臺灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第3938號
原 告 丙○○
即反訴被告
訴訟代理人 蔡建賢 律師
被 告 乙○○
即反訴原告
訴訟代理人 謝國允 律師
複代理人 戊○○
上列當事人間請求回復原狀等事件，於民國98年10月22日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬玖仟零叁元，及自民國九十七年六
月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以伍拾萬玖仟零叁元為原告預
供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾捌萬元，並容許反訴原告進
入門牌號碼高雄市○○○路○○號房屋取回東元牌柒點伍噸冷氣機
、同牌伍噸冷氣機及貳拾伍噸冷卻水塔各壹臺。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第六項得假執行。但反訴被告如以新臺幣貳拾柒萬陸仟元
為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：
㈠被告於民國96年10月間向原告承租門牌號碼高雄市○○○路
○○號房屋（下稱系爭房屋），作為開設餐廳之用，兩造成立
租賃契約（下稱系爭租約），並有簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭契約書），原訂租賃期間自96年12月20日起至103年
12月20日止，被告應於每月20日繳納租金新臺幣（下同）9
萬元，並給付押租金18萬元，因應被告營業及裝潢需求，原
告同意被告變動系爭房屋之結構，拆除系爭房屋之部分屋頂
及牆壁，惟兩造約定租約終止後，依系爭契約書第9條約定
，被告應負回復原狀之責，原告並未另行以口頭同意被告無
庸回復原狀；惟被告僅繳納第1期之租金後即未再續行繳納
，並自97年1月底即停止營業，復因被告積欠他人債務，致
系爭房屋遭被告之債權人噴漆、懸掛布條抗議，其內之營業
設備亦遭債權人搬走，原告為避免系爭房屋受被告債權人進
一步破壞，及保障原告留置被告設施作為將來取償之用，故
於97年2月5日以波浪板封阻系爭房屋之大門出入口，並分
別於97年2月23日、同年4月21日以存證信函催告被告於文
到7日內出面與原告協商及給付租金，函文並載明被告如未
於期限內回應，原告即終止系爭租約，惟被告置之不理，租
賃契約於97年4月20日即生終止之效力，被告依約應將系爭
房屋回復原告出租時之原狀，惟因被告遲未處理，原告自得
雇工自行將系爭房屋回復原狀，經估算回復原狀所需費用計
1,018,005元；
㈡另被告尚積欠原告97年1月20日至同年4月20日之租金共
計27萬元未給付，則扣抵被告所交付之押租金180,000元，
被告尚須給付90,000元與原告，爰依租賃關係，請求被告給
付1,108,005元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息等語，並聲明：被告應給
付原告1,108,005元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息等語；原告願供擔保
，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於簽約時即已給付原告第1期租金90,000元
及押租金180,000元，於第2期租金繳納期限前，因被告與
餐廳股東間有財務問題尚待釐清，經兩造商議，原告同意被
告可先支付部分租金50,000元，餘款日後再行補足，被告即
將第2期部分租金50,000元交與原告妹妹，委請代為轉交原
告，原告收受50,000元後，亦並未表示異議，足見原告確有
同意被告得先給付部分租金，縱被告仍積欠第2期之租金40
,000元，原告仍無得依此事由終止租約；詎原告竟未事先
告知被告，即於97年2月5日擅自雇工以波浪板封阻系爭房
屋大門出入口，並於其上張掛內容為「租0000000（仲介免
）00000000000」之布條，致被告無法續行營業，妨害被告
對系爭房屋之使用收益，受有損失，當屬可歸責於原告之事
由，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕給付第3期之租金，
被告先於97年2月15日催告原告解除封阻，因原告仍未解除
，被告遂於97年3月4日以存證信函終止兩造間之租賃契約
；系爭契約書第9條雖有記載被告於交還系爭房屋時，應負
回復原狀之責，惟該條係約定，被告對於系爭房屋之改裝設
施，應取得原告同意後施作，但不得損害原有建築，而交還
房屋時方需負責回復原狀，可見該條所稱回復原狀，應針對
不更動破壞原有建築之情形，本件被告就系爭房屋既已達變
動原有建築之程度，自非該條約定之範圍；再者，被告因慮
及一旦著手就系爭房屋之結構進行改良整修，需費甚巨，如
仍依契約約定將租賃約內部回復原狀，不符經濟成本，兩造
遂於裝修前以口頭約定：「租賃契約期滿時，被告不須就系
爭房屋負回復原狀之責，對於租賃期間所增加之裝潢陳設亦
無拆除之必要」，因未折損系爭房屋之價值且為求締約順利
，原告即予允諾，故被告於系爭租約終止後自無須負回復原
告之責；退萬步言，原告並未舉證證明系爭房屋原狀為何，
自無從審認原告所稱工程費用明細是否為回復原狀所必須，
