裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第198號民事判決
裁判日期：民國102年06月17日
裁判案由：返還租金等
臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第198號原告 黃成權 訴訟代理人 潘仲文 律師被告祭祀公業法人台中市 賴八卦 法定代理人 賴志宗 訴訟代理人 涂芳田 律師複代理人 何俊龍 律師上列當事人間返還土地所有權狀事件，本院於民國102年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，原起訴聲明第一項係請求「被告應給付原告新臺幣（下同）878,648元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。」，嗣於民國102年3月25日言詞辯論期日，當庭以書狀將原起訴聲明第一項變更為「被告應給付原告1,910,330元，及自民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（參本院卷第53頁），後於102年4月23日又以書狀將擴張後訴之聲明第一項更正為「被告應給付原告825,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（參本院卷第66頁），再於102年5月22日言詞辯論期日，當庭以書狀將更正後訴之聲明第一項擴張為「被告應給付原告863,130元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（參本院卷第89頁），核其性質均係為擴張或減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）兩造於100年1月10日簽訂房地租賃契約書（下稱系爭租約），由原告向被告承租其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），面積為891平方公尺，租賃期間自簽約日100年1月10日起生效，收取租金期間自
100年4月1日起至108年12月31日止，共8年9月。雙方約定100年1月10日至100年3月31日為房屋籌建期，由被告負責起造系爭租約所示之建築（下稱系爭房屋）。第一年租金（自100年4月1日起至100年12月31日止）為1,670,100元，而101年1月起至108年12月31日止以月繳方式，每月租金18,900元。又原告承租系爭土地之目的在於作為汽車修配廠使用，然被告未依系爭租約負責起造合於原告使用之房屋，反為節省稅金及規費，要求原告僅以25坪土地（約82.6平方公尺）申請建築及使用執造，並由原告先自行整地及建屋，共支出557,430元，原告迄今已支付租金245,700元。嗣因實際建築面積（可興建土地為150坪）與建築及使用執造不符而遭主管機關勒令拆除違建部分，兩造雖於101年5月間簽訂協議書（參本院卷第16頁原證五，下稱系爭協議書）以解決上開違建衍生問題，被告迄今卻仍無法使原告達到承租系爭租約所示房地之目的。依系爭協議書之約定，可知上述拆除違建部分及迄今未能交付合於原告使用之房地等情，顯係可歸責於被告之事由，被告事後亦未依系爭協議書履行，故原告乃於101年（起訴狀誤載為100年，業經更正，參本院卷第47頁背面）11月9日以存證信函（參本院卷第17-24頁原證六）通知被告解除系爭租約。爰依民法第227條請求被告給付如附表一所示之整地及建屋費用合計557,430元，另依民法第259條請求被告返還如附表二所示之租金及押金合計305,700元，以上合計863,130元。
（二）並聲明：
１、被告應給付原告863,130元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、願供擔保請准為假執行。
二、被告答辯略以：
（一）被告已依債之本旨提供系爭土地予原告使用，並無可歸責事由：
