裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第3252號民事判決
裁判日期：民國109年03月25日
裁判案由：給付租金等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第3252號原告 李莉莉 （即 李可吉 之繼承人）即反訴被告
李莉苓 （即李可吉之繼承人） 李祥偉 （即李可吉之繼承人）共同訴訟代理人 賴中強 律師
林茂弘 律師被告 賀鳴珩 即反訴原告訴訟代理人 沈佳蓉 律師
陳昭龍 律師複代理人 楊富勝 律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國109年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌拾壹萬貳仟捌佰伍拾壹元，及自民國一百零九年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零六年七月一日起至返還新北市○○區○○○段○○○○號土地如附圖二所示乙部分土地（面積共七八五點九平方公尺）之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟貳佰元，及自各該月末日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾壹萬貳仟捌佰伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項到期部分，每期於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告就到期部分，每期以新臺幣壹拾肆萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第173條、第175條、第178條分別定有明文。經查，訴外人即被繼承人李可吉原提起本件訴訟，惟李可吉於本件訴訟繫屬中之民國107年11月17日辭世，其全體繼承人為原告李莉莉、李莉苓、李祥偉等情，有李可吉死亡證明書、除戶戶籍謄本、訴外人 李莉萍 即李可吉之女不得繼承聲明書、確認李莉萍喪失繼承權之本院108年度家調裁字第52號裁定及確定證明書（見本院卷二第339至343頁、本院卷三第23至25頁）。茲經原告李莉莉、李莉苓、李祥偉聲明承受訴訟（本院卷二第391至392頁），依法續行本件訴訟，核無不合，應予准許。
貳、關於原告本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定。
二、原告起訴原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）334萬4,814元，及自民國106年7月起至返還新北市○○區○○段○○○○段00○0地號如附圖一所示2分之1土地並交付其上房屋之日止，按月給付30萬元與原告。㈡前項請求數額，被告應給付原告其中154萬4,814元，自106年1月1日起至清償日止，其餘180萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，及自106年7月1日起每月30萬元至返還系爭房屋之日止，按週年利率5%計算之利息。㈢第1項至第2項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行等語（見本院106年度北簡字第8560號卷【下稱北簡卷】第2頁反面）。嗣原告於本院審理中以109年2月19日民事陳報狀變更聲明為：㈠被告應給付原告129萬2,400元，及自105年7月1起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告27萬403元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給付原告180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告應自106年7月1日起至返還新北市○○區○○○段○○○○號（即重測前新北市○○區○○段○○○○段00○0地號，下稱系爭土地）如附圖二乙部分所示土地（下稱系爭乙部分土地），並交付如附圖三A2、B2、C2、A3、B3部分所示房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告30萬元及自各該月末日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈤第1項至第4項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷三第95至96頁），原告請求給付金額部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，另原告請求至返還系爭土地並交付系爭房屋部分，核屬更正事實上陳述，揆諸前開規定，應予准許。
參、關於被告提起反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院106年度台抗字第864號裁定意旨參照）。
二、本件原告起訴主張略以：李可吉原為系爭土地之所有權人，伊為李可吉之繼承人，被告於93年12月29日與李可吉簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向李可吉承租系爭乙部分土地（面積共785.9平方公尺），被告並於系爭乙部分土地上興建系爭房屋，惟被告未依系爭租約履行，依系爭租約、民法第179條規定，請求被告給付積欠租金、代墊電費、相當於租金之不當得利及利息等語。而本件被告於106年6月30日提起反訴，主張略以：伊無何等違約之情，而依系爭租約，李可吉將系爭土地出售予原告李莉苓時應告知伊行使優先承買權而未告知，違法買賣系爭土地，是伊得請求原告將所有權移轉登記塗銷，將系爭乙部分土地出售與伊，並應返還伊先前繳納租金及押租金，另依系爭租約原告應賠償損害等語，經核，被告反訴訴訟標的之法律關係，與本訴訴訟標的之法律關係，乃均源於系爭租約及系爭土地所有權所生紛爭，二者間法律、事實上關係密切，攻防方法、審判資料俱有共通性及牽連性，復無民事訴訟法第260條所定不得提起反訴情形，茲被告提起反訴，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠李可吉原為系爭土地之所有權人，伊為李可吉之繼承人，李
