臺灣臺北地方法院106年度訴字第3208號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第3208號民事判決

裁判日期：民國107年03月02日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第3208號原告 陳淑芸 訴訟代理人 陳柏瑋 律師被告 葉家馳 （原名： 葉雅青 ）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○○號八樓房屋（含B4之五十五號車位）遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣伍萬貳仟元，及自民國一百零六年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣陸萬貳仟元，及自民國一百零六年十一月一日起至返還第一項租賃物之日止，按月給付原告新台幣貳萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰捌拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍佰肆拾捌萬壹仟陸佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項前段於原告以新台幣貳萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣陸萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項後段所命給付，各到期部分，於原告每期以新台幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行；惟如被告於各到期部分以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年7月1日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號8樓房屋（含B4之55號車位，下合稱系爭房屋）租予被告，租期至105年7月1日止，依系爭租約第3條、第6條、第12條約定，每月租金為新台幣（下同）26,000元，被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按原狀遷空交還，如不及時遷讓交還，原告每月得請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，且被告若有違約情事，致損害原告之權益，應賠償原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用。又被告於租期屆至前，遲不依原告催促續簽新約，致兩造間租約成為不定期限契約。因原告欲收回系爭房屋作為經營蔬果商行營業據點，故以收回系爭房屋自用為由，通知被告於106年1月31日終止兩造間租賃契約，請其於該日前完成搬遷，並點交返還系爭房屋，同時清償積欠之105年12月及106年1月租金，共52,000元。嗣被告仍未依約繳納106年2月租金，且106年3月至10月期間，每月僅繳納21,500元，總計欠租已達4個月以上，原告並未同意每月租約調降為21,500元。原告業於106年8月18日以手機簡訊限期催告其支付，惟被告並未置理，原告遂以手機簡訊及106年8月25日存證信函通知被告終止租約，請被告遷讓房屋及付清欠租。前開存證信函雖遭被告住所管理員以出國為由退回，惟該函既已達到被告之支配範圍內，隨時可了解其內容，應認原告終止租約之意思表示已藉前開手機簡訊及存證信函達到被告，然被告迄未將系爭房屋遷讓返還原告等語。為此，爰依土地法第100條第1款、第3款，及民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並依系爭租約第3條前段、第12條規定，請求被告給付欠租52,000元，及賠償原告支出之律師費用30萬元，總計352,000元，另依民法第179條前段規定，請求被告自106年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利26,000元，及依系爭租約第6條約定，按租金5倍計算之違約金共13萬元，總計156,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告352,000元，及其中52,000元自106年2月1日起，其中30萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自106年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告156,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告或其配偶曾承諾若不使用系爭車位，即予以調降租金，故被告於105年11月底即將車子移出，惟原告至106年1月初仍未回覆減免金額，致被告自105年12月起無法確定應繳租金數額，嗣原、被告於106年2月26日達成口頭協議為房屋調降3,000元、房租不含車位再調降1,500元，故被告於106年3月至10月間，均按月給付調降後之租金21,500元，原告並無任何意見或採取何法律程序，足見兩造間確有調降租金之協議。