１、由系爭租約第1條「房屋標示及租賃範圍」部分均屬空白，可知系爭土地上本無房屋存在，兩造約定之內容應為另行建造房屋，以提供被告使用，是以系爭租約第4條始約定房屋籌建期以及由被告負責起造等內容。又系爭租約固約定應由被告負責起造房屋，然其真意在於雙方約定由被告提供150萬元為興建25坪房屋之總價款，而該150萬元因被告無資力，約定由原告先行出資，並於第1年租金中扣除。綜合系爭租約第4條第2項、第5條約定可知，倘系爭房屋須由被告負責起造，無論由何人負責興建，原告應先提供建築費用150萬元。惟原告至始至終未提供該15
0萬元之建築費用予被告，且係由原告自行整地及建屋，由此可知，原告應自行負責興建房屋，被告並無提供房屋與原告使用之義務，被告亦已依約定讓原告於該合法申請之25坪土地上興建房屋，並無可歸責事由。
２、系爭租約係以25坪合法建物為系爭租約之標的：⑴原告與證人 張豐麒 初始均將以25坪申請使用執照致使原告
不敷使用之責任推拖與被告，惟依證人張豐麒之證述，可知係因原告明確知悉興建25坪或150坪合法建物費用差距很大，亦估算過自身之資金，僅足以興建25坪，雙方才約定以25坪申請使用執照，豈可認為被告具可歸責事由？⑵又違法建築將面臨政府拆除之處分，為社會上一般謹慎小
心之人所認知，依證人張豐麒之證述，可知原告明確知悉必須以合法的建物才能申請其配修廠之營業登記，且以25坪為合法之申請乃雙方之約定，縱原告簽訂系爭租約時，其原意係在於興建150坪之修配廠，則其後因原告興建25坪以外違法部分（下稱系爭違建）遭政府限期拆除，依契約自由之精神，亦應自行承擔，被告無可歸責事由。
⑶證人張豐麒雖稱「當初簽約前確實有講好要蓋150坪的廠
房」云云，惟因其為原告合夥人，其證詞顯為迴護原告，自不足採信。
３、按興建房屋本需符合政府核發建築執照之要求，此為當然之理，而系爭房屋建築執照所核發之建築面積僅25坪，原告竟違反該執照所核發准予興建之面積，未經被告同意，拆除原先合法興建之25坪房屋，擴大興建，致遭主管機關勒令拆除，原告此舉自始至終均為其自身行為，與被告無關，故被告不具可歸責事由。
４、被告因原告增建之房屋面臨拆除，為協助原告達系爭租約之目的，始與原告簽訂系爭協議書，並約定重新以150坪請建築執照，故兩造於簽立系爭協議書時，始明確約定以
150坪為房屋租賃標的；甚且，因建築費用本身已達150萬元，為免原告負擔過重，始約定由被告負擔拆卸、建築師等相關費用，足見被告已誠實履行系爭租約，並非被告自認可歸責而負擔上開費用，原告顯有誤解。嗣後該150坪廠房未能興建，係因原告無資力，並非被告不願履約。
（二）依系爭協議書所載條款，可知雙方確有互相讓步之協議，而具有和解契約之性質，且依系爭協議書所載「甲乙雙方為100年1月10日簽訂房地租賃契約因違建衍生問題協議雙方同意下列條款」等語，可知兩造已就系爭租約所生之爭執，協議以新的法律關係取代之，依民法第736條、第
737條及最高法院19年上字第1964號、83年台上字第620號判例意旨，在系爭協議書生效後，原告即不得就系爭租約之法律關係再行主張。
（三）按租賃契約屬繼續性契約，僅能終止，不得解除，且被告無任何違反租約之情事，故原告於101年11月9日以存證信函通知被告解約，並不合法，原告本件請求為無理由。
（四）並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經法院試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第52頁至背面、第71頁背面、第88頁，文字並依本判決用語調整之）：
（一）兩造不爭執事項（並採為本判決之基礎）：
１、兩造於100年1月10日簽訂原證一之房地租賃契約書（即系爭租約，參本院卷第7-12頁）。被告並未依系爭租約第
4條約定起造房屋，而是由原告自行興建。原告並未依系爭租約第4條交付150萬元給被告。
２、原告先以建物25坪之範圍整理建屋後，取得使用執照，之後再行擴建（25坪以外部分即系爭違建），嗣因實際建築面積與所申請之使用執照不符，而遭主管機關勒令拆除違建部分，由原告負責拆除，目前僅剩基座，25坪以外之違建部分，拆除費用是由被告支付。
３、原告迄今已給付100年4月至101年4月份，共計13個月之租金合計245,700元。另原告亦已依系爭租約第6條約定，交付被告擔保金（押金）6萬元。
４、兩造於101年5月間簽訂原證五之協議書（參本院卷第16頁）。
５、原告於101年11月9日以原證六之存證信函，通知被告解除系爭租約，被告於101年11月12日收受該存證信函。
６、被告於101年11月20日寄發存證信函催告原告給付101年
