裁判字號：臺灣彰化地方法院111年訴字第114號民事判決
裁判日期：民國112年05月16日
裁判案由：損害賠償
臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第114號原告 林宏業 訴訟代理人 楊佳璋 律師被告 葉家禎 訴訟代理人 許凱翔 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣440,912元，及自民國111年2月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔67%，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以新台幣440,912元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告委由住商不動產之仲介人員 劉曉瞳 於民國110年5月5日向
被告購買坐落彰化縣○○市○○○段0000000地號及其上同段6760建號門牌號碼彰化縣○○市○○街00號之12房屋(下稱系爭房屋)等不動產（下稱系爭不動產），買賣價金為新台幣(下同)6,550,000元。被告於買賣契約書中所附「不動產委託銷售標的現況說明書(成屋)」內，「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形?」詢問內容中，勾選「否」。原告購買系爭房屋後於110年8月26日進行系爭房屋整修時，發現天花板顯然有電線外露、牆壁斑駁、燒焦漆黑等疑似火災之痕跡，經鄰居告知系爭房屋曾於104年間發生火災，原告向彰化縣消防局查詢後確認系爭房屋曾於104年12月6日發生火災。原告因此支出修繕費115,500元（含拆除清運36,000元、燻黑清洗12,000元、磁磚 彭共 打除6,000元、磁磚打除復原打底20,000元、樓梯間油漆12,000元、拆除部分復原28,000元等工項共114,000元，含稅為115,500元）。
㈡系爭房屋於105年間由被告之前手 莊皓宇 委由同一仲介人員劉
曉瞳出賣給被告，因此被告理應明知或可得而知系爭房屋於前手出賣給被告時發生火災，被告並應告知原告系爭房屋曾發生火災，卻於現況說明書內是否發生火災之選項勾「否」，此部分亦可歸責於被告。系爭房屋於104年12月6日發生火災時雖無造成人員傷亡，但可預期於一般買賣市場對於曾發生火災應有減損價格之心理，而有火災汙名化之價值減損之瑕疵，故原告向被告請求減少價金，被告就該減少部分價金即無法律上原因，構成不當得利。系爭房屋因發生火災，致有火災汙名化之虞而減損價值暫估為539,500元。爰依民法第354條、第359條、第360條（選擇合併）、第179條等規定，請求減少價金，被告應於價值減損之範圍內返還買賣價金655,00等語。並聲明：⑴被告應給付原告655,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵請依職權宣告假執行。
二、被告答辯：㈠否認有故意不告知瑕疵情事。系爭不動產係被告於105年8月1
1日向前手莊皓宇購買，購買時莊皓宇並未告知被告系爭房屋曾有發生過火災，且當時房屋亦在正常出租、使用中，而被告對系爭房屋曾發生火災乙事一無所知。
㈡系爭房屋雖有於104年12月6日發生火災，惟原告應舉證證明
房屋整體燃燒狀況、燃燒之物品、燃燒之程度、有無損及房屋重要結構、電源開關有無受損，甚而原告主張之牆壁燻黑處是否即為該次火災所造成等攸關物之瑕疵認定事項，否則單純在中古屋上出現電線外露、牆壁斑駁、燻黑等情況，應非屬減少系爭房屋價值及通常效用、預定效用之瑕疵。
㈢關於原告主張支出修繕費部分，僅對於磁磚燻黑清洗沒有意
見。依彰化縣消防局火災原因調查鑑定書記載，系爭房屋僅樓梯間受煙燒，並未受火流燒損。證人 曾國明 亦證明煙燻磁磚不會造成磁磚彭共，故原告支出磁磚彭共打除（樓梯間）、磁磚打除（復原打底）（樓梯間）、樓梯間油漆、拆除部分復原及拆除清運部分請求之金額應予剔除。又證人曾國明證稱業主找其過去，一開始是要重新裝潢，故原告本來要重新裝潢，即要拆除原本之裝潢，就原告請求樓梯間油漆、拆除部分復原及拆除清運部分，與本件火災損害無關。
㈣本件火災僅外觀一樓東南側小門上端有受火流燻燒情形，2、
3、4樓僅受煙燻，並未受火流燒損，系爭房屋之建築物本體並未受影響，佐以發生火警時間為104年12月6日00時15分，至同日00時33分許即撲滅，足見燃燒時間尚屬短暫，並未造成建築物主體之損害。本件火災僅室内物件之小火災，與燃燒至建築物本體，可能導致建物結構損害，影響居住安全之火災，不能等同視之，亦與通常會造成居住者心理障礙之一般所謂之兇宅有別，系爭房屋無因失火而導致交易性貶值之瑕疵等語。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本件爭點整理：㈠兩造不爭執事項：
1.兩造於110年5月5日訂立不動產買賣契約書，原告以價金655萬元，購買被告所有系爭不動產。
2.系爭不動產係被告於105年8月11日向前手莊皓宇購買。
3.被告於110年1月30日在買賣契約書中所附「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」内，「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」詢問内容中，親自勾選「否」。
4.系爭房屋曾於104年12月6日發生火災。
5.系爭不動產係由住商不動產彰化中山中正店（即家慶地產有限公司）仲介，並由經紀人劉曉瞳媒介原告購買。被告向前手莊皓宇購買系爭不動產亦由經紀人劉曉瞳媒介。
㈡本件爭點：原告依民法第354條、359條、第360條及第179條
等規定，請求被告給付655,000元有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告主張其於110年5月5日向被告購買系爭不動產，買賣價金