可吉與被告於93年12月29日簽訂系爭租約，由被告向李可吉承租系爭乙部分土地，被告得於承租範圍內興建房屋，租賃期限自94年1月1日起至106年1月1日止，共12年，而租金為每月12萬元，依系爭租約第3條約定租金按消費者物價指數變動幅度調整。另依系爭租約第8條約定，被告於租賃期間內使用租賃標的及其上建物設施之水電瓦斯費用，由被告自行負擔。詎料，被告興建系爭房屋後，自105年起，被告竟以其不再居住系爭房屋，房屋僅供倉庫使用為理由，不再依約給付租金，僅於105年1月、4月、7月、10月、106年1月、4月各給付7萬5,000元，共45萬元，未支付其他租金，被告迄今共積欠租金129萬2,400元未給付（計算式：14萬5,200元【調整物價指數後之每月租金】×12月－45萬元＝129萬2,400元）。另被告於租賃期間內亦未依約自行負擔電費，且於租賃期間屆至後亦仍由原告代墊系爭房屋使用收益之電費，伊共代墊27萬403元之電費，被告另應返還由伊所代墊之27萬403元電費。此外，被告於106年1月1日系爭租約期滿後，竟不依約返還系爭乙部分土地並將系爭房屋以收回時之正常狀態交付伊，屬無法律上原因而受有使用系爭乙部分土地及系爭房屋之利益，是被告應給付伊自106年1月1日至106年6月30日以每月30萬元計算之相當於系爭乙部分土地及系爭房屋租金之不當得利180萬元（計算式：30萬元×6＝180萬元），以及自106年7月1日起至返還系爭乙部分土地及交付系爭房屋之日止，按月給付伊相當於系爭乙部分土地及系爭房屋租金之不當得利30萬元，為此爰依系爭租約、民法第179條規定及給付遲延之法律關係，請求被告給付積欠租金、代墊電費及相當於系爭乙部分土地及系爭房屋租金之不當得利等語。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告129萬2,400元，及自105年7月1
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應給付原告27萬403元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應給付原告180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋被告應自106年7月1日起至返還系爭乙部分土地並交付系爭房屋之日止，按月給付原告30萬元及自各該月末日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌第1項至第4項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊於系爭租約租期屆滿前，得依民法第426條之2及土地法第
104條規定，對系爭乙部分土地主張優先承買權，又系爭租約第14條約定，伊於系爭租約租期屆滿後3年內，仍有優先承買之權。詎李可吉於租期屆滿前之104年6月25日與其女即原告李莉苓成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），將系爭土地出售與原告李莉苓，並於104年7月2日完成土地所有權移轉登記，復於伊依法聲請假處分，強制執行前夕，李可吉與原告李莉苓復於106年4月17日虛稱合意解除系爭買賣契約，將系爭土地以買賣為原因，於106年4月24日再移轉登記予李可吉（下稱系爭合意解約），李可吉與原告李莉苓上開2次系爭土地之買賣與移轉所有權，均未依法以書面定相當期間，通知伊行使系爭乙部分土地之優先承買權，屬侵害伊之優先承買權無疑。又優先承買權乃具物權效力之附停止條件之形成權，僅需伊以同一條件買受之意思表示通知出租人，即生效力，而伊已於106年6月6日函知李可吉，伊願以104年6月25日買賣暨104年7月2日移轉所有權之同等條件購買系爭乙部分土地，則伊溯及自104年6月25日起，即應成為系爭乙部分土地之所有權人，原告既非系爭乙部分土地之所有權人，其請求伊應給付租金或相當於租金之不當得利，即無理由。
㈡縱認原告仍為系爭乙部分土地之所有權人，伊於租賃期間屆
滿後仍繼續給付租金，原告亦無反對之意思，應認有民法第451條不定期租賃之適用，原告請求伊給付相當於租金之不當得利，亦於法不合。伊亦得以對原告之332萬1,200元之債權抵銷等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠反訴被告李莉苓與李可吉間簽立系爭買賣契約及系爭合意解
約之行為乃屬通謀虛偽意思表示而無效，而系爭買賣契約及系爭合意解約均係惡意侵害伊之優先承買權，致伊無法取得系爭乙部分土地所有權，伊得依民法第244條第1項、第2項規定，訴請撤銷系爭合意解約行為及移轉登記之物權行為，並請求塗銷系爭土地反訴被告李莉苓與李可吉間於106年4月24日就系爭土地之所有權移轉登記，而伊亦得主張土地法第104條、民法第426條之2規定，就系爭乙部分土地，請求以系爭買賣契約之同一條件行使優先購買權，伊於給付價金同時，反訴被告應移轉系爭乙部分土地所有權予伊，此外，因反訴被告未告知系爭買賣契約及系爭合意解約均屬惡意侵害伊之優先承買權，伊得依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條、第148條規定，請求反訴被告回復至得行使系爭乙部分土地優先購買權之原狀並由伊行使優先承買權及買賣契約之權利。此外，優先承買權乃具物權效力之附停止條件之形成權，伊以同一條件買受之意思表示通知出租人，即生效力，而伊已於106年6月6日函知李可吉，伊願以104年6月25日買賣暨104年7月2日移轉所有權之同等條件購買系爭乙部分土地，則伊溯及自104年6月25日起，即應成為系爭乙部分土地之所有權人，反訴被告既非系爭乙部分土地之所有權人，自不得再請求伊給付租金，伊受有交付反訴被告104年7月至12月之租金87萬1,200元、105年1月至106年6月租金45萬元之損害，共132萬1,200元，反訴被告亦應依系爭租約第4條約定，返還伊押租金200萬元（下稱系爭押租金），合計332萬1,200元，伊主張與伊對反訴被告之系爭乙部分土地優先承買之價金債務互為抵銷。又系爭租約第6條約定，租賃存續期間，反訴被告若將租賃標的另租他人或轉售他人時，反訴被告應依當時地上物價值2倍賠償伊之損失，反訴被告於租賃期間訂定系爭買賣契約，自應賠償伊系爭房屋價值2倍之損害，而系爭房屋當時價格為2,097萬8,119元，則反訴被告應賠償伊4,195萬6,238元及利息。為此，爰先位依民法第244條第1項、第2項、第4項、第184條第1項前後段、第2項、第185條、第87條、第148條、第426條之2、第179條、土地法第104條規定及系爭租約第4條、第6條約定，備位依民法第184條第1項前、後段、第2項、第185條規定及系爭租約第4條、第6條約定，請求撤銷106年4月17日反訴被告李莉苓與李可吉間之系爭合意解約行為及106年4月24日所為移轉系爭土地所有權登記行為，反訴被告並應以系爭買賣契約之條件與伊訂立系爭乙部分土地之買賣契約並移轉登記系爭乙部分土地與伊，且反訴被告應連帶給付伊先前所給付之租金及押租金332萬1,200元，並應依系爭租約連帶給付伊損害賠償4,195萬6,238元及利息等語。
㈡並先位聲明：⒈反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉
