臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
105年度中簡字第2385號
原 告 常光健
訴訟代理人 陳慧真
被 告 王美玲
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國106年7月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬零伍佰元，及自民國一○五年十月二
十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣肆萬零伍佰元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應給
付原告新臺幣（下同）109,500元，並自遞狀翌日起（即民
國105年6月8日）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息等語（見本院卷第21頁），嗣於訴訟繫屬中，變更聲明為
：被告應給付原告109,500元，及自105年10月22日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息等語（見本院卷第118
頁正面、第129頁背面），核屬減縮應受判決事項之聲明，
揆諸前開法律規定，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告以訴外人陳慧真之名義，於104年5月11日與
被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），購買門牌
號碼臺中市○區○○街○○○巷○號1樓及地下室之房屋（下稱
系爭房屋）及坐落之基地○○○區○○○段60之120地號土
地應有部分55分之1、同段60之121地號土地應有部分55分之
1、同段60之23地號土地應有部分55分之1（下稱系爭土地）
【合稱系爭房地】，約定買賣價金585萬元，被告於104年7
月8日將系爭房地移轉登記予原告，104年7月16日交屋。系
爭契約特約事項第2款約定：賣方即被告負責作滲漏水保固
，自交屋之日起半年內，由被告負擔修繕房屋漏水之責（下
稱保固條款）。自交屋後，原告發現屋內有壁癌，亦聽聞有
漏水情形，故於104年8月間通知被告壁癌、漏水之情事，詎
被告陳稱需先取得房屋尾款後始進行修繕工作，原告之房屋
管理人陳慧真遂於104年9月4日交付系爭房屋尾款與被告，
全數給付買賣價金完畢，被告並書立104年9月4日之書據，
承諾修復系爭房屋壁癌與漏水問題六處，其中五處即書據所
載①、②、④、⑤、⑥部分，被告有通知證人 曾萬祥 至現場
修繕完畢，惟就③記載：「天花板漏水〈木地板與走道上方
〉【即系爭房屋1樓原本木地板與磁磚走道上方轉角處之漏
水】，曾萬祥並未修繕完畢，並未替被告履行保固責任。此
外，原告於104年10月時地下室天花板亦有漏水，經通知曾
萬祥前來處理，惟曾萬祥表示需等待雨下大一點再通知其來
觀察，方知漏水原因，當下未予修繕，並未代被告履行保固
責任。訴外人陳慧真已將系爭契約保固條款之權利，讓與原
告，爰依債權讓與及系爭契約保固條款，提起本件訴訟等語
。並聲明：被告應給付原告109,500元，及自105年10月22日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告係於105年2月間收到原告寄發之存證信函，
這中間我有跟原告說保固的問題，溝通結果覺得透過訴訟解
決比較好。就系爭房屋1樓原本木地板與磁磚走道上方轉角
處之漏水，當初我有問過曾萬祥，曾萬祥是說幾天才滴幾滴
，沒有辦法修繕；另外就系爭房屋地下室天花板漏水修繕問
題，曾萬祥表示當時因打開天花板後，水管旁才幾滴水珠，
當下無法判斷漏水原因，故未予修繕等語，以資抗辯。並聲
明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第159頁背面至第160頁正面，
配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序
整理內容或調整部分文字用語）：
㈠訴外人陳慧真於104年5月11日與被告簽訂系爭買賣契約，購
買系爭房地，約定買賣價金585萬元，被告已於104年7月16
日交屋，並於104年7月8日辦理所有權移轉登記予原告，買
方先交付買賣價金頭期款。另買方陳慧真於104年9月4日給
付被告買賣價金尾款後，買賣價金已全數給付完畢。
