租賃契約，原告若未同意，亦不可能放任吳宗洲長年代為出租並收取租金。
（二）聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭建物本為原告之父吳朝惠所有，吳朝惠於103年4月17日死亡後，系爭建物由其繼承人即原告、吳佳原、吳宗洲、吳則賢4人繼承而公同共有，目前由被告本於與吳宗洲所簽立之租賃契約而占有使用中等情，業據原告提出系爭建物第一類登記謄本、被告提出店屋租賃契約書（下稱系爭租約）影本各1份在卷可稽（見本院卷第44至46頁、134至136頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。
（二）按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意；民法第828條第3項定有明文。次按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力（最高法院89年度台上字第318號判決意旨參照）。另按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第1439號判決意旨參照）。
（三）經查，證人吳宗洲於本院審理中到庭證稱：系爭建物是吳朝惠的遺產，吳朝惠生前有把系爭建物租給被告，好像從
84、85年間就開始承租至今，伊曾代吳朝惠出面處理系爭建物租約簽署或租金代收事項，系爭租約好像是伊準備好再給被告用印，其上出租人「吳宗洲」的印章是伊自己蓋的，被告是以支票支付系爭租約之租金，均已由伊代收，在簽系爭租約之前，伊沒有把這份契約拿去給原告、吳佳原、吳則賢3人簽名，渠3人沒有授權伊去跟被告訂這份租約，但是他們也沒有明確表示反對，所以伊認為是代表全體共有人去簽約等語（見本院卷第369至371頁），足認系爭租約上「立契約人（甲方）」欄位中「吳佳原、吳則賢、吳宗叡」簽名部分均非上開3人所親自簽署，且吳宗洲與被告簽訂系爭租約之前，並未獲得其他公同共有人即原告、吳佳原、吳則賢3人之授權或同意，而系爭租約之簽約日期為107年12月13日，已在吳朝惠去世之後，系爭建物已由原告、吳佳原、吳宗洲、吳則賢4人繼承而取得公同共有，縱使原告、吳佳原、吳則賢3人確如吳宗洲所稱未明確表示反對之意見，至多僅屬單純之沉默，難認已對出租系爭建物予被告乙節有默示之同意，揆諸前揭說明，系爭租約對原告、吳佳原、吳則賢3人，應屬不生效力。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；民法第767條第1項、第821條分別定有明文。系爭租約對原告既不生效力，則原告主張被告占有系爭建物加以使用，應屬無權占有，依前揭法條規定，訴請被告將系爭建物騰空遷讓返還原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年10月29日
民事第二庭法官邱光吾以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國110年10月29日
書記官唐千雅