裁判字號：臺灣臺南地方法院88年訴字第211號民事判決
裁判日期：民國89年01月25日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺南地方法院民事判決八十八年度訴字第二一一號
原告甲○○訴訟代理人 黃溫信 律師
黃紹文 律師 徐美玉 律師被告乙○○住訴訟代理人 黃厚誠 律師
陶靜芳 律師右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國八十七年九月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。
二、陳述：
（一）被告於民國八十七年九月八日日與原告訂立不動產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），以一千九百八十萬元買受原告所有座落於台南縣○○鄉○○段○號第壹零零貳號土地壹筆（以下簡稱系爭土地），面積：一三公畝九六平方公尺，所有權全部。依契約書第三條第三款之規定，被告應於八十七年九月二十日給付一百萬元予原告。詎被告屆時竟拒不給付上述金額，並有反悔不續行履約之意，爰依上開契約請求被告給付買賣價金一百萬元。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
Ａ：本件買賣並無錯誤或受詐欺而為意思表示之情事：⒈本件被告因與原告有金錢往來，因原告向被告借款，故在系爭土地上即設定
有抵押權，被告亦知悉土地之位置及其實際之環境狀況，嗣因原告無力清償債務，始與被告和解由被告購買系爭土地，於八十七年九月八日訂定買賣契約，第一期款一千六百五十萬元，雙方約定由原告前向被告之借款扣抵，不另支付，第二筆款則定於同年月二十日結付一百萬元（該一百萬元原告取得後應用以清償訴外人 吳喬治 之債務，以塗銷土地之查封），因被告對土地之狀況極為清楚，被告有意購買，原告根本無要向其保證稱土地係臨靠馬路（照片上之屋舍即為原告之房屋），由原告之土地可直接通行於前面之大馬路，系爭土地並無出入困難之情事，由於土地之實際之狀態係如此，故於買賣之時，雙方根本毋需就此點加以約定。
⒉本件訂約時不惟有被告在場，當時之見證人即登記代理人 黃群傑 且為被告之
子，如於訂約當時，雙方確有約定如系爭土地未臨馬路則不必付錢，且被告亦以此為購買本件土地之重要之點，則何以買賣契約上均未有如此之記載，縱被告不察，則身為專業登記代理人之見證人黃群傑為被告之利益亦應將上開重要事項明訂為契約之條款，以資規範雙方權益，但契約上於此點卻隻字未提，顯見當時確無此項約定，被告主張有錯誤顯無理由。
⒊雖被告提出買賣成立後之錄音帶譯文，內載原告表示系爭土地係緊臨大馬路
，而被告表示，如非緊臨馬路就不會向原告買，但本件錄音係被告事後為圖毀約，片面設詞所錄，本不足取。且本件系爭土地，確係直接面臨大馬路邊，通行均無阻礙， 鈞院 於八十八年三月二日至系爭土地現場履勘，依現場之情形，系爭土地前確有舖設柏油路面之雙向大馬路，原告所有土地上之建物亦臨接路邊，原告之土地並有道路直通柏油馬路，有鈞院函囑臺南縣歸仁地政事務所測繪之複丈成果圖附於卷內可按，被告所稱系爭土地未與馬路相鄰與事實不符，其所執者乃依地籍圖所載及測繪結果，被告之土地北側另有一塊一００四號土地，依土地謄本所載，其所有權係屬訴外人吳黃腰所有，但該土地其地目為「道」，自日據時代，即為台南縣通往台南市○道路，其所有人現已無從查考。該土地本即係供他人通行之道路，雖現今舖設之柏油路面，依測量結果未涵蓋全部之一００四號土地，但此係因留有土石路邊且不因其未舖設有柏油而影響其為道路之事實，原告所有之系爭土地確係鄰接道路乃至為顯然，並不因此側另有一００四號土地而受有影響。鈞院於現場履勘時，系爭土地之東側有他人種植水稻之水稻田，亦係緊臨路馬路，並未因有一００四號土地而受影響，系爭土地現有道路可供通行北側之馬路已如前述，且一００四號土地亦係供為道路使用，亦無不能通行之情事，被告主張錯誤撤銷意思表示顯屬無據。
Ｂ：又本件被告主張系爭土地現已為吳喬治所查封並進行拍賣中，於兩造訂約之後，又陸續有 陳金芳 ， 張美香 等人參與分配，原告亦須證明給付可能，否則依民法第二百四十六條第一項契約無效。縱吳喬治之部分能予塗銷，其他參與分配者仍能續行查封拍賣，系爭土地亦屬給付不能，被告亦得依民法第二百二十六條、第二百五十六條解除買賣契約，原告自無請求權。但查：
