臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
105年度重簡字第1788號
原 告 劉隆文
訴訟代理人 莊劍郎 律師
翁瑞麟 律師
複代理人 黃立漢 律師
被 告 蘇琬婷
訴訟代理人 劉秋絹 律師
丁偉揚 律師
邱姝瑄 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國107年5月29日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣164,525元，及自民國105年12月2日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明如主文第一項所示。並主張如下：
（一）原告於民國103年12月間經由喜洋洋不動產仲介經紀有限
公司（下稱喜洋洋公司）仲介，以新台幣（下同）505萬
元，向被告購買新北市○○區○○路○○巷○○號0樓之0房屋
及其基地（下稱系爭房屋），並於103年12月22日簽訂不
動產買賣契約書，於104年1月30日交屋。期間原告多次詢
問系爭房屋有無滲漏水情形，被告均告知屋況極佳，被告
並於系爭不動產買賣契約書第9條擔保責任，勾選無滲漏
水情形乙欄。詎料，交屋後原告始發現，系爭房屋前後外
牆、廚房及臥室側邊外牆等四個部分，一遇到大雨便會發
生滲漏水之現象。經聲請鈞院送請鑑定，依社團法人新北
市土木技師公會新北土技字第1825號鑑定報告書（下稱系
爭鑑定報告），認係被告為原窗改裝未完全防水封口所致
，是以被告就系爭房屋多處滲漏水之瑕疵，自應負物之瑕
疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任。且由系爭鑑
定報告可知，修復漏水之費用及回復系爭房屋室內之牆面
、設備等因漏水所造成之損害，總計需164,525元，自應
由被告賠償。
（二）104年7月14日原告曾與 陳禾 （即 陳立馨 ，下稱陳立馨）簽
訂「房屋漏水賠償協議書」（下稱系爭協議書）。此係因
104年6月間，陳立馨所有五樓房屋（即系爭房屋之樓上）
浴室排水不良，致原告所有系爭四樓房屋之神明廳漏水，
因此所生損害賠償之和解。經修繕後，系爭房屋神明廳之
位置已無漏水問題。此一協議書，實與本件原告請求被告
賠償之事無關。
（三）被告就本件漏水修復範圍，曾於鈞院105年度重簡調字第
94號修復漏水事件中，承諾就系爭房屋外滲漏所造成廚房
及臥室的窗框及牆壁滲水為修復行為，原告因此而撤回該
案。但被告實際上僅於正面外牆窗框部分塗抹防水矽利康
，對漏水修復毫無效果，亦未經原告驗收完成。又上開鑑
定報告係在被告塗抹防水矽利康之後所為，其鑑定結果然
然已經考量被告前述修復工程，而認為還要支出其所列的
金額才能修復，故被告自仍須依鑑定報告列計之全部修復
費用加以賠償。就其塗抹防水矽利康等無效工程部分之金
額33,000元，當然不能加以扣除。
（四）被告否認系爭鑑定修復預算書中項次6、7、11、12、13之
費用，認為無必要部分，業經鈞院再度函詢鑑定機關，認
為均屬必要之費用，自不應加以扣除。
二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱如下：
（一）原告請求系爭房屋漏水之賠償部分，早於104年7月14日，
由訴外人陳立馨與原告簽署系爭協議書，成立和解契約。
原告就同一紛爭於成立和解契約之後，復行起訴請求賠償
，自屬無據。茲詳述如下：
