臺灣臺中地方法院民事判決 99年度沙簡字第419號
原 告 林菁菁
訴訟代理人 謝豐旭
被 告 蔡憲松
上列當事人間請求解除租賃契約事件，本院於民國99年12月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
被告經合法通知，未於最後之言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，依同法第433條之3規定，本
院依職權由原告一造辯論而為判決。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
㈠緣原告所有門牌號碼為台中縣后里鄉尾社庄7之2號房屋及
坐落之土地（下稱系爭房屋及土地），於民國99年5月15
日經由住商房屋仲介公司居中仲介被告與原告簽定房屋租
賃契約，租賃期間一年，每月租金新臺幣（下同）10,000
元，雙方並約定租賃之房屋僅供住家用途，亦不得未經允
許自行裝修。惟原告於99年6月25日發現被告未經原告允
許擅自於系爭房屋內設立神壇、香爐、化金爐，有違原告
宗教忌諱，令原告心生懼怕，連日噩夢；又設立神壇已超
過一般人願意接受之範圍，恐影響日後貸款時銀行放款之
意願與額度，甚而影響日後買賣，除了心理層面外，已使
原告實質之權益受損。又被告未經原告同意擅自挖設大面
積坑洞，雖曾有口頭約定，但是以角落小水池蓄水用為共
識，但今日被告改變之面積與約定相去甚遠，影響原告設
定之植栽、草坪、溝渠、管線，有違原告意願。況且契約
簽訂時原告一再向被告強調重視植栽與庭園景觀，且特別
要求附加植栽景觀現況照片於契約第十五條約定。現今被
告未經原告同意大範圍改變庭園挖設水池，並於水池內養
殖魚類，並非以照顧花草樹木為目的，明顯違反約定。被
告之上述行為違反租賃契約第5條第2、4項之約定，原告
自得依據第7條第1項之約定終止租賃契約，並請求被告回
復租賃標的物之原狀，且自系爭房屋遷讓並返還給原告，
為此，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應自門牌號碼台中
縣后里鄉尾社庄7-2號之房屋遷出，並將系爭房屋及土地
返還予原告；⒉被告應將租賃標的物回復原狀，項目包括
房屋內外設施、庭園草坪、溝渠灑水設備、水利管線、庭
園及果園植栽；⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告應尊重原告之宗教信仰，簽約當時被告並沒有告知
要安設神壇，被告應知道此非常人可以接受。
⒉被告挖兩個水池，當初被告是說要照顧花草蓄水用才要
在角落挖水池，但被告實際挖的水池面積太大，與當時
約定不符。
二、被告抗辯：
㈠被告承租田地及農舍時，雙方約定在不破壞原有植栽之情
況下可以自由使用，仲介可以作證。開挖水池時，被告有
告知，被告也不知道是挖多大尺寸才符合原告之要求；當
時確實說要挖一個水池，但小水池乃為調節大水池之水位
之用。
㈡被告是中華民國無極協會會員，雖有供奉神明，但是非營
利也沒有開壇，朋友來拜拜也只有單純添幾十元油香，應
該不過份，且被告之家人均住於此，符合住家使用。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由：
一、原告與被告就系爭房屋（含附連圍繞之土地）簽訂系爭房
屋租賃契約，租賃期間自99年5月15日起為期一年，每月
租金10,000元，雙方並約定租賃之房屋僅供住家用途，亦
不得未經允許自行裝修。嗣原告發現被告未經原告同意擅
自於系爭房屋內設立神壇、香爐、化金爐，且挖設大面積
之水池，故原告已於99年7月2日以存證信函通知被告終止
租約之事實，業據原告提出不動產租賃契約書、現場照片
、存證信函及回執為證。而上情為被告所不爭執，惟其以
前詞置辯。準此，本件兩造爭執者為：㈠原告終止系爭租
賃契約有無理由？即⒈被告於系爭房屋中擺設神壇之行為
是否有違系爭租賃契約供住家使用之約定？⒉原告得否以
被告在系爭房屋旁之土地挖掘水池面積過大且未經同意另
行增設水池而終止系爭租賃契約？㈡原告回復原狀之請求
有無理由？茲分述如下：
㈠關於原告終止系爭租賃契約有無理由部分：
⒈被告於系爭房屋中擺設神壇之行為是否有違系爭租賃契約
供住家使用之約定？
系爭租賃契約第7條第1項約定：「乙方違反法令或違反約
定方法使用不動產時，不待期限屆滿，甲方（即原告）得
逕行終止租約。」第5條第4項約定：「租賃標的係供住家
使用，乙方（即被告）不得變更使用方式，或違反大樓管
理方式使用。」即依前揭租賃契約之約定，被告就系爭租
賃標的之使用有違反法令或系爭租賃契約第5條第4項供住
家使用之約定時，原告得逕行終止系爭租賃契約。查原告
