臺灣臺中地方法院小額民事判決 105年度中小字第3055號
原 告 中友御品管理委員會
法定代理人 陳俊甫
訴訟代理人 朱逸韻
被 告 林雲章
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105年12月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣68,523元，及自民國105年11月9日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴聲明原為：
「請求被告給付原告新臺幣（下同）81,320元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
」嗣於民國105年12月6日檢附計算式（見本院卷第48頁），
具狀變更聲明為：「請求被告給付原告68,523元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
」，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭法條規定，並無
不合，應准許之。
貳、實體方面：
一、原告部分：
（一）原告起訴主張：被告係中友御品社區（下稱系爭社區）之
區分所有權人，亦為門牌號碼臺中市○○區○○街○○○號
18樓之2（下稱系爭房屋）之所有權人，依系爭社區住戶
規約（下稱系爭規約），管理費計算方式以基本費乘上各
戶坪數所得費用計算，各住戶應按規定繳納各項管理費用
，管理費採1個月1期，2個月收1次，首月10日前繳交完畢
，而管理費之訂定、調整由管理委員會依每年度每月實際
需要預為編列，由區分所有權人會議通過。於100年8月20
日系爭社區100年度區分所有權人會議（下稱系爭會議）
中，提案六為關於頂樓露臺管理費收取案，經現場表決為
同意以每坪50元收取管理費，並自下一期即100年9月開始
收費。被告所有之系爭房屋，其頂樓露臺坪數為32.63坪
，被告自102年7月1日起至105年6月30日止皆未繳交頂樓
露臺管理費，共36個月，積欠頂樓露臺管理費總計58,734
元（計算式：32.63坪×50元×36個月＝58,734元），另
被告自105年7月1日至105年10月31日止尚未繳交系爭房屋
之管理費15,260元（計算式：76.3坪×50元×4個月＝15,
260元）、頂樓露臺管理費6,526元（計算式：32.63坪×5
0元×4個月＝6,526元）、車位清潔費400元、機車清潔費
400元，共22,586元，嗣被告於105年11月8日繳交露臺以
外之管理費24,090元，故被告尚積欠原告露臺部分之管理
費（計至105年12月止）共68,523元（計算式：32.63坪×
50元×42個月＝68,523元），經原告屢次催繳，被告均置
之不理，爰依系爭規約及公寓大廈管理條例第21條之規定
，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告68,523元，
及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。
（二）對被告抗辯之陳述：按系爭社區於91年度區分所有權人會
議紀錄，討論事項第3案雖決議，收費標準依建物登記謄
本所載之主要用途，辦公用為每坪收取管理費25元，住家
用為每坪收取管理費50元，收費週期為1個月期，2個月收
1次。然依系爭會議之決議，自100年9月起，露臺以每坪
50元收取管理費，蓋必須進入被告家中始能通往被告住處
露臺，並非任何人皆可通行，基於使用者付費原則，才會
決議要求有露臺之住戶就露臺部分亦繳納管理費，目前擁
有露臺的住戶僅有3戶，其餘2戶都有按時繳納露臺部分之
管理費。原告曾於101年6月5日，就被告未繳納包含露臺
部分管理費一事，向本院申請支付命令，被告未提出異議
，本院即寄發101年度司促字第22051號支付命令確定證明
書（下稱系爭支付命令）予原告，嗣原告並對被告聲請強
制執行，被告始於101年7月向原告繳納包含露臺部分之管
理費用，並繳納至102年6月30日止，被告應依系爭會議決
議繳納包含露臺部分之管理費。
二、被告則以：系爭規約並未明訂管理費之計算方式，且依據系
爭規約第16條規定：「管理費收取、支付等執行細則由管理
委員會決議訂定」，但原告迄今並未訂定有關管理費收取之
規定，即原告目前收取管理費並無規約依據；另原告於100
年8月以前對於住戶之露臺並無收取費用，系爭規約亦無規
定被告應繳納露臺之管理費，原告竟以系爭會議做成之決議
片面變更原規約之規定；且被告於系爭會議前並未收到開會
通知，系爭會議決議內容程序有問題，應予撤銷，原告應舉
證系爭會議確實合法召開；再依照89年度區分所有權人會議
決議內容，若管理費不夠，可以調整10％，而非針對露臺收
費，否則何以之前不須收費，現在卻要收費？為何辦公室只
收25元，露臺卻收50元？均不合理，原告是多數暴力，決議
有違公允。對於系爭支付命令部分，因當時法院要強制執行
系爭房屋，被告只好儘快繳納強制執行通知上記載之管理費
數額等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二
）訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告係系爭社區之區分所有權人，亦為系爭房屋
之所有權人，依系爭規約約定，管理費計算方式以基本費
乘上各戶坪數所得費用計算，各住戶應按規定繳納各項管
理費用，管理費採1個月1期，2個月收1次，首月10日前繳
交完畢，而管理費之訂定、調整由管理委員會依每年度每
月實際需要預為編列，由區分所有權人會議通過。嗣系爭
會議提案六關於頂樓露臺管理費之收取，經區分所有權人
表決通過，同意以每坪50元收取露臺部分之管理費，並自
下1期即100年9月開始收費，被告迄今尚積欠102年7月1日
起至105年12月31日止頂樓露臺之管理費68,523元（計算
式：32.63坪×50元×42個月＝68,523元）等情，業經原
告提出中友御品管理規約（包含住戶規約、管理委員會組
織章程、地下室停車場管理辦法、飼養寵物管理辦法大樓
外觀維護準則、裝潢施工管理辦法）、100年8月20日中友
御品社區100年度區分所有權人會議紀錄單、管理費未繳
明細表、105年8月20日中友御品社區105年度區分所有權
人會議紀錄單、中友御品105年9月份會議記錄、公寓大廈
管理組織報備證明、臺中市南屯區公所105年10月12日公
所農建字第1050024642號函、請求金額計算式、建物登記
第二類謄本、中友御品社區九十一年度區分所有權會議會
議紀錄、支付命令狀、支付命令確定證明書、臺中市南屯
區公所100年10月12日公所民字第1000021511號函等件影
本為證（見本院卷第8-33、42-70、77-80頁）；被告並不
爭執其為系爭房屋所有權人，亦為系爭社區之區分所有權
人，且並未繳交102年7月1日起至105年12月31日止之頂樓
