裁判字號：臺灣桃園地方法院91年訴字第673號民事判決
裁判日期：民國92年09月26日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度訴字第六七三號
原告戊○○
己○○丁○○乙○○丙○○共同訴訟代理人 何啟熏 律師被告庚○○住訴訟代理人 吳金棟 律師
甲○○住右當事人間請求所有權移轉登記事件，於中華民國九十二年九月八日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告戊○○負擔百分之二十二、原告己○○負擔百分之四十五，餘由原告丁○○、乙○○、丙○○負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：（一）被告應將坐落桃園縣八德市○○段第八六四地號土地應有部分二一六分之二移轉登記予原告戊○○；（二）被告應將前項土地應有部分二一六分之四移轉登記予原告己○○；（三）被告應將第一項土地應有部分二一六分之一移轉登記予原告丁○○；（四）被告應將第一項土地應有部分二一六分之一移轉登記予原告乙○○；（五）被告應將第一項土地應有部分二一六分之一移轉登記予原告丙○○。
貳、陳述：
一、緣於民國八十九年七月一日，原告五人將坐落桃園縣八德市○○段第八六四地號土地（下稱：八六四地號土地）應有部分二一六分之九（面積一百七十七平方公尺，折合約五十三點五四坪）及同段八七八地號土地（下稱：八七八地號土地）全部（面積二百六十七點七平方公尺，折合約八十點七八坪）一併出賣予被告。因兩筆土地位置不一，價值互異（後者之公告現值僅約前者之七成），因係一併出售，故每坪土地統一以新台幣（下同）二萬元計算，總價為二百六十八萬六千四百元（約定土地增值稅由被告負擔），有土地登記謄本及買賣契約書可稽。添
二、兩造於簽約時，被告即付頭期款定金七十萬元，於八十九年八月三十日被告辦妥上開八六四地號土地之移轉登記後，就餘款卻不再聞問，嗣於九十年六月二十二日經原告催告給付價金，被告雖再給付三十萬元（前後共付一百萬元），惟就其餘價金，被告又無付款之意思，原告又於九十一年二月二十七日催告被告付款，被告竟以兩筆土地係分別買賣，及就上開八七八地號土地部分，原告無法指出土地位於何處及出口線路不明等等為藉口，不願再付款。原告於上開存證信函中已定十五日期限請求被告繼續履行契約，被告迄今仍未付，顯已逾期，為此以本件起訴狀繕本之送達併為解除兩造買賣契約之意思表示。兩造之買賣契約既已解除，則依民法第二百五十九條之規定，被告自負有回復原狀之義務。茲因就上開八六四地號土地之出賣，原告戊○○係賣出應有部分二一六分之二，原告己○○係賣出應有部分二一六分之四，原告丁○○、乙○○及丙○○三人均各賣出應有部分二一六分之一，被告自應將上開土地應有部分分別移轉登記與原告。
三、對於被告答辯之陳述：
（一）被告抗辯八七八地號土地未測量云云，惟查於九十年三月七日，地政事務所確曾赴現場鑑界，並釘下界樁，此有桃園地政事務所之通知書及原告繳費購買界樁之收據可稽，被告主張未測出土地所在云云，並不實在。
（二）被告又主張於八德市調解委員會曾成立調解云云，查兩造雖曾出席調解，惟調解並未成立，如曾成立調解，被告應可提出調解筆錄以為證明。
（三）依兩造所簽之買賣契約第五條之約定，於八七八地號土地測量完畢五天內須交付四十五萬元，原告既已依約定測量土地，被告卻未於五天內給付四十五萬元，經原告催告後仍拒不繳交，原告據之解除契約，請求回復原狀，自非無據。況且八六四地號土地之面積為五十三點五四坪，每坪單價為二萬元，僅八六四地號土地之價金即達一百零七萬零八百元，被告目前僅給付一百萬元，亦有不足，原告催告後被告仍不付，原告亦得解除契約。
（四）證人 陳金瓜 已證稱系爭兩筆土地只有做一個買賣契約等語。故本件僅有一個買賣關係存在，且被告應是無履行買賣契約之誠意，才會於繳交定金及第二次款之後，即要求其熟識之代書 吳盛助 先於八十九年八月三十日辦妥八六四地號土地之移轉登記，其他應給付之價金則不聞不問，直到原告於九十年六月二十二日以存證信函嚴詞催告後，其代理人吳盛助才將早於九十年五月間即收到之第三次款三十萬元交予原告，且依買賣契約之約定，被告應對原告為給付，卻對第三人吳盛助為給付，其中顯有內情，故被告無繼續履行契約之意思，甚為明顯。
