裁判字號：最高法院86年台上字第2181號民事判決
裁判日期：民國86年07月10日
裁判案由：回復原狀
最高法院民事判決八十六年度台上字第二一八一號
上訴人乙○○被上訴人丙○
甲○○右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月十日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第四七號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊與訴外人南昌開發有限公司（下稱南昌公司）於民國七十九年五月間，以「馬來西亞吉達州雙溪大年工業區台灣工業特區工業地」內之第一期Ｂ編號三十二號土地（下稱系爭土地）為租賃標的物，簽訂租賃合約書，由伊以總租金新台幣（下同）一百三十一萬元，向南昌公司承租系爭土地九十九年。伊已依約給付租金一百十八萬元，餘款十三萬元約定於完成產權登記後付清。惟南昌公司迄未履行產權登記及交付系爭土地之義務，經伊於八十三年三月二十八日催告限期為履行，仍不獲置理。爰以訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。南昌公司即應將伊前繳之租金返還以回復原狀。因該公司係屬未經我國認許登記之外國公司，被上訴人二人分別以該公司之負責人及業務經理名義，與伊訂立上開租賃契約，依民法總則施行法第十五條規定，渠二人自應負連帶返還系爭租金之責任等情，求為命被上訴人連帶給付伊一百十八萬元及自八十四年一月一日起加付法定遲延利息之判決。（按：南昌公司原係第一審之共同被告，嗣經上訴人撤回對該公司之訴。）被上訴人則以：上訴人積欠部分租金未為給付，早經南昌公司於八十一年九月二十五日合法解除租賃契約，沒收已付之租金，上訴人之請求，自屬無據。況系爭土地在馬來西亞，上訴人未依南昌公司之催告，至該國辦理交地及簽訂正式租約之手續，反以南昌公司未交地為由解除契約，亦非有理等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張被上訴人二人分別以南昌公司負責人及業務經理名義與伊訂立系爭租賃契約，伊已給付租金一百十八萬元，而南昌公司係屬未經我國認許登記之外國公司等事實，業據提出被上訴人所不爭執之租賃合約書及收據等件為證，因該「收據」之內容，已將原租賃契約之貸款條件變更為餘款十三萬元於系爭土地產權登記後繳付，足證上訴人並無未給付租金情事，南昌公司以上訴人未給付租金餘額，於八十一年八月十日催告限期給付未果後，於同年九月二十五日所為解除契約之意思表示，固屬不生效力，惟系爭土地在馬來西亞，依我國駐馬來西亞代表處八十五年九月三十日馬來字第八五○六四六號函示：「凡馬國國民或外國公民擬在馬國短期或長期租賃土地，可由本人或委聘律師向各州地政單位土地局辦理土地租賃登記。……」等情，具見在該國租賃土地確有向各州地政單位土地局辦理土地租賃登記之必要。縱上訴人與南昌公司間所訂立之租賃合約書並未約定上訴人有至馬來西亞吉達州另與該州經濟發展局訂立土地租賃契約之約定，然南昌公司欲履行其產權登記之義務，既須上訴人（債權人）親至馬來西亞辦理土地租賃登記之協力行為，南昌公司（債務人）始能完成產權登記，足認被上訴人（南昌公司）之履行給付兼需上訴人（債權人）之協力行為。乃上訴人經南昌公司催告後猶未為此協力行為，則此項土地產權登記之遲延，即屬不可歸責於南昌公司之事由致未完成，上訴人以南昌公司未履行交付土地義務，於八十三年三月二十八日對之為催告後所為解除契約之意思表示，自屬不生效力。其請求被上訴人應負回復原狀之責任，連帶返還系爭租金之本息，尚非有理等詞，為其判斷之基礎。
查外國公司擬在馬來西亞租賃土地，必須本人或委聘律師向該國各州地政機關土地局辦理土地租賃登記，固為原審所認定。但就上訴人與南昌公司所訂立之租賃合約書觀之，上訴人係向南昌公司「承租」坐落於馬來西亞之系爭土地，非直接向馬來西亞政府機關承租。是系爭土地苟非屬於南昌公司「所有」，而須另向馬來西亞政府機關辦理承租（或借貸……等）手續取得用益權後，再「轉租」與上訴人，該項承租手續，似即應由南昌公司本人或委請律師辦理，何以竟仍需上訴人之協力行為﹖於南昌公司未自行取得系爭土地之「產權登記」（或用益權）前，憑何先以「出租人」之身分將系爭土地出租與上訴人﹖系爭租賃合約書既未約明擬逕以上訴人名義，直接與馬來西亞政府機關簽訂系爭土地之租賃契約，原審究憑何項證據而認定須上訴人親至馬來西亞辦理土地租賃登記之行為，南昌公司始能完成產權登記並據以指稱上訴人未完成其「協力行為」﹖果須上訴人之協力行為，何以於「變更」雙方付款條件之「收據」上未予註明，反於該「收據」上記載「……餘款十三萬元於本土地完成產權登記後繳付」等字樣﹖（見：原審卷二九頁）。原審對之未詳為調查推研，遽為不利於上訴人之判決，尚嫌速斷。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又系爭租賃合約書及收據上所列南昌公司之「代表人」均為被上訴人丙○一人，被上訴人甲○○似未列名於其上，實情如何﹖另查上訴人倘得為本件之請求，其利息應自「八十四年一月一日」起算之依據何在﹖案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年七月十日
最高法院民事第五庭
審判長法官張福安
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官葉賽鶯右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年七月二十三日