9月份、10月份、11月份之租金，原告有收受。被告另於
101年12月14日寄發原證七之存證信函，終止系爭租約，原告於101年12月17日收受。
７、兩造對於對造提出之書證，形式真正均不爭執。
（二）兩造爭執事項：
１、依系爭租約，被告是否負有交付合於原告使用之建物之義務？（下稱爭點一）（又原爭點整理時另列有「兩造有無約定原告申請使用執照之建物面積為25坪？」之爭點，但嗣後兩造就此已不爭執，爰刪除之）
２、系爭違建遭主管機關勒令拆除，是否可歸責於被告？（下稱爭點二）
３、原告於101年11月9日以原證六之存證信函，通知被告解除系爭租約，有無理由？（下稱爭點三）
４、原告依民法第227條規定，請求被告給付整地及建屋費用，合計557,430元，另依民法第259條規定，請求被告返還租金及押金合計305,700（原爭點整理時係列267,900元，嗣因原告擴張此部分請求，爰修正之），有無理由？（下稱爭點四）
三、得心證之理由：
（一）關於爭點一：
１、查系爭租約第4條第1項固約定：「．．．甲方（按指被告）負責起造本契約第一規定標示房屋之建築，甲方籌備房屋建築款及建築師費，其建築費用新台幣壹百伍拾萬元整，甲方委託＿＿＿營造負責建築。」，第2項則約定：
「乙方（按指原告）於簽約日起至開始計算租金日前（民國100年1月10日至100年3月31日前）共80天內需提供無息週轉金新台幣壹佰伍拾萬元整與甲方，不另立據。無息週轉金將自第一年租金中扣抵，甲乙雙方不得異議。．．．」，但因被告資金不足，雙方乃口頭約定系爭房屋由原告自行出資興建，興建費用150萬元由系爭租約第1年租金租金（自100年4月1日至同年12月31日）1,670,10
0元中扣除，原告毋庸再依系爭租約第4條第2項約定提供150萬元週轉金予被告等情，為兩造所不爭執，復經與原告合夥經營汽車修配廠之證人張豐麒到庭結證綦詳（參本院卷第72頁），堪信實在。由此可知，依系爭租約第4條第1項之約定，被告原本固有興建系爭房屋供原告使用之義務，但因兩造另行約定改由原告自行出資興建，被告則同意原告毋庸提供上開150萬元之無息週轉金，故關於被告原本應興建、提供系爭房屋予原告使用之給付義務，顯然已變更為以不要求被告提供150萬元週轉金代之。換言之，兩造就系爭租約第4條、第5條之權利義務，業由原先之被告負有提供系爭土地、興建系爭房屋之義務，並享有得於100年3月31日前向原告要求提供150萬元無息週轉金及依系爭租約第5條收取租金之權利；原告則負有於100年3月31日前提供150萬元無息週轉金予被告及依系爭租約第5條繳交租金之義務，並享有得使用系爭土地、系爭房屋之權利，調整為被告負有提供系爭土地之義務及享有依系爭租約第5條收取租金之權利，但不得再要求原告提供上開150萬元無息週轉金；原告則負有依系爭租約第5條繳交租金之義務及享有使用系爭土地之權利，而不須再提供上開150萬元無息週轉金，但系爭房屋亦改為應自行出資興建，至臻明確。基此，原告主張本件並未因原告自行支出整地及建屋費用而免除被告依系爭租約起造房屋之義務，被告仍應交付系爭房屋供原告使用云云，核與兩造前述變更後之口頭約定不符，顯不可採。
２、次查，兩造雖於101年5月間另簽立系爭協議書，但系爭協議書係約定：「一、坐落台中市○○區○○段○○○○號內，現有違建全部拆卸需要費用新台幣----元由甲方（按指被告）負責。二、重新申請合法建築設計建築師費由甲方（按指被告）支付。三、申請合法建照後乙方（按指原告）負責建造時雇用機械及工人費用。四、新建時用之鋼材．．．補足之鋼材或須截短，都由乙方負責。五、於拆卸現有鋼骨時，乙方需在臨和祥街部份造作圍牆。六、防火牆所需費用扣除原有牆面（按協議書誤載為「元有」）費用，多出的部分由甲方負責。」，可知依系爭協議書之約定，被告應負擔之義務均是費用之給付，建造房屋事宜仍由原告負責。準此，原告依系爭協議書之約定，主張被告有義務交付合於原告使用之房屋，仍屬無稽，自無足取。
３、據上，被告抗辯：依系爭租約、系爭協議書，被告並無提供房屋與原告使用之義務等語，確有依憑，堪予採信。
（二）關於爭點二：
