裁判字號：臺灣高雄地方法院104年易字第23號刑事判決
裁判日期：民國104年06月18日
裁判案由：詐欺
臺灣高雄地方法院刑事判決104年度易字第23號公訴人臺灣高雄地方法院檢察署檢察官被告劉瑞祥選任辯護人黃韡誠律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（103年度偵字第2610
2號），本院判決如下：
主文劉瑞祥意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年。
事實
一、劉瑞祥原係高雄市○○區○○○路○○號○樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。緣 董玫 前向劉瑞祥承租系爭房屋，於民國95年1月1日下午7時許，董玫與其配偶 林景 上在系爭房屋內燒炭自殺，董玫當場死亡， 林景上 則因一氧化碳中毒而送醫治療（嗣後數月因意外跌倒而過逝）。劉瑞祥知悉上情，然為順利販售系爭房屋，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，於100年5月27日委託高雄市左營區「住商不動產加盟店左營大中店」（即滿慶資產管理銷售有限公司）業務員 林漢龍 仲介銷售系爭房屋時，刻意隱匿系爭房屋曾發生燒炭自殺事件乙事，於林漢龍詢問系爭房屋有無出過事時，為否定答覆，並在「房地產標的現況說明書」項次
8「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」欄位，勾選「否」及在旁簽名，以此方式施用詐術，使不知情之林漢龍將上情轉知 林嬌英 ，林嬌英因而誤認系爭房屋未曾發生兇殺或自殺致死事件而陷於錯誤，遂於100年6月9日簽署買賣契約而以新臺幣（下同）3,200,000元購入系爭房屋（於100年7月29日登記於其弟媳 邱麗姿 名下）。嗣於102年7月底，林嬌英經鄰居告知系爭房屋內曾有人燒炭自殺，其中一人身亡一人獲救乙事，始知悉受騙。
二、案經林嬌英訴由臺灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理由
甲、程序部分：按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據。又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符前4條之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據，刑事訴訟法第159條第1項、第159條之5第1項定有明文。查本案以下引用之被告劉瑞祥以外之人於審判外之言詞及書面陳述，均經被告及檢察官於本院審理時同意作為證據，本院揆諸前開法條規定，並審酌各該言詞及書面陳述作成時之情況，認為適當，自得作為證據，合先敘明。
乙、實體部分：
一、訊據被告矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯護人為被告辯護稱：⒈被告當初係經管理員告知2名房客均被送醫，其中一人死亡一人生還，主觀上認為死亡結果係發生在醫院，並不知董玫在系爭房屋內死亡乙事；⒉被告於售屋前曾詢問過友人後認為如死亡之結果在醫院裡並不構成凶宅，故被告主觀上並不認為系爭房屋是凶宅；⒊被告售屋前亦曾上凶宅網查詢，並未查得系爭房屋為凶宅之情；房客發生事故時員警也曾打電話告知，但強調不是親屬故未敘述詳情；被告也沒有看到相關新聞報導，實無從得知董玫在系爭房屋內身亡之事；⒋況系爭房屋出售後，林嬌英並未自住而係出租，且被告出售時亦低於市場行情，難認林嬌英有何因此受有損害的狀況云云。經查：
㈠被告原係高雄市○○區○○○路○○號○樓房屋即系爭房
屋之所有權人。緣 董玫前 向被告承租系爭房屋，於95年1月1日下午7時許，董玫與其配偶林景上在系爭房屋內燒炭自殺，董玫當場死亡，林景上則因一氧化碳中毒而送醫治療（嗣後數月因意外跌倒而過逝）。被告於100年5月27日委託高雄市左營區「住商不動產加盟店左營大中店」（即滿慶資產管理銷售有限公司）業務員林漢龍仲介銷售系爭房屋時，於林漢龍詢問系爭房屋有無出過事時，為否定答覆，並在「房地產標的現況說明書」項次8「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」欄位，勾選「否」及在旁簽名，林漢龍即將上情轉知林嬌英，林嬌英因而誤信系爭房屋未曾發生兇殺或自殺致死事件，遂於100年6月9日簽署買賣契約而以3,200,000元購入系爭房屋（登記於其弟媳邱麗姿名下）。