臺灣新北地方法院108年度訴字第3367號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第3367號民事判決

裁判日期：民國109年06月30日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第3367號原告 張運賓 訴訟代理人 張翔菘
張凱銘 被告 吳永清 被告 吳許 愛綾 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告吳永清應給付原告新臺幣151,800元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告吳永清負擔百分之12，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經被告同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院91年度台抗字第552號裁定意旨參照）。查原告對被告吳永清原起訴主張依民法第455條規定，請求吳永清應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號3樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，嗣追加吳永清之配偶 吳許愛綾 為被告，並追加依民法第767條第1項前段規定，請求吳許愛綾亦應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；又追加依原告與吳永清間房屋租賃契約（下稱系爭租約）及民法第179條前段規定，請求吳永清應自民國107年12月1日起至109年4月5日民事言詞辯論狀送達吳永清之日止，按月給付原告租金新臺幣（下同）9,000元，及吳永清應自109年4月5日民事言詞辯論狀送達吳永清之日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利9,000元及違約金18,000元（見本院卷第159頁言詞辯論筆錄、第85至91頁原告民事言詞辯論狀），此部分訴之追加，係就吳永清是否應遷讓返還系爭房屋之同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，其追加應屬合法。
二、被告等經合法通知，均未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列情形之一， 爰准 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告於104年月7月15日與原告訂立系爭租約，承租原告所
有之系爭房屋，約定租賃期間自104年月7月15日起至105年7月15日止，每月租金9,000元。兩造間系爭租約已於10
5年7月15日終止，吳永清即應將系爭房屋騰空歸還於原告，系爭租約期滿前後，原告即一再以電話向吳永清表明不再續租，吳永清說要一段時間搬遷，但其對於搬遷時間履履藉故拖延。吳永清於系爭租約期滿後，雖於105年8月至107年6月間及107年8至11月間，仍繼續按月繳納每月9,000元租金，但此為使用租賃物之代價，而原告已表明不再續租，故應無視為不定期租賃之情形。縱認有不定期租賃之情形，吳永清積欠之租金，至本件起訴時，於扣除擔保金後，已達2個月以上，且原告已於107年11月29日以存證信函、10
8年2月12日及同年3月23日以電話簡訊，依土地法第100條第3款規定，催告吳永清遷讓房屋並給付積欠租金，吳永清仍置之不理，故縱有不定期租賃應歸於終止，並以原告之
109年4月5日民事言詞辯論狀送達吳永清作為終止租約之意思表示。吳永清為承租人，於租約終止時，自屬無權占有之人，應負返還租賃物之義務，另吳許愛綾為吳永清同居共財之人，亦屬無權占有人，應負共同返還義務。
㈡吳永清自107年12月1日起至原告以109年4月5日民事言
詞辯論狀送達吳永清通知其終止租約之日（即109年4月26日）止，均未繳納租金，原告自得依系爭租約請求吳永清給付自107年12月1日起至109年4月5日民事言詞辯論狀送達吳永清之日（即109年4月26日）止，按月給付原告租金9,000元。又系爭租約既於109年4月26日終止，吳永清即無法律上原因占用原告之系爭房屋，原告亦得依不當得利之法律關係，請求吳永清應自109年4月26日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利9,
000元；另依系爭租賃契約第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷完了之日止，乙方及連帶證人丙方，決無異議。」依此約定，吳永清自109年4月26日租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付相當於租金2倍之違約金即18,000元（計算式：9,000元×2倍＝18,000元）予原告，合計吳永清應自109年4月26日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告27,000元（計算式：9,000元＋18,000元＝27,000元）等語。
㈢聲明：
⒈被告吳永清及吳許愛綾應連帶將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告吳永清應自107年12月1日起至109年4月5日民事言
詞辯論狀送達吳永清之日（即109年4月26日）止，按月給付原告9,000元。
⒊被告吳永清應自109年4月5日民事言詞辯論狀送達吳永清
之日（即109年4月26日）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告27,000元。
二、被告方面：被告等均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何有利於己之聲明或陳述。
三、本院之判斷：原告主張其已合法終止系爭租約，吳永清及其配偶吳許愛綾無權占有系爭房屋，應返還系爭房屋，並給付所欠租金、相當於租金之不當得利及違約金等情，茲就原告主張有無理由論斷如下：
㈠兩造租賃期限屆滿後，是否以不定期限繼續契約？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。是定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之。
⒉原告主張系爭租約原定租賃期間自104年月7月15日起至10
5年7月15日止，吳永清及其配偶吳許愛綾於租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋，並於105年8月至107年6月及10
