臺灣屏東地方法院民事判決 106年度潮簡字第51號
原 告 王明 拋
王明將
王鈺群
前列三人共同
訴訟代理人 張耀聰 律師
被 告 李昭南 （即 李福生 之繼承人）
陳 李昭梅 （即李福生之繼承人）
李照貴 （即李福生之繼承人）
楊雅玲 （即 李照香 之繼承人）
楊雅雯 （即李照香之繼承人）
楊雅萍 （即李照香之繼承人）
前列六人共同
訴訟代理人 陳世明 律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國106年7月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告李昭南承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號，如
附圖所示A、B、C、D部分面積合計四八六點四五平方公尺，自民
國一零五年六月十日起其租金調整為每年蓬萊稻穀七百四十九台
斤。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李昭南負擔十分之六，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者、㈤、該
訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人
為當事人者、㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款、第7款定有明
文。
㈠、本件原告提起請求調整租金之訴，原對李福生之全體繼承人
為訴訟，查李福生已於起訴前之民國（下同）98年4月13日
死亡（見本院卷第15頁），按李福生之法定繼承人為李昭南
、陳李昭梅、李照貴、李照香等人，其中繼承人李照香已於
起訴前之105年4月11日死亡，其全體繼承人為楊雅玲、楊雅
雯、楊雅萍（見本院卷第14頁），則爰追加李昭南、 陳昭梅
、李照貴、楊雅玲、 楊雯 、楊雅萍等人（下稱李昭南等6人
）為被告，核與前揭規定相符，應予准許。
㈡、本件原告原請求被告等承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○
段○○○○號土地（下稱系爭土地），面積500平方公尺部分（
實際面積以地政機關測量為準），自起訴狀繕本送達時起調
整租金為每年新臺幣（下同）18,400元（見本院卷第3頁）
。嗣於審理中變更並追加聲明，㈠先位部分:被告承租原告
所有坐落系爭土地，如屏東縣潮州地政事務所土地複丈成果
圖複丈日期105年12月9日即本件附圖A、B、C、D面積分別為
156.78平方公尺、273.79平方公尺、6.07平方公尺、49.81
平方公尺(總計486.45平方公尺)，自起訴狀繕本送達時起調
整租金為每年17,901元。㈡備位部分:被告承租原告所有系
爭地號土地，如附圖所示編號A、B、C、D面積分別為156.78
平方公尺、273.79平方公尺、6.07平方公尺、49.81平方公
尺(總計486.45平方公尺)，自起訴狀繕本送達時起調整租金
為每年1,248台斤蓬萊稻穀（見本院卷第109頁），核其基礎
事實均係請求調整同一租賃契約租金，與前揭規定相符，應
予准許，合先敘明。
貳、實體上事項
一、原告主張：
㈠、系爭土地原為訴外人 王文車 所有，王文車死後由訴外人龔王
寶珠繼承， 嗣龔 王寶珠 分別以買賣及贈與之方式，將系爭土
地之所有權以各1/3之應有部分，分別讓與原告 王明拋 、王
明將及王鈺群等三人。又王文車前曾與訴外人李福生就系爭
土地上之特定500平方公尺部分成立租地建屋契約（下稱系