（五）被告主張本件有二次買賣行為云云，茲查：證人陳金瓜 於鈞院 已證稱系爭兩筆土地只有做一個買賣契約等語。又依兩造所簽訂之土地買賣書面契約觀之，第四條載明總價款為二百六十八萬六千四百元，並非就兩筆土地分別載明價金，第五條第四款、第五款又分別約定於八七八地號測量完畢五天內支付四十五萬元，全部登記完畢五天內付清全部尾款九十一萬六千四百元，據此更可認定本件只是一個買賣行為。添
（六）被告主張其母甲○○於約定購買八七八號土地時，曾表明需購買有出口通路及可供使用之土地云云。惟查：八七八地號土地旁之同段八七六、八六四地號兩筆土地為被告之母親甲○○所有，另八七七地號土地為被告所有，八六四地號土地上之廣播電台為被告及其家人在經營，故被告等人對附近土地之現狀知之甚詳，是被告之母親不可能於八十九年七月一日訂約時要求前述之條件；況且買賣契約乃庚○○所簽訂，甲○○非契約當事人，不可能提出該條件；退萬步言之，假設甲○○真有提出，亦屬甲○○個人之意見，被告既未提出，復未載明於買賣契約書上，即無應受其拘束之效力；又被告於其存證信函中均未提及曾有該二項條件之約定，更可認定被告主張八七八號土地之買賣行為無效云云，並不可採；證人陳金瓜又已證稱約定事項都已表明在契約上等語，故兩造對於買賣契約所約定之條件已甚為明確。
（七）吳盛助是否曾於九十年四月間向被告收取泛亞銀行之三十萬元支票一節，原告並不清楚，且吳盛助並非契約當事人，原告亦未委任吳盛助代理原告受領買賣價金，吳盛助自無受領買賣價金之權利。
參、證據：提出土地登記謄本五件、不動產買賣契約書影本一件、存證信函影本三件、掛號郵件回執影本一件、測量通知書一件、繳費收據二件、桃園縣八德地政事務所函影本一件、土地複丈成果圖影本一件、照片二張及地籍圖謄本二件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、本件地買賣係訴外人陳金瓜（即原告之堂弟媳）仲介、陪同被告至原告己○○之住處協議有關事項，原告己○○坦承政府辦理八德市土地重劃測量之後，原有土地流失、有增多，無法測出正確地所在，陳金瓜亦云如是，被告即時要求原告己○○辦理土地測量鑑界，並約明以土地有出路為條件。又兩造已經約明八七八地號土地應辦理測量鑑界，但原告並未辦裡。及至九十年二月二十一日，被告接獲桃園縣八德市調解委員會通知到會參與調解，主席 鄭國清 說賣方（即原告）並無錯誤，只是為和平解決爭端，請買方（即被告）出資三十萬元解決爭端為宜。原告戊○○當場告知被告決定測量鑑界，數日後，被告接到測量通知單，是日，被告與仲介人陳金瓜準時到達測量地點，眼見原告與測量員測量動作頻頻，被告與陳金瓜在旁等候四小時，倏見原告戊○○及測量員並未鑑界釘樁，亦未通知被告蓋章，即悄然離去，由此證實無法測出土地所在，但被告仍照鄭國清之意思，交付受款人為己○○，面額三十萬元之支票一紙與訴外人吳盛助，由吳盛助交與原告。原告雖辯稱該三十萬元係所欠價金，但原告為何接受三十萬元之支票而放棄金額較大之尾款？原告戊○○係八德市公所建設課課長，當知土地買賣應以鑑界為要件。
二、原告主張八六四地號及八七八地號二筆土地是合併出售云云，並非事實。經查本件承辦代書吳盛助與原告同住八德市已數十年，見面機會極易，吳盛助將八六四地號土地單獨移轉登記與被告時，原告等人均無人異議，而拒絕蓋章，且被告取得該土地所有權已近二年，足證原告所述不實。
三、另就八七八地號土地，於合約註明測量鑑界出路，原告一再拖延測量時間，應負全責。九十年二月二十一日，原告申請八德市調解委員會調解，數日後，原告提出第一次申請測量，亦無法找出八七八地號土地之界址及出路，原告以不合土地買賣要件，由被告支付三十萬元調解款，豈料原告取得該調解款後，又再對被告起訴，其作風詭詐，令人嘆為觀止。
四、八德地政事務所九十一年七月三十日九一測數字第０一三六００號函有關土地經戊○○等連續三次申請八七八地號土地測量等情，皆與事實不符，上開土地並無出口、其二分之一土地係桃園大圳使用，又土質鬆軟，每逢洪水即流失，不合買賣要件。
