臺灣高等法院高雄分院103年度上易字第403號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院高雄分院103年上易字第403號民事判決

裁判日期：民國104年02月10日

裁判案由：調整租金

臺灣高等法院高雄分院民事判決103年度上易字第403號上訴人美而好水產股份有限公司法定代理人 羅傳榮 訴訟代理人 柯尊仁 律師被上訴人 曾陳金卿
曾盈宏 曾盈富 曾珮汝 共同訴訟代理人 黃厚誠 律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國103年1
0月20日臺灣高雄地方法院103年度訴字第1114號第一審判決提起上訴，本院於民國104年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外），均廢棄。
被上訴人向上訴人承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地如附圖所示A、B、C部分（面積511.82平方公尺）之租金，自民國103年5月15日起，調整為除原判決所判金額外每月再增加新台幣肆仟元。
其餘上訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號之土地如附圖所示A、B、C部分（面積511.82平方公尺，下稱系爭土地），原為訴外人 郭進旺 所有，於民國70幾年間出租予訴外人即被上訴人之被繼承人 曾進忠 ，每月租金新臺幣（下同）5,000元，雙方未約定租賃期間。 嗣伊 於97年8月20日向郭進旺買受系爭土地，並辦理所有權移轉登記完畢。又系爭土地之租金自70幾年間起迄今，已有30年之久未調整，而依相鄰之同段第629-1地號土地（面積1,326平方公尺）於
102年3月6日租約所定每月50,000元租金之比例計算，系爭土地之租金應為每月19,299元始為允當。爰依民法第442條規定，請求自起訴狀繕本送達翌日起調整系爭土地之租金。求為命被上訴人向上訴人承租系爭土地之租金，應調整為每月19,299元（上訴人請求給付租金部分，經原審判決其敗訴，上訴人未聲明不服，爰不予贅述）。
二、被上訴人則以：系爭土地公告現值之調整，應僅係行政上之作業，實際土地價值應無如此倍數增漲提高。縱系爭土地之價值確有漲幅，然其非坐落於市○○○○○段，參酌土地法地97條第1項、第105條規定，其租金應以系爭土地申報地價每平方公尺1,600元，按伊承租面積511.82平方公尺計算其總額年息5%，即每月租金應為3,412元，始屬適當，而系爭土地目前每月租金5,000元，已高於上開租金標準。又上訴人係在97年8月間向郭進旺買賣取得系爭土地所有權，故於97年8月以前，縱系爭土地價格有所增漲，然郭進旺未認有調整租金之必要，仍收取每月5,000元之租金，亦非上訴人所得置喙，且上訴人應依買賣不破租賃而承受原租賃契約。另系爭土地自97年起至102年止之公告現值已有跌落，則系爭土地之租金應調降等語置辯。
三、原審判決被上訴人向上訴人承租系爭土地之租金，自103年
5月15日起，應調整為每月10,000元。上訴人其餘之訴駁回。上訴人不服，就其敗訴部分提起上訴，於本院聲明：㈠原判決關於調整租金部分不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人向上訴人承租系爭土地之租金，自103年5月15日起應調整每月再增加9,299元(即每月19,299元）。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造就系爭土地成立不定期租賃關係，租金每月5,000元。
㈡被上訴人自70幾年間承租系爭土地後，迄今均未曾調整租金。
五、兩造爭執之事項：系爭土地之租金應調整多少為適當？
六、本院之判斷：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照），是並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準。又租用基地建築房屋，雖依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過土地申報總價額年息10％為限。惟土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照），合先敘明。
㈡查被上訴人自70幾年間起承租系爭土地，均係按月繳交租金
5,000元，從未調整乙節，為兩造所不爭執。又系爭土地每平方公尺之公告現值，於78年7月時為2,000元、79年7月時為2,400元、80年7月為3,000元，102年1月則為5,70
0元等情，有系爭土地之地價謄本1紙附卷可按（一審卷第54頁），顯見系爭土地自78年間起迄今，隨社會經濟狀況之變更，已然大幅增值，但系爭土地之租金卻未曾調整，是上訴人主張依民法第442條規定請求調整被上訴人承租系爭土地之租金，應屬有據。
㈢系爭土地於80年前後迄今，公告地價上漲為2至3倍，已如
前述，而系爭土地位處興達港觀光魚市內，假日人潮眾多，商業繁盛，有交通示意圖（一審卷第89頁）、現場照片8張（一審卷第98至101頁）在卷可稽，足見系爭土地之利用價值非淺。又被上訴人自承系爭土地係供作魚類加工之營業使用（一審卷第52頁反面），可見被上訴人因承租系爭土地而獲得商業上之利益，而非一般供住居所用，租金自不受土地法第97條規定之限制。再參以與系爭土地相鄰之同段第629-1地號土地（面積1,326平方公尺），於102年3月6日出租時，約定每月租金50,000元，換算每平方公尺之租金約38元，有土地租賃契約書（一審卷第12頁）可參，且為被上訴人所不爭執（一審卷第84頁）；而上開第629-1地號土地之出租面積為系爭土地承租面積2倍有餘，其使用收益價值本即比面積較小之系爭土地為高，其更鄰近魚市中心區，利於出租攤位收益，有上開交通示意圖、現場照片8張可佐。故於參酌629-1地號土地之租金以定系爭土地之租金調整額時，自不能純以二筆土地之面積比例為決定，基此，上訴人主張調整系爭土地之租金時應依629-1地號土地之面積與系爭土地之面積比例為基準計算，每月應為19,299元等語，尚難採取，本院審酌上情，認系爭土地之租金調整金額應低於依二筆土地面積之比例計算之金額，並參酌前述系爭土地102年1月公告現值（5,700元）約為78年7月之公告現值（2000元）之2.8倍，並依上開理由及參酌系爭土地被上訴人營業使用之情形，系爭土地所在之興達港觀光魚市假日人潮及商業繁榮之程度各情，認系爭土地每月租金原審調整為10,000萬元，仍為過低，應以14,000元為適當。
七、綜上所述，上訴人依民法第442條請求被上訴人所承租之系爭土地之租金自103年5月15日起，應調整為每月14,000元為有理由，原審所調整之金額每月尚不足4,000元，上訴意旨指摘原判決此部分不當求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第2項所示。至就超過上開應准許部分，原審予以駁回，並無不合，此部分上訴為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國104年2月10日
民事第五庭
審判長法官簡色嬌法官林紀元法官黃科瑜以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國104年2月11日
書記官洪慧敏