之繼承人與反訴被告李莉苓就系爭土地於106年4月17日之合意解除買賣契約行為及106年4月24日之移轉所有權登記行為均應予撤銷，反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人與反訴被告李莉苓就此項之所有權移轉登記，應予塗銷。⒉反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人與反訴被告李莉苓就系爭土地於104年7月2日之移轉所有權登記行為均應予塗銷。⒊反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應就系爭土地以李可吉於104年6月25日出售予反訴被告李莉苓之同一條件即價金132萬6,000元與反訴原告訂立買賣契約，並應於反訴原告給付價金時，將系爭土地移轉登記予反訴原告。⒋反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應連帶給付反訴原告332萬1,200元，及自106年1月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒌反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應連帶給付反訴原告4,195萬6,238元，及其中1000萬元自民事反訴準備七狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及其中3,195萬6,238萬元自民事反訴準備八狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒍願供擔保，請准宣告假執行。第二先位聲明部分：⒈反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應就系爭土地以李可吉於104年6月25日出售予反訴被告李莉苓之同一條件即價金132萬6,000元與反訴原告訂立買賣契約，並應於反訴原告給付價金時，將系爭土地移轉登記予反訴原告。⒉反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應連帶給付反訴原告332萬1,200元，及自106年1月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應連帶給付反訴原告4,195萬6,238元，及其中1,000萬元自民事反訴準備七狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及其中3,195萬6,238萬元自民事反訴準備八狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明部分：⒈反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應連帶給付反訴原告4,195萬6,238元，及其中1,000萬元自民事反訴準備七狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及其中3,195萬6,238萬元自民事反訴準備八狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應連帶給付反訴原告332萬1,200元，及自106年1月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭土地原為李可吉所有，系爭土地之其中2分之1係系爭乙部分土地，另2分之1部分係供李可吉全家居住使用。惟於104年6月間，李莉萍與訴外人 廖瑞興 即李莉萍之男友，屢屢侵占家中財物，並且侮辱李可吉，甚至以加害生命、身體之言語恐嚇反訴被告李莉苓並施暴，反訴被告李莉苓係因為保護李可吉及家人之安全，而於104年6月25日與李可吉就系爭土地訂立系爭買賣契約並移轉登記所有權。而待106年4月間，因廖瑞興之相關案件確定，危機稍緩，且因事實上並無法依系爭買賣契約支付買賣價金，故反訴被告李莉苓即於106年4月17日與李可吉合意解除買賣契約，並將系爭土地回復登記予李可吉所有，並非另於106年4月17日再行成立買賣契約。是系爭買賣契約業經系爭合意解約行為而視為自始不存在，反訴原告於106年6月6日表示欲依系爭買賣契約同一條件行使優先承買權，即屬無據。況系爭租約之租賃期間於106年1月1日屆至，反訴原告106年6月6日時已非系爭乙部分土地之承租人，自不得主張優先承買權。此外，反訴原告既稱優先承買權乃形成權，自無民法第244條第1、2項及第4項之適用，且土地所有權人違反土地法第104條第2項後段及民法第426條之2第3項規定，未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，僅生買賣契約及土地所有權移轉登記不得對抗優先承買權人之效力，並未構成侵權行為，反訴原告依侵權行為之法律關係請求伊賠償132萬1200元，於法無據，又反訴原告自105年1月1日起逕自減少每月應給付之租金，經催告全額給付未獲置理，故反訴原告顯已遲延交付租金2個月以上，且反訴原告違反系爭租約第9條約定，未返還系爭乙部分土地及交付系爭房屋與伊，伊即得依系爭租約第7條約定，未經催告而沒收系爭押租金，是反訴原告請求伊返還系爭押租金，亦無所據等語置辯。並聲明：㈠反訴之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：㈠李可吉與被告於93年12月29日簽立系爭租約，被告向李可吉
承租系爭乙部分土地，並經公證，被告嗣給付押租金200萬元與李可吉。
㈡被告於系爭租約簽立後，於系爭乙部分土地上興建系爭房屋，被告為系爭房屋之所有權人。
㈢李可吉與原告李莉苓於104年6月25日就系爭土地成立買賣契
約，李可吉並於104年7月2日，將系爭土地所有權移轉登記於原告李莉苓。
㈣原告李莉苓於106年4月24日，將系爭土地所有權移轉登記於李可吉。
㈤被告於106年6月6日以律師函向李可吉主張行使優先承買權。
肆、本件爭點：
一、關於本訴部分之爭點：㈠原告請求被告給付積欠租金129萬2,400元，有無理由？㈡原告請求被告給付原告代墊之電費27萬403元，有無理由？㈢原告請求被告給付106年1月1日至106年6月30日間之相當於
系爭乙部分土地及系爭房屋租金之不當得利180萬元，有無理由？㈣原告請求被告自106年7月1日起至返還系爭乙部分土地並交
付系爭房屋之日止，按月給付原告30萬元，有無理由？㈤被告抗辯以對原告之租金返還或賠償之債權及押租金之債權
332萬1,200元抵銷原告之前揭債權，有無理由？㈥原告本訴部分得請求之金額為何？
二、關於反訴部分之爭點：㈠系爭合意解約行為是否為通謀虛偽意思表示？㈡反訴原告先位依民法第244條第1項、第2項規定，訴請撤銷
系爭合意解約行為及移轉登記之物權行為，並請求塗銷系爭土地反訴被告李莉苓與李可吉間於106年4月24日就系爭土地之所有權移轉登記，有無理由？㈢反訴原告先位依土地法第104條、民法第426條之2規定，就
系爭乙部分土地，請求以系爭買賣契約之同一條件行使優先購買權，有無理由？反訴原告請求於給付價金同時，反訴被告應移轉系爭乙部分土地所有權予反訴原告，有無理由？㈣反訴原告先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第
185條、第148條規定，請求反訴被告回復至得行使系爭乙部分土地優先購買權之原狀即塗銷反訴被告李莉苓與李可吉間於106年4月24日就系爭土地之所有權移轉登記及104年7月2日之所有權移轉登記而由反訴原告行使優先承買權及買賣契約之權利，有無理由？㈤反訴原告先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第
