裁判字號：臺灣高等法院97年上易字第619號民事判決
裁判日期：民國97年10月28日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決97年度上易字第619號
上訴人甲○○訴訟代理人 許獻進 律師被上訴人乙○○上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十七年六月十七日臺灣板橋地方法院九十七年度訴字第四０八號第一審判決提起上訴，本院於九十七年十月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹佰零捌萬肆仟元部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用由上訴人負擔十分之四，餘由被上訴人負擔；第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國九十六年五月二十八日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約），約定由伊向上訴人購買其所有坐落臺北縣土城市○○段○○○○號土地全部及其上門牌號碼臺北縣土城市○○路○○○號一、二樓房屋（下稱系爭房地），總價款新臺幣（下同）七百九十萬元，同時交付如原審判決附表（下稱附表）編號一至四所示支票四紙，其中附表編號一、二支票係支付簽約款一百萬元且已兌現，尾款六百九十萬元則約定於金融機構貸款核撥時支付，同時交屋，並以附表編號三、四支票供尾款付款之擔保，嗣應上訴人要求，於九十六年七月四日另行交付面額四十萬元、三百萬元之支票二紙，以換回附表編號三支票，上開四十萬元支票嗣亦兌現，總計伊已給付上訴人一百四十萬元價金。然上訴人於簽約時未告知系爭房屋占用國有土地，違反系爭契約第十一條第一項產權保證之約定，另上訴人未依約辦理系爭房地過戶登記事宜，致伊向銀行申請之貸款金額無法核撥，亦違反系爭契約第三條關於尾款給付之約定。詎上訴人竟於九十六年七月三十日持上開三百萬元支票向銀行提示，並以該支票未兌現為由，於九十六年八月三日催告伊給付價金，進而解除系爭契約。惟上訴人既有違反系爭契約第三條約定之情事，伊自得依系爭契約第九條第一項約定，請求上訴人給付懲罰金。另系爭契約業已解除，上訴人受領一百四十萬元價金之法律上原因已不存在，伊自得依不當得利之規定請求上訴人返還。爰依物之瑕疵擔保、不當得利返還請求權及系爭契約之法律關係，求為命上訴人應給付被上訴人二百八十萬元之判決等語。
二、上訴人則以：被上訴人於簽訂系爭契約時已知悉系爭房屋有增建及占用他人土地之瑕疵。伊依約無須先將系爭房地過戶登記予被上訴人辦理貸款，又被上訴人應於九十六年六月三十日前找尋貸款銀行辦理貸款以支付尾款，惟被上訴人稱貸款有問題，伊幫忙尋找土地銀行中和分行擔任貸款銀行，但被上訴人拒絕簽立撥款委託書，致銀行無法核撥貸款，伊乃發存證信函催告被上訴人於文到七日內給付尾款六百五十萬元，否則即解除系爭契約，經被上訴人於九十六年八月三日收受後仍逾期未給付，則系爭契約業於九十六年八月十日合法解除，伊依系爭契約第九條第二項約定，沒收被上訴人已繳價金一百四十萬元作為違約金，並無過高情事，況被上訴人亦未證明上開違約金過高，自無酌減之必要。而原審判決命伊應負擔之第一審訴訟費用比例過高等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人一百一十四萬五千元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服。上訴人於本院上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於本院答辯聲明為：駁回上訴人之上訴。
四、被上訴人主張兩造於九十六年五月二十八日簽訂系爭契約，約定其以總價七百九十萬元向上訴人買受系爭房地，其同時交付上訴人如附表所示支票四紙，其中附表編號一、二用以支付簽約款之支票一百萬元已兌現，附表編號三、四支票則作為尾款六百九十萬元之擔保。嗣其於九十六年七月四日另行交付發票人均為訴外人 吳馮林 、發票日均為九十六年七月二十日、付款人均為臺灣土地銀行東板橋分行、面額四十萬元及三百萬元之支票二紙予上訴人，以換回附表編號三之支票，上開四十萬元支票復已兌現，而上開三百萬元支票經上訴人提示後遭退票，附表編號四支票未兌現，總計其已給付上訴人一百四十萬元價金之事實，業據提出不動產買賣合約書（見原審九十六年度促字第四五六六八號卷第十四至二０頁，下稱支付命令卷）、土地及建物登記謄本（見原審九十年度訴字第四０八號卷第七一、七二頁，下稱原審卷）、支票（見支付命令卷第二二頁）、支票及退票理由單（見原審卷第四０頁）為證，並為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真實。