臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第528號
原 告 中孚不動產經紀業有限公司
法定代理人 許巖鎮
訴訟代理人 駱威文 律師
被 告 陳顗元
訴訟代理人 許桂挺 律師
複代理人 黃士哲 律師
上列當事人間請求給付報酬等事件，經於民國100年6月14日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）402,000元
，及自民國100年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
另陳述：
（一）被告於99年11月間授權訴外人 林雅蓮 代理其與原告訂
立「專任委託銷售契約書」及「委託事項變更契約書
」，委託原告仲介銷售其所有坐落臺中市○區○○○
路○號12樓之1房屋及其基地（下稱系爭房地），委託
價格為670萬元，委託期間自99年11月27日起至100年
1月27日止。訂約後，原告於100年1月間覓得買方即
訴外人 蕭家明 ，並於100年1月13日簽立「不動產買賣
意願書」，表示願以總價670萬元承購系爭房地，且
交付定金20萬元支票予原告代收。是系爭房地之買賣
契約即已成立生效，被告應依上開「專任委託銷售契
約書」第5條第1項約定，給付按成交價額670萬元之
百分之4計算之報酬268,000元予原告。詎被告經原告
通知後，竟拒收買方之定金支票，並表示不願與買方
簽立不動產買賣契約書，則依上開「專任委託銷售契
約書」第8條第3項第3款之約定，應視為原告已完成
仲介之義務，被告仍應給付按成交價額670萬元之百
分之4計算之服務報酬268,000元予原告。
（二）按居間人已為報告訂約之機會或訂約之媒介，委託人
故不出面與相對人洽商訂約時，即係以不正當之方法
阻止訂約之機會或媒介，依法視為居間之條件成就，
居間人仍得請求酬金，此有臺灣臺北地方法院93年度
簡上字第634號民事判決、 鄭玉波 著：民法總則第275
頁足供參照；再者，最高法院87年度臺上字第1205號
民事判例要旨亦載：「查當事人預期不確定事實之發
生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以
不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101
條第1項規定，應視為清償期已屆至」。本件被告雖
拒絕與買方即訴外人蕭家明簽立不動產買賣契約書，
但依上開「專任委託銷售契約書」第5條第1項、第8
條第3項第3款之約定、民法第101條第1項規定，仍應
給付原告268,000元。復按，損害賠償，除法律另有
規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及
所失利益，且依通常情形，或依已定之計劃、設備或
其他特別情事，可得預期之利益，民法第216條定有
明文。被告未誠實履行系爭委託契約，對原告自應負
債務不履行之損害賠償責任，其因此而致使原告未能
自訴外人蕭家明處取得成交總價之百分之2即134,000
元之服務費，自屬因被告不履行系爭契約原告所失之
利益，依上開法條規定，應由被告負債務不履行之損
害賠償責任。從而，被告應另賠償原告134,000元，
合計應給付原告402,000元。
（三）對被告抗辯之陳述：被告於99年11月26日簽立「專任
委託銷售契約書」之同時，另簽立「委託事項變更契
約書」，並授權原告所屬承辦人員即證人 張吉利 在「
委託事項變更契約書」上填載670萬元之委託價額。
此因「專任委託銷售契約書」上之委託價額為「開價
」之金額，但出賣人實際上所要求賣出之「底價」並
不一定是此金額，因此才會在「委託事項變更契約書
」另行記載所願意出售之「底價」。如買方所願意買
受之價格，高於「委託事項變更契約書」之「底價」
時，即可成交，而不須另行成立委託契約價。故「委
託事項變更契約書」上之670萬元金額，乃是被告委
託訴外人張吉利所填寫，另原告否認被告嗣曾有要求
變更670萬元底價之情事。
（四）基上，原告爰依委託銷售契約第5條第1項、第8條第3
項、民法第100條第1項、101條、110條及184條等規
定，訴請被告給付268,000元及利息，另依民法第216
條請求被告賠償原告所失之利益即訴外人蕭家明原本
預計給付之服務費134,000元及利息。
二、被告答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利
之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。另陳述：