179條規定及系爭租約第4條約定，請求反訴被告連帶給付332萬1,200元，有無理由？㈥反訴原告先位依系爭租約第6條約定，請求反訴被告連帶給
付4,195萬6,238元，有無理由？㈦反訴原告備位依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第
185條規定、系爭租約第4條、系爭租約第6條約定請求反訴被告連帶給付4,195萬6,238元及連帶給付332萬1,200元，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、關於本訴部分爭點之判斷：㈠原告請求被告給付積欠租金129萬2,400元，有無理由？⒈依系爭租約第3條約定，租金每月12萬元，被告應自94年1月
1日起，一次支付6個月租金即72萬元，其後每6個月支付1次，至租期屆滿為止，租金之調整以當月消費者物價指數為基準，以6個月為1期，若累計指數對前次租金當月指數變動5%以內不調整租金，若累計指數高於前次租金支付當月指數5%，則下期租金調漲10%，若累計指數高於前次租金支付當月指數10%，則下期租金調漲15%，指數調低者亦同等語，有系爭租約在卷可憑（見北簡卷第9頁）。又系爭租約之租金於租賃期間分別調整2次，自101年1月起之租金係每月14萬5,200元，而被告於105年1月、4月、7月、10月、106年1月、4月各給付7萬5,000元，共45萬元，未支付其他租金等節，有原告之郵政劃撥儲金對帳單明細可稽（見北簡卷第13至22頁），堪信為真。原告主張被告自105年1月1日至106年1月1日租期屆至共積欠之租金129萬2,400元未給付（計算式：14萬5,200元【調整物價指數後之每月租金】×12月－45萬元＝129萬2,400元），即屬有據。
⒉至被告抗辯伊已於106年6月6日函知原告，伊願以104年6月
25日買賣暨104年7月2日移轉所有權之同等條件購買系爭乙部分土地，則伊溯及自104年6月25日起，即應成為系爭乙部分土地之所有權人，原告既非系爭乙部分土地之所有權人，請求租金部分應無理由等語。惟查，被告尚不得主張系爭乙部分土地之優先承買權，詳如後述（見本判決乙、伍、二、
㈠、㈢、㈣），是被告抗辯伊已成為系爭乙部分土地之所有權人，原告不得請求系爭乙部分土地租金等節抗辯，應屬無據。
⒊另被告抗辯系爭乙部分土地及系爭房屋於104年8月因颱風暴
雨山地崩塌，有生命安全危險，系爭乙部分土地地質鬆動，應依情事變更調整租金但原告拒絕等語，雖有系爭乙部分土地及系爭房屋颱風淹水照片、105年1月19日律師函在卷可憑（見本院卷一第69至72頁、第100至101頁）。惟系爭乙部分土地為水源地鄰近山區，原屬被告締結系爭租約時可得而知，而我國夏季常有颱風亦非不能預見之情事，被告亦未就颱風過後系爭乙部分土地有何價值減損盡舉證責任。況被告亦到庭證稱：104年碰上颱風，整個屈尺地方都淹光了，當時伊之外傭跟原告李祥偉都跑出去避難，泥巴都有跑到1樓來，區長還來疏散大家，104年到現在政府作了很多堤防的修繕，現在這個房子的安全度比以前高，整個岸邊土地加寬5、6公尺做堤防等語（見本院卷二第435、437頁），足見颱風過後之系爭房屋因堤防修繕安全度亦有提升，被告並未就系爭租約訂立後有何依當時不能預料，依原有效果顯失公平之情事舉證以實其說，是被告抗辯應因情事變更而減少租金等語，應無可採。
⒋按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息，法定週年利率為5％，民法第233條第1項前段、第203條定有明文。原告請求被告積欠之租金債權，而被告自105年1月1日即未依約給付半年租金，即屬遲延債務，當負遲延責任，是原告請求此部分自105年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
⒌綜上，原告請求被告給付積欠租金129萬2,400元及自105年7
月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應屬有據。
㈡原告請求被告給付原告代墊之電費27萬403元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而依系爭租約第8條約定，被告租賃期間內使用租賃標的及其上建物設施之水電瓦斯費用，由被告自行負擔等語（見北簡卷第9頁）。原告主張代墊被告系爭租約期間（即94年1月1日至106年1月1日）之電費25萬2,414元及租約屆至後至108年12月止之電費1萬7,989元，共27萬403元等語，有台灣電力公司台北南區營業處104年3月12日北南費核費證字000-00-000號函、105年12月27日北南費核費證字000000000號函、105年12月27日北南費核費證字000000000號函、105年12月27日北南費核費證字000000000號函、108年3月6日北南費核證字第108000734號函、109年2月10日北南費核證字第109000824號函在卷為憑（見北簡卷第23至26頁，本院卷二第511至512頁，本院卷三第99頁），被告亦自承未曾繳納系爭房屋電費，堪信原告主張代墊電費27萬403元等節為真。系爭租約租賃期間系爭房屋所生之電費，依系爭租約第8條約定自應由被告負擔，另於系爭租約106年1月1日屆至後原告所代墊之系爭房屋電費，被告亦屬無法律上原因而受利益，是原告主張依系爭租約第8條約定及民法第179條規定得請求被告給付原告代墊之電費27萬403元，應屬有據。
⒉至被告於本院審理中證稱：伊幫李可吉做很多事，且因有違
建及黑道勒索的問題，所以李可吉就說電費就算了，從來沒有叫伊付過電費，李祥偉還不准我們申請店錶，代表是李可吉不好意思跟我們要，換馬達、清理水塔都是伊出的，這是善盡鄰居關係（見本院卷二第438頁），惟查，系爭租約既已明確約定系爭房屋之電費應由被告負擔，被告亦未就李可吉表示不用給付電費等節舉證以實其說，是被告此節抗辯，亦難認有理由。
⒊再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。本件原告請求被告返還代墊電費之債權，核屬無確定期限之給付，經原告提起訴訟，起訴狀繕本於106年8月15日送達被告（見北簡卷第11之1頁），被告迄未給付，當負遲延責任。是原告請求此部分自起訴狀繕本送達被告翌日即106年8月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合。
⒋綜上，原告請求被告給付原告代墊之電費27萬403元及自106
年8月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。
㈢原告請求被告給付106年1月1日至106年6月30日間之相當於
系爭乙部分土地及系爭房屋租金之不當得利180萬元，有無理由？⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同