1、系爭房屋原係被告及 沈郁翔 共同出資購買，因財務規劃之
故，僅以被告登記為所有權人。但系爭房屋買賣、裝潢等
事宜，沈郁翔均有參與。原告於104年6月間要求仲介通知
原屋主處理系爭房屋漏水情事時，仲介即係通知沈郁翔出
面。又沈郁翔為室內設計師，故系爭房屋之裝潢均係沈郁
翔處理，房仲人員 張均翊 居中聯繫現場勘查時，沈郁翔係
委請當初之裝潢工班人員 阿泰 代理，與被告共同出席。當
時原告、樓上住戶陳立馨都有在場，但原告就系爭房屋漏
水原因為何，不予阿泰及陳立馨查看明白。經來回交涉後
，於未能確定漏水原因之前提下，原告同意以支付25,000
元作為系爭房屋漏水情事之終局賠償方式，更相約於仲介
處簽署系爭協議書。惟因被告繁忙無法出席，故由陳立馨
為代表出席交付賠款。因此，系爭協議書所稱之甲方，雖
然只有陳立馨的簽名，但應包括被告在內。
2、原告指稱系爭協議書，只在解決陳立馨所有之五樓房屋造
成系爭房屋漏水，與本件系爭房屋之漏水無關，並非事實
，此由證人陳立馨於鈞院所為證言，即可得知。
3、綜上所述，系爭協議書乃原告、系爭房屋原屋主（即被告
及沈郁翔），暨樓上屋主陳立馨為解決系爭房屋漏水問題
所成立符合民法第736條所規定之和解契約，依系爭協議
書第5條及第7條約定，已明文原告不得再就系爭房屋之漏
水問題為任何請求。是以依民法第737條規定，原告原就
系爭房屋之漏水問題所得對被告主張之所有權利，均告消
滅。
（二）退步言，倘鈞院認系爭協議書並非本件兩造間漏水爭議之
和解契約，被告仍應負損害賠償費用，惟系爭鑑定鑑定報
告附件六（即損害修復鑑定工程預算書）所載之項次6、7
、11～13之部分，並不具修繕之必要性，應予剔除。
（三）又被告前已就同一事件支付25,000元之修繕費用（即前述
系爭協議書部分）。此外，於鈞院105年度重簡調字第94
號之同一漏水爭議事件中，被告於105年3月17日後，也依
照原告指示為修繕並花費33,000元，以上共計58,000元部
分，應於本件原告請求賠償金額中扣除之。
三、兩造不爭執之事實如下：
（一）原告於103年12月間經由喜洋洋公司仲介，以505萬元向被
告購買系爭房屋，兩造於103年12月22日簽訂不動產買賣
契約書，於104年1月30日交屋，被告並於不動產買賣契約
書第9條擔保責任，勾選無滲漏水情形乙欄。
（二）系爭房屋於上開買賣交易前半年，被告曾進行室內裝潢。
（三）原告曾於104年7月14日與陳立馨簽定漏水賠償協議書，約
定「經雙方協商一致，現（甲方即陳立馨）與（乙方即原
告劉隆文）就房屋漏水賠償事宜，本著平等、自願、公平
原則，經友好協商，就雙方真實意思表示，達成如下協議
：
一、乙方因民國104年6月甲方房屋漏水造成損失，雙方就
乙方損失協商達成一致，甲方應賠償乙方共計25,000
元整。
二、經雙方簽署協議後，甲方一次性支付乙方25,000元整
賠償費。
三、上述費用支付給乙方後，由乙方自行安排處理，其安
排處理的方式後果不再與甲方有可關係。
四、甲方履行賠償義務後，乙方保證就此事不再以任何形
式和任何理由向甲方提出其他任何賠償費用要求，上
述之金額為甲方支付之全部金額，乙方不得再有意異
並不得再以任何理由增加維修金額及項目，亦不得再
向甲方提出一切刑事及民事訴訟。
五、甲方履行賠償義務後，此事處理即告終結。甲乙雙方
之間不再有任何權利、義務。以後因這次賠償的結果
亦由乙方自行承擔，甲方對此不再承擔任何責任。…
」等語。
（四）兩造曾於105年1月19日就系爭房屋滲漏水修繕爭議，於新