原告主張均無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實
㈠被告向原告承租系爭房屋，原訂租賃期間自96年12月20日起
至103年12月20日止，被告依約應於每月20日給付租金90,0
00元，被告已給付第1期租金90,000元及押租金180,000元
。
㈡依系爭契約書第9條約定，被告於交還系爭房屋時應負責回
復原狀。
㈢被告因經營餐廳及裝潢需求，雇工裝修變動系爭房屋之結構
。
㈣原告於97年2月23日、同年4月21日發函催請被告協商，未
獲被告回應。
㈤原告於97年2月間以波浪板封阻系爭房屋之出入大門口。
㈥原告妹妹有收取被告所給付之第2期部分租金50,000元。
四、得心證之理由：
本件原告將系爭房屋出租於被告一情，為兩造所不爭執，惟
就原告主張系爭租約因被告未按期繳納租金業已終止，被告
應負回復原狀義務等節，被告則以上揭情詞置辯，是故，本
件應審究者，在於：㈠系爭租約因何事由終止？系爭契約書
第9條約定之真意為何？兩造有無口頭另行約定無庸回復原
狀？被告如須回復原狀，費用為何？㈡被告應否給付97年1
月20日至同年4月20日之租金？茲分論如下：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1項、第2項定有明文；次按，出租人應以
合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關
係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423
條規定甚明；又租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保
持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此
有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物
合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目
的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給
付；再按，因避免自己或他人生命、身體、自由或財產上急
迫之危險所為之行為，不負損害賠償之責。但以避免危險所
必要，並未逾越危險所能致之損害程度者為限，民法第150
條亦有明文。
㈡本件被告除第1期之租金外，雖僅給付原告第2期之部分租金
50,000元後，即未再續行繳納租金，然被告既已給付第2期
部分租金，並由原告妹妹收受後轉交原告，堪認原告應有同
意續由被告使用系爭房屋，況被告僅積欠第2期之部分租金
，且有被告交付之押租金180,000元可供原告抵償積欠租金
，原告自不得據此情事主張被告已無使用系爭房屋之權利，
惟原告竟於97年2月5日即以波浪板封阻系爭房屋之大門出
入口，參以原告於出租系爭房屋時即知被告承租系爭房屋係
供經營餐廳之用，可見被告自97年2月5日起即無法以合於
約定之方式再行使用系爭房屋，依上揭所述，本於同時履行
抗辯權利，被告自得拒絕給付租金，則被告拒絕給付第2期
之剩餘租金及第3期以後之租金，即有所據，原告即不得逕
以被告遲延給付租金為由，終止系爭租約，原告雖以存證信
函對被告所為終止之意思表示，亦不生終止之效力，原告就
此主張，並非可取；原告固稱為避免系爭房屋遭被告之債權
人進一步破壞並防止被告財物設備遭受破壞及取走，方於97
年2月5日以波浪板封阻系爭房屋之大門出入口云云，惟查
，依原告所述，封阻系爭房屋之目的係為防護自己之財產及
保障將來取償之權利，惟原告所稱破壞，係指被告之債權人
至系爭房屋懸掛布條、噴漆等已實行之行為，客觀上並無任
何急迫危險可言，再者，原告僅為防護他人取走被告營業設
施，當有其他防護方法可資運用，例如裝置可經鑰匙開啟之
大門，原告捨其他方法不為，逕行全面封阻系爭房屋之大門
出入口，阻絕被告及他人進入系爭房屋，亦欠缺手段之必要
性，基上，原告以上揭情由主張有權封阻系爭房屋云云，自
非有據。反之，依上開規定，原告依系爭租約本負有交付合
於約定使用、收益狀態之房屋與被告，於租約存續中並應保
持同一狀態，惟被告因原告封阻系爭房屋大門出入口，致無
法依約定方式使用系爭房屋，而先於97年2月15日以存證信
函催請原告解除封阻物，俾使被告得以續行使用系爭房屋乙
情，有高雄新興郵局第1826號存證信函1份附卷可查，原告
仍未解除封阻，交付系爭房屋與被告使用，被告遂於97年3
月4日已以存證信函終止系爭租約，亦有高雄地方法院郵局
第641號存證信函在卷可佐，被告所辯，即屬有據，可認系
爭租約已生終止之效力。
㈢其次，系爭契約書第9條業已定明被告於交還房屋時應負回
復原狀之責，此亦為兩造所不否認，被告自應於系爭租約終
止後回復系爭房屋之原狀，原告就此主張，自屬可採；被告
固抗辯曾另與原告口頭約定無須回復原狀云云，然此情則為
原告所否認，被告亦未就此有利於己之事實舉證以實其說，
被告空言抗辯兩造另有口頭約定，並不可採；被告復稱系爭
契約書第9條之約定，應針對不更動破壞原有建築之情形，
本件被告就系爭房屋既已達變動原有建築之程度，自非該條
約定之範圍云云，惟查，依民法第98條規定，解釋意思表示
，應探求當事人之真意，固不得拘泥於所用之辭句，惟參酌
最高法院17年上字第1118號判例意旨「解釋契約，固須探求
當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字