被告並無未依約給付租金情事，被告否認原告曾以收回房屋自用為由，通知被告於106年1月31日終止租約，是原告請求被告給付違約金、不當得利，並賠償律師費用等，均無依據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張其於103年7月1日與被告簽訂系爭租約，將系爭房屋租予被告，約定租期至105年7月1日止，每月租金26,000元，嗣租期屆至，兩造間成立不定期限繼續契約；被告於106年3月至10月間，每月繳納租金21,500元等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、銀行交易明細在卷可稽（見本院台北簡易庭106年度北簡字第8894號卷〈下稱北簡卷〉第5-11頁、本院卷第84-88頁），堪以採信。
四、本件之爭點為：㈠原告主張有土地法第100條第1款、第3款之事由，收回房屋，有無理由？原告主張依民法第455條前段規定請求被告遷讓房屋，有無理由？㈡原告依系爭租約第3條前段、第12條規定，請求被告給付352,000元，有無理由？㈢原告請求被告自106年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利26,000元，及依系爭租約第6條約定給付違約金13萬元，有無理由？茲分別論述如下：
㈠按出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自
住或重新建築時，土地法第100條第1款定有明文。而土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號民事判例參照）。又按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號民事裁判要旨參照）。
㈡查原告主張計畫收回系爭房屋自用，用以從事蔬果買賣事業
，並舉出果城商行營運計劃書、供貨契約書、果城商行拓點計劃事宜電子郵件、聖芫有限公司報價單為證（見本院卷第68-73頁），堪認原告之配偶 呂佳璋 有擴展其蔬果商行營業之需求，而有收回系爭房屋自用之必要。被告雖爭執聖芫有限公司報價單所附平面設計圖非系爭房屋之格局，足認聖芫有限公司該報價單非針對系爭房屋設計云云，惟聖芫有限公司報價單係針對辦公桌椅等設備為報價，該公司所附之平面圖未完全符合系爭房屋實際隔間狀態，與一般經驗法則並無不合，被告前開爭執並無理由。又原告於106年1月23日以存證信函通知被告有收回房屋自用必要，於106年1月31日終止租賃契約一節，有該函在卷可憑（見北簡卷第17-20頁）。
按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。又當事人依前開規定終止契約，應使負通知相對人之義務，俾得有所準備。惟不動產之租金，係以星期、半個月、或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月、或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月、或1個月前通知之，以保護承租人之利益，為該條立法理由所明示。足見該條所定出租人應至少於1星期、半個月或1個月前通知承租人契約終止期，係為使承租人有所準備，原告於106年1月23日之通知雖未符合民法第450條第3項規定，於1個月前通知被告，惟原告嗣於106年8月30日以手機簡訊通知被告終止租約，有手機簡訊紀錄在卷可稽（見本院卷第23頁、第25頁），被告既於106年1月間已知悉原告欲收回自住、終止租賃契約，已得有所準備，原告嗣於106年8月30日通知被告終止契約，應屬合法。系爭租約已經原告合法終止，從而，原告依民法第455條規定請求被告返還租賃物、遷讓房屋，為有理由。
㈢被告未給付105年12月、106年1月、2月之房租，為被告所不
爭，被告抗辯：原告與其配偶呂佳璋承諾若被告不用車位，將予減少租金，故被告自105年11月底將車輛移出，惟原告及呂佳璋迄106年1月初均未回覆減免之金額，致被告不知該給付多少租金云云，惟被告於105年12月8日之簡訊中詢問原告是否有調整租金空間，並告知車位一事，伊11月底已將車子移出等語，有簡訊照片在卷可佐（見本院卷第33頁），上開簡訊並無原告回應之上下文，依被告上開簡訊文義觀之，被告詢問租金減少事宜，與車位移出，顯然非屬一事，且原告於106年1月11日簡訊稱：「…其實妳11月說調降，我也認真考慮，也打算等妳打來談…」等語，亦有簡訊照片在卷可參（見本院卷第36頁），足認原告並未於105年11月間承諾被告不使用車位則調降租金一情。被告另抗辯原告、呂佳璋於106年2月26日至系爭房屋，與被告協議4點，包括房租調降3千，房租不含車位再調降1千5，冷氣維修由出租人負擔，租金費用全額申報云云，查被告於106年2月27日傳簡訊稱：「冷氣維修我支付的費用共16,000元，租金從2014年7月開始漲3,000元，我共付3,000*41個月＝123,000元」，原告回稱：「關於2月26日你已提出一、房租調降3千；二、房租不含車位再降1千5；三、冷氣維修由出租人負擔；四、租金費用全額申報等四點要求。而你這次所傳支付冷氣維修16,000元和漲租金123,000元之訊息，為何意？是否為你第五點要求？」，被告回稱：「傳的簡訊，是那天沒提到的內容。如何處理？」原告稱：「據你所述之冷氣維修及漲租金等契約約定事項，均是當時由雙方同意並由你親自記載於契約書中，我不明白你所指的如何處理為何意？你又希望我如何處…」被告稱：「我之前已多付10萬多，因為你們漲租金和空調維修費用。租約2016/6月已結束。如你同意2017/2/26那天我們談的，2016/7月開始新的房租算法。」原告稱：