⒈本件於簽定買賣契約當時，系爭土地雖已由訴外人吳喬治予以查封，但原告
仍為土地所有權人，被告僅係一時無法辦理移轉而已，並非係以自始客觀不能之買賣為標的，與民法第二百四十六條所指之情形有所不同，故本件被告主張契約自始無效並無理由，況本本件買賣契約訂定當時，被告即已知悉土地已為吳喬治查封之事實，吳喬治查封本件土地之時間為八十七年六月八日，本件契約訂定之時間則為八十七年九月八日，且於契約第三條第三款，即明定八十七年九月二十日被告所應給付之新台幣一百萬元，即約定係用以清償 吳某 以塗銷查封，故本件買賣並非係以不能之給付為買賣標的已如前述，且於訂約當時，被告對於系爭土地已經查封之事實知之甚詳，並同意先給付一百萬元，以利原告辦理查封塗銷，被告自不能以此主張原告給付不能而解除買賣契約。又系爭土地上縱有抵押權之設定，但上開抵押權均登載於土地登記謄本上，可公開閱覽，被告於訂約當時亦可知悉，仍與原告訂定買賣契約，並願給付價款，自難以此為理由拒絕給付價款。抵押權人並非參與分配權人，不動產只要有人拍賣，除非有反對之意思，執行法院當然會將抵押權人列入受通知人，至本件雖另有參與分配權人陳金芳於系爭買賣後之八十七年十二月六日始參與分配，但陳金芳並未有新的查封行為，本件系爭土地仍係由吳喬治辦理查封，參與分配之人並非有另為查封之行為，被告亦無法證明如清償吳喬治之債權後，其他債權人將會主張繼續執行並導致本件土地無法移轉所有權，況於本件言論辯論終結前，系爭土地業經執行法院塗銷查封登記，更無給付不能情事。且依兩造買賣契約所載，被告應先給付一百萬元之土地價款，原告始有履行移轉土地所有權與被告之義務，迨移轉所有權之後被告再給付尾款二百三十萬元，故本件被告應先給付本件價款，被告依約目前尚不能請求原告移轉土地所有權，被告主張給付不能顯無理由。
⒉又本件所涉及之法律問題應係土地是否陷於給付不能而得解除契約，被告所
提出之標的物瑕疵問題，與本件情形似屬無關，被告主張有瑕疵而解除契約亦屬無據。
三、證據：提出不動產買賣合約書一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告據以請求之買賣契約已撤銷。
Ａ：按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。‧‧‧當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」又「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」分為民法第八十八條及第九十二條第一項所明定。原告與被告訂立系爭買賣契約時，直稱系爭土地緊臨大馬路，而被告亦曾向其表明，如非緊靠路邊，就不會向原告買，原告亦直稱要被告放心，絕對緊臨路邊。然 經鈞院 囑台南縣歸仁地政事務所複丈結果，系爭土地確未臨現有道路，其與道路間尚有吳黃腰所有之台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，使系爭土地至少距道路有三公尺以上。且一００四地號土地上還蓋有建物。是本件原告明知其所有之系爭一００二地號土地並未緊臨馬路，其間尚有他人之土地，本件買賣契約，被告顯然係受詐欺而為，依民法第九十二條第一項之規定，被告自得撤銷本件買賣契約。此被告已於八十八年三月二日以書狀向原告表示撤銷本件買賣契約之意思。
Ｂ：倘原告不知其所有之一００二地號土地未臨道路，由前揭錄意譯文可見出原告保證緊臨路邊，被告亦以緊臨路邊為買買成立與否之表示。是此系爭一００二號土地臨不臨路邊之性質，乃本件買賣交易上認為重要者，兩造均認識錯誤，被告自得依民法第八十八條之規定，將意思表示撤銷。此被告前已於八十七年十月二十三日以存證信函向原告表示撤銷之意思，且又於八十八年三月二日之答辯狀，再次明示撤銷之意思。
Ｃ：故本件買賣契約既已撤銷，依民法一百十四條第一項之規定，買賣契約即自始無效，原告之請求即無所憑據。
（二）本件買賣契約已解除。