業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文
字而更為曲解」，觀之系爭契約書第9條業已記明「房店屋
有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，
但不得損害原有建築，乙方於交還房、店屋時自應負責回復
原狀」，業已明示被告於交還房屋時應負回復原狀責任，被
告自不得任意扭曲字面原意，抗辯無須負此責任，被告就此
抗辯，亦屬無理。
㈣按應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為
回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害，民法第214條定
有明文。基上，被告既應負回復原狀之責，逾期仍不為回復
，原告即得請求被告以金錢賠償其損害，而就損害賠償金額
一事，原告主張回復系爭房屋原有結構一情，業據原告提出
施工結構圖1份為佐，證人己○○亦具結證稱：被告因欲於
高雄市○○路即高雄高商斜對面之房屋開設餐廳，於96年8
、9月間請伊規劃室內設計，伊於規劃前有去看過現場，那
裡是鐵皮屋，裡面有分一、二樓，二樓是木板夾層，是Ｈ型
及Ｃ型鋼所建造的，四周都貼壁紙，屋頂是鐵皮屋，即一般
型式之鐵皮屋，系爭房屋原始結構即如原證2之照片所示等
語；另證人甲○○亦結證證稱：其於92年12月15日起即擔任
吳益政 議員之助理，吳益政議員於95年9月間在高雄市○○
○路○○號即系爭房屋同址設立競選服務處，租用時從正面觀
看，系爭房屋右邊有一鐵門，上方則為鐵皮所蓋，房屋內部
有一夾層，即如卷附之95年11月4日所攝競選總部現場照片
所示等語，參以證人丁○○亦結證證稱：其於96年間曾至系
爭房屋施作維修工程，該時系爭房屋係鋼骨結構、鐵皮屋，
為兩層樓之建築，由正面觀看可分為3棟，整體結構即如原
證2照片所示情形，3棟結構尺寸均為對稱，因現已拆除2
棟，故其係比照未拆除之部分延伸計算，製作施工結構圖等
語，證人所述互核相符，堪可採信，參以施工結構圖係由證
人丁○○所繪製，復與原證2照片所示之系爭房屋結構相合
，堪認系爭房屋之原始結構外貌，即如施工結構圖所示，原
告就此主張，即屬可採；被告抗辯原告並未舉證證明系爭房
屋原狀為何云云，尚屬無據；惟就回復費用1,018,005元乙
節，原告固提出樺文營造有限公司97年1月25日估價單乙紙
為佐，然估價單製作人即證人丁○○亦證稱：其於96年至系
爭房屋維修時，並未對系爭房屋結構或尺寸進行丈量，且房
屋以前係以力霸式結構興建，惟現行均施作工字鐵結構，其
係直接以重量換算計算，鐵皮屋之屋齡約1、20年等語，則
依證人丁○○所述，其亦無法確認系爭房屋原有結構確實尺
寸，且其估算方式亦非原始結構建築方式，則原告所稱回復
費用須達1,018,005元一節，即難逕予採認，惟按當事人已
證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法
院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第22
2條第2項定有明文，本件原告之系爭房屋既屬鐵皮建築，
且其房屋結構亦非複雜，並以證人丁○○估算之回復費用為
估算基準，可認回復原狀之費用應僅須估算費用之二分之一
即509,003元，則原告就此範圍之主張，即屬可採，逾此數
額之請求，尚難准許。
㈤另就原告主張被告仍應給付97年1月20日至97年4月20日積
欠之租金270,000元乙節，原告自97年2月5日起即將系爭
房屋大門出入口予以封阻，被告自該日起本得行使同時履行
抗辯權利，拒絕給付租金，業如前述，故原告主張被告尚應
給付97年2月5日至97年4月20日此段期間之租金，即無可
採；至97年1月20日至97年2月4日止，被告積欠之租金金
額計48,000元（共計16日，計算式：90000×16/30＝4800
0），則被告所給付之部分租金50,000元足以償付被告上開
未給付之租金，原告主張以押租金抵償後，被告仍應給付原
告租金90,000元云云，即不足採，不應准許。
五、綜上所述，原告依租賃關係，請求被告給付509,003元，及
自起訴狀繕本送達之翌日即97年6月23日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此
範圍之請求，為無理由，應予駁回；又原告其餘之訴既經駁
回，其假執行之聲請即失所附麗，自應併予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：
㈠系爭房屋本僅徒有四面牆壁，一般日常所需之水電管線、浴
廁設備、土木工程及牆壁粉刷均由反訴原告於整修裝潢時出
資雇工裝修而成，反訴被告對此情事知之甚詳，亦未曾為反
對之意思表示，反訴原告所施作之修繕及添設有益設施，均
足以增加系爭房屋之價值，參以終止租賃契約之事由係可歸
責於反訴被告，反訴被告自應就反訴原告之裝修行為所增加
之有益費用負償還之責，反訴原告因修繕及添設有益施設之
費用合計2,501,578元，爰依民法第431條規定，請求反訴
被告償還此筆有益費用；
㈡反訴被告既將系爭房屋之大門出入口封阻，致反訴原告無法
使用系爭房屋，經反訴原告終止租約，且現下系爭房屋仍由
反訴被告自主占有使用中，依系爭契約書第5條約定，反訴
被告即應無息返還押租金180,000元；
㈢此外，反訴原告因經營餐廳需要，於系爭房屋內裝置東元7.