時造成土地所有權人之損害，乃為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院61年台上字第1695號判決、106年度台上字第461號判決意旨參照）。
⒉經查，本件系爭房屋為被告所有而坐落於系爭乙部分土地，
為兩造所不爭執，並有新北市新店地政事務所107年7月3日新北店地測字第1074020348號函附之土地複丈成果圖可憑（見本院卷二第55至57頁），堪信被告確有占用系爭乙部分土地之事實。次查，系爭租約第2條約定，系爭租約租賃期限12年，自94年1月1日至106年1月1日止，系爭租約第9條約定，被告於租約終止或租期屆至，應返還租地，並以收回時之正常狀態交付原告等語（見北簡卷第9頁），又系爭租約已於106年1月1日租期屆至，是被告占用系爭乙部分土地，自屬無法律上原因，而被告無權占用系爭乙部分土地受有相當於租金之利益，造成原告之損害，依前述規定，自應給付原告相當於系爭乙部分土地租金之不當得利。
⒊原告雖主張依系爭租約第9條約定，租期屆至時，被告除應
返還系爭乙部分土地外，並應交付系爭房屋，是被告自106年1月1日租期屆至後使用收益系爭房屋即屬無法律上原因，原告得依民法第179條規定請求相當於系爭房屋租金之不當得利，而被告迄未交付系爭房屋，原告亦得依給付遲延之法律關係請求系爭房屋之遲延利息等語。惟查，系爭房屋為被告所建，雖屬未辦保存登記之建物，然被告仍係系爭房屋之事實上處分權人，而得使用收益系爭房屋，原告雖得依系爭租約請求被告交付系爭房屋，但於被告交付系爭房屋而轉讓系爭房屋之事實上處分權之前，即難認被告使用收益系爭房屋屬無法律上原因而受有利益。又按民法第233條第1項規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判決意旨參照），今原告主張被告未交付系爭房屋之遲延債務並非以支付金錢為標的，尚無可請求遲延之利息，是原告主張被告應依給付遲延之法律關係給付系爭房屋之遲延利息，亦屬無據。
⒋又，兩造前就系爭乙部分土地約定租金為每月12萬元，後續
依消費者物價指數調整至每月14萬5,200元，堪信為市場機制合理之價額，本院審酌兩造對於系爭乙部分土地使用收益之對價既前已有租金之約定，且被告無權占用系爭乙部分土地所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭乙部分土地之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以原系爭租約所約定之租金每月14萬5,200元，作為本件相當於系爭乙部分土地之不當得利之計算基準，尚屬允當。是原告請求自106年1月1日系爭租約屆至後至106年6月30日之相當於租金之不當得利87萬1,200元（計算式：14萬5,200元×6月＝87萬1,200元），應有理由，逾87萬1,200元之部分，應無理由。
⒌至被告雖抗辯系爭租約屆滿後，伊仍為系爭乙部分土地之使
用收益，原告未表示反對，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約，並非不當得利等語。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固定有明文，惟查系爭租約屆滿前，原告李莉苓即以李可吉之代理人身份以簡訊通知被告及訴外人 管祺瑞 即被告委託處理系爭房屋之人租約屆至將收回系爭乙部分土地，有原告李莉苓與被告及管祺瑞之簡訊對話記錄在卷可稽（見本院卷一第205至209頁），堪信原告已表示反對租賃期限屆滿後被告繼續使用系爭乙部分土地之意，是被告此節抗辯，應無理由。
⒍此外，被告雖抗辯106年1月1日為何沒有返還系爭乙部分土
地，伊想不太起來，但一定有邏輯在裡面，或者是在106年1月1日伊就知道對方過戶，且在伊之記憶裡，李可吉本人從來沒有說過要伊返還的事情，原告李莉苓代行李可吉的事，伊都不知道有沒有獲得授權等語（見本院卷第438至439頁）。惟查，觀諸原告李莉苓與被告及管祺瑞之簡訊對話記錄（見本院卷一第205至209頁），可知兩造業已就系爭乙部分土地及系爭房屋之後續處理多為討論，且系爭租約亦清楚記明租賃期限係106年1月1日屆至，是被告抗辯此節，即屬無據。
⒎末查，本件原告請求被告返還106年1月1日至106年6月30日
間共6月之相當於系爭乙部分土地之不當得利87萬1,200元之債權，核屬無確定期限之給付，經原告提起訴訟，起訴狀繕本於106年8月15日送達被告（見北簡卷第11之1頁），被告迄未給付，當負遲延責任。是原告請求此部分自起訴狀繕本送達被告翌日即106年8月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
⒏綜上，原告請求被告給付87萬1,200元及自106年8月16日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈣原告請求被告自106年7月1日起至返還系爭乙部分土地並交
付系爭房屋之日止，按月給付原告30萬元，有無理由？⒈原告得自106年1月1日起至返還系爭乙部分土地之日止，按
月請求被告給付14萬5,200元相當於租金之不當得利，均如前述，故原告請求被告自106年7月1日起至返還系爭乙部分土地之日止，按月給付原告14萬5,200元，亦屬有據，逾此部分之請求，應屬無據。
⒉被告對於106年1月1日起至返還系爭乙部分土地之日止應按
月給付原告14萬5,200元之相當於租金之不當得利之抗辯為無理由，已如前述，不再贅述。
⒊綜上，原告請求被告自106年7月1日起至返還系爭乙部分土
地止，按月給付原告14萬5,200元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
㈤被告抗辯以對原告之租金返還或賠償之債權及押租金之債權
332萬1,200元抵銷原告之前揭債權，有無理由？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455
條所明定。而租賃契約押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租、債務不履行或其他相關之應負債務時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。於抵充後倘猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、104年度台上字第1569號判決意旨參照）。
⒉原告雖主張被告遲延支付租金2個月以上，依系爭租約第7條
約定，原告得沒收系爭押租金等語。惟查，系爭租約第4條、第7條約定，押租金200萬元，租期屆滿時，由原告無息退還被告，被告若於租約期間內轉租、將租賃權讓與他人，遲延支付租金2個月以上或有其他違約情事，原告得無須催告，逕行終止契約，並沒收押租金等語（見北簡卷第9頁），可知如被告遲延支付租金，原告固得無須催告終止契約並沒收系爭押租金，惟依系爭租約第7條約定，沒收系爭押租金應以原告在被告欠租達2月時終止租約為前提，原告既無終止系爭租約，即無得再依系爭租約第7條主張沒收系爭押租金，系爭租約既於106年1月1日屆至，原告自應返還系爭押租金。而被告就系爭租約之相關債務，尚有積欠租金129萬2,400元、代墊電費27萬403元、未返還系爭乙部分土地之相當於租金之不當得利87萬1,200元等節，已認定如前，是被告所交付之押租金就前述債務，發生當然抵充之效力。而清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，為民法第323條第1項前段所明定，是以抵充之順序及金額如下：