㈡系爭買賣契約特約事項第2款載明：賣方（即被告）負責作
滲漏水保固，從交屋日起半年內。
㈢被告書立之104年9月4日書據上載明系爭房屋壁癌與漏水問
題六處，其中五處即書據所載①、②、④、⑤、⑥部分，被
告有請仲介通知證人曾萬祥至現場修繕完畢，惟就③記載：
「天花板漏水〈木地板與走道上方〉【即系爭房屋1樓原本
木地板與磁磚走道上方轉角處之漏水】，曾萬祥並未修繕完
畢。
㈣原告於104年10月時有通知曾萬祥前來勘查地下室天花板之
滲漏水，曾萬祥於104年10月中旬間有至系爭房屋地下室，
因漏水積在地下室天花板輕鋼架上，曾萬祥打開地下室天花
板後，有一攤積水有落下來，曾萬祥表示需等待雨下大一點
再來觀察方知漏水原因，當下未予修繕。
㈤系爭房屋一樓屋頂原本之烤漆浪板並無施作逃生孔或維修孔
。
四、本院之判斷：
㈠原告主張其以訴外人陳慧真名義於104年5月11日與被告簽訂
系爭買賣契約，購買系爭房地，買方已就買賣價金給付完畢
，被告已依約移轉登記系爭房地予原告，並於104年7月16日
交屋予原告；被告依系爭買賣契約特約事項第2款，負有自
交屋日起半年內之漏水保固責任等事實，業據原告提出土地
所有權狀、建物所有權狀、土地所有權買賣移轉契約書、建
築改良物所有權買賣移轉契約書、契稅繳款書、系爭買賣契
約書、履保專戶收支明細表暨點交確認書、交屋明細表等件
為證（見本院卷第25至31頁、第77至82頁、第161至163頁）
，復為被告所不爭執（見本院卷第159頁背面至第160頁正面
），堪信為真。
㈡按保固條款之目的，在於使買受人取得較法定權利（物之瑕
疵擔保、不完全給付）更為有利之地位，因其為買賣契約內
容之一部份，不妨稱之為買賣契約中之擔保約款。是以，若
瑕疵係於保固期間內形成，如非因買受人使用不當（可歸責
於買方）或因不可抗力之因素所致，出賣人即應就瑕疵負修
補之義務或給付瑕疵修繕之必要費用，此方符保固條款擔保
之本旨。經查：
⒈依兩造所不爭執之系爭買賣契約特約事項第2款約定：「賣
方（即被告）負責作滲漏水保固，從交屋日起半年內。」等
語，可認此約款應屬保固條款，依此約定，被告就其交付之
系爭房屋，於交屋後之半年內，應負滲漏水保固修繕責任。
又系爭房屋係於104年7月16日交屋，被告所書立之104年9月
4日書據，承認就「系爭房屋1樓原本木地板與磁磚走道上方
轉角處」有滲漏水，可認此滲漏水之情形，發生在交屋日起
半年內之保固期間內，且由證人曾萬祥證稱：我當時說一樓
轉角的部分，因為滲漏不嚴重，所以還要觀察，等下大雨才
能看到滴的速度頻繁，就可以知道漏水原因等語（見本院卷
第100頁正背面），可知證人曾萬祥尚未代被告履行修繕此
部分漏水。另就系爭房屋地下室天花板之漏水，依證人曾萬
祥於本院審理時證稱：我於104年10月中旬去時有漏水，當
初漏水積在輕鋼架天花板，我打開天花板後，有一攤積水漏
下來；地下室漏水的原因可能有兩種。一種是水管倒灌，就
是雨勢很大，雨水流到外面一樓排水溝，從排水溝倒灌回來
地下室天花板上方之排水管，而地下室天花板排水管老舊龜
裂，從水管滲漏出來；另一種原因就是頂樓樓板若老舊，防
水層被破壞，從頂樓樓板滲水到公共管道間，水再從公共管
道漏下來地下室天花板。我當初打開天花板，地下室天花板
上方只有一個排水管有水珠，幾乎看不到水珠，無法知道漏
水之確切原因，我就跟原告說要觀察雨要大一點才能確認漏
水原因，當下沒辦法修繕等語（見本院卷第100頁正背面、
第105頁背面至第106頁背面、第127頁背面），可認系爭房
屋地下室天花板滲漏，亦於104年10月間已發生，並非於105
年1月底始發生，故仍屬保固期間內發生之滲漏，且證人曾
萬祥亦未代被告履行地下室天花板漏水之保固修繕責任。
⒉此外，上開漏水原因復無證據資料顯示係因買受人使用不當
或因不可抗力之因素所致。從而，原告依系爭買賣契約保固
條款，請求被告就「1樓原本木地板與磁磚走道上方轉角處
」、「地下室天花板漏水」負保固修繕責任，應屬有據。
㈢原告得請求之修繕必要費用：
原告固舉證人 何增 融之證言為證，主張修繕1樓轉角處之漏
水，需修繕一樓前側屋頂之烤漆浪板，修繕地下室天花板之
漏水，需在頂樓施作側板烤漆浪板，及頂樓PU重新為防水施
作等修繕費用，合計10萬9,500元，並提出工程估價單1紙為
據（見本院卷第32頁），茲就原告請求之保固修繕費用，是
否必要，分述如下：
⒈1樓原本木地板與磁磚走道上方轉角處部分（見本院卷第42
頁、第51頁、第64頁、第69至71頁）：
依證人 何增融 於本院審理時證稱：我開立給原告之工程估價