爭租地建屋契約），李福生因而得於系爭土地上興建屏東縣
○○鄉○○村○○巷0號之建物（下稱系爭建物），並約定
系爭土地之租金為每年度稻榖300台斤，又依95、96年之稻
穀價計算，當時一年為4,260元。嗣於原告等3人取得系爭土
地後，發現系爭土地面積共1,098.5平方公尺，而公告地價
於95年為每平方公尺1,500元，於105年調整為每平方公尺
2,200元，申報地價於93年為每平方公尺288元，於96年每平
方公尺為296元，於105年為每平方公尺368元，足證系爭土
地之價值近來確實有相當之增漲，另系爭土地往西側可直接
通往國道3號交通，西側有六堆客家文化園區及榮華國小、
東南側有屏東榮譽國民之家、北側有佑青醫療財團法人佑青
醫院及屏安醫院長治院區、西北側有財團法人屏東私立長青
老人養護中心，所在位置即為便利、繁榮，故上開系爭土地
之價值，近來確實有相當之增漲。系爭土地105年4月份之申
報地價為每平方公尺368元，原告主張每年租金應調整為17,
901元【計算式：每平方公尺申報地價368元×486.45平方公
尺×10％＝17,901元，元以下四捨五入】或應調整至相當於
最近土地申報地價年息10％等值之蓬萊稻穀，而依據105年
度蓬萊稻穀價格每公斤平均為23.91元計算，則系爭土地租
金應調整為1,248台斤之蓬萊稻穀（計算式:17,901÷23.91
÷0.6=1,248，小數點以下四捨五入）。原告等人幾番欲與
現居住於系爭房屋之被告李昭南協議提高租金，然其均避而
不談，故原告等人不得已方對被告等6人提起本件訴訟。並
聲明：㈠先位部分:被告承租原告所有系爭地號土地，如附
圖所示A、B、C、D部分面積分別為156.78平方公尺、273.79
平方公尺、6.07平方公尺、49.81平方公尺(總計486.45平方
公尺)，自起訴狀繕本送達時起調整租金為每年17,901元。
㈡備位部分:被告承租原告所有系爭地號土地，如附圖所示
A、B、C、D部分面積分別為156.78平方公尺、273.79平方公
尺、6.07平方公尺、49.81平方公尺(總計486.45平方公尺)
，自起訴狀繕本送達時起調整租金為每年1,248台斤蓬萊稻
穀。
㈡、對被告抗辯之陳述：訴外人李福生係以金錢提存，而非提出
稻穀，足見本件租金之給付應係以金錢給付而非以稻穀給付
。至於稻穀三百台斤，係指按時價折付金錢，即計算租金之
標準。另遺產分割協議部分並未填載日期，且無法得知是否
被告等人均有親自簽名或蓋章，且遺產分割應就全部遺產分
割，不得僅就一部分為分割，故被告等所為遺產分割協議效
力有所疑慮，認應由全體繼承人為被告。
二、被告方面：系爭土地上之租賃權及其上房屋所有權、系爭土
地之租金債務、房屋稅，已經被告等6人協議由被告李昭南
一人單獨繼承。而系爭土地租金係以每年度稻穀300台斤計
算，而稻穀之交易價格每年不同，原告僅以95、96年度之交
易價格作為計算之依據，顯有不當。另系爭土地附近雖有醫
院，然其中兩間為精神疾病之醫療院所及榮民之家，均屬養
老之處所，縱能通往國道三號仍對交通無便利性，再者，系
爭土地位於屏東縣，而原告所提實務見解案例背景事實係位
於新北市及台中市，與本案事實有間。依據原告所提出之行
政院農糧署糧價查詢資料所載，105年度蓬萊稻穀價格每百
公斤為2,391元，本件租約約定租金為每年蓬萊稻穀三百台
斤計算，折抵現金後，105年度之租金應為4,304元（計算式
：300×0.6×2391÷100＝4303.8，元以下四捨五入），系
爭土地位於偏遠郊區，交通不便，土地價值甚低，以一年租
金4,304元計算，已達地價之2.4％【計算式：4304÷（486.
