裁判字號：臺灣彰化地方法院103年事聲字第12號民事裁定
裁判日期：民國103年03月21日
裁判案由：聲明異議
臺灣彰化地方法院民事裁定103年度事聲字第12號異議人 吳美惠 相對人 楊陳阿味 上列異議人對民國103年1月27日本院司法事務官民事裁定（本院102年度司執字第6647號）聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條第1項前段定有明文。司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項、第2項前段、第3項亦有規定。本件異議人對於民國（下同）103年1月27日本院民事執行處司法事務官102年度司執字第6647號裁定聲明異議，並於收受司法事務官裁定後之10日內提出異議，經司法事務官認其異議為無理由，送請本院裁定，本院自應就民事執行處司法事務官所為之處分審究有無理由，合先敘明。
二、異議意旨略以：依強制執行法第99條第1項規定，債務人應交出之不動產，現為債務人占有，執行法院應解除其占有，點交於買受人。惟實務上對於不動產被占用之法律關係不明確，待訴訟解決者，於拍賣時不會註明點交，由買受人自行處理。本件雖非於拍賣前佔用之法律關係爭議，然買受人曾委由其子 楊鴻洲 與異議人及異議人之配偶 施丁捌 （另一債務人）表示要將不動產出租予異議人，前曾提出監視錄影光碟與錄音譯文各一份，依民法第153條規定成立租賃契約，故買受人聲請點交，違反租賃契約約定，有惡意違約及債務不履行之情，就此租賃契約之有無，非可片面函詢買受人是否同意出租或出售為依據，此爭議亦涉及租賃契約是否成立之實體判斷問題，是執行處不應就此實體法律關係為判斷，自應不准進行點交，應由買受人另行訴訟主張聲明人應遷讓房屋，待法院判決買受人有理由而勝訴確定時，才可聲請強制執行。異議人因欠債而遭拍賣不動產，買受人除有上述違反已成立租賃契約之情事外，依民法第148條規定，其行使權利未依誠實信用法，有損異議人之契約利益，請求撤銷原裁定，令買受人另行訴訟解決等語。
三、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，為強制執行法第99條第1項前段所明定。拍賣之不動產是否點交，應以查封時之狀態為準，執行法院就第三人是否於查封前占有之事實，應依職權調查，以資決定該不動產於拍定後是否點交。若查封時，其不動產係在債務人占有中，縱債務人在查封前就該不動產已與第三人訂有租賃契約，其於查封後始取得不動產占有之第三人，亦不能憑其租約據以主張有阻止點交之權利。次按辦理強制執行應行注意事項第57條第10款之規定，查封前訂有不動產租約，於租賃物交付承租人占有前，經法院查封者，承租人不得阻止點交。是縱承租人雖於查封前取得拍賣不動產之鑰匙，但尚未遷入居住，不特定人無從以承租人取得鑰匙之事實，於查封時知悉承租人確實占有之狀態，此時自應以保護拍定人及債權人之利益為要，應於拍賣公告上註記拍定後點交，亦有司法院司法業務研究會第49期研究專輯第28則研討結論、最高法院102年度台抗字第1023號裁定可資參照。
四、經查，本院102年司執字第6647號清償債務強制執行所查封之暫編建號502之不動產（下稱系爭建物）為異議人即債務人吳美惠所有，於102年10月8日經由相對人即買受人楊陳阿味標得系爭建物，並於102年12月26日由本院民事執行處核發不動產權利移轉證書，此經本院調閱102年度司執字第6647號執行卷宗查閱屬實。次查，異議人主張相對人曾委託其子與異議人及另一債務人施丁捌洽談系爭建物租賃事宜，惟依異議人於103年1月10日所提強制執行聲明異議狀載雙方洽談系爭建物租賃事宜係於102年10月21日，然本院民事執行處已於102年4月9日即實施查封程序，並於當時曾詢問到場債務人施丁捌系爭建物使用情形，經債務人施丁捌表示指封之房屋為債務人自己居住使用，有執行卷所附查封筆錄可證。如上所述，不動產於拍定後是否點交，應以查封時之狀態為準，而債務人施丁捌於查封當時即表示系爭建物為債務人自住使用，是以異議人及其他債務人自應依強制執行法第99條第1項之規定交出不動產，否則即由執行法院解除占有，點交於買受人，是原裁定以系爭建物應點交予買受人，駁回異議人之異議，並無違誤。至異議人主張渠等間之租賃契約已經成立，故不應進行點交云云，惟縱租賃契約已成立，其成立之時點亦係在查封之後，自不得阻止點交。更何況租賃契約是否成立，楊鴻洲有無代理相對人之權限？兩造仍有爭執，如係楊鴻洲出租，則基於租約債權之相對性，異議人似亦僅得對楊鴻洲主張而已，且相對人有無違反誠信原則及債務不履行等情，雙方仍有爭執，凡此均涉及實體事項，執行法院並無審查權限。因此，本院民事執行處司法事務官裁定駁回異議人關於系爭房屋拍定後不點交之拍賣條件聲請，於法並無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國103年3月21日
民事第一庭法官施坤樹以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元中華民國103年3月24日
書記官黃鏽金