１、經查，兩造在簽立系爭協議書前，被告應負責申辦取得25坪建物之建築執照、使用執照，於簽立系爭協議書後，被告則應重新申請150坪之合法建築執照、使用執照等情，為兩造所不爭執，復經證人張豐麒到庭結證稱：「．．．在簽約之前，大家口頭上就有做這個討論，而且我們也答應先蓋25坪去申請使用執照下來後，再來做擴建．．．」、「．．．因為擴建的時候被檢舉，都發局拆除大隊要求全部拆除，．．．後來拆到剩下空地，兩造才簽立原證五的協議書，簽立的目的就是土地仍租給我們，由被告去申請一個150坪的合法廠房給我們使用，協議書第二點及第三點，當初雙方約定時，就有講好是要蓋150坪合法廠房。」等語無訛（參本院卷第72頁背面、第73頁），堪認為真。
２、而原告在簽立系爭協議書前，是先蓋25坪建物，待申請到使用執照後，才又再行擴建系爭違建，但尚未擴建完成，即被檢舉違建等情，為原告所自承（參本院卷第51頁背面），並為被告所不爭執，堪信符實。依此，原告在簽立系爭協議書前，對於自行興建之房屋除有合法取得使用執照之25坪建物外，其餘部分（即系爭違建）均屬違章建築乙節，顯然知之甚明。而違章建築將面臨主管機關拆除之處分，乃社會上具通常智識者均能知曉之常識，原告既能與證人張豐麒合夥經營汽車修配廠，應認具有相當之智識，原告又對被告以上開常識為辯，並未提出任何反駁，則原告對於系爭違建可能遭主管機關勒令拆除乙節，即能預見。準此，原告既能預見系爭違建有遭主管機關勒令拆除之可能，且兩造間無論是依系爭租約簽立時口頭變更之約定（按即系爭房屋改由原告自行出資興建，原告毋庸提供上開150萬元無息週轉金予被告），或是嗣後簽立之系爭協議書，就系爭房屋均約定由原告自行興建，又已審認如前，則原告於簽立系爭租約時，猶與被告約定僅申請25坪之使用執照，對於日後系爭違建如遭主管機關勒令拆除之不利益，當應自負其責，尚難認被告有何可歸責之事由。
３、更何況，證人張豐麒到庭結證稱：「（問：你當初有無想過超過25坪部分，如果因為違建被拆掉的話，要如何處理？）當初沒有想過，因為經營修配廠也是要辦理營業登記，要合法的建物才能夠申請核准．．．單以25坪的建物雖然可以申請營利事業登記，但是不敷我們的使用需要，是被告要求，而且我們自己的資金不足，要蓋25坪合法建物與蓋150坪合法建物需要的資金差很多，所以我們才答應的。」、「（問：蓋25坪廠房、150坪廠房的費用差距？）有差，但我的意思是指，都是要蓋出150坪的廠房，但只有25坪是合法的，和150坪都是合法的在費用上有差，因為被要求的防火結構、鋼骨等材料費，會因為坪數大小而有差異。」等語（參本院卷第72頁背面、第73頁），可知原告於簽立系爭租約時，之所以與被告約定僅就25坪建物申請使用執照，除被告方面有稅費負擔之斟酌外，原告本身亦有因資金不足，欲藉此降低興建成本之考量，故原告主張系爭違建嗣後遭主管機關勒令拆除，係可歸責於被告云云，更不可採。
４、原告另又主張系爭違建係遭被告之派下員檢舉乙節，雖為被告所不否認，但被告與被告之派下員乃不同之權利主體，並無證據顯示檢舉之派下員係依被告指示而為，且衡諸情理，兩造既簽立系爭租約，並約定由原告自行出資興建系爭房屋，被告為能順利收取租金，顯然並無故意指示派下員提出檢舉，從中阻撓之可能。故原告興建之系爭違建遭人檢舉拆除，檢舉者縱為被告之派下員，仍無從認定被告有何可歸責之處。
５、據上，原告主張系爭違建遭主管機關勒令拆除，係可歸責於被告云云，並不可採。
（三）關於爭點三：
１、查原告於101年11月9日以原證六之存證信函，通知被告解除系爭租約，內容固謂：「．．．此係因賴八卦要求以不足之坪數申請建築執照而導致建物遭拆除所致之損失，為可歸責於賴八卦事由，因而有上開協議（按指系爭協議書），雙方本應依此協議進行房屋重建，始符原本租地建屋目的，惟因重新申請建築執照可使用之合法坪數為135坪，致使建築師為符合合法建築坪數，必須修改建築設計圖之主結構設計，而修改主結構設計須另增加壹佰柒拾餘萬元之額外支出，賴八卦不願支出該筆額外費用，雙方形成僵局。然歸咎其因，此項額外支出係因賴八卦要求以不足之坪數申請建築執照，致該興建之房屋以違建原因遭拆除，．．．因此額外支出之費用係可歸責於賴八卦之事由所致，基於誠信原則及契約附隨義務，賴八卦理應支付該筆款項，俾完成重新申請合法建築執照，重建房屋之目的，今賴八卦拒絕支付該筆費用，雙方僵持迄今仍無法達成共識，導致本人自100年4月起承租土地至今，除支付租金外，其餘租用機械及雇工整地之費用，耗費不貲，卻仍無法實際使用上開土地建築房屋，有違當初與賴八卦簽訂房地租賃契約之目的，為免損害繼續擴大，特委請貴律師代為函告賴八卦，表明本人自即日起解除雙方租地建屋契約之旨．．．」等語，但兩造於簽立系爭租約時，係共同合意申請25坪建物之使用執照，且系爭違建遭人檢舉而被主管機關勒令拆除乙事，並非可歸責於被告等情，業已詳述如前，原告以上開存證信函，指稱：自己所受損害係因被告要求以不足之坪數申請建築執照而造成，係可歸責於被告云云，委不可採。