45×368）＝0.02404】，亦無過低情事，原告主張再調高
租金，誠無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由
原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張其為系爭土地之所有權人，其前手前與被告之被繼
承人李福生訂立系爭租地建物契約等情，業據原告提出土地
謄本、繼承系統表、除戶戶籍謄本及戶籍謄本為證（見本院
卷第8頁、14至23頁），且為被告所不爭執，就此部分之主
張，足信為真正。
㈡、原告主張被告等現均為系爭建物之繼承人等語，被告則以僅
有李昭南一人單獨繼承置辯，經查：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條本文定有明文。又主張法律關係存在之
當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉
證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證
明。最高法院48年台上字第887號判例要旨參照。次按遺產
繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬
。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。第1138條所定第
一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由
其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。繼承人自繼承開始時
，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義
務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。民法
第1138條、第1140條、第1148條復有明文。
2.兩造自承原告之前手王文車與訴外人李福生訂立系爭租金建
物契約，然李福生已於98年4月13日死亡，依民法第1138條
之規定，原法定繼承人為被告李昭南、陳李昭梅、李照貴、
李照香，惟李照香於105年4月11日死亡，則由李照香之繼承
人楊雅玲、楊雅萍、楊雅雯為繼承人，此有原告提出之戶籍
謄本及繼承系統表可稽。從而，依上開形式觀之，原告主張
李福生之繼承人為被告李昭南等6人即非無據。而系爭租地
建物契約，原存在於原告之前手王文車與李福生之間，依其
權利義務之性質屬財產上之法律關係，且非專屬於被繼承人
李福生本身，揆以民法第1148條之規定，其繼承人李昭南等
6人依法承受李福生之承租人地位。
3.次查，被告李昭南提出被告陳李昭梅、李照貴、楊雅玲、楊
雅雯、楊雅萍簽章同意之遺產分割協議書（下稱系爭協議書
），觀以系爭協議書記載之全部內容略以：立書人李昭南、
陳李昭梅、李照貴、楊雅玲、楊雅萍、楊雅雯，茲就被繼承
人李福生所遺坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地之不定
期租賃權（下稱本件租賃權）及上開土地上建物（門牌號碼
屏東縣○○鄉○○村○○巷0號，下稱本件建物）之所有權
，協議分割如下：一、被繼承人李福生所遺坐落屏東縣○○
鄉○○段○○○○號土地之不定期租賃權及上開土地上建物
（門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○巷○號）之所有權全部
，立書人等均同意分由李昭南一人單獨繼承。二、第一點所
載遺產所應負擔之所有債務、稅金等，均由李昭南一人單獨
負擔等字，有協議書影本在卷可考（見本院卷第98、99頁）
。本院審酌原告雖表示被告等未就李福生之全部遺產為分割
，則此分割協議效力有疑義，惟於法院為強制分割時，方需
就繼承人之全部遺產一併訴訟，況被告李昭南業已到庭表示
，是所有兄弟姊妹一起決定由我一個人單獨繼承等語，此有
言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第142頁），是繼承人間
就某筆遺產為共同協議，屬其處分財產之自由，尚非法所不
法，再者，被告等人於本件訴訟已委任訴訟代理人到庭，表
明其不取得承租人之地位，則被告抗辯僅被告李昭南一人為
承租人，足信為真正，原告對其餘被告之請求，尚屬無據，
應予駁回。
㈢、原告請求調整其與被告李昭南就系爭土地之租金金額，有無
理由？
1.按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民
法第442條規定，聲請法院增減其租金，惟調整租金之訴，
祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更」，最
高法院75年台上字第2126號判例意旨可資參照。經查：被告
抗辯稱：兩造間之租約是約定繳納實物，即每年租金稻穀三
百台斤等情，核與原告所提出之提存通知書上記載：地租金
每年度稻穀參佰台斤之記載相符，被告抗辯兩造間之租金係
約定以稻穀實物給付之事實，自堪信為真實。雖原告主張均
以金錢提存，而非提出稻穀，然此事實，僅係原告與被告間
就當期應繳之租金，同意以代物清償之方式為之而已，尚不
得基此即謂兩造租約之租金給付之種類約定，已有變更，基
上，系爭租約既約定以稻榖計付租金，且未變更，則原告訴
請調整租金，自仍應以稻榖為準，不得變更其給付之種類，
詎原告先位之訴，竟訴請被告所承租系爭土地、面積486點
45平方公尺之租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年