5RT、5RT冷氣及冷卻水塔各1臺等工作物（下稱系爭工作
物），系爭租約既已終止，原訴原告自得取回系爭工作物等
語；
㈣聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告2,681,578元，及起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息；㈡反訴被告應容許反訴原告進入系爭房屋取回系爭工
作物；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：本件反訴原告應將系爭房屋回復原狀，自無
反訴原告所指償還有益費用問題；另反訴原告業以本訴主張
以押租金抵償反訴原告所積欠之租金，反訴被告無須再行返
還押租金；至反訴原告請求返還系爭工作物部分，反訴被告
認諾等語資為抗辯，並聲明：反訴原告就上開訴之聲明㈠之
部分駁回。
三、得心證之理由：
㈠按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾
為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。本
件反訴被告對於反訴原告請求返還系爭工作物一事，於98年
10月22日言詞辯論期日已為認諾之表示，參酌最高法院45年
台上字第31號判例意旨「上訴人既於言詞辯論時為訴訟標的
之認諾，法院即應不調查被上訴人所主張為訴訟標的之法律
關係是否果屬存在，而以認諾為該上訴人敗訴之判決基礎。
」，本院就反訴原告此部分主張，自應准許。
㈡次按，依系爭契約書第5條約定「乙方應於訂約時，交於甲
方新台幣壹拾捌萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，
甲方應於乙方遷空、交還房、店屋後無息退還押租保證金」
，有系爭契約書乙份附卷可查，反訴被告不得以押租金抵償
反訴原告積欠之租金乙節，業經本院認定如前揭所述，則依
上開約定，反訴被告自應返還押租金180,000元與反訴原告
，反訴原告就此主張，應屬有據，應予准許。
㈢末按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者
，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時
，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條
第1項定有明文。反訴原告雖主張因施作之修繕及添設有益
設施，均足以增加系爭房屋之價值，反訴被告應償還相關支
出費用2,501,578元云云，並提出裝潢費用估價單1紙為佐
，惟原訴原告所為修繕及添設設施，均係為經營反訴原告所
開設之餐廳所為，本難認系爭房屋之價值客觀上因此增加，
再者，本件系爭契約書明定反訴原告於系爭租約終止時應負
回復原狀之義務，且反訴被告並未同意反訴原告免除此項義
務，即不得援此條文強求反訴被告留用反訴原告已施作及添
加之裝潢設施，參以最高法院18年上字第2957號判例意旨「
於他人土地有建築房屋之租賃權或其他之權利，在其權利存
續間，房屋與基地固歸屬於各別之所有人，但其權利消滅時
，房屋所有人既無使用基地之權，則除基地所有人自願留買
該房屋或法律上別有規定外，房屋所有人當然有回復原狀，
交還基地之義務。」，反訴被告既已表明不願續行留用該等
設施，反訴原告自應回復系爭房屋之原始原狀，基上，反訴
原告就此所為主張，尚非有理，自難准許。
㈣從而，反訴原告請求反訴被告容許反訴原告取回系爭工作物
，及給付押租金180,000元，為有理由，應予准許；逾此範
圍之請求，則無理由，應予駁回；又反訴原告其餘之訴既經
駁回，其假執行之聲請即失所附麗，自應併予駁回。
叁、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就本、
反訴原告勝訴部分職權宣告假執行。並依同法第392條第2
項，依職權為本、反訴被告預供擔保，得免為假執行之宣告
。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此
敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國98年10月30日
高雄簡易庭法官高瑞聰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年11月2日
書記官吳雅琪