２、另查，被告實已依系爭協議書第2條之約定，委請建築師重新設計150坪合法建物之圖說，惟因重新建築之費用尚須100多萬元，原告不願支付，始迄未興建150坪建物等情，除經被告 陳明 在卷外，復經證人張豐麒到庭結證稱：「（問：被告後來有無去申請150坪合法廠房的建照或使用執照？）被告有請建築師畫圖，但是建築師估計要再多花100多萬元，被告沒有錢，要我們支付，但我們之前已經花了150多萬元在整地、鋼骨、蓋廠房，沒有資力再出這100多萬元，而且這筆費用要我們支出也不合理．．．
」等語屬實，堪信實在。而依前述，系爭協議書第3條、第4條、第5條業已約明興建上開150坪建物事宜應由原告負責，故原告不論是無資力或自認不合理，而不願支付重新興建150坪建物之費用，系爭協議書未能繼續履行，顯然並非可歸責於被告之事由所致，原告主張被告有債務不履行情事，與事實相悖，要無足取。從而，原告據以為解除契約之理由，顯然無據，並不可採。
３、原告雖又主張被告未於100年3月31日前交付150坪鐵皮屋廠房供原告做為汽車修配廠使用，依民法第255條規定，原告無庸先行催告定期履行，即得解除契約云云。惟查，原告所提之原證六存證信函內容並未提及上情，尚難認定原證六存證信函之解約事由亦有包括前述給付遲延之情形。且依前述，系爭房屋應由原告自行興建，被告依系爭協議書之約定，並不負興建提供150坪房屋予原告使用之義務，業經審認詳確，故原告主張被告未於100年3月31日前交付150坪房屋係給付遲延，亦非事實，委無可採。
是以原告以被告給付遲延為由而解除系爭租約，毫無依據，自無理由。
（四）關於爭點四：綜上所述，原告主張被告有前開債務不履行之情形，既非事實，則原告依民法第227條規定，請求被告給付整地及建屋費用，合計557,430元，即屬無據，不能准許。另原告主張依原證六存證信函解除契約部分，經本院審認結果，亦認並不可採，則原告依民法第259條規定，請求被告返還租金及押金合計305,700元，於法不合，應予駁回。
從而，原告提起本件訴訟，請求被告應給付原告863,130元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、據上論結果，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年6月17日
民事第五庭法官莊嘉蕙正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月17日
書記官附表一：
┌──┬─────────┬───────┬────────────┐│編號│項目│金額（新臺幣）│備註│├──┼─────────┼───────┼────────────┤│1│建物25坪之建屋部分│6,210元│見原證二│├──┼─────────┼───────┼────────────┤│2│建物25坪之整地部分│38,220元│見原證三│├──┼─────────┼───────┼────────────┤│3│建物25坪及系爭違建│513,000元│估定金額為1,177,035元（│││之整地及建屋部分││見原證四），實際施作金額│││││為513,000元（見原證八）│├──┼─────────┼───────┼────────────┤││合計│557,430││└──┴─────────┴───────┴────────────┘附表二：
┌──┬──┬─────┬────────────────────┐│編號│項目│金額│備註│├──┼──┼─────┼────────────────────┤│1│租金│245,700元│100年4月至101年4月之租金（見原證一）│├──┼──┼─────┼────────────────────┤│2│押金│60,000元│見原證一│├──┼──┼─────┼────────────────────┤││合計│305,700││└──┴──┴─────┴────────────────────┘