7年8至11月間，仍繼續按月給付每月9,000元租金予原告等事實，業據提出系爭租約及原告郵局存摺等影本為證（見簡字卷第17至25、69至73頁）。原告雖稱其於系爭租約期滿前後，即一再以電話向吳永清表明不再續租，不視為不定期租約云云，並提出107年11月29日存證信函、108年2月12日及同年3月23日簡訊等影本為證（見簡字卷第27至29頁），惟觀諸原告發送上開存證信函及簡訊之時間分別於107年及108年間，並非於105年7月15日系爭租約期限屆滿後，即時向吳永清為反對其繼續使用收益系爭房屋之意思表示，而原告復未舉證證明於租賃期限屆滿後，已於相當之時期即向吳永清表示反對其繼續使用收益系爭房屋之意思，則原告主張其於系爭租約期滿前後已向吳永清表明不再續租，不視為不定期租約云云，尚無可採。是吳永清於租賃期限屆滿後，仍為系爭房屋之使用收益，且自105年8月至107年6月及107年8至11月間，仍繼續按月給付每月9,000元租金予原告，而原告不但未於相當之時期內立即表示反對之意思，且仍繼續收取租金，依前揭規定及說明，堪認系爭租約自10
5年7月16日起已視為以不定期限繼續契約。㈡原告是否已合法終止系爭租約？⒈按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之
效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判決參照）。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又未定期限之租賃，承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。再出租人依上開規定終止租約，應定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2個月以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。且承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，惟非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之表示。
⒉查原告與吳永清間以不定期限繼續租賃關係，吳永清僅繳納
至107年11月之租金，有如前述，堪認吳永清自107年12月起即有欠租之情事，原告主張吳永清自107年12月起未給付租金，即欠租達2期以上，應為可採。又依上開說明，原告欲以吳永清欠租達2個月以上為由，終止系爭租約，須先定相當期限催告吳永清給付租金，若仍有遲延給付，原告始得終止租約。原告雖主張曾以上開存證信函及簡訊催告吳永清給付租金云云，惟觀諸上開存證信函及簡訊之內容，僅有向吳永清表示不再續租及要求騰空搬遷系爭房屋，並非定相當期限催告吳永清給付欠繳租金；況且上開存證信函並未送達於吳永清，而係遭退回，有原告提出之信封影本1紙在卷可佐（見本院卷第55頁），自無從證明原告表明不再續租之意思表示於斯時已到達吳永清。此外，原告並未提出其他證據證明已有定相當期限催告吳永清給付租金，則原告主張其已依法催告吳永清給付欠租云云，即無可採。揆諸前揭說明，吳永清雖已遲付2個月以上之租金，但原告未依法定相當期限催告吳永清給付欠租，其為終止租約之意思表示即非合法，則原告主張其已依土地法第100條第3款終止系爭租約，即非有據。
㈢原告依民法第767條第1項前段規定，請求吳永清及吳許愛
綾遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈按民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或
侵奪其所有物者，得請求返還之。」次按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。民法第942條定有明文。類此基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者，為輔助占有人，僅係占有人之機關，其本身並非占有人（最高法院104年度台上字第137號民事判決參照）。
⒉查系爭租約屆期後視為以不定期限繼續契約，原告未合法終
止租約，原告與吳永清間就系爭房屋之租賃關係仍然存在，是以吳永清占有系爭房屋有正當權源。又吳許愛綾為吳永清之配偶，此有戶籍謄本在卷可參（見本院卷第47、49頁），吳許愛綾自始顯然係基於與吳永清共同生活之關係，隨同吳永清居住在系爭房屋，依民法第942條規定，吳許愛綾為吳永清之占有輔助人。吳永清占有系爭房屋既有正當權源，則吳許愛綾自非無權占有系爭房屋。從而，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求吳永清及吳許愛綾遷讓返還系爭房屋，洵無可採。
㈣原告請求吳永清應自107年12月1日起至109年4月5日民
事言詞辯論狀送達之日（即109年4月26日）止，按月給付原告租金9,000元，有無理由？承前所述，原告與吳永清間系爭租約既仍存在，吳永清依約即負有給付租金之義務。原告主張吳永清自107年12月1日起至原告109年4月5日民事言詞辯論狀送達之日（即109年4月26日）止，均未給付租金等情，業據原告提出上開存摺影本為證（見簡字卷第69至73頁），而吳永清已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出相關書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項規定，視同自認，是原告此部分主張，堪信為真實。從而，原告依系爭租約請求吳永清自107年12月1日起至109年4月5日民事言詞辯論狀送達之日（即109年4月26日，見本院卷第
103頁送達證書）止，按月給付租金9,000元，應為可取。準此，吳永清應給付自107年12月1日起至109年4月26日止共16個月又26日之租金共151,800元【計算式：9,000×（16＋26/30）=151,800元】。
㈤原告請求吳永清應自109年4月5日民事言詞辯論狀送達吳
永清之日（即109年4月26日）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元不當得利及違約金18,000元，有無理由？查吳永清依系爭租約有占有系爭房屋之正當權源，則原告另主張吳永清占有系爭房屋係無法律上原因，受有相當於租金之不當得利，而請求給付不當得利，及依系爭租賃契約第8條請求違約金，即難認有據，自不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約請求吳永清給付租金151,800元，洵屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回，爰判決如主文。
五、本件事證已臻明確，原告其餘主張及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年6月30日
民事第五庭法官張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月30日
書記官薛力慈