裁判字號：臺灣桃園地方法院110年簡上字第62號民事判決
裁判日期：民國110年12月24日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決
110年度簡上字第62號上訴人 蔡明志 訴訟代理人 劉昌樺 律師（已終止委任）被上訴人 王水長
徐朝曆 王水慶 王朝宗 徐朝蔭 王朝棟 上五人共同訴訟代理人 陳鼎正 律師複代理人 吳定宇 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國109年12月18日本院桃園簡易庭109年桃簡字第659號第一審判決提起上訴，於110年11月24日辯論終結，本院判決如下：
主文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
壹、程序方面：被上訴人王水長經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國104年間向被上訴人承租門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）及土地（指桃園市○○區○○段○○○段000地號土地即系爭土地；系爭土地及房屋，下合稱系爭房地），約定租期自104年
3月1日起至114年2月29日止，每月租金2萬元，應於每月10日前給付，押租金5萬元（下稱系爭租約）。詎上訴人自104年10月起即未依約繳付租金，至109年6月，扣除前收之押租金5萬元後，尚欠租金114萬元，已逾2個月之租額，被上訴人業以存證信函（下稱系爭存證信函），要求上訴人於7日內繳納積欠之租金，並表示逾期不繳即終止系爭租約（不另通知），上訴人仍未置理，是系爭租約業已終止。又上訴人自系爭租約終止後，仍無權占用系爭房地迄今，上訴人應返還系爭房地，給付積欠租金109萬元，及自109年7月10日起至遷讓系爭房地之日止，按月給付相當租金之不當得利2萬元。為此，爰依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：（一）上訴人應將系爭房地遷讓返還予被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人109萬元，及自109年9月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）上訴人應自109年
7月10日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人2萬元。（四）願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：被上訴人同意自104年8月起租金調降為1萬元，嗣被上訴人（王水慶等5人由王水長代理）與上訴人於106年2月簽訂系爭房地買賣契約，被上訴人王水長並已收取定金50萬元，協議自106年3月起不用支付租金，系爭租賃契約因系爭買賣契約生效後已消滅，其因系爭買賣契約而有權占有系爭房地，況上訴人未收受系爭存證信函等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人；上訴人應給付被上訴人351,935元，及自109年9月22日起至清償日止之法定遲延利息，並應自109年7月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬元，並就前開部分，依職權宣告假執行。上訴人對原判決不利部分，聲明全部不服，提起上訴，並上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴駁回及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原審就被上訴人其餘之訴及假執行之聲請均駁回，被上訴人未就此部分上訴而確定，非屬本院審理範圍）。
四、本院得心證之理由：
（一）兩造間租賃關係已終止：
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條、土地法第100條第3款分別定有明文。
2、查上訴人於104年間向被上訴人承租系爭房地，原約定租期自104年3月1日起至114年2月29日止，每月租金2萬元，應於每月10日前給付，押租金5萬元，被上訴人嗣於109年6月間寄發系爭存證信函，要求上訴人應於7日內繳納積欠之租金，並表示如逾期不繳即終止系爭租約（不另通知）等情，有租賃契約書、土地登記謄本、房屋稅繳款書、地籍異動索引、存證信函、普通掛號函件執據及回執在卷可稽（見原審卷第4至10頁、第24頁、第36至44頁、第51頁）。上訴人雖辯稱：未收受系爭存證信函云云，然查，系爭存證信函業於109年6月29日送達至上訴人住所即戶籍地桃園市○○區○○路00號，而由上訴人之兄 蔡明堯 簽收，有送達回執及個人戶籍資料在卷可稽（見原審卷第51頁反面，個資卷）；又查，質諸上訴人於本院準備程序中陳稱：伊沒有和蔡明堯住在一起，伊係住在桃園市○○區○○路00號，對於寄發地址是慈湖路27號沒有意見、對於今日開庭通知一樣是寄到慈湖路27號，一樣由蔡明堯收，伊沒有意見，伊不是透過蔡明堯拿給伊的，是伊太太將開庭通知拿給伊的等語，顯見系爭存證信函係送達至上訴人戶籍地址且係其得領收之處所，自已生送達之效力。
3、再查，系爭租約係由王水長代理與上訴人簽訂，並由王水長負責收取每月租金，王水長於系爭租約房租付收款欄記載押租保證金5萬元、104年4月、6至7月各2萬元，
104年8月至105年2月各1萬元、105年3月至6月4萬元、7至12月6萬元、106年1至2月2萬元等內容下方簽收欄，王水長均有簽名等情，有系爭租約影本在卷可稽（見原審卷第5頁、第66頁），足認王水長受有王水慶等五人委任、而有系爭房地出租及決定租金金額之代理權，且王水長簽收系爭房地每月1萬元之租金期間即104年
8月至106月2月，長達1年7月，足認系爭房地租金自