北市政府消保官處協商處理，協商不成立後，原告於105
年2月間就本件漏水爭議起訴（本院105年度重簡調字第94
號修復漏水等事件）。兩造於105年3月17日調解期日時，
原告表明願配合被告就系爭房屋之滲漏部分修復，被告訴
訟代理人沈郁翔亦當庭表示願意修復系爭房屋外滲漏所造
成廚房及臥室的窗框及牆壁滲水，原告乃撤回該訴，沈郁
翔亦同意撤回。
五、本件爭點及本院認定結果如下：
（一）被告抗辯兩造間就本件系爭房屋漏水之爭議，前已於104
年7月14日，由陳立馨代表與原告成立和解契約（內容詳
如不爭執事項（三）），故原告不能再為請求一節，本院
不予採信。理由如下：
1、被告雖以證人陳立馨於本院審理中曾證稱略以：系爭協議
書是我出面與原告簽署，但內容我跟沈郁翔一起討論製作
的，實際付錢的人是沈郁翔。當時到系爭房屋查看漏水狀
況的，是沈郁翔的工班師傅阿泰。反正是賠償原告房子漏
水，誰簽名都一樣。而查看時，原告不讓我們看漏水的狀
況，也不讓我們去修，說要自己修理。既然只是要我們賠
錢，我們當然要求錢賠完就要結案，不可以再有其他糾紛
。就是這個房子的所有問題都已經和解等語（見本院106
年11月14日言詞辯論期日），認為兩造就本件系爭房屋之
漏水爭議已於該次達成和解。
2、惟查，陳立馨是系爭房屋樓上（五樓）的住戶，則其與原
告間所商談的漏水爭議，依常理而言，應該是五樓漏水至
四樓的問題，與本件兩造間爭議的漏水是由四樓本身改建
的問題所造成，顯然是兩件事。而且，證人陳立馨於同日
言詞辯論期日也證稱：當時我們到系爭房屋裡，看到漏水
的地方是大門進去的客廳、神明廳部分，臥室的部分都沒
有進去。是看到水痕。四樓神明廳的正上方是五樓的廁所
。原告當時有問樓上有沒有問題，我回答之前我的廁所有
毛髮堵住，堵住一兩天，後來疏通了。疏通後就沒有問題
。當初我跟原告所成立的和解，沒有這麼特定就是針對客
廳、神明廳，但是我賠的漏水，應該就是這些漏水的部分
等語。足見系爭協議書所處理的漏水部分，應不包括本件
兩造因買賣房屋所生之漏水瑕疵爭議。
3、況且，原告曾於105年2月間就本件漏水爭議起訴，兩造於
105年3月17日調解期日時，被告訴訟代理人沈郁翔曾當庭
表示願意修復系爭房屋外滲漏所造成廚房及臥室的窗框及
牆壁的滲水，原告乃撤回該訴等情，已如前述。因此，若
說原告與陳立馨與於104年7月14日簽署的系爭協議書是就
系爭房屋所有漏水（包含本件爭議）所達成的和解，而且
陳立馨或沈郁翔也將和解的金額全數付給原告了，那麼，
當時被告的訴訟代理人沈郁翔又何必再答應幫原告修繕系
爭房屋？這顯然是不合情理。
4、綜上所述，本院認為原告與陳立馨所簽署的系爭協議書，
是針對五樓排水不良造成系爭房屋漏水所達成的和解。與
本件兩造間因房屋買賣訟爭的漏水爭議，應屬二事。
（二）系爭房屋的漏水情形，應由被告負瑕疵擔保及不完全給付
之賠償責任，賠償金額應依系爭鑑定報告所載之164,525
元。理由如下：
1、原告主張系爭房屋前後外牆、廚房及臥室側邊外牆，有一
遇大雨，就發生滲漏水現象之瑕疵。經本院囑託社團法人
新北市土木技師公會至現場履勘鑑定後，鑑定結果認：「
（一）：本案經核原告提供之相關紀錄照片（附件七)及
現場勘查(附件四、五），查鑑定標的物室內滲漏位置（
即紅色所在位置）皆為原窗改裝（室外簡易封填，室內則
為木作裝潢）未完全防水封口且外牆裂隙所致，牆壁均可
看到漏水沿著牆壁往下流的痕跡，顯示漏水情況並不是侷
限於一隅，而是原窗位置大面積區域均已滲漏水現象。裝