（一）系爭房地為被告所有，前於99年3月26日，被告即曾
授權證人林雅蓮以850萬元之價格，委託原告專任銷
售，簽約當時（即99年3月26日），原告之承辦人員
即證人張吉利，即向證人林雅蓮表示，為掌握成交契
機，希望證人林雅蓮同時書立委託價額空白之「委託
事項變更契約書」，並允諾若買方出價低於委託價85
0萬時，經照會證人林雅蓮並得林雅蓮之同意後，即
可填載降價後之金額，以達迅速成交之目的。嗣後原
告之承辦人張吉利，即以有買家意願以750萬元承買
而知會證人林雅蓮，再由證人張吉利於上開「委託事
項變更契約書」填載750萬元之價額，惟嗣經證人張
吉利告知，買方再要求再降價，因被告不同意乃未成
交。
（二）本次委託銷售時，原告之承辦人張吉利於99年11月26
日再次要求證人林雅蓮與前次委託相同之方式，表明
委託銷售價額為798萬元時，同時要求證人林雅蓮書
立委託價額空白之「委託事項變更契約書」。嗣原告
之承辦人員張吉利告知證人林雅蓮，有「潛在買方」
願出價630萬元，希望被告能同意降價，當時證人林
雅蓮即表示扣除賣方應負擔之仲介費及增值稅後，若
被告能實拿670萬元以上，則被告即願意與買方見面
商談。詎原告之承辦人員張吉利竟未經被告及證人林
雅蓮之同意，即自行於「委託事項變更契約書」上之
變更價額空白處，自行填載670萬元之變更後委託價
額（被告於接獲起訴狀繕本後方知悉），並據以向被
告表示業已成交，而要求被告給付仲介報酬。
（三）由「專任委託銷售契約書」得知，被告委託原告專任
銷售系爭房地之委託價額為798萬元。衡諸常情，被
告實無可能於委託之同時，即行變更委託價額為670
萬元之理。被告簽約時如即願以670萬元出售，大可
以670萬元之價額委託原告即可，又何須另行書立670
萬元之「委託事項變更契約書」？本件「專任委託銷
售契約書」與「委託事項變更契約書」乃係同時書立
，惟觀之「委託事項變更契約書」上之670萬元價額
筆跡墨水顏色，與「專任委託銷售契約書」並不相同
，且為原告之承辦人員張吉利之字跡，明確顯示為證
人張吉利事後所自行填載，被告接獲原告所委託之律
師來函後，即表示並未授權原告之承辦人員張吉利得
以670萬元之價額出售系爭房地。
（四）綜上，本件被告並未委託原告得以670萬元之價額出
售系爭房地，原告主張業依被告所委託之價格仲介成
功售出系爭房地云云，並非事實。另依雙方所簽立之
「專任委託銷售契約書」第7條第5款及第7款約定，
原告於收受買方之要約書及訂金後，應於24小時內送
達被告，原告明知被告並未委託以670萬元之價額出
售系爭房地，故自始未將買方之要約書與定金，送交
被告，嗣卻片面主張業已仲介買賣雙方成交，而要求
被告給付仲介報酬。所為主張，自不符委託契約之約
定，其訴請被告給付仲介報酬及賠償損害云云，均非
有理。
三、法院得心證之理由：
（一）程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或
一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。
訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院
或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆
錄。民事訴訟法第262條第1、2、3項定有明文。本件
原告原列陳顗元、林雅蓮二人為被告而提起本件訴訟
，並聲明請求其二人應連帶給付402,000元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息。嗣於100年3月29日言詞辯論期日，當庭以言
詞撤回對林雅蓮之起訴，並經被告之共同訴訟代理人
當庭表示同意，而生對林雅蓮部分撤回之效力。
（二）實體方面：
⑴、兩造不爭執之事項：
１、被告前於99年11月26日授權訴外人林雅蓮為
代理人，而與原告成立專任委託銷售契約，
委託原告仲介銷售其所有之系爭房地，委託
價額為798萬元，委託期間自99年11月27日
起至100年1月27日止，約定服務報酬為成交
價額之百分之4。
２、證人林雅蓮除於「專任委託銷售契約書」、
「標的物現況說明書」上簽名外，另同時在
「委託事項變更契約書」上簽名。
３、「專任委託銷售契約書」及「委託事項變更
契約書」上之委託價額新臺幣「柒佰玖拾捌
萬元整」及委託價額買賣變更為新臺幣「陸
佰柒拾萬元整」等金額文字，為原告之員工
即證人張吉利所書寫。
４、原告嗣於100年1月13日邀約證人林雅蓮及訴
外人蕭家明至原告公司磋商買賣事宜。
⑵、爰就兩造所爭執之事項，分述如下：