Ａ：兩造於八十七年九月八日簽約時，雖均知系爭土地已為債權人吳喬治查封拍賣中，故約定以部分買賣價金塗銷吳喬治之查封登記（見買賣契約書第三條㈡），俾利辦理移轉登記。殊知原告之其他債權人陳金芳及張美香亦參與分配，此由鈞院民事執行處（八十七年執字第四三六一號）之三份通知比較可知（證物四）。故縱倘能塗銷吳喬治之查封登記，原告系爭土地之查封登記亦因尚有陳金芳、張美香等債權人之參與分配而續為查封執行，亦無法移轉登記，是為給付不能之狀態。被告自得依民法第二百二十六條第一項及第二百五十六條之規定解除本件買賣契約。此被告已於八十八年三月二日以書狀為解除之意思表示，為求明確，特再於本書狀表明解除之意思表示。
Ｂ：又原告曾保證系爭一００二地號土地緊臨道路，要被告不用擔心。然經複丈結果，一００二地號確與道路隔一大段距離，是本件買賣契約之標的物，即台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，已確定缺少原告即出賣人所保證之品質，被告即買受人自得依民法第三百五十九條、第三百五十四條之規定，解除本件買賣契約。特以本書狀，依此理由表示解除本件兩造間之買賣契約。
Ｃ：本件標的物雖尚未交付，惟查：瑕疵在性質上無法除去，或買賣標的物已確定無法具備出賣人所保證之品質者，此兩項情形顯可預見出賣人將以具有瑕疵之物交付予買受人，如謂買受人仍須等待至危險移轉時（即交付時），始得主張瑕疵擔保權利，即無異強迫買受人在明知物有瑕疵之情形下，先行受領該有瑕疵之物，再返還該物予出賣人。惟此不特於法律上毫無意義，徒增當事人間無用之負擔，且與誠信原則之要求顯有不合，而於買受人正當利益之保護亦嫌不週，此亦為鈞院為相類似案件之見解。故被告於原告尚未交付標的物前仍可解除買賣契約。
Ｄ：兩造契約既已解除而不存在，原告自無何請求被告給付買賣價金之理由存在。
三、證據：提出照片四張、土地地籍圖謄本、土地謄本、錄音帶及譯文、本院民事執行處通知、存證信函台南縣歸仁鄉都市土地分區使用證明各一份為證。
丙、本院依職權履勘現場，並調閱本院民事執行處八十七年度執字第四三六一號執行卷及參與分配卷全卷。
理由
一、本件原告起訴主張：被告於民國八十七年九月八日與原告訂立不動產買賣契約，以一千九百八十萬元之價金向原告買受系爭土地所有權全部。系爭買賣契約書第三條第三款約定，被告應於八十七年九月二十日給付一百萬元予原告。詎被告屆時竟拒不給付上述金額，並有反悔不續行履約之意，爰依上開契約請求被告給付買賣價金一百萬元等語。被告則以：兩造訂立系爭買賣契約時，原告曾向被告保證系爭土地緊臨大馬路，然經鈞院囑台南縣歸仁地政事務所複丈結果，系爭土地卻未臨現有道路，原告明知系爭土地未緊臨道路，確向被告為保證致原告陷於錯誤而訂立系爭買賣契約，被告係受詐欺而訂立系爭買賣契約，原告爰依民法第九十二條第一項之規定撤銷本件買賣契約。又系爭土地是否臨道路，乃本件買賣交易上認為重要之點，若原告亦不知其所有之一００二地號土地未臨道路，則係兩造均認識錯誤，被告亦得依民法第八十八條之規定，將買賣之意思表示撤銷，被告亦已向原告為撤銷之意思表示，再者，系爭土地現業已被查封，並有被告買受當時所不知悉之原告其他債權人陳金芳及張美香參與分配，其他債權人之查封可續為查封執行，系爭土地已無法移轉登記與被告，已陷於給付不能之狀態，且系爭土地亦缺乏原告所保證之品質，有物之瑕疵存在，原告依給付不能及物之瑕疵擔保之規定，亦有解除系爭買賣契約之權利，被告並已向原告為解除契約之意思表示，是本件買賣契約業已因撤銷或合法解除而不存在，原告依買賣契約請求給付價金，顯無理由等語，資為抗辯。
二、依兩造前開陳述內容觀之，雙方對於被告有於八十七年九月八日與原告訂立系爭買賣契約，以一千九百八十萬元之價金，向買受原告所有之系爭土地，買受當時已知系爭土地業經原告之債權人吳喬治於八十七年七月二十一日以一百萬之債權聲請強制執行查封在案，並於系爭買賣契約第三條第二款約定被告於八十七年九月二十日給付一百萬元，必須塗銷吳喬治之查封登記，被告尚未給付一百萬元價金，且原告起訴時系爭土地之查封登記尚未塗銷，仍於本院執行處進行強制執行拍賣程序，並分別有原告之其他債權人 黃鳳菊 於八十七年十月二十七日以九百四十萬零三千元之本金債權及利息、違約金債權，張美香於八十八年一月十二日以六百十九萬本金債權及利息、違約金債權，以擔保權人之名義實行抵押權聲明參與分配（上開二債權人係無執行名義）及 陳正芳 於八十七年十月二十六日以一百四十四萬七千七百元之有執行名義（本院八十七年票字第一九六六號民事裁定）債權聲明參與分配，而系爭不動產於言詞辯論終結前業經本院執行處函請地政機關塗銷查封登記之事實，均不爭執，並有不動產買賣契約書一份在卷可稽，執行及參與分配部分則經本院依職權調閱相關卷證查核屬實，則此部分事實，可認為真實。故兩造所爭執者，應在於：