17,901元，顯已將原約定之租金種類變更。揆諸首開判例意
旨，原告之先位之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由
，自應予駁回。
2、租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增
減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條
定有明文。而該條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值
，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第
4號判例參照）。經查：
⑴、系爭土地之租金，現為每年蓬萊稻穀3百台斤等情，為兩造
所不爭執，且有本院依職權調閱之臺灣板橋地方法院97年度
存字第778號卷可稽，然自系爭土地出租以來，其間系爭土
地之價值如有昇高，則其使用收益之對價，亦應因之而有不
同，始為公允。參諸卷附系爭土地自95年來之歷年申報地價
，於93年1月間，申報地價每平方公尺為288元，於96年1月
間，申報地價每平方公尺則為296元，99年1月間，申報地價
每平方公尺則為312元，於120年1月間申報地價每平方公尺
則為328元，於106年1月間，申報地價每平方公尺為368元，
此有系爭土地地價公務用謄本在卷可稽（見本院卷第95頁）
，系爭土地之土地價值已有增加，自無不許出租人以系爭土
地之價值昇高為由，訴請法院調整其租金數額，以維公平，
合先敘明。
⑵、又由上開地價之變動情形而觀，足見系爭土地自出租後，其
價值確有顯著提昇，升值約1點27倍，尚非無據。從而，原
告以租賃標的物之價值已有昇漲為由，追加備位聲明，以稻
穀為租金給付標的，為本件增加租金之請求，於法自屬有據
。
⑶、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價
年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；又該條
規定，於租用基地建築房屋，準用之，亦為同法第第105條
所明定。次按租賃標的物之不動產，其價值如有昇漲，出租
人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應斟酌土地
之位置、繁榮之程度、承租人對於租賃物之需要及其使用所
受之利益、該地一般經濟狀況等情形定之，亦經最高法院18
年上字第2812號、19年上字第132號及20年上字第283號判例
分別闡釋甚明。經查，系爭土地出租後，李福生於系爭土地
上興建瓦頂磚造三合院平房一棟（門牌號碼屏東縣○○鄉○
○村○○巷0號）作為住家，此有屏東縣政府稅務局房屋稅
籍證明書及照片在卷可稽（見本院卷第26頁、60至68頁）而
系爭土地附近有西側可直接通往國道3號公路、六堆客家文
化園區、榮華國小、內埔鄉生態池暨景觀公園、東南側屏東
榮譽國民之家等情，有原告提出之google地圖可稽，而被告
李昭南承租使用系爭土地雖並未受有極高之利益，但因系爭
土地面臨馬路，四週附近有前開設施等情，足見系爭土地所
處位置交通堪稱便利，生活機能亦尚稱良好；參以系爭土地
，之申報地價，確有提昇，益徵兩造就系爭土地原定之租金
每年稻穀3百台斤，與系爭土地所處位置、繁榮程度、地價
漲昇情形相較，在客觀上顯不相當，已有偏低情形。是本院
斟酌系爭土地之地價增加情形、土地之位置、繁榮程度及土
地之利用狀況，認被告所承租之系爭土地，應調整至相當於
最近土地申報地價年息百分之6等值之稻穀為妥當，而以被
告使用之面積為486.45平方公尺計算，則租金為10,741元（
每平方公尺申報地價368元×486.45平方公尺×6%=10,741小
數點以下四捨五入）。原告主張應以蓬萊稻穀計算，而依據
105年度之蓬萊稻穀每公斤平均為23.91元，此有原告提出之
行政院農業委員會農糧署之量價查詢在卷可稽（見本院卷第
122頁），則租金應調整為749台斤（計算式10,741÷23.91
÷0.6=749小數點以下四捨五入）之蓬萊稻穀。
3、末按出租人依民法第442條提起調整租金之訴，法院為准許
之判決，得自調整租金之意思表示時起算，最高法院著有48
年台上字第521號判例可資參照。查兩造間就系爭土地之不
定期限租賃，原約定租金為「年租」，則原告雖於105年5月
20日追加起訴，並於105年6月10日送達被告李昭南有送達證
書在卷可稽，是原告自得請求被告李昭南，自105年6月10日
起調整租金，於法有據。
4、綜上，原告依民法第442條之規定，請求被告李昭南就系爭
土地如附圖所示編號A部分面積156.78平方公尺、B部分
273.79平方公尺、C部分6.07平方公尺、D部分49.81平方公
尺之年租金，自105年6月10日起調整為每年749台蓬萊稻穀
，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁
回。
四、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響
，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要
，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國106年8月14日
潮州簡易庭法官吳思怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月14日
書記官鄭美雀