104年9月起，應已調降為1萬元；又查，上訴人辯稱：自106年3月起，被上訴人已同意不收取租金云云，為被上訴人所否認，而觀諸上訴人提出之系爭房地買賣契約，亦無記載系爭房地之租金已毋庸收取，有買賣契約在卷可稽（見原審卷第67至69頁），足認上訴人自106年3月起即未繳納系爭房地每月租金1萬元，至109年5月止積欠之租金扣除押租金5萬元後，顯已逾2個月之租額，應認系爭租約於系爭存證信函送達上訴人即109年6月29日後加計7日限期繳納租金期限之翌日（即109年7月7日）為系爭租約終止日。
（二）上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋：
1、按無權代理人以代理人名義所為之法律行為非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文，倘本人否認無權代理人所為之法律行為，該法律行為即對本人不生效力。且該本人否認無權代理人所為之法律行為，僅以意思表示為之，即生否認之效力，非屬要式行為或必須於訴訟上為原告始得為否認表示，最高法院104年台上字第145號民事判決參照。系爭買賣契約雖記載王水慶等五人由王水長代理、被上訴人共同出售系爭房地予上訴人，有上開買賣契約在卷可稽，然為被上訴人所否認，而王水長雖具有王水慶等五人就系爭租約之代理權，然買賣契約與租賃契約本係互異，自不得以據此認王水長亦具有王水慶等五人就系爭買賣契約之代理權，況王水慶等五人復已拒絕承認系爭買賣契約（見原審卷第51頁、第93頁），並經本院質諸王水長到庭陳稱：（問：你是否有得到被上訴人徐朝曆、王水慶、王朝宗、徐朝蔭、王朝棟之授權出售房屋及土地一事？）他們有請伊處理出租房屋的事，但是沒有授權伊賣出土地、房屋等語，足認王水長無權代理王水慶等五人簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約對王水慶等五人自不生效力，則上訴人抗辯系爭租約因系爭買賣契約生效後已消滅，伊基於系爭買賣契約而有權占有系爭房屋云云，無足採信。又系爭租約既於109年7月7日終止，上訴人已無權占有系爭房屋，則被上訴人依租賃物返還請求請求權被告將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，為有理由。
2、按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。所謂由自己之行為表示以代理權授與他人，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表見之事實，主張本人應負授權人之責任，若第三人不為此項主張，法院不得逕將法律上之效果，歸屬於第三人。而所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院60年台上字第2130號、68年台上字第1081號判決意旨參照）。上訴人另主張王水慶等五人明知王水長與上訴人間就系爭租約已調整租金、卻從未表示反對，故認王水慶等五人應負表見代理之責云云，惟查，上訴人對於王水慶等五人是否明知王水長與上訴人間簽立系爭買賣契約，上訴人未舉證以實其說，且買賣契約與租賃契約本係互異，已如前述，自難認王水長無權代理王水慶等五人簽訂系爭買賣契約一事，王水慶等五人須負表見代理之責、而對之發生效力，或認系爭買賣契約於兩造間已成立並有效，而取代系爭租約。是上訴人此部分主張，洵屬無據，自無足採信。
3、再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照。查系爭租約租金自10
4年8月起已調降為每月1萬元，上訴人積欠租金期間為
106年3月1日至109年7月6日止已見前述，應認上訴人積欠之租金為401,935元（計算式：40萬【40×1萬=40
萬】＋1,935【1萬÷31×6≒1,935，小數點以下四捨五入】=401,935元），扣除押租金5萬元後，為351,935元，故被上訴人依系爭租約請求上訴人給付積欠之租金351,
935元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。
4、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照。查系爭租約租金自104年8月起為每月1萬元，嗣於109年7月7日終止一節，已如前述，則上訴人已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致被上訴人受有損害，自應返還被上訴人相當租金之不當得利，至騰空遷讓返還系爭房屋為止。被上訴人請求上訴人自109年7月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋為止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元部分為有理由，逾此範圍，則無理由。
5、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查被上訴人請求上訴人給付積欠106年3月1日至109年7月6日租金部分，屬有確定期限之債，並均已屆期，被上訴人請求上訴人給付上開租金自109年9月22日至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有據。
五、從而，被上訴人請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，應給付被上訴人351,935元，及自109年9月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自109年7月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬元，為有理由，原審判命上訴人應履行及如數給付，並依職權宣告假執行，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中華民國110年12月24日
民事第四庭審判長法官游智棋
法官傅思綺
法官林常智上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國110年12月24日
書記官石幸子