臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第1196號
原 告 高毓茹
訴訟代理人 高泰山
被 告 郭建中
郭協中
訴訟代理人 袁震天 律師
翁松谷 律師
上列當事人間給付租金等事件，於中華民國108年10月8日言詞辯
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬玖仟肆佰玖拾玖元，及自民國一
百零八年九月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
被告應自民國一百零八年八月一日起，至原告與被告就臺北市○
○區○○段○○段○○地號土地之租賃關係終止之日止，按月給
付原告新臺幣貳仟玖佰貳拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：兩造皆為臺北市○○區○○段0○段00地號
土地之共有人（下稱系爭土地），持分各1/3，然被告未得
原告同意，於系爭土地上搭建如複丈成果圖所示之地上物（
下稱系爭地上物），占用系爭土地如附圖所示之C部分（下
稱系爭占用部分），面積共22.24平方公尺，並將其出租予
他人使用。原告前對被告提起請求返還不當得利訴訟，經鈞
院以107年簡上字第284號判決認定被告並非無權占用，兩造
間依民法第425條第1項規定係成立租賃關係。惟兩造既未簽
租賃契約，約定租金數額。故被告就系爭占用部分，自應按
其各該年度之土地總申報地價週年利率5％計付租金予原告
。本件原告係於102年8月29日取得系爭土地持分1/3，則自
103年8月1日起至108年7月31日止，被告總計受有共169,499
元，及自108年8月1日起至返還系爭占用部分日止，按月以2
,929元計算之租金之利益。惟屢經催索，未予置理。為此，
基於共有人及所有權人地位、民法第425條之1之規定提起
本件訴訟等語，並聲明：(一)被告應給付原告169,499元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之
利息。(二)被告應自107年1月1日起至返還系爭土地如附圖C
所示系爭占用部分之日止，應按月給付原告2,929元。
二、被告則以：本件有一事不再理原則之適用，原告於前案（本
院107年士簡字第269號及107年簡上字第284號）即以所有權
及不當得利法律關係向被告請求給付不當得利，本件依原告
起訴狀所載仍係請求被告給付不當得利，然該前案業經法院
判決確定，故本件仍應有一事不再理原則適用。又系爭土地
原共有人即被告與 郭瀚 中間有分管契約存在，被告郭協中並
因而占有使用系爭地上物，原告係向原共有人 郭瀚中 購買系
爭土地持分1/3，自即受該分管契約之拘束，而不得再向被
告請求給付租金等語，資為抗辯；並聲明求為駁回原告之訴
。
三、得心證之理由：
（一）按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，
有既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文。又民事訴
訟法第400條第1項所定之一事不再理原則，乃指同一事件
已有確定之終局判決者而言。所謂同一事件，必須同一當
事人就同一法律關係而為同一之請求，始為相當（最高法
院85年度台抗字第595號裁定參照）。被告雖抗辯稱原告
於前案即基於所有權及不當得利法律關係向伊請求給付不
當得利，然該前案業經法院判決確定，故本件有一事不再
理原則適用云云，查兩造當事人固然同一，然經本院依職
權調取本院107年士簡字第269號及107年簡上字第284號卷
宗核閱，對照前案判決內容，原告係以被告無權占用系爭
占用部分，並請求被告給付相當於租金之不當得利，法院
亦係針對此點進行審理，並認定兩造間係成立租賃關係，
被告並非無權占有，故原告依不當得利之法律關係請求被
告返還不當得利。而本件原告係本於兩造間有租賃關係，
請求被告給付租金，兩者顯然不同，訴之聲明亦有差異，
故本件與前案並非同一事件，被告抗辯本件有一事不再理
原則之適用云云，並無理由。
（二）次按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬
一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將
土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房
屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定
在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條
第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協
議時，得請求法院定之。」。再按房屋與其所坐落之基地
，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房
屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地
，基於當事人間之利益及社會公益，應使兩者相結合而為
一體，是區分所有建物與其坐落之所有基地應有部分，除
法律或契約特別約定外，應認各區分建物享有同一比例之
土地應有部分所有權，每一區分所有建物就其所坐落之基
地，應推定具有所有權、租賃權或地上權等使用權源，以
使建物所有權與土地利用權結成一體，促進建物所有權之
安定性。基此，基地利用權源為土地所有權時，不使基地
所有權與建物區分所有權分離而單獨處分基地使用權，倘
基地使用權源係租賃權或地上權時，不使租賃權或地上權
與基地使用權分別為處分，此為公寓大廈管理條例所禁止
，同理，在公寓大廈管理條例制訂前，倘區分所有建物及
其分配之土地應有部分所有權分別處分，而分屬不同之所
有人，該建物所有人喪失受分配之土地應有部分所有權時
，除有特別情形外，應認默示房屋所有人就其所坐落之基
地有租賃權存在，以避免危害社會之經濟，並維公平（最
高法院89年度台簡上字第32號裁定參照）。查原告係於10
2年8月20日向訴外人郭瀚中購買系爭土地之應有部分，並
與被告共有系爭土地，原告於購買系爭土地前，其上已蓋
有系爭地上物，而被告及郭瀚中為該地上物共有人。郭瀚
中僅將系爭土地應有部分讓與原告，被告就系爭地上物占
用系爭占土地如附圖C部分，依民法第425條之1第1項前段
規定，與原告成立租賃關係，該等事實已據本院以107年
簡上字第284號判決所認定稽詳，兩造對此均不爭執。查
本件系爭土地係在公寓大廈管理條例制訂前分別因繼承之
法律關係，而分屬不同之所有人，再經原告與郭瀚中買賣
後，形成原告有地無屋，被告有屋但地不足之情形，被告
系爭土地持分不足部分，既無地上權，兩造間亦乏無償使
用之約定，本院參照民法第425條之1立法意旨及上開裁定
見解，應認被告雖得繼續使用系爭占用部分，但應支付相
當之對價，亦即兩造間應有默示租賃關係存在」。被告抗
辯原告應受原共有人即渠等與郭瀚中間分管契約拘束，不
得再向渠等請求給付租金云云，與上開事證不符，為不可
採。
（三）末按就民法第425條之1第1項前段情形，其租金數額當事
人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項
定有明文。足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相
異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼
續「合法使用」該房屋所坐落之土地。但房屋所有權人仍
須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然除
別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用
」（最高法院93年度台上字第1792號判決可資參照）。是
依上開說明，房屋之所有權人即得於房屋可使用期限內，
繼續合法使用該房屋所坐落之土地，然須支付相當之對價
。本件原告於前案訴請被告返還相當於租金之不當得利，
經本院認定被告並非無權占有，兩造間係成立租賃關係。
嗣原告提起本件訴訟，依租賃法律關係，請求被告給付租
金。被告復於本院辯稱原告應受分管契約拘束，不得向渠
等請求給付租金等語，可認兩造就本件租金數額無法協議
。是原告訴請法院定其租金數額，即屬有據。又關於請求
被告給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經
濟目的，土地所有人固非不得同時提起上開形成之訴及給
付之訴，然必先經法院核定租金數額後，土地所有人始得
據以請求房屋所有人如數給付。再按城市地方房屋之租金
，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限
，此於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、
第97條第1項定有明文。又按基地租金之數額，除以基地
申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之
程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與
鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百
分之10最高額（最高法院68年度臺上字第3071號判例參照
）。是可知法律上就土地租金之範圍既有最高限額之規定
，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額
，同理法院核定租金亦同受上開法律之限制。經查，系爭
土地於103年、104年申報地價均為每平方公尺25,520元、
於105年、106年申報地價均為每平方公尺33,120元、於
107年迄今申報地價均為每平方公尺31,600元，為兩造所