655萬元，被告於110年1月30日在買賣契約書中所附「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」内，「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」詢問内容中，親自勾選「否」，系爭房屋曾於104年12月6日發生火災等事實，業據其提出不動產買賣契約書、照片、彰化縣消防局火災證明書等為證（見本院卷第15-41頁），並有彰化縣消防局111年5月11日彰消調字第1110015415號函所附火災原因鑑定書可稽（見本院卷第77-151頁），且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈡按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，民法第354條定有明文。被告辯稱其不知系爭房屋曾發生火災，其前手莊皓宇未告知被告，被告非故意不告知原告云云。惟物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵，應負之法定無過失責任，縱被告非故意不告知，仍不得解免其責。
㈢按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在(最高法院87年度台簡上字第10號裁判意旨參照)。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。則為民法第179條所明定。經查：
1.原告主張其於110年8月26日進行系爭房屋整修時，發現天花板顯然有電線外露、牆壁斑駁、燒焦漆黑等疑似火災之痕跡，因此支出修繕費115,500元之事實，業據其提出工程報價單為證（見本院卷第43頁）。被告則辯稱系爭房屋僅部分受煙燒，只對磁磚燻黑清洗沒有意見，其餘與本件火災損害無關云云。經查，依彰化縣消防局火災原因調查鑑定書記載勘查系爭房屋燃燒後之狀況「…㈢3樓往4樓梯間未受燒損，牆面稍受煙燻，4樓往3樓梯間亦未受燒損，牆面稍受煙燻，4樓臥室北、西面均未受燒損，4樓臥室南、東面亦均未受燒損。㈣3樓西面通道未受燒損，但受煙燻情形較輕微，3樓臥室入口附近牆面受煙燻情形較輕微，3樓臥室北面僅稍受煙燻，未受火流燒損，3樓臥室東、南面僅稍受煙燻，亦未受火流燒損，3樓臥室西南面床舖未受火流燒損。㈤2樓西面通道未受燒損，但受煙燻情形較為嚴重，2樓北面起居室受煙燻情形較3樓臥室嚴重，2樓南面臥室東、北面牆面僅受煙燻，2樓南面臥室西、南面牆面僅受煙燻，2樓起居室入口處受煙燻情形嚴重，2樓往3樓梯間受煙燻情形嚴重。㈥1樓往2樓梯間受煙燻情形嚴重，1樓西北角落往2樓梯間處受煙燻情形嚴重，1樓東北面牆面僅受煙燻，未受燒損，但東面與騎樓連接落地鋁門，受燒彎曲變形嚴重，西北面牆面僅受煙燻，未受燒損，西南面騎樓鐵捲門僅受煙燻，未受燒損；東南面騎樓鐵捲門受燒變色嚴重，與騎樓連接落地鋁門受燒彎曲變形嚴重。」（見本院卷第89-90頁），足認系爭房屋各樓層均受高溫煙燻，且1、2樓受煙燻情形嚴重。參以證人曾國明證述「…一開始是要重新裝潢，拆掉一樓天花板、樓梯間後發現有燻黑，黑黑的，我不知道是什麼原因造成的。」、「（問：燻黑部分整修哪一些？）天花板拆掉、重新油漆、樓梯牆壁原本有貼磁磚，燻黑的部分用板子釘著，板子拆掉就看到黑黑的，磁磚拆掉後打底粉光。」、「（問：報價單上有一個燻黑清洗單價12,000元，是指那個部分？）磁磚沒有彭共需要清洗及天花板清洗。」、「（問：報價單上有磁磚彭共打除，指的是什麼？）彭共部分打除、打底復原。」、「（問：磁磚彭共與煙燻有關係嗎？）溫度夠一定會。」、「（問：如果只是單純煙燻的話會不會與磁磚彭共有關係？）不一定。煙不會，主要是溫度。」、「（問：報價單上拆除、清運單價36,000元，拆除這些東西與煙燻部分有關嗎？）拆掉後才發現。本來只是要拆一樓天花板，後來發現有燻黑，業主就要求一直拆過去。」等語（見本院卷第198-199頁），亦可認原告支出之上開費用與系爭房屋因火災受損有關，被告所辯尚無可採。
2.原告主張系爭房屋因於104年12月6日發生火災而有價值減損之瑕疵，為被告否認，辯稱僅室内物件之小火災，無因失火而導致交易性貶值之瑕疵云云。惟系爭房屋發生火災各樓層均遭煙燻，已如前述，此與局部火燒情形顯然不同，應足以造成交易價值減損。而經本院囑託環宇不動產估價師聯合事務所鑑定結果為「參酌汙名化影響市場價格因素（依貴院提供彰化市○○街00號之12於民國104年12月6日發生火警之火災原因調查鑑定書），並參酌委託人提供所載修復項目，包含拆除清運、燻黑清洗、磁磚彭共打除、磁磚打除復原打底、樓梯間油漆、拆除部分復原等工項，決定以未發生火災原評估價格之5%為汙名化影響與火災後修復費用（依委託人提供單據費用115,500元）。其影響為6,508,240元×5%=325,412元。故本次因火災造成減損價值應為325,412十115,500=440,912元。」，有鑑定報告書可按。
㈣綜上所述，系爭房屋因火災受交易價值減損之金額為440,912
元，原告行使減少價金請求權，被告應返還該不當得利。從而，原告依民法354條、359條、第179條等規定，請求被告給付440,912元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年2月17日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決所命給付之金額未逾50萬元，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並依被告之聲請酌定相當金額，准其預供擔保免為假執行。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國112年5月16日
民事第三庭法官羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年5月16日
書記官卓俊杰