主張被告擅自於系爭房屋內設立神壇之行為核與系爭租賃
契約中供住家使用之約定不合，被告則辯稱：其是中華民
國無極協會之一員，雖有供奉神明，但未有營利之行為，
亦未開壇，朋友來此參拜只有單純添幾十元油香，其與家
人均住於此地等語（參見99年8月25日言詞辯論筆錄）。
所謂之住家，應指供自己或家人日常生活起居，且為維護
居家之安寧、穩定及隱密性，非屬不特定之人可任意進出
之處所。觀諸原告提出之現場照片，被告於系爭房屋大廳
中央擺設神案，上有10數尊之神像、香爐、供果及其餘之
祭祀用品，庭院中設有香爐及化金爐。然而，被告於系爭
房屋中之上開擺設本屬其個人宗教自由之範疇，原告既未
舉證證明有不特定之人往來進出系爭房屋及被告設立神壇
用以營利之事實，自不得僅以被告於系爭房屋中設置神案
、供奉神像，即遽論其非為供住家使用；且系爭房屋及土
地之占地面積為104.2平方公尺，此有臺中縣地方稅務局
房屋稅籍證明書在卷可參，上開神案、香爐及化金爐僅係
設置於系爭房屋及土地之一隅，顯見被告就系爭房屋及土
地之利用，仍係以供住家之生活起居為主要目的。又原告
雖主張被告所為有違原告之宗教忌諱，令原告心生懼怕，
或影響日後貸款時銀行放款之意願與額度，甚而影響日後
買賣等語，惟原告並未舉證說明被告設置上開擺設有何影
響其心理狀態之情，且系爭房屋及土地僅供被告及其家人
居住，兩造並未有共同生活之事實，自難認被告設置神壇
對原告有何心理上之影響，即原告之主張，顯係以自己之
宗教信仰排斥他人宗教信仰之自由，原告於主張被告應尊
重其宗教信仰之時，並未反思己身是否亦有尊重他人信仰
宗教之自由；至於擺設神壇或有影響房價，然兩造間之系
爭租賃契約乃定期租賃，租賃期間屆至，被告依系爭租賃
契約遷離後，該影響房價之情即不存在，且被告設置神壇
並未脫逸兩造間供住家使用之約定，已如上述，原告以上
開心理或房價影響等因素主張終止租賃契約，顯屬無據。
⒉原告得否以被告在系爭房屋旁之土地挖掘水池面積過大且
未經同意另行增設水池而終止系爭租賃契約？
系爭租賃契約第5條第2項約定：「房屋有改裝之需要時，
乙方應先取得甲方（即原告）之同意後自行裝設。但不得
損害原有之建築。」查系爭約定乃以房屋之改裝為要件，
核其文義乃為避免承租方擅自變動房屋之格局以致影響房
屋建築結構之安全而言。而本件被告僅係於庭園中挖設水
池，並未有影響房屋建築結構之情形，即其行為是否屬上
開約定所涵攝之範圍，尚非無疑；且依系爭租賃契約第7
條第1項之約定，乃以被告違反法令或約定方式使用不動
產為要件，即被告就系爭租賃標的之使用有違反法令或系
爭租賃契約第5條第4項之供住家使用之約定時，原告得逕
行終止系爭租賃契約，業如上述，故縱認被告未經原告同
意挖設水池，亦非屬該條項所定得逕行終止租約之事由。
另由證人 廖豐儀 即系爭租賃關係之房屋仲介人員到庭證稱
：簽約當時雙方口頭上確有提及挖設水池一事，位置即如
卷附之現場照片上方較大之水池所示，而水池之面積、大
小僅係於現場大約比畫，未有明確之約定，並有說到租期
屆滿後水池應回復原狀，當時雙方對這樣之約定都無意見
，此外，當初約定挖設之水池僅有一個，被告當時曾表示
係養魚之用等語，有本院99年9月24日言詞辯論筆錄可供
參照，足認兩造對被告於庭園中挖設水池一事已有協議，
即被告挖設水池之行為已符合兩造約定之使用方式；並由
證人證述可知，原告對於被告挖設水池之面積未有明確之
限制，原告所在意者乃是被告於租賃契約終止後得否回復
原狀之問題，即由上開協議過程中，尚難遽認兩造對於被
告就庭園景觀之改變是否應先得原告同意，如未先經原告
之同意，原告得據此為終止租賃契約之事由一節有所約定
，故原告自不得以被告挖設水池之面積顯逾原告之預期或
另行增設水池為終止租賃契約之事由。
⒊據上，原告主張依系爭租賃契約第5條第2、4項、第7條第
1項之約定終止本件租賃契約，核屬無據，其於99年7月2
日以存證信函終止系爭租賃契約，自不生終止之效力。
㈡原告回復原狀之請求有無理由？
承上，兩造之租賃關係既然仍存續，則原告回復原狀之請
求，自屬無理由。
㈢綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告應自門
牌號碼台中縣后里鄉尾社庄7-2號之房屋遷出，將系爭房
屋及土地返還予原告；並應將租賃標的物回復原狀，為無
理由，應予駁回。
二、依民事訴訟法第78條之規定，本件訴訟費用應由敗訴之原
告負擔。
中華民國99年12月31日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官陳俞伶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年12月31日
書記官