五、於約定購買八七八地號土地時，被告之母甲○○即表明其需購買「有出口通路（即非袋地）」、「可供使用（非水利用地或其他公共設施用地）」之土地為條件，否則被告即不願購買，並為原告所同意，是簽訂本件買賣契約，仲介人吳盛助、陳金瓜知之甚詳。而事實上，八七八地號土地全部為水利用地，且係對外無出路之袋地，是兩造對於買賣契約之重要性質部分認識不一，欠缺合致，就八七八地號土地之買賣契約自不成立。按民法第一百十一條但書規定「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，但除去該部分亦可成立者，則其他部分仍為有效。」本件兩造就八七八地號土地買賣，欠缺合致，應為無效，而上開買賣契約書明載有二筆土地之買賣，但就標的、內容、條件皆得分別成立，是縱就八七八地號土地之買賣不成立，亦不影響八六四地號土地買賣之效力。而就八六四地號土地，兩造均已為對待給付，原告自不得在主張解除契約，請求回復原狀之理。
六、又被告交由訴外人吳盛助轉交原告之面額三十萬元之支票，係訴外人鄭國清勸喻由被告賠償原告，以解決未購八七八地號土地之問題，原告自不得將之視為給付價金，又該三十萬元係因調解而交付，該調解既不成立，原告應返還該三十萬元。
參、證據：提出調解委員會通知影本一件（含調解聲請書）、支票影本三件、收據影本一件、八德地政事務所函影本一件、照片四張、土地登記謄本影本一件、所有權狀影本二件及繳款書影本一件為證，並聲請訊問證人陳金瓜、吳盛助、鄭國清。
理由
一、被告於九十二年四月二十三日答辯補充狀內表明請求原告償還溢付三十萬元乙節，經被告訴訟代理人於本院九十二年六月二十七日言詞辯論期日 陳明略 以：僅是答辯而已，並非提起反訴之意思等語，是本院就該部分無庸審判，合先敘明。
二、原告主張兩造於八十九年七月一日簽訂買賣契約，原告將八六四地號土地應有部分二一六分之九及八七八地號土地全部，以每坪土地二萬元，總價為二百六十八萬六千四百元（約定土地增值稅由被告負擔），出售予被告等情，有被告不爭執真正之買賣契約書在卷可稽，堪信為真實。被告雖以就八七八地號土地之買賣，兩造是以該土地有出路（即非袋地）及可供使用為交易條件，但經測量結果土地並無出路且係供桃園大圳使用，是兩造就契約重要條件欠缺合致，該部分買賣不成立；又八六四地號與八七八地號二筆土地係分別出售，八七八地號土地買賣不成立並不影響八六四地號土地買賣之效力等語為抗辯，惟查：
（一）卷附兩造不爭執真正之本件不動產買賣契約書上並無如被告主張之上開交易條件之記載，此觀諸該契約書甚明，且證人及本件買賣仲介人陳金瓜已於本院九十一年五月十三日言詞辯論期日到場結證稱：「（問：簽約當時是否還有其他事項沒有寫在契約上？）沒有，約定事項都已表明在契約上了。」等語，又兩造簽訂本件買賣契約，因不知八七八地號土地之狀況及所在，故於本件不動產買賣契約書第五條第四款約定：八七八地號土地測量完畢五天內交付四十五萬元。是如果兩造曾以八七八地號土地有出路且可供使用為交易條件，則豈有不於買賣契約上約明之理，又兩造既約定就八七八地號土地應予測量，如果有如被告主張之上開交易條件，則兩造至少應係約定如測量結果不符上開交易條件應如何處理才是，何以逕約定測量完畢五日內被告應交付四十五萬元（第四期款）？此外，被告並未另舉證證明有上開交易條件之約定，本院自不能信其主張為真實，準此，被告主張兩造就八七八地號土地之買賣不成立云云，尚非可採。
（二）原告主張本件八六四地號及八七八地號二筆土地係約定合併買賣，其中一筆無法交易，另一筆亦不能交易，並非二個買賣等情，業據證人即代書吳盛助於本院九十二年六月二十七日言詞辯論期日到場證稱略以：賣方的意思是兩筆一起賣，價格是二筆合在一起談等語，證人即本件買賣仲介人陳金瓜亦於九十二年九月八日言詞辯論期日到場證稱略以：當初講好說工業用地與溜地一起買，因為兩筆土地價值不同，所以一起買價格有調整，不然溜地會沒人買等語，又原告主張八七八地號土地之公告現值僅為八六四地號土地之七成，其土地價值不同乙節，為被告所不爭執，而兩造於買賣時約定該二筆土地均以每坪二萬元計算（見本件不動產買賣契約書第三條），是證人證述二筆土地是一起買賣並因此調整其買賣價格等語應可採信，另本件買賣契約關於價金之支付，亦非就各該土地價金分別約定（見本件不動產買賣契約書第五條），綜上，應認原告之主張為可採。