⑴利息部分：
①積欠租金129萬2,400元自105年7月1日至本院言詞辯論終結日109年2月19日之利息為23萬5,288元。（計算式：
1,292,400元×5％×【3+234÷365】，元以下四捨五入）。
②代墊電費27萬403元自106年8月16日至本院言詞辯論終結日109年2月19日之利息為3萬4,004元。（計算式：
270,403元×5％×【2+188÷365】，元以下四捨五入）。
③106年1月1日至106年6月30日間不當得利87萬1,200元自106
年8月16日至本院言詞辯論終結日109年2月19日之利息為10萬9,556元。（計算式：871,200元×5％×【2+188÷365】，元以下四捨五入）④合計利息為37萬8,848元。
⑵本金部分：129萬2,400元＋27萬403元＋87萬1,200元＝243萬4,003元。
是以押系爭租金抵充後已無剩餘，被告抗辯得以系爭押租金主張抵銷，即無理由。
⒊至被告雖抗辯因原告惡意不告知伊優先承買權而使伊受有交
付104年6月25日系爭買賣契約締結後之租金132萬1,200元損害，應屬民法第184條第1項、第2項之侵權行為，亦屬不當得利，原告應返還或賠償伊系爭買賣契約締結後所給付之租金132萬1,200元，伊得主張抵銷等語。惟查，李可吉雖未依法通知被告得行使優先承買權，被告得主張系爭買賣契約不得對抗伊之優先承買權而無效，但在被告行使優先承買權前，系爭買賣契約於106年4月17日經李可吉與原告李莉苓合意解除系爭買賣契約後，應認已合意溯及既往失其效力而無系爭買賣契約關係之存在，被告亦無何對出賣人行使買賣契約訂立請求權可言（詳如後述，見本判決乙、伍、二、㈠、㈢、㈣），尚難認原告行為致被告受有何損害。此外，被告於系爭買賣契約締結後所給付之租金132萬1,200元，係於租賃期間基於系爭租約所為之給付，自不能認為原告有何侵權行為或不當得利可言，是被告此節所辯，洵屬無據。
⒋綜上，被告固得以系爭押租金200萬元抵充原告前述之租金
等債權，惟被告抗辯得以對原告之租金返還或賠償之債權132萬1,200元抵銷，即屬無據。
㈥原告本訴部分得請求之金額為何？
原告得請求積欠租金129萬2,400元及遲延利息、代墊電費27萬403元及遲延利息暨106年1月1日至106年6月30日之相當於租金之不當得利87萬1,200元及遲延利息，業如前述，經先以被告所得請求之系爭押租金200萬元抵充利息37萬8,848元及本金162萬1,152元後，原告得請求81萬2,851元（計算式：1,292,400元＋270,403元＋871,200元－1,621,152元＝812,851元）及自109年2月20日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，以及自106年7月1日起至返還系爭乙部分土地止，按月給付原告14萬5,200元及自各該月末日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
二、關於反訴部分爭點之判斷：㈠系爭合意解約行為是否為通謀虛偽意思表示？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項前段定有明文。所謂通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。而是否通謀虛偽意思表示常存在於表意人與相對人間，難為第三人所知悉，致有舉證之困難，法院自非不得依第三人所主張且經證明之間接事實，在符合經驗法則及論理法則下為自由心證之判斷，非以直接證明為必要。然第三人所證明之間接事實，倘尚不足以推認要件事實存在，縱表意人與相對人就其抗辯事實不能證明、陳述不明或其舉證猶有疵累，仍應駁回該第三人之主張（最高法院51年台上字第215號判決、103年度台上字第2264號、105年度台上字第432號、107年度台上字第1375號判決意旨參照）。
⒉經查，李可吉與反訴被告李莉苓於104年6月25日成立系爭買
賣契約，由李可吉將系爭土地出售與反訴被告李莉苓，並於104年7月2日完成土地所有權移轉登記等情，有新北市新店地政事務所107年7月17日新北店地籍字第1074020639號函附土地登記申請書、新北市政府稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書、土地所有權買賣移轉契約書、印鑑證明、財政部國稅局贈與稅免稅證明書、土地所有權狀在卷可憑（見本院卷二第77至101頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。次查，李可吉與反訴被告李莉苓於106年4月17日約定合意解除系爭買賣契約，並於106年4月24日將系爭土地之所有權自反訴被告李莉苓移轉登記至李可吉等節，亦有新北市新店地政事務所107年7月17日新北店地籍字第1074020639號函附土地登記申請書、新北市政府稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書、土地所有權買賣解除後移轉契約書、印鑑證明、合意解除買賣契約書、土地所有權狀等件可憑（見本院卷二第103至137頁），觀諸前述土地所有權買賣解除後移轉契約書已記明係解除買賣契約，且參前述合意解除買賣契約書上亦記明係考量當時締約源由係在因應家族糾紛，經雙方充分溝通後，合意解除系爭買賣契約等語（見本院卷二第109、127頁），又查李莉萍、廖瑞興確於104年7月8日於系爭土地涉犯對反訴被告李祥偉為強制罪、恐嚇危害安全罪等情，有本院105年度易字第635號、臺灣高等法院106年度上易字第301號判決可憑（見本院卷一第88至97頁），而就前述事件本院亦有對李可吉等人於104年10月30日核發104年度家護字第549號通常保護令（見本院卷一第87頁），堪信反訴被告所抗辯係因應家族糾紛而合意解除等語，尚非無據。
⒊反訴原告雖主張伊依法於106年4月間遞狀聲請就系爭乙部分
土地定暫時狀態假處分，李可吉與反訴被告李莉苓旋即於106年4月17日合意解除系爭買賣契約，於保全執行前夕將系爭土地以買賣為原因，於106年4月24日再移轉登記予李可吉，顯係為脫免伊行使系爭乙部分土地之優先承買權而屬無效，伊已於106年6月6日以律師函向李可吉主張行使優先承買權等語，並提出本院106年度全字第180號裁定、本院106年度全字第227號裁定、臺灣高等法院106年度抗字第992號裁定、本院民事執行處106年5月15日北院隆106司執全火字第388號查封登記函、106年6月22日北院隆106司執全火字第388號函、甄明法律事務所106年6月6日106甄律函字第0000000號律師函等為據（見本院卷一第31至42頁）。惟查，系爭合意解除及移轉系爭土地所有權登記之時點雖與反訴原告聲請就系爭乙部分土地保全執行之時間點緊密，仍難謂即代表系爭合意解除行為為通謀虛偽意思表示，反訴原告就此節難認已盡舉證之責。又況反訴原告表示行使優先承買權係在系爭合意解除行為之後，亦無從推知系爭合意解除行為即係在意圖規避反訴原告行使優先承買權，是反訴原告主張系爭合意解除行為為通謀虛偽意思表示而無效，尚無可採。㈡反訴原告先位依民法第244條第1項、第2項規定，訴請撤銷