１、按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有
利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，
不在此限。次按，主張法律關係存在之當事
人，須就該法律關係發生所須具備之要件，
負舉證之責任。本件原告既主張被告應依約
給付服務報酬及負債務不履行之損害賠償責
任，則原告自應就服務報酬給付條件業已成
就，及被告有債務不履行一情，負證明之責
。
２、原告雖據提出訴外人林雅蓮代理被告簽立之
「專任委託銷售契約書」、「標的物現況說
明書」、「委託事項變更契約書」、及訴外
人蕭家明所簽立之「不動產買賣意願書」、
「買方給付服務費承諾書」及支票等為證。
但查：
①、「專任委託銷售契約書」第2條載明委
託價額為798萬元，此為兩造所不爭執
。
②、依「專任委託銷售契約書」第5條服務
報酬之約定，支付金額為「成交價額之
百分之4…」，給付時機為「契約成立
時給付約定之服務報酬…」。是被告應
給付原告服務報酬，自係以系爭房地經
原告居間仲介而成立買賣契約為其條件
。
③、原告雖主張被告簽立「委託事項變更契
約書」時，即與原告約定系爭房地同意
出售之「底價」為670萬元。惟為被告
所否認。原告雖舉證人張吉利為證。惟
證人張吉利為原告之員工，且為系爭房
地之「賣方經紀人」，其對系爭仲介過
程有無不當？服務報酬得否領取？顯有
相當之法律上利害關係，所為證言如無
其他證據足資佐證者，尚難遽以採為有
利於原告之認定。
④、證人張吉利雖證稱：「…案子從98到99
年已經委託3次，前一次出售的底價是
750萬元沒有賣掉，這次我有問過，這
次價格是否和前次價格一樣，他（指訴
外人林雅蓮）有告訴我好幾次價格，從
650到680萬元都有，最後告訴我底價是
670萬元，至於契約書798萬元是和屋主
協議好的廣告價格，但屋主一開始就告
訴我670萬元就可以賣了…」。惟證人
林雅蓮否認有於委託之始即應允以670
萬元之底價出售之情事，並證述：「…
剛開始經紀人（指證人張吉利）要求我
簽立變更契約書，但上面的金額是空白
的，他只告訴我說以後若有人來出價，
所出的價格我們同意的話，就把金額寫
在契約書上面…」。另查，證人張吉利
自承「專任委託銷售契約書」及「委託
事項變更契約書」上之委託價額新臺幣
「柒佰玖拾捌萬」元整及委託價額買賣
變更為新臺幣「陸佰柒拾萬」元整之金
額文字，均為伊所書寫，而非證人林雅
蓮所書立，另簽約時只有 伊和 證人林雅
蓮二人在場討論，並無其他人在場見聞
。加以「專任委託銷售契約書」及「委
託事項變更契約書」上所使用之墨跡顏
色計有三種以上，自不能排除上開委託
價額買賣變更為新臺幣「陸佰柒拾萬」
元整之金額文字為證人張吉利嗣後所補
填之可能性，尚難逕認「委託價額買賣
變更為新臺幣「陸佰柒拾萬元整」之記
載，確係於99年11月26日簽約當場由證
人張吉利所書立，且得被告之代理人即
證人林雅蓮所當場同意。
⑤、證人張吉利雖證稱：「…專任委託契約
書是廣告價，契約變更契約書就是底價
…除了客戶變更契約書會記載底價，在
我個人電腦也會載明底價。我經辦的案
件百分之99.9都採用這種模式…」。惟
經本院依職權命原告提出證人張吉利過
往所承辦之其他仲介案件資料，以供本
院職權查調其是否確均以此方式而與客
戶為交易之往來？原告原應允提出，嗣
卻以涉及商業機密為由，表示不願提出
。本院因認證人張吉利所述「契約變更
契約書」上委託價格即為賣方自始即應
允出售之「底價」云云，尚乏其他證據
以資佐證。至原告所另提出之臺灣臺北
地方法院他案判決（93年度北簡字第48
73號），並非對原告過往之交易方式所
為之判斷，而屬與本案全無關連之他案
判斷，該他案縱有「委託事項變更契約
書」之金額為該案賣方之底價之認定，
亦無從逕認本件「委託事項變更契約書
」上之金額亦必為賣方所同意之「底價
」之認定。
３、退而言之，縱認被告之代理人即證人林雅蓮
曾於99年11月26日簽約當時，同意系爭房地
之出售底價為670萬元。惟按，消費者保護
法第12條規定，定型化契約中之條款違反誠
信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型
化契約中之條款有下列情形之一者，推定其
顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、
條款與其所排除不予適用之任意規定之立法
意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義
務，因受條款之限制，致契約之目的難以達