設鐵窗（即藍色位置）則為原窗加裝突出鐵窗與棚架，尚
無室內滲漏，因此應與其施作無關。」（參照該公會106
年12月28日新北土技字第1825號鑑定報告書），足徵系爭
房屋前後外牆、廚房及臥室側邊外牆的漏水現象，是因為
被告在出售系爭房屋給原告之前，將原本的窗戶封閉，但
改裝時，僅在室外簡易封填，未施作完全防水封口，以致
上述部分在大雨時，就會發生漏水的情形。而且被告又在
相對應的室內部分，以木作加以裝潢，致原告於買受系爭
房屋時，無法查知這個部分的瑕疵。而本件被告於出售系
爭房屋時，既已於契約上勾選「無滲漏水情形」一欄，則
就系爭房屋前述漏水之狀況，顯然應負物之瑕疵擔保，且
亦已構成不完全給付，並可歸責於被告無誤。故被告應負
賠償責任。
2、至於前述漏水瑕疵之修復費用，經上開鑑定機關鑑定共需
164,525元。此有前開鑑定報告書及其附件六鑑定標的損
害修復預算書（含單價分析）在卷可考，則上開費用應為
修復本件漏水瑕疵所生損害之必要費用。
3、被告雖另辯稱：上述預算書所載之項次6、7、11～13之部
分，不具修繕之必要性，應予剔除。惟本院就被告此部分
抗辯事項再度函詢鑑定機關，據函覆略稱：項次6（蓋彩
色鋼板）及項次7（鐵棚架）均為鑑定技師針對本案漏水
情形之專業考量，首先需進行原窗位置之外牆裂隙修補、
防水覆蓋改善，因此原窗開口封填不全需施作蓋彩色鋼板
防水覆蓋，及廚房原窗外加鐵棚架等，其作用在後續確保
室內不再因室外滲水路徑而滲漏。項次11（其他）、12（
廢棄物清理及運什費）、13（稅金、利潤及管理費）係屬
工程慣例，均依公會之鑑定手冊辦理，亦為專業考量，均
為必要之費用等語。有該公會107年5月4日新北土技（107
）字第0742號函在卷可查。本院認為鑑定機關所為說明至
為專業，自堪採認。是被告此部分所辯，尚非可信。
4、被告又辯稱：被告就系爭房屋之漏水，已依系爭協議書支
付25,000元之修繕費用，於鈞院105年度重簡調字第94號
105年3月17日之期日後，亦依原告指示修繕並花費33,000
元，此部分金額均應予扣除等語。惟查，系爭協議書所載
之賠償25,000元，係因五樓住戶陳立馨排水阻塞以致系爭
房屋漏水所為和解之賠償，已如前述。且前開鑑定報告之
內容，並不包含五樓造成系爭房屋漏水的部分，因此被告
抗辯此部分之25,000元可以扣除云云，並無所據。此外，
被告雖曾就系爭房屋之漏水支出33,000元之修繕費用，惟
經其修繕之後，仍無改善，才會衍生本件訟爭，而於本件
送鑑定時，鑑定機關是就系爭房屋鑑定時的現狀加以鑑定
，認為需要164,525元才能修復。被告抗辯就鑑定前支出
的無效修繕費33,000元要從其中加以扣除，顯非合理，自
無可採。
四、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保及不完全給付債務不履行損
害賠償之法律關係，請求被告賠償164,525元及法定遲延利
息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之
證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述
，附此敘明。
中華民國107年6月26日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官許映鈞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年6月26日
書記官陳君偉