次查，兩造原約定於九十六年七月二十三日至被上訴人住處簽立撥款委託書，惟被上訴人拒絕簽立，經上訴人於翌日以存證信函通知被上訴人簽立撥款委託書，被上訴人仍予以拒絕，並於九十六年七月二十五日以存證信函表示不願履約，上訴人乃於九十六年八月二日以存證信函催告被上訴人應於文到七日內給付尾款六百五十萬元，逾期未給付即解除系爭契約及沒收被上訴人已給付之一百四十萬元價金，該存證信函於同月三日送達被上訴人，惟迄至九十六年八月十日催告期滿後，被上訴人仍未給付尾款之事實，此有存證信函、掛號郵件收件回執、撥款委託書（見原審卷第四一至五二頁）在卷可憑，復為兩造所不爭執，亦堪信此部事實為真實。
五、被上訴人主張上訴人沒收其已給付之一百四十萬元價金作為違約金賠償，應屬過高等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以本件應審究之重點厥為：系爭契約約定之違約金賠償，是否過高？茲詳述於後：
㈠按系爭契約第三條關於尾款之支付約定：「金融機構貸款核
撥時支付，同時交屋……」（見原審卷第三三頁），其文義乃指被上訴人應於金融機構貸款核撥時支付價金尾款，而上訴人應於被上訴人給付價金尾款同時點交房屋。兩造本約定被上訴人應於九十六年六月三十日前付清價金尾款，此觀系爭契約第十條第六項約定即明。然尾款付款期限屆至後，因被上訴人尋求辦理銀行貸款過程未盡順遂，上訴人同意被上訴人延期清償，而同意被上訴人以發票日均為九十六年七月二十日之上開四十萬元及三百萬元支票二張，換回附表編號三所示發票日為九十六年六月三十日支票。換言之，上訴人乃同意被上訴人尾款之付款期限延展至九十六年七月二十日止。惟延展之尾款付款期限屆至時，上訴人僅提示兌領四十萬元之支票，被上訴人就其餘款項六百五十萬元仍未給付，顯然已構成給付遲延，而違反系爭契約第三條給付買賣價金之義務。且經上訴人限期催告被上訴人給付尾款，倘逾期未付即逕為解除契約，被上訴人於催告期滿仍未支付，是上訴人依系爭契約第九條第二項之約定，解除系爭契約，沒收被上訴人已付之價款作為違約金，洵屬有據。
㈡次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
二百五十二條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院七十九年台上字第一六一二號判例參照）。本件買賣總價款為七百九十萬元，被上訴人於契約成立後已陸續支付買賣價金共一百四十萬元，已逾總價款百分之十七，上訴人全數沒收充作違約金，參酌上訴人所提內政部編印預售房屋買賣契約書範本第二十七條第二項約定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之○○『最高不得超過百分之十五』計算之金額……」之旨，被上訴人主張上開沒收之違約金過高，顯失公平，足堪採信。
㈢再按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民
法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八０七號判例意旨參照）。經查，系爭契約第九條約定：「乙方（上訴人）除因不可抗力或可歸責於甲方（被上訴人）之事由外，若未依本約第三條付款日辦理各項手續時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）乙方應按已繳房地價款千分之二計算懲罰性違約金與甲方。如經甲方通知限期交付，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，做為違約賠償。甲方全部或一部份不按本約第三條付款約定付款時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）甲方應加付按該期未履行支付價款千分之二計算滯納金，於補交時一併繳清。如經乙方通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。……」，則被上訴人就買賣價金各期款項給付遲延違約時，上訴人除得就各期款項按每日千分之二計算滯納金外，另已付價金則沒收充作違約金；相對於上訴人違約時，則按已付價金千分之二給付懲罰性違約金，顯見上開滯納金之性質應具懲罰性質，而沒入已付價金部分則為損害賠償額預定性質。