（一）系爭土地有無緊臨道路。
（二）系爭買賣契約簽訂時原告有無向被告保證系爭土地緊臨道路。
（三）原告有無權利撤銷系爭買賣契約。
（四）系爭買賣契約是否已合法解除。茲就此爭點說明本院之判斷意見如後：
（一）系爭土地有無緊臨道路部分：經查，系爭台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地北邊係面臨台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，一００四地號土地係屬吳黃腰所有，緊臨一００四地號土地北邊係現況道路，一００四地號土地上並有建物，系爭土地上有一條道路可穿越一００四地號土地至現況道路，此業經本院至現場堪驗並囑託地政人員測量屬實，有本院八十八年三月二日勘驗筆錄及台南縣歸仁鄉地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑，並為兩造所不爭執，則系爭土地與道路間既另有一００四地號土地，須穿越一００四土地始臨道路，則系爭土地非緊臨道路，應可認定。
（二）系爭買賣契約簽訂時原告有無向被告保證系爭土地緊臨道路部分：按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例意旨參照。次按〔當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任〕，民事訴訟法第二百七十七條定有明文，是就契約之約定內容，應先就契約條文之規定探求之，若當事人另有主張，則應由主張之當事人負舉證責任。經查，兩造係於八十七年九月八日簽訂系爭買賣契約，且契約內容係由擔任土地代書之被告之子黃群傑所代理簽訂，此為兩造所不爭執，衡情簽約當時既有從事土地相關業務之黃群傑在場，則對於與被告有關之相關權益，自當於契約中訂明，惟觀之系爭不動產買賣契約之內容，並無何原告保證系爭土地緊臨道路之文字記載，此有不動產買賣合約書在卷可考，則依該契約內容尚難為原告有保證系爭土地緊臨道路之解釋。被告雖提出錄音帶及譯文一份主張原告於訂立系爭買賣契約當時，曾向被告保證系爭土地有緊臨道路，惟查，被告自承該錄音帶係於八十七年九月份中旬契約訂後所錄製，並非訂約前或訂約當時所錄製，且依該錄音帶內容，原告雖有於八十八年九月中旬陳述系爭土地有緊臨道路，惟並無何原告自承曾於訂約當時向被告保證系爭土地有緊臨道路之陳述，是該錄音帶尚難證明原告於訂約當時有向被告保證系爭土地緊臨道路，被告復未提出其他證據證明被告之主張為真實，是本院尚難就此部分為被告有利之認定。
（三）被告有無權利撤銷系爭買賣契約部分：
Ａ：被告抗辯原告明知系爭土地並未緊臨道路，卻向被告保證系爭土地緊臨道路，是被告係受原告之詐欺始為買受系爭土地之意思表示，被告得依民法第九十二條撤銷買賣契約之意思表示。
按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為意思表示當事人，應就此項事實負舉證責任，最高法院十八年上字第三七一號及四十四年台上字第七五號判例意旨參照。經查，被告並未能舉證證明原告曾於訂約前為系爭土地緊臨道路之保證，已如前述，則被告就其有受詐欺之事實，亦未能舉證以實其說，則被告抗辯得依民法第九十二條之規定撤銷買賣契約，亦屬無據，尚非可採。
Ｂ：被告抗辯系爭土地有無緊臨道路係系爭買賣契約交易上認為重要者，系爭土地既未緊臨道路，則被告亦得依意思表示錯誤之規定主張撤銷買賣契約部分。
按意思表示之內容有錯誤，或表意人若之其情事即不為意思表示者，表意人得將意思表示撤銷之，民法第八十八條第一項前段固定有明文。惟意思表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯誤係關於意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法院五十一年台上第三三一一號判例參照。經查，系爭買賣契約之訂立之意思表示之內容，係一方有出賣之意思表示，一方有買受之意思表示，雙方之意思表示內容並無錯誤，系爭土地有無緊臨道路並非買賣契約意思表示之內容，縱被告之認識有錯誤，亦與上開得為撤銷意思表示錯誤之要件不符，應不得據此主張撤銷買賣契約。