三、原告主張被告已經交付定金（即第一次款）七十二萬元、第二次款三十萬元及第三次款三十萬元，九十二年二月二十七日催告被告應付款項是第四期款及第五期款等語，被告則以上開所謂第三次交付三十萬元並非價金，而是兩造經調解後同意由被告給付三十萬元用來解決八七八地號土地無法交易之問題為抗辯。惟查：證人即桃園縣八德市調解委員會主席鄭國清於本院九十二年九月八日言詞辯論期日到場證稱：兩造有聲請調解，沒有成立等語，證人吳盛助亦於本院九十二年六月二十七日言詞辯論期日證稱該三十萬元非賠償金，是價金等語，且吳盛助於九十年五月二十八日出具之收據上亦載明該三十萬元係土地價金，是應認該三十萬元是被告所支付之第三次價金，而非賠（補）償金，從而被告抗辯就八七八地號土地買賣爭議部分，兩造已經同意由被告補償三十萬元解決云云，尚非可採。
四、按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」民法第二百二十九條第一項定有明文；又關於非定期行為，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人並非當然取得契約解除權，必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除其契約，此觀諸同法第二百五十四條規定甚明。本件兩造約定被告應於八七八地號土地測量完畢五日內交付四十五萬元、於全部登記完畢五天內付清全部尾款九十一萬六千四百元（見本件不動產買賣契約書第五條第四、五款）。而查原告雖主張其曾聲請桃園縣八德地政事務所於九十年三月七日就八七八地號土地進行測量，並提出測量通知及繳費收據為證，被告則以該次測量並未有成果為抗辯，原告亦不能證明該次測量確有結果，且兩造不爭執之桃園縣八德地政事務所九十一年七月三十日九一測數字第０一三六００號函說明第二項記載：「本案所請座落八德市○○段○○○○號土地鑑界案，經派員前往實地測量結果，其界址以民國九十一年七月二十九日實地所釘之塑膠樁、指明為界。」等語，是應認八七八地號土地應係在九十一年七月二十九日始測量完畢，被告應於是日後五日內交付第四次款四十五萬元，在此之前，被告並無給付第四次款之義務，自亦無遲延給付可言，又本件八七八地號土地迄今未將所有權移轉登記與被告乙節為兩造所不爭執，是就第五次款（即尾款）被告亦非遲延給付，準此，原告雖於九十一年二月二十七日定期十五日催告被告給付第四、五次款，但如前所述，被告於原告催告時就第四、五次款並無遲延給付可言，是原告之上開催告並非於被告給付遲延時所為，此雖被告未於原告所定期限內履行，原告亦不能因此而取得契約解除權，另原告又未主張、證明其於七八七地號土地測量完畢五日後又定期催告被告給付第四次款，自不得解除契約，準此，原告以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，尚不生解除契約之效力。
五、從而，原告依契約解除之回復原狀請求權請求被告應將八六四地號土地應有部分二一六分之二移轉登記予原告戊○○、應有部分二一六分之四移轉登記予原告己○○、應有部分二一六分之一移轉登記予原告丁○○、應有部分二一六分之一移轉登記予原告乙○○及應有部分二一六分之一土地移轉登記予原告丙○○為無理由，不能准許，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中華民國九十二年九月二十六日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官林望民右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年十月二日~B法院書記官陳玉芬