是如被上訴人違約未按期給付價金時，其應給付相當之違約金，除上開約定之滯納金外，尚應加計上訴人實際之損害以為酌定。自上訴人同意延長付款期限之翌日起，至系爭契約九十六年八月十日上訴人合法解除止，被上訴人遲延未付之尾款為六百五十萬元，依系爭契約第九條第二項之約定，被上訴人應給付滯納金二十六萬元（6,500,000×2/1000×20＝260,000），另被上訴人遲延給付尾款之違約情事，上訴人至少受有未付尾款該期間之法定利息損害為一萬七千八百零八元（6,500,000×5/100×20/365＝17,808）。
㈣上訴人雖主張於簽訂系爭契約前，其曾花費六十五萬元裝潢
系爭房屋以達出賣目的，因被上訴人違約，其受有裝潢折舊之損害。另被上訴人於違約後，就系爭房地聲請假扣押，致系爭房地無法出賣，其尚受有取得價金利用之損害。又系爭房屋為透天店舖，出賣前為出租狀態，租金每月四萬元，因本件買賣糾紛而未出租及無法使用至今，其受有數十萬元之租金利益之損害。且因本件訴訟及存證信函往來、委任律師等，受有支出相關費用七萬元之損害等語。然查：
１上訴人主張其有裝潢事實，為被上訴人所不否認，然此費
用係上訴人於出售系爭房屋前所為之花費，以圖取得較高之賣價，與兩造簽約後之被上訴人違約行為間，無相當因果關係存在。況系爭契約業經上訴人合法解除，系爭房地所有權並未移轉登記予被上訴人，系爭房屋亦從未交付被上訴人使用，裝潢之物仍添附於系爭房屋上，並仍由上訴人占有中，上訴人仍得將系爭房地出售第三人，難謂上訴人有何裝潢費用之損害發生。
２被上訴人聲請原法院對系爭房地為假扣押強制執行之事實
，業經原審調閱原法院九十六年度裁全字第七二五八號假扣押卷及九十六年度執全字第三七五五號執行卷查證屬實，然被上訴人係因兩造間系爭契約之糾紛向法院聲請假扣押，乃依法行使權利，且被上訴人旋提起本件訴訟以求解決，難認被上訴人此舉係屬上訴人因被上訴人違約而受之損害。且被上訴人聲請法院為假扣押時，已提供擔保金擔保，上訴人若因假扣押而受有損害，本得依法對該擔保金而為請求，究與因被上訴人違約而受之損害分屬二事，上訴人此部分主張，亦無理由。
３上訴人主張於系爭契約成立前，系爭房屋出租他人之事實
，固據提出房屋租賃契約書為證（見原審卷第一五四至一五五頁），惟該契約書中約定之租賃期限乃至九十五年一月三十一日止，足見本件買賣契約成立前一年期間，系爭房屋處於未出租之狀態。上訴人主張出賣系爭房地前，系爭房屋為出租狀態，其受有上開無法收取租金利益之損害云云，委不足採。
４上訴人另主張因本件訴訟及存證信函往來、委任律師等支
出相關費用，受有七萬元之損害等語。然查此等費用之支出，與被上訴人違約行為間並無相當因果關係存在，是上訴人此部分主張，殊屬無據。
㈤上訴人沒收被上訴人已付價款一百四十萬元作為違約金賠償
，顯屬過高，有失公平，本院審酌被上訴人本件違約未付尾款數額占總價約十分之八，依約應付滯納金二十六萬元具懲罰性質，另上訴人至少受有尾款利息之損害，另參酌上訴人所提內政部編印預售房屋買賣契約書範本第二十七條第二項約定買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收價款以不超過房地總價款百分之十五各情，本件違約金應減為按房地總價款百分之四即三十一萬六千元（7,900,000×4%＝316,000），方屬適當。上訴人沒收超過上開金額之部分即一百零八萬四千元（1,400,000－316,000），即非正當。
上訴人受領該一百零八萬四千元乃為無法律上之原因受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人依不當得利法律關係，得請求上訴人返還上開數額。
五、綜上所述，被上訴人本於不當得利法律關係，請求上訴人給付一百零八萬四千元為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分廢棄，更為判決如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦及所提之證據，經本院逐一審酌後，認均不影響本判決之結果，爰不再一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中華民國97年10月28日
民事第十庭
審判長法官黃豐澤
法官吳謀焰法官林麗玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國97年10月29日
書記官陶美玲