「所以你第五點的要求是要我們負擔你所提多付的漲租金和空調維修費用嗎？」被告稱：「之前空調維修的費用16,000元，是房東該負責的。因為房客退租後，維修後的設備是房東的資產。」嗣後兩造迄106年8月18日之間再無簡訊，有簡訊照片數紙在卷可查（見本院卷第43-45頁），依前開簡訊內容觀之，尚難認原告有同意被告所提房租降3千及房租不含車位費用再降1千5等條件之表示。被告另舉呂佳璋所書寫字條1紙（見本院卷第134頁）為證，惟該字條上僅書寫「1.車位不租。租金1,500。管理650。2.房租減少。3.房租修繕。上筆2萬5。4.報稅誠實」等字句，文義不明，就房租減少之金額、管理650、房租修繕上筆2萬5等事項，均無從依上開文字知悉兩造究竟有無達成協議，是被告所舉上開證據尚難為被告有利之認定。再原告於106年3月間以被告遲付租金及原告已於106年1月31日終止租賃契約，對被告有106年2月至3月之違約金債權等事由，請求假扣押被告財產，經台灣桃園地方法院司法事務官裁定准許，惟嗣經該院法官裁定廢棄，再經抗告法院駁回抗告而確定在案，有台灣桃園地方法院106年度司裁全字第255號、106年度壢簡事聲字第18號、106年度簡聲抗字第19號民事裁定在卷可查（見本院卷第56-61頁、第89頁），足見原告與被告間就系爭房屋租賃事宜多有齟齬，原告自無可能同意單向減少租金而不向被告請求被告前已遲繳之租金，被告前開抗辯，並無可採。從而，原告請求被告給付105年12月、106年1月之租金共計52,000元，自屬有理。
㈣再按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意見者，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約，係指原定有期限之租賃契約變更為以不定期限繼續之而言。至契約之其他約定，當一仍原約（最高法院70年度台上字第3528號民事裁判要旨參照）。系爭租約變更為不定期限租約，為兩造所不爭，揆諸前開說明，除系爭租約關於租期部分外，其餘約定均仍與原約同。系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，有系爭租約在卷可憑（見北簡卷第8頁），是原告涉訟所支出之訴訟費用、律師費用，應由被告負賠償責任者，其前提要件應為被告違約所致。惟原告本件係主張原告有收回系爭房屋自用之必要，且經本院認為有理由，自非屬系爭租約第12條所約定被告違約而致原告起訴之情形，另原告因聲請假扣押、抗告等所支出之律師費用，固屬因被告違約而提出聲請，惟假扣押係屬民事保全程序之一種，與主張權利有無之本案訴訟，尚難謂係同等地位。且系爭租約第12條約定仍應視為一種侵權行為損害賠償，須該當法規體系關於侵權行為之要件，始得請求。意即被告之損害行為與原告之損失間須具有相當因果關係時，原告方得請求。而原告前開假扣押之聲請，業經法院認為無理由而駁回，難認原告該等費用之支出係屬行使權利所必要，且該費用之支出係肇因於被告之行為所致。
因此，原告請求被告賠償律師費用30萬元，為無理由。
㈤原告另請求被告給付106年2月起迄被告返還系爭房屋之日止
，按月給付租金26,000元，及每月給付違約金13萬元。查被告未給付106年2月之房租26,000元，為被告所不爭，業如前述，惟被告自106年3月起迄同年10月每月給付原告21,500元，有被告帳戶交易明細查詢資料在卷可憑（見本院卷第84-88頁），是被告106年2月迄10月應繳之租金234,000元（計算式：26,000×9＝234,000），即應扣除172,000元（計算式：21,500×8＝172,000），被告尚應給付原告106年2月迄10月之租金62,000元（計算式：234,000－172,000＝62,000），以及106年11月起迄被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月應給付原告相當於租金之不當得利26,000元，原告請求被告給付上開金額，為有理由。又系爭租約第6條係約定承租人於租期屆滿時，如未即時遷讓交還系爭房屋，應按月給付租金5倍之違約金，與本件原告終止租約、請求收回系爭房屋之情形不同，非可依該條約定請求違約金。從而，原告主張依系爭租約第6條規定，請求被告按月給付13萬元之違約金，為無理由。
㈥原告依土地法第100條第1款規定終止系爭租約既有理由，則
本院毋庸再就原告依土地法第100條第3款規定終止系爭租約有無理由，予以審酌，附此敘明。
五、綜上，原告依土地法第100條第1款、民法第455條等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋（含B4之55號車位），並給付原告52,000元，及自106年2月1日起至清償日止之法定遲延利息，以及給付原告62,000元，及自106年11月1日起至返還系爭房屋（含B4之55號車位）之日止，按月給付原告26,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年3月2日
民事第八庭法官林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月2日
書記官黃巧吟