單上面第3點「側板及逃生孔之烤漆浪板，金額5萬2,000元
」，係包含1樓烤漆浪板3萬6,000元；一樓烤漆浪板費用包
含施做「人孔蓋」，那是維修要用；我估的費用3萬6,000元
是全部施作等語（見本院卷第126頁背面），惟本院審酌：
①依原告所提出系爭房屋1樓前側屋頂之原有烤漆浪板之照
片，並無維修用之人孔蓋設置（見本院卷第167至169頁），
是證人何增融所列工程估價單包含人孔蓋之費用，應非修繕
之必要費用。②其次，依證人曾萬祥於本院審理時證述：1
樓原本磁磚走道上方轉角處的漏水，因為當初滲漏不嚴重，
所以還要觀察，等下大雨才可以發現原因，如果不觀察，就
是將1樓頂之鐵皮即烤漆浪板做防水即可以防止漏水，因那
個烤漆浪板比較老舊，一些防水的部分有龜裂、退化；如果
全部施作，就是施作烤漆浪板與本棟公寓大廈二樓磁磚外牆
接縫處從左邊到右邊整個接縫處都做防水膠，這樣連滲漏的
那一塊也有止漏到，差不多要2萬1,000元；如果只針對一樓
烤漆浪板左側漏水點的部分，因烤漆浪板會延伸到本棟公寓
大廈二樓陽台防盜窗外面，延伸為L型，如果施作差不多二
分之一，費用大約1萬2,000元，這樣應該也有辦法達到左側
漏水點不漏水；我上開估的修繕費用，沒有包含維修用人孔
蓋設置的費用等語（見本院卷第100頁正面、第108頁背面至
第109頁正面、第127頁正面），可認就一樓頂烤漆浪板之防
水施作，僅施作左側二分之一，應可以達到1樓原本木地板
與磁磚走道上方轉角處漏水止漏之效果。③再者，觀諸本院
履勘現場照片（見本院卷第69至71頁本院履勘現場照片），
可知一樓原本木地板與磁磚走道上方轉角處漏水位置，位在
面向系爭房屋一樓之屋頂「左側」（即通往二樓樓梯通道該
側），故漏水點在系爭房屋一樓屋頂之左側，縱有滲漏，並
非烤漆浪板之大範圍面積之滲，應無必要將一樓頂烤漆浪板
材料全部更換，或將一樓烤漆浪板與本棟公寓大廈二樓磁磚
外牆接縫處從左邊到右邊全部防水重新施作。④綜上證據以
觀，本院認為原告依系爭買賣契約保固條款，請求一樓轉角
處漏水之修繕必要費用，應以1萬2,000元範圍內，為有理由
。逾此範圍之部分，尚非修繕之必要費用。
⒉地下室天花板漏水部分：
①漏水原因：
依證人曾萬祥於本院審理時證稱：我於106年4月22日晚上8
點有至系爭房屋地下室勘查，確認漏水原因係從頂樓因下大
雨，因為水量大無法迅速排水，因「排風口（即頂樓平台之
突出物）與頂樓平台水泥層防水層老舊退化，從結構體滲進
來」，水自公共管道間滲漏下來，直接落到系爭房屋地下室
的天花板上方。並非因一樓水溝排水不良，由一樓水溝倒灌
進來地下室天花板內排水管後由排水管銜接縫細滲漏水，與
排水管的老舊龜裂無關。此次地下室漏水原因，與104年10
月中旬時地下室天花板上方積水的原因應該一樣，從公共管
道間下來。如果颱風或梅雨季節，雨水量比較大，就可能會
導致系爭房屋地下室天花板漏水等語（見本院卷第127頁背
面至第128頁正面），足認系爭房屋地下室天花板，於保固
期間之104年10月間發生漏水之原因，應係頂樓排風口周圍
防水層老化，水從公共管道間滲漏滴落到地下室天花板。
②修繕必要費用：
依證人何增融於本院審理時證稱：我開立給原告之工程估價
單上面第3點「側板及逃生孔之烤漆浪板，金額5萬2,000元
」，包含頂樓5樓烤漆浪板費用1萬8,000元，就是將頂樓5樓
原本側板之烤漆浪板拆掉重做，上方遮雨板也重做，跟重新
施做一個逃生孔；工程估價單第1點「頂樓水表區PU防水，
金額2萬4,000元」是指五樓整個地面之水平面，包含排風口
周圍和水表區周圍全部的平面，做平面的防水施作。第2點
「水表區旁防水，金額1萬6,000元」是指做垂直的防水施作
，就垂直的側牆的部分，我們一般防水施作90到100公分。
第5點「舊PU水泥層粉化打結構體做防水，金額1萬5,000元
」，係將五樓頂樓原本水平的整的平面要打掉，第5點是將
原本舊的地面打除，第1點是重新就平面防水施作。第4點「
頂樓PU水管包通，金額2500元」，是將頂樓原本的排水管等
語（見本院卷第126頁背面至第127頁），惟本院審酌：如
已就頂樓PU平面施作防水，即可達到止漏之目的，無須重複
就頂樓上方側板及遮雨板重新施作烤漆浪板、遮雨板及逃生
孔，是證人何增融所估價之頂樓烤漆浪板施作費用，核非修
繕必要費用。本件地下室天花板漏水原因，係頂樓排風口
周圍防水層老化，水從公共管道間滲漏至地下室天花板，業
經本院說明如上。依證人曾萬祥證稱：因為旁邊的側牆距離
頂樓排風口比較遠，我認為沒有施作之必要；頂樓排風口大
約就在公共管道間正上方，針對頂樓排風口本身及排風口周