又當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容錯誤，民法第八十八條第二項雖亦定有明文，惟依條文之規定須「交易上認為重要」者，始有意思表示內容錯誤之適用，且依同法第一項但書之規定，亦須表意人對該錯誤之發生無過失為限，始得主張撤銷，此觀民法第八十八條第一項但書之規定自明。經查，系爭土地有無僅臨道路，雖屬物之性質之一，惟既未訂明於契約條文之中，且原告又稱系爭土地現況被告應已清楚，否認係屬交易上重要之點，則是否屬「交易上認為重要者」即有疑議，應由被告負舉證責任，被告既未能舉證證明，則本院尚難認為係屬「交易上認為重要者」，且系爭土地本即有設定抵押權與被告之女黃鳳菊，此為被告所不爭執，系爭土地現況為何，被告於買受前亦有查明之可能，縱若被告確有認識錯誤，被告亦顯非完全無過失，與上開得主張撤銷之要件亦不相符，是被告亦不得執此主張撤銷買賣契約。
（四）系爭買賣契約是否已合法解除。
Ａ：按解除契約，係指當事人一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方之意思表示而言，是解除權行使之前提要件須當事人有解除權，並依該解除權向他方為解除之意思表示，契約方能合法解除，若當事人並未取得解除權，則縱向他方為解除契約之意思表示，亦不發生解除契約之效力，合先陳明。
Ｂ：被告抗辯原告曾保證系爭土地緊臨道路，惟系爭土地並未緊臨道路，是本件買賣契約之標的物顯缺少原告即出賣人所保證之品質，被告即買受人自得依民法第三百五十九條、第三百五十四條之規定，解除系爭買賣契約等語。惟查，被告既未能舉證證明原告曾為系爭土地僅臨道路之品質保證，則被告亦無法舉證證明系爭土地存有瑕疵，則本案情形顯與民法第三百五十九條之要件不符，被告抗辯其得依民法第三百五十九條、第三百五十四條之規定行使解除權，實屬無據，則其為解除之意思表示，亦屬無效，系爭買賣契約，無從依該無效之解除意思，發生解除契約之效果。
Ｃ：又被告抗辯系爭土地現已被查封，且有原告之其他債權人參與分配，系爭土地已無法移轉登記予被告，已屬給付不能，被告可依民法第二百五十六條解除契約部分等語。惟查，所謂給付不能係指債務人在給付期間，因可歸責於債務人之事由，致債務人不能依債務本旨而為給付之情形而言，若債務人給付期限尚未屆至，則債務人尚無給付義務，即無給付不能可言。就本件買賣情形而言，原告之移轉所有權義務之期限，如尚未屆至，則縱該買賣標的物遭第三人查封，然原告在給付義務屆至前，尚得設法排除該查封狀態而處於得移轉所有權登記之結果，對買受人而言，即無所謂給付不能之情形，尚不發生給付不能之法律效果。經查，本件買賣兩造並未約定系爭土地移轉登記之日期，此觀兩造所訂立之不動產合約書自明，則該出賣人移轉所有權登記之債務應屬未定給付期限之債務，依民法第二百二十九條第二項之規定，須經債權人催告而仍未給付，債務人始付給付遲延之責任，由此規定解釋，應係買受人定期催告後，出賣人之移轉所有權義務之期限始屆至，在買受人催告前，原告尚無辦理所有權移轉登記之義務，即原告移轉登記所有權之期限，尚未屆至，自無給付不能可言況系爭土地之查封登記業已塗銷，亦有台南縣歸仁地政事務所八十八所一字第九０七號函附於本院八十七年度執字第四三六一號執行卷可查，故被告主張系爭土地被查封，對原告即有民法第二百五十六條之解除權，即難採信，是原告主張依該條行使解除權，已合法解除系爭契約之抗辯，本院亦無從為其有利之認定。
三、綜上，被告抗辯系爭買賣契約業已因撤銷或合法解除而不存在，尚非可採，系爭買賣契約仍有效存在，而系爭買賣契約第三條第三款既有乙方（即被告）應於八十七年九月二十日給付甲方（即原告）一百萬元之約定，則原告依買賣契約請求被告給付一百萬元，及自八十七年九月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年一月二十五日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B審判長法官李素靖~B法官林英志~B法官童來好右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年一月二十七日~B法院書記官鄭佩玉