不爭執；參諸系爭土地鄰近台北市○○區○○○路○段、
延平北路6段、中正路及社子街，鄰近重陽橋、百齡橋、
社子市場及社正公園，附近並有便利商店、傳統市場及公
車戰牌等情，生活機能及交通尚稱便利，本院審酌系爭土
地上述所在位置、利用價值、被告占有用益情形，認原告
請求按系爭土地申報地價年息5％計算租金尚屬適當。而
兩造成立擬制租賃之使用範圍，應以系爭地上物如附圖所
示C部分坐落正常使用之範圍定之，則上開部分占用系爭
土地之面積即如附圖所示編號C部分面積66.72平方公尺，
有台北市士林區地政事務所107年3月9日土地複丈成果圖
在卷可稽（見本院卷第9頁）。
（四）茲本院就原告得向被告請求給付租金數額若干，析述如下
：
(1)103年8月1日至104年12月之租金部分：
原告主張其於上開期間就系爭土地，應有部分為1/3，又
上開土地於103、104年度申報地價均為每平方公尺25,520
元，已如前述，依此按上開原告持分比例（1/3）、年息
比率（5％）及被告占用面積共66.72平方公尺計算，再乘
以自103年8月1日被告占用時起，至104年12月31日止，共
計占用1年5月，則此占用期間被告應給付原告之租金為40
,203元（計算式：25,520×66.72×1/3×5％×17/12＝
40,203；元以下四捨五入）。
(2)105年1月1日至106年12月31日之租金部分：
原告主張其於上開期間就系爭土地，應有部分為1/3，又
上開土地於105、106年度申報地價均為每平方公尺33,120
元，已如前述，依此按上開原告持分比例（1/3）、年息
比率（5％）及被告占用面積共66.72平方公尺計算，再乘
以自105年1月1日被告占用時起，至106年12月31日止，共
計占用2年，則此占用期間被告應給付原告之租金為73,65
9元（計算式：33,120×66.72×1/3×5％×2＝73,659；
元以下四捨五入）。
(3)107年1月1日至108年7月31日之租金部分：
原告主張其於上開期間就系爭土地，應有部分為1/3，又
上開土地於107年度迄今申報地價均為每平方公尺31,600
元，已如前述，依此按上開原告持分比例（1/3）、年息
比率（5％）及被告占用面積共66.72平方公尺計算，再乘
以自107年1月1日被告占用時起，至108年7月31日止，共
計占用1年7月，則此占用期間被告應給付原告之租金為
55,637元（計算式：31,600×66.72×1/3×5％×19/12＝
55,637；元以下四捨五入）。
(4)綜上，原告於上開占用期間得請求被告給付租金之數額應
為169,499元（計算式：40,203元＋73,659元＋55,637元
＝169,499元）。
（五）另原告訴之聲明第2項雖請求被告自107年1月1日起至被告
返還系爭土地如附圖C系爭占用部分，按月給付2,929元租
金。惟本件被告係依民法第425條之1第1項前段規定，與
原告成立租賃關係，並非無權占有，已如前述。而原告於
訴之聲明第1項已請求被告給付107年1月1日至108年7月31
日租金，此部分原告為重複請求，不應准許。本件原告得
請求被告按月給付租金之始日應為108年8月1日，終日
應為兩造就系爭土地之租賃關係終止之日止。準此，依系
爭土地於107年度迄今申報地價均為每平方公尺31,600元
，依此按上開原告持分比例（1/3）、年息比率（5％）
及被告占用面積共66.72平方公尺計算，被告每月應給付
原告之租金為2,928元（計算式：31,600×66.72×1/3
×5％12＝2,928；元以下四捨五入），逾此部分之請
求，即屬無據。從而，原告請求被告自108年8月1日起
至兩造間基地租賃關係終止之日止，按月給付租金2,928
元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，
應予駁回。
四、綜上所述，原告依據民法共有人及所有權人地位、民法第42
5條之1之規定，於請求被告給付如主文第1項及第2項所示之
範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由
，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不
另一一論述，附此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項規定
適用簡易訴訟程序之事件，所為被告敗訴之判決，爰依同法
第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依職
權確定訴訟費用額為2,650元（第一審裁判費），本院審酌
本件兩造有租賃關係存在，然被告並未支付租金予原告。而
原告為防衛權利，有支出上開訴訟費用之必要，又損害賠償
之請求部分依民事訴訟法第77條之2第2項規定不併算其價額
，是原告雖受有部分敗訴之判決，但本件訴訟費用應全部由
被告負擔。
中華民國108年10月18日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國108年10月18日
書記官陳仕偉