成者。參酌原告印製有「委託事項變更契約
書」，依其文字內容觀之，自係允許賣方得
於委託銷售期間內得為原所委託價額之變更
，此項變更委託價額之權利，本不限於「調
降」委託價額，出賣人於有人應買之前，亦
應有得要求「調高」原委託價額或原告所稱
之「底價」之權利，始屬合理。如謂簽立「
專任委託銷售契約書」後，出賣人即不得在
有人應買之前要求調高「底價」，而僅得應
買方之殺價而為降價，自非公允。原告以定
型化契約性質之專任委託契約書第14條所載
：「本契約非經甲乙雙方書面同意，單方不
得任意變更…」，主張非經原告同意，被告
不得變更委託價額（或底價）云云，顯非公
平，對被告自不生拘束之效力。
４、經查，證人張吉利證稱：「…我有把底價告
訴 張泓傑 （指原告公司之買方經紀人），張
泓傑也有告訴我，買方希望630或650萬元來
買，後來用650萬元來談。1月13日有約雙方
到公司談，因為有差距，當時雙方並沒有直
接見面，分開樓層，被告表示要用670萬元
來賣掉的話，就不能要百分之4的服務費…
談到了下午買方已經願意用670萬元來購買
，我就告訴賣方已經成交了，但被告表示不
願意用這個價錢賣…」。另證人林雅蓮亦證
述：「…簽約之後過了一、二個月就約我們
去公司談，這次買賣，對方出620萬元，因
為當時已經經過選舉，我們不願意降價，到
公司去談之前我並不知道對方最終的價錢是
多少，但他（指證人張吉利）說對方很有誠
意，也因為期限快到了，就約我們去公司談
。…1月13日到仲介公司去時，我們希望的
價格是契約上的價格。在這之前我最低要求
的價格是710萬元。當天仲介人員一到現場
就告訴我買方願意出的價格是640萬元左右
，我說不可能這樣子賣，他們的店長就把變
更契約書給我看，說上面答應用670萬元來
賣，說我不能再變更，我當時看到這個內容
，覺得被騙，因為我並沒有答應670萬元是
包含服務費的價格，我有打電話給屋主，屋
主表示670萬元包含仲介費在內，仲介人員
又說我如果拒絕的話會被告，這時候都沒有
告訴我買方願意用670萬元來買，到下午快
一點才告訴我，買方願意用670萬元來買，
在這之前我已經告訴仲介，我們的底線不含
服務費實拿670萬元…」。客觀上足認買方
（即訴外人蕭家明），係於100年1月13日下
午始表示願以670萬元之價格購買系爭房地
，在此之前，被告之代理人即證人林雅蓮即
已先於當日上午向原告表示不同意以670萬
元（含仲介服務費4%）之價格出售，並提出
底線為不含服務費實拿670萬元之出售價額
。原告本無權拒絕被告所為委託事項（即委
託價額）變更之要求，被告既已變更其所委
託事項（委託價額）為不含服務費實拿670
萬元，則買方（即訴外人蕭家明）於當日下
午表示願以670萬元（含仲介服務費4%）之
價格購買系爭房地，則雙方自未達成買賣價
金意思表示之合致，買賣契約自未成立。亦
難認被告有何不當行為，或於條件成否未定
前，有損害相對人因條件成就所應得利益之
行為可言。
四、綜上所述，原告既未證明被告於簽約當時即應允以670萬元
（含仲介服務費4%）之「底價」，委託原告出售系爭房地，
被告復於買方表示願以670萬元（含仲介服務費4%）之價格
購買系爭房地之前，即已向原告表示不同意以670萬元（含
仲介服務費4%）之價格出售，並要求底線為不含服務費實拿
670萬元。被告所要求之價格，仍在原「專任委託銷售契約
書」所約定之委託價額798萬元之範圍內，核屬被告所得主
張之變更權利，難認被告有何不當行為可言。訴外人蕭家明
於嗣後始表示願以670萬元（含仲介服務費4%）之價格購買
系爭房地，自未與被告達成買賣價金之意思表示合致，買賣
契約自未成立。原告以系爭房地之買賣契約業經其仲介成立
而被告違約拒不履行為由，依委託銷售契約第5條第1項、第
8條第3項、民法第100條第1項、101條、110條、184條、216
條等規定，訴請被告給付268,000元仲介報酬，另賠償原告
所失之利益即訴外人蕭家明於買賣成交後所預計給付原告之
服務費134,000元，合計402,000元暨利息，核非有據，原告
之訴及假執行之聲請，均應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年6月28日
臺中簡易庭法官林宗成
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，及繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴
者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年6月28日
書記官