圍與頂樓平台交接之舊PU水泥層粉化打結構體跟防水等語（
見本院卷第128頁正背面），且證人何增融亦證稱：如果只
做頂樓平面防水，不做垂直側牆防水，我可以保固一年內不
漏水等語（見本院卷第128頁正面），可認本件僅需施作頂
樓排風口周圍之PU水平地面，即足以達到系爭買賣契約保固
條款，保固「半年內」地下室發生滲漏水之修繕保固意旨，
應無必要就頂樓側牆做垂直之防水滲漏及就水平PU地面全部
打除做防水，以免過度加重出賣人之保固修繕責任。故證人
何增融估價單所列第2點費用應予剔除，估價單所列第1點、
第5點之費用，逾越必要範圍。依證人曾萬祥證述：我施
作頂樓平台之範圍係排風口周圍30公分的範圍；我估價施作
的範圍比何增融估價施作的範圍小，我是針對漏水問題施作
，做排風口周圍是針對問題點，施作修繕費用是2萬8,000元
等語（見本院卷第128頁背面至第129頁正面），此部分費用
，即屬必要。此外， 何增融證 稱：頂樓PU排水管，是垂直
的管子，直徑大約5至6公分，重點是PU防水做好等語（見本
院卷第127頁正面、第128頁背面），可認漏水主因是下大雨
，因該垂直排水管直徑較小，無法迅速排水，如積水在頂樓
，水將從頂樓排風口周圍PU防水層老化部分，滲漏至公共管
道間，進而導致地下室天花板漏水，並非因該垂直排水管內
部有所堵塞導致，此即原告所稱：因頂樓PU水管我用工具把
它清一清，清完之後，雨下大還是會漏等語（見本院卷第
129頁正面）之原因，故何增融估價單所列第4點「頂樓PU水
管包通，金額2,500元」與本件止漏之關連性較小，無全部
認列之必要。惟本院審酌，頂樓排水管縱使直徑小，仍有必
要在其上施作「高腳排水孔蓋」，避免垃圾堵住排水孔，造
成排水管無法順利排水，導致五樓屋頂平台積水更加嚴重，
而依本院查得不鏽鋼「高腳排水孔蓋」之材料費用約85元至
120元間，有材料價格表在卷可稽（見本院卷第164至166頁
），再加計施作之工資，認證人曾萬祥所稱：施作高腳排水
孔蓋之費用為500元等語（見本院卷第129頁正面），應與市
場行情相當，可以採信。綜上證據以觀，本院認為原告依
系爭買賣契約保固條款，請求地下室天花板漏水修繕必要費
用，應以2萬8,500元（計算式：28,000＋5,00＝28,500）範
圍內，為有理由。逾此範圍之部分，尚非修繕之必要費用。
⒊從而，本件原告請求被告給付修繕費用於40,500元（計算式
：12,000+28,000+500=40,500）範圍內，應屬有據。逾此範
圍之請求，即屬無據。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但
約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利
率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229
條第1、2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。是以
，原告請求自105年10月22日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之法定遲延利息（見本院卷第118頁正面），與上
開規定，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依債權讓與、系爭買賣契約保固條款之法律
關係，請求被告給付其40,500元，及自105年10月22日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之範圍內，為有
理由。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適
用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項
第3款規定，應依職權宣告假執行。另為衡平被告之利益，
爰依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，
得免為假執行。
七、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資
料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年8月11日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月11日
書記官陳麗靜