系爭合意解約行為及移轉登記之物權行為，並請求塗銷系爭土地反訴被告李莉苓與李可吉間於106年4月24日就系爭土地之所有權移轉登記，有無理由？⒈反訴原告固主張系爭合意解除行為及移轉系爭土地之物權行
為害及反訴原告之優先承買權，得依民法第244條第1項及第4項規定，請求撤銷李可吉與反訴被告李莉苓間就系爭土地之債權行為及移轉所有權之物權行為，並塗銷該所有權移轉登記，回復至李可吉所有等語。惟按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前項之規定，民法第244條第1項、第3項已有明文。蓋民法第244條第1項、第2項規定之撤銷權，係以保障全體債權人之利益為目的，非為確保特定債權而設，故88年5月5日修正公布，89年5月5日施行之民法債編，於同條增訂第3項，規定債務人之行為僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項規定，即係明示斯旨。準此以觀，姑不論反訴原告並非李可吉之債權人，縱依反訴原告之主張其對李可吉係請求給付特定物為標的，依上開規定，自不得聲請法院撤銷。
⒉綜上，應認反訴原告請求依民法第244條第1項、第2項規定
，請求撤銷系爭合意解約行為及移轉登記之物權行為，並請求塗銷系爭土地反訴被告李莉苓與李可吉間於106年4月24日就系爭土地之所有權移轉登記，應無理由。
㈢反訴原告先位依土地法第104條、民法第426條之2規定，就
系爭乙部分土地，請求以系爭買賣契約之同一條件行使優先購買權，有無理由？反訴原告請求於給付價金同時，反訴被告應移轉系爭乙部分土地所有權予反訴原告，有無理由？⒈按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄，出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之，前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，民法第426條之2、土地法第104條分別定有明文。次按土地法第104條之所謂「其契約不得對抗優先購買權人」，僅指優先購買權人之優先購買權不因出賣人已將房屋或基地移轉買受人而消滅，優先購買權人仍得以同樣條件向出賣人主張優先購買，並於行使優先購買權後，向買受人主張原買賣契約因不得對抗其優先購買權之行使而無效，請求買受人將房屋或基地移轉為出賣人所有，再由出賣人移轉為優先購買權人，惟在優先購買權人行使優先購買權前，出賣人與買受人間買賣契約及基於買賣契約所為物權移轉仍然有效（最高法院103年台上字第477號判決）。末按合意解除係契約行為，係以第二次契約解除第一次契約，契約依合意溯及既往失其效力（最高法院63年台上字第1989號判決、最高法院93年台上字第1827號判決意旨參照）。
⒉反訴原告固主張伊係系爭乙部分土地承租人，承租系爭乙部
分土地興建系爭房屋，李可吉於104年6月25日將系爭土地出售與反訴被告李莉苓時，伊即得依土地法第104條、民法第426條之2規定行使優先承買權，伊於106年6月6日已行使優先承買權，系爭合意解除行為依法不得對抗伊之優先承買權等語。惟查，李可吉雖未依法通知反訴原告得行使優先承買權，反訴原告得主張系爭買賣契約不得對抗伊之優先承買權而無效，但在反訴原告行使優先承買權前，系爭買賣契約於106年4月17日經李可吉與反訴被告李莉苓合意解除系爭買賣契約後，應認已合意溯及既往失其效力而無系爭買賣契約關係之存在，反訴原告亦無何對出賣人行使買賣契約訂立請求權可言。此外，土地法第104條、民法第426條之2所定之具相對物權效力之優先購買權，係指優先購買權不因出賣人已將房屋或基地移轉買受人而消滅，優先購買權人仍得以同樣條件向出賣人主張優先購買，並於行使優先購買權後，向買受人主張原買賣契約因不得對抗其優先購買權之行使而無效，請求買受人將房屋或基地移轉為出賣人所有，再由出賣人移轉為優先購買權人所有而言，並非指合意解除契約之行為亦相對無效。反訴原告此節主張，亦無理由。
⒊綜上，反訴原告先位依土地法第104條、民法第426條之2規
定，請求就系爭乙部分土地，以系爭買賣契約之同一條件行使優先購買權，並請求於給付價金同時，反訴被告應移轉系爭乙部分土地所有權予反訴原告，應無理由。
㈣反訴原告先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第
185條、第148條規定，請求反訴被告回復至得行使系爭乙部分土地優先購買權之原狀即塗銷反訴被告李莉苓與李可吉間於106年4月24日就系爭土地之所有權移轉登記及104年7月2日之所有權移轉登記而由反訴原告行使優先承買權及買賣契約之權利，有無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，違反保護他人之法律致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第1項前段、後段、第2項定有明文。又所謂故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，係指故意違背社會共同生活價值標準的行為準則，使他人利益受損害。而所謂保護他人之法律，應自法條所規範之目的探求，凡法條之內容，係以禁止侵害行為，以避免個人權益遭受危害，而直接或間接以保護個人之權益者屬之，初非以整部法規之立法宗旨作為判斷是否以保護他人為目的之法律之基準（最高法院106年度台上字第401號判決意旨參照）。再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。申言之，所謂誠信原則，係在具體權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。而所謂不得以損害他人為主要目的，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的；若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非專以損害他人為主要目的，即不受此限制（最高法院108年度台上字第101號、107年度台上字第2185號、103年度台上字第2521號判決意旨參照）。又權利既為法律所保障，用以解決私益衝突，以得行使為原則，因權利濫用而限制則屬例外，例外應採限縮解釋，始符立法之本旨（最高法院102年度台上字第1777號判決意旨參照）。
⒉反訴原告雖主張因李可吉及反訴被告李莉苓惡意不通知系爭