露臺管理費68,523元，105年7月1日至105年10月31日止之
系爭房屋管理費15,260元、車位清潔費400元、機車清潔
費400元，然於105年11月8日已繳交露臺以外之管理費24,
090元等節（見本院卷第83、84頁），是堪信為真。至原
告另主張系爭會議為合法，被告具有繳納屋頂露臺部分管
理費（每坪50元，共68,523元）之義務等語，則為被告所
否認，並以前詞置辯。
（二）按關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈
管理條例並無明文規定，惟公寓大廈管理條例第1條第2項
規定，本條例未規定者，適用其他法令之規定。而公寓大
廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，已與社
團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果
，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定。
按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員
得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。民法第56條第1
項前段定有明文（最高法院93年度臺上字第2347號判決意
旨參照）。而總會之召集程序或決議方法，違反法令或章
程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，但
出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，
不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民
法第56條亦定有明文。是倘區分所有權人會議決議內容無
上開無效或已經撤銷之情形，各區分所有權人仍應共同遵
守決議事項，故被告是否應就頂樓露臺部分給付每坪50元
之管理費共68,523元，仍應視通過上情之系爭會議是否有
效存在而定。
（三）查被告抗辯並未收到系爭會議之開會通知，故該次會議之
程序有誤等語，核屬召集程序及決議方法是否違法之問題
，僅得請求法院撤銷，尚非當然無效。而參以被告於決議
後已逾3個月除斥期間，至今尚未提起撤銷系爭會議之訴
訟一情，足認系爭會議未經撤銷，仍屬合法有效。至被告
雖又辯稱：系爭會議之內容有問題，形成多數暴力，何以
辦公室每坪只需收25元，露臺卻要收50元等語，然按「管
理費之訂定、調整由管理委員會依每年度每月實際需要預
為編列，由區分所有權人會議通過。...」為系爭規約第
16條所明訂；而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為
區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，
其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致
之合同行為，而發生一定私法上之效力，對於不同意決議
內容之少數區分所有權人，仍發生私法上之拘束力，此即
民主原則中少數服從多數之重要原則，國家機關為維護憲
法所確立之私法自治原則，除違反公序良俗或強行規定外
，自不得任意介入、干涉此一經由團體自治所形成之決定
。是而，系爭會議之內容既係由多數區分所有權人所決議
形成，且未違反法令及章程，自有拘束全體區分所有權人
之私法上效力，身為區分所有權人一份子之被告，亦有遵
守系爭會議決議之義務，被告前揭所為決議內容有問題、
無效之辯解，亦無可採。
（四）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及遲延利息；給付無確定期限者，債務
人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催
告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告
有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債
權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高
者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，公寓大廈管理
條例第21條，及民法第229條第2項、第233條第1項、第20
3條分別載有明文。查承前所述，被告具有依照系爭會議
繳納露臺部分管理費之義務，而被告並不爭執尚未繳交10
2年7月1日至105年12月31日之露臺部分管理費，且依系爭
規約第15條規定，管理費1個月1期，2個月收1次，首月10
日前繳交完畢，是原告請求被告給付102年7月1日起至105
年12月31日止之頂樓露臺管理費68,523元（計算式：32.6
3坪×50元×42個月＝68,523元），及自起訴狀繕本送達
被告翌日即105年11月9日起，按年息5%計付遲延利息，核
無不合。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例、系爭規約之規定，請
求被告給付積欠之頂樓露臺管理費共68,523元，及自起訴狀
繕本送達被告翌日即105年11月9日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至被告105年11月
8日已繳交露臺以外之管理費24,090元，是否已逾越被告先
前所積欠之105年7月1日至105年10月31日系爭房屋管理費
15,260元、車位清潔費400元、機車清潔費400元，則屬被告
事後得否向原告主張返還或扣抵之問題，與本件原告頂樓露
臺管理費之請求無涉，附此敘明。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌
後認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本判決係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
七、依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費
用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費），應由
敗訴之被告負擔。
中華民國105年12月27日
臺中簡易庭法官林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所
違背之法令及其具體內容；2、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年12月27日
書記官劉晴芬