裁判字號：臺灣苗栗地方法院109年訴字第310號民事判決
裁判日期：民國109年09月18日
裁判案由：確認優先購買權存在等
臺灣苗栗地方法院民事判決109年度訴字第310號原告 吳林鳳嬌 訴訟代理人 甘眞綝 律師被告 施金鳳
施文榮 共同訴訟代理人 陳尚敏 律師被告 吳沛渝 （即 吳添水 之繼承人）
吳淑貞 （即吳添水之繼承人）上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國109年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告對坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○號土地有優先購買權存在。
被告施文榮、施金鳳就坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○號土地於民國103年8月21日所為所有權移轉登記（登記原因：贈與）應予塗銷，並回復登記為被告施文榮所有。
被告施文榮就坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○號土地於
103年1月21日所為所有權移轉登記（登記原因：買賣）應予塗銷，並回復登記為吳添水所有。
被告吳沛渝、吳淑貞應於辦理坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○號土地之繼承登記後，以買賣總價新臺幣161萬5230元與原告訂立買賣契約，並將坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○號土地移轉登記為原告所有。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。原告於民國109年5月28日追加吳添水之繼承人吳沛渝、吳淑貞為被告，並於109年8月26日當庭變更聲明第4項為：（四）被告吳沛渝、吳淑貞應於辦理坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○段0000000000000地號土地（下稱系爭土地）之繼承登記後，以出售於被告施文榮之相同條件（即買賣總價新臺幣（下同）161萬5230元）與原告訂立買賣契約，並將系爭土地移轉登記為原告所有等節（見本院卷第73、185頁）。原告上開所為之追加被告，係本於原告就系爭土地主張優先購買權之同一基礎事實；另就聲明第4項買賣總價金額之更正，核屬更正事實上之陳述，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張依土地法第104條、民法第426條之
2第1項規定向被告主張其為系爭土地之合法承租人而有優先購買權，經被告施文榮、施金鳳辯稱駁回原告之訴，對於原告私法上之地位顯有侵害之虞，優先購買權係權利之一種，揆諸前揭說明，即有受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
三、被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為394地號土地（重測前為苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地）分割前之坐落苗栗縣○○鎮○○段00地號土地（下稱56地號土地）之承租人，與56地號土地原所有權人即訴外人 吳林綢 、 吳財旺 間存有租地建屋之租賃關係；吳添水為吳財旺之繼承人，原告與吳財旺間關於系爭土地之租地建屋之租賃關係自應由吳添水繼受之，而施文榮係於
103年1月21日向吳添水購得系爭土地，並未通知原告，自不得以其間之買賣關係對抗原告，該買賣契約、所有權移轉行為均為無效，原告可對吳添水、施文榮主張優先購買權；又施金鳳係自施文榮受贈394地號土地，自不得取得優於其前手施文榮之權利，是施金鳳亦無從否認原告優先購買權之地位，該無償贈與之所有權移轉行為亦為無效。原告自得請求施文榮、施金鳳將系爭土地之所有權移轉登記塗銷、回復登記為吳添水所有。又吳添水業已死亡，自應由其繼承人即吳沛渝、吳淑貞辦理系爭土地之繼承登記後，再以同一價格（即買賣總價161萬5230元）與原告簽立買賣契約，並移轉系爭土地為原告所有。為此，爰依土地法第104條第1項、民法第426條之2規定，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）確認原告對系爭土地有優先購買權存在。（二）被告施文榮、施金鳳就394地號土地於103年8月21日所為所有權移轉登記（登記原因：贈與）應予塗銷，並回復登記為被告施文榮所有。（三）被告施文榮就系爭土地於103年1月21日所為所有權移轉登記（登記原因：買賣）應予塗銷，並回復登記為吳添水所有。（四）被告吳沛渝、吳淑貞應於辦理系爭土地之繼承登記後，以出售於被告施文榮之相同條件（即買賣總價161萬5230元）與原告訂立買賣契約，並將系爭土地移轉登記為原告所有。
二、被告方面：
（一）施文榮、施金鳳未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭之陳述僅聲明：駁回原告之訴。