買賣契約成立反訴原告得行使優先承買權，並通謀虛偽為合意解除系爭買賣契約之意思表示，侵害伊之優先承買權，致伊受有損害，反訴被告係為牟取伊之系爭房屋等語。惟查，依土地法第104條、民法第426條之2規定，基地租賃之承租人之優先承買權具相對物權效力，如出賣人未通知優先承買權人出賣條件，縱令出賣人已與第三人締結買賣契約並移轉土地所有權，亦均不得對抗基地租賃之承租人，是今如李可吉未通知反訴原告，而李可吉與反訴被告李莉苓之系爭買賣契約與移轉系爭土地所有權未經解除，自不得以此對抗反訴原告，是反訴原告當無從因李可吉未通知出賣條件而有何優先承買權受侵害可言。再者，系爭合意解除並非通謀虛偽意思表示，已如前述，是反訴原告主張反訴被告通謀虛偽為合意解除系爭買賣契約之意思表示係侵害伊之優先承買權等語，亦無可採。
⒊此外，依系爭租約第9條約定，反訴原告於租約終止或租期
屆至，應返還租地，並以收回時之正常狀態交付反訴被告，若反訴被告於收回後3年內再出租與他人時，系爭房屋之殘值得經雙方議定補償等語（見北簡卷第9頁），足認依系爭租約之約定，於租期屆至後，反訴原告原即應返還系爭乙部分土地及系爭房屋，僅在反訴被告收回後3年內再出租於他人時始有議定補償之約定。而反訴原告亦於本院證稱：當初伊想買系爭乙部分土地，但李可吉說，大家先往來看看，在他過世前會安排，先住12年試看看，伊說如果12年後不租給伊怎麼辦，才有系爭租約第9條約定，就是萬一租給別人的話，房子要算給伊的價錢，如果沒有租給別人的話，後面是伊送他的，如果李可吉要住的話，伊就送給他，但是不能騙伊等語（見本院卷第第433至434頁），堪認原先系爭租約即約定如租期屆至後反訴原告本應返還系爭乙部分土地及交付系爭房屋，是本件反訴被告得請求交付系爭房屋係因系爭租約之約定，而非因系爭買賣契約後經解除所致，反訴原告主張反訴被告牟取伊之系爭房屋致伊受有損害等節，尚無可採。又，反訴被告合意解除系爭買賣契約，乃係系爭買賣契約當事人就其私權合意所為，尚非法所不許，難認有何專為損害他人為目的，或何違反誠實信用原則可言，是反訴原告主張反訴被告系爭合意解除為權利濫用及違反誠信原則，亦無可採。
⒋綜上，反訴原告依民法第184條第1項前段、後段、第2項、
第185條規定，請求反訴被告回復至得行使系爭乙部分土地優先購買權之原狀即塗銷反訴被告李莉苓與李可吉間於106年4月24日就系爭土地之所有權移轉登記及104年7月2日之所有權移轉登記而由反訴原告行使優先承買權及買賣契約之權利，應無理由。
㈤反訴原告先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第
179條規定及系爭租約第4條約定，請求反訴被告連帶給付332萬1,200元，有無理由？反訴原告依系爭租約第4條得請求之系爭押租金200萬元，經抵充後已無得請求，而反訴原告不得依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第179條規定請求反訴被告返還反訴原告於系爭買賣契約締結後所給付之租金132萬1,200元等節，業已認定如本判決乙、伍、一、㈤所述，不再贅述。
㈥反訴原告先位依系爭租約第6條約定，請求反訴被告連帶給
付4,195萬6,238元，有無理由？⒈反訴原告固主張反訴被告將系爭乙部分土地轉售，依系爭租
約第6條約定，反訴被告應賠償伊系爭房屋價值2倍之損害，而系爭房屋當時價格為2,097萬8,119元，則反訴被告應賠償伊4,195萬6,238元及利息等語，並提出系爭房屋之估價報告書為據（見本院卷二第281至289頁）。惟查，觀諸依系爭租約第6條約定，租賃存續期間，反訴被告若將租賃標的另租他人或轉售他人時，反訴被告應依當時地上物價值之兩倍賠償反訴原告損失等語（見北簡卷第9頁），系爭租約第6條約定之目的，應係在確保系爭房屋坐落於系爭乙部分土地上之權利不受侵害，始約定如反訴被告將系爭乙部分土地另租他人或轉售他人時，應以系爭房屋價值之2倍作為反訴原告損害賠償額之預定。而李可吉雖於104年6月25日將系爭土地出售反訴被告李莉苓，然系爭買賣契約業經合意解除而溯及失效，已如前述，是實際上反訴原告並無因此受有系爭乙部分土地出售系爭房屋無坐落權源之損害，應認反訴原告不得依系爭租約第6條約定請求損害賠償，始合於系爭租約第6條約定之目的。
⒉綜上，反訴原告依系爭租約第6條約定，請求反訴被告連帶給付4,195萬6,238元，應為無理由。
㈦反訴原告備位依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第
185條規定、系爭租約第4條、系爭租約第6條約定請求反訴被告連帶給付4,195萬6,238元及連帶給付332萬1,200元，有無理由？⒈反訴原告雖主張反訴被告惡意未告知伊行使優先承買權、於
租賃期間存續中違約出售系爭乙部分土地，以及反訴被告惡意為系爭合意解除行為係侵害伊之權利，構成侵權行為且違反系爭租約第6條約定等語。惟反訴原告未告知系爭買賣契約及系爭合意解除行為尚不構成侵權行為，已如前述，是反訴原告應不得依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條規定，請求反訴被告連帶給付4,195萬6,238元。而反訴原告不得依系爭租約第6條約定請求反訴被告連帶給付4,195萬6,238元等節，亦業已認定如本判決乙、伍、二、㈥所述，不再贅述。
⒉反訴原告雖主張得請求反訴被告返還系爭押租金200萬元以
及得請求反訴被告返還或賠償系爭買賣契約締結後之租金132萬1,200元等語。惟系爭押租金經抵充後已無剩餘，且系爭買賣契約締結後之租金132萬1,200元並不構成侵權行為或不當得利等節，業已認定如本判決乙、伍、一、㈤、⒊所述，亦不再贅述。是反訴原告亦不得依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條規定、系爭租約第4條約定請求反訴被告連帶給付332萬1,200元。
⒊綜上，反訴原告備位依民法第184條第1項前段、後段、第2
項、第185條規定、系爭租約第4條、系爭租約第6條約定請求反訴被告連帶給付4,195萬6,238元及連帶給付332萬1,200元，為無理由。
陸、綜上所述：
一、關於本訴部分：原告請求被告給付81萬2,851元及自109年2月20日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，暨請求被告自106年7月1日起至返還系爭乙部分土地止，按月給付原告14萬5,200元及自各該月末日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回
二、關於反訴部分：反訴原告之訴為無理由，應予駁回。
三、就本訴部分，兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。就反訴部分，反訴原告之反訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
捌、據上論結，本件本訴部分，原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴部分，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國109年3月25日
民事第八庭審判長法官鄭佾瑩
法官陳筠諼法官邱于真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月25日
書記官邱美嫆附圖