（二）吳沛渝、吳淑貞則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，民事訴訟法第279條第1項、第280條第1項本文、第3項本文分別定有明文。次按當事人主張之事實經他造自認者，依法不負舉證責任。法院亦不得就他造自認之事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號判決意旨參照）；而民事訴訟法第280條第1項所謂之不爭執，解釋上應包括不符合具體化義務要求之爭執，亦即若應負主張責任一造已盡其具體化義務之後，非負主張責任一造即應為相對應具體化之爭執，若有未盡其應有具體化之爭執者，應認為係無效爭執，與不爭執等同，應使其發生擬制自認之效果。則基於同理，民事訴訟法第280條第3項所謂之爭執，自係指具體化之爭執而言；若應負主張責任一造已經盡其具體化義務之後，非負主張責任一造有未盡其應有具體化之爭執者，依民事訴訟法第280條第3項本文準用同條第1項本文之規定，自應使其發生擬制自認之效果。經查，原告主張施文榮、施金鳳前於本院107年度訴字第184號、臺灣高等法院臺中分院108年度上字第332號請求拆屋還地事件（下稱前案）中，主張其等分別為系爭土地之所有權人，原告未經系爭土地歷任所有權人同意，即擅自興建門牌號碼苗栗縣○○鎮○○○0鄰00號建物、廣場，遂請求原告拆屋還地；嗣經前案審理後，前案判決認定原告為394地號土地分割前之坐落56地號土地之承租人，與56地號土地原所有權人吳林綢、吳財旺間存有租地建屋之租賃關係；而394地號土地既係於100年1月7日自56地號土地分割而出，原告對
394地號土地自存在優先購買權，而394-1地號土地同樣係自56地號土地分割而出，應亦繼受相同之租賃關係，是原告對394-1地號土地亦存在優先購買權；又吳添水為吳財旺之繼承人，原告與吳財旺間關於系爭土地之租地建屋之租賃關係自應由吳添水繼受之。而施文榮係於103年1月21日向吳添水購得系爭土地，嗣分割為394、394-1地號土地，然施文榮向吳添水購得系爭土地時，並未通知原告；又施金鳳係自施文榮受贈394地號土地，吳添水業已死亡，其繼承人為吳沛渝、吳淑貞等節，已具體陳述本件訴訟之相關主體、時、地、範圍等事項，足使其請求得以與其他請求相區別，並使被告能據此對其防禦對象有所了解，是應認原告已盡其具體化義務。又被告前已收受原告所提之民事起訴狀繕本，堪見本院已賦予被告具體化爭執原告主張事實之機會，並函知一造辯論判決程序、民事訴訟法第280條第1、3項擬制自認之效果等節；惟被告經本院合法通知，在3次言詞辯論期日中不論有無到庭，均未見渠等為答辯聲明或具體指摘、爭執原告主張事實之陳述，顯難認其對原告主張之上開事實已有具體化之爭執，則依上開說明，即應視同自認，且經本院調閱前案全卷核對無訛，是原告主張之上開事實，堪信為真實。
四、按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，此觀土地法第104規定自明。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及依同樣條件補訂書面契約，暨塗銷所有權移轉登記暨協同辦理所有權移轉登記；依土地法第104條第2項後段規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。應不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高法院65年台上字第2701號、106年台上字第1263號判決意旨可資參照）。經查，原告對系爭土地有優先購買權存在，然施文榮係於103年1月21日向吳添水購得系爭土地，嗣分割為394、394-1地號土地，然施文榮向吳添水購得系爭土地時，並未通知原告乙節，已如前案確定判決及本判決前段所認定。原告自得行使對吳添水之系爭土地之優先承買權，而此優先承買權具有物權效力，原告一旦行使優先購買權，即係對於吳添水行使系爭土地之買賣契約訂立請求權，亦即請求吳添水按照與施文榮所約定之同樣條件補訂書面契約。因吳添水與施文榮間之買賣契約，及前開買賣契約為原因而成立之物權移轉行為均不得對抗優先購買權人即原告，原告自得主張吳添水、施文榮間前開買賣契約、所有權移轉行為均為無效；又施金鳳係自施文榮受贈394地號土地，自不得取得優於其前手施文榮之權利，是施金鳳亦無從否認原告優先購買權之地位，該無償贈與之所有權移轉行為亦為無效。又吳添水雖已過世，但經本院函詢苗栗縣竹南地政事務所（下稱竹南地政）：原告訴之聲明得否辦理登記乙案，經竹南地政以109年8月10日南地所一字第1090005858號函覆得以辦理等節（見本院卷第163頁），從而原告於本件訴訟主張確認其對系爭土地有優先購買權存在，以及請求施文榮、施金鳳就394地號土地於103年8月21日所為所有權移轉登記（登記原因：贈與）應予塗銷，並回復登記為被告施文榮所有；施文榮就系爭土地於103年1月21日所為所有權移轉登記（登記原因：買賣）應予塗銷，並回復登記為吳添水所有乙節，均屬有理由。
五、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項前段定有明文；而因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條亦有明文。次按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。經查，吳沛渝、吳淑貞既為吳添水之繼承人，自應繼承吳添水之權利義務，此自包含吳添水與原告就系爭土地訂立同一條件之買賣契約及移轉系爭土地所有權予原告之義務，而渠等應於辦理系爭土地之繼承登記後，方得以處分系爭土地，為前開法文所明定，且有前開函在卷可考（見本院卷第163頁），原告自得請求吳沛渝、吳淑貞就系爭土地辦理繼承登記。又吳沛渝、吳淑貞辦理繼承登記後，原告即得請求渠等以出售於施文榮之相同條件（即買賣總價161萬5230元）與原告訂立買賣契約，並將系爭土地移轉登記為原告所有。
六、綜上所述，原告主張（一）確認原告對系爭土地有優先購買權存在；（二）被告施文榮、施金鳳就394地號土地於103年8月21日所為所有權移轉登記（登記原因：贈與）應予塗銷，並回復登記為被告施文榮所有；（三）被告施文榮就系爭土地於103年1月21日所為所有權移轉登記（登記原因：
買賣）應予塗銷，並回復登記為吳添水所有；（四）被告吳沛渝、吳淑貞應於辦理系爭土地之繼承登記後，以買賣總價
161萬5230元與原告訂立買賣契約，並將系爭土地移轉登記為原告所有，均為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中華民國109年9月18日
民事第一庭法官何星磊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李宜娟中華民國109年9月21日