嗣於102年7月底，林嬌英經鄰居告知系爭房屋內曾有人燒炭自殺，其中一人身亡一人獲救乙事之事實，業據林嬌英於警詢時指述明確（警卷第5至7頁），核與仲介即林漢龍於檢察官訊問及本院審理時（102年度他字第8456號卷第64頁【下稱他卷】、本院卷第38至43頁）、 林吳輝美 即林景上之嫂嫂於警詢、檢察官訊問及本院審理時具結證述（警卷第41至42頁、他卷第20至21頁、本院卷第43頁背面至第49頁）、 藍正棟 即林景上、 董玫友 人於警詢（警卷第39至40頁）陳稱情節相符，並有不動產買賣契約書1份（警卷第17至22頁）、房地產標的現況說明書1份（警卷第23頁）、新聞報導影本1份（警卷第24頁背面）、高雄市政府警察局左營分局處理相驗案件初步調查報告暨報驗書、臺灣高雄地方法院檢察署95年1月4日相驗屍體證明書各1份、相驗照片10張（警卷第47至48頁、第50至54頁）、系爭房屋建物登記第二類謄本1份（警卷第9至10頁）等在卷可憑，復為被告所不否認（本院卷第62至65頁），首堪認定。
㈡被告雖以前詞置辯，惟查：
⒈被告配偶 鄭筑勻 於本院104年5月28日審理時具結證稱
：系爭房屋出租的事情由被告、鄭筑勻處理，看誰有空就去處理，事發後是管理員或被告告知鄭筑勻房客送去急救，女的（指董玫）往生，男的（指林景上）有救回來，管理員有說2個都送去醫院，不知道女的是死在系爭房屋裡，後來透過管理員得知林吳輝美的電話，打去問林景上有沒有要繼續住還是要搬走（本院卷第50至58頁）等語，經核與林吳輝美於103年2月26日檢察官訊問時具結證稱：處理後事時，有個女的房東（應指鄭筑勻）打電話給林吳輝美說不租房子給他們（指董玫、林景上），因為董玫已經往生（他卷第20至21頁）等語，及於本院104年5月28日審理時具結證稱：林吳輝美有把電話留給系爭房屋管理室，期間房東太太有跟林吳輝美聯絡，好像先後聯絡2次，催促趕快搬走，房東太太有說到林景上沒有住在這邊，董玫死了，也不能住了，東西要搬走，沒有提到後續的押金要如何處理，林吳輝美也有提及董玫過逝的事（本院卷第43頁背面至第49頁）等語相符。被告亦自承管理員有講過房客因燒炭被送醫之事（本院卷第64頁）。足認事發後，被告及其配偶鄭筑勻均曾透過系爭房屋管理員而得知房客即董玫、林景上燒炭自殺送醫，且董玫身亡之事，此觀事發至多1、2個月內（本院卷第58頁），鄭筑勻即透過管理員取得林景上嫂嫂林吳輝美電話，催促其搬走屋內物品之事，即可見一斑，顯見被告斯時已然知悉董玫、林景上燒炭自殺，董玫身亡乙事，應無疑問。
⒉被告雖辯稱不知董玫係於系爭房屋內身亡，以為是送到
醫院才過逝云云。然以被告前於警詢及檢察官訊問時數次提及當時有員警打電話來詢問是否為房東，屋內有人送醫急救（警卷第3頁、他卷第28頁、第53頁背面）等語，可見員警案發後第一時間確有來電聯繫告知被告無疑。員警既然特地來電告知被告，且屋內房客疑似燒炭並有1人已在屋內身亡乙事並非機密，也沒有隱瞞或保密的必要，豈有對上情支字未提之理，此觀 吳世紘 、謝保富即承辦之派出所員警、所長於103年5月13日檢察官訊問時具結證稱：基本上不用聯繫屋主，但如果聯繫的話會明白講清楚，沒有隱瞞的必要，會直說屋內有人死掉（他卷第42頁背面）等語甚明，是被告辯稱當時進一步詢問發生何事時員警未回答旋即掛電話云云，實難採信。
⒊何況，依國人一般通念，對於房屋風水甚為重視，也相
當忌諱鬼神，如若房屋內有人非自然身亡，諸如兇殺、自殺而致身亡，而成為俗稱之「凶宅」，往往影響買方購買房屋（甚至租屋）之意願，並對房屋價格影響甚鉅，此由房屋仲介即林漢龍於本院104年5月28日審理時具結證稱：非自然死亡就有可能是凶宅，依照林漢龍擔任仲介的經驗，如房屋內曾發生燒炭，無論燒炭者是否在屋內死亡，只要「因」是在屋內形成的就算凶宅。若是凶宅的話，與正常房屋行情會差距滿大的，比如系爭房屋當時以3,200,000元成交的話，可能會少掉1,000,
000元（本院卷第40頁、第42頁背面至第43頁）等語益明。鄭筑勻亦於本院同日審理時證稱：「（問：當你知道他們【指董玫、林景上】是因為燒炭而被送醫，且知道其中1個人死了，你有沒有覺得完了、房子要變凶宅了？）可能我們不知道這樣算不算。」、「（問：可是會覺得不太妙，對不對？）那是肯定的。」（本院卷第58頁）足見即使被告當時僅係出租系爭房屋，尚未有售屋之意，然而一般人聽到「房客在屋內燒炭」，第一個念頭就會想到可能變成「凶宅」，必然會對此事非常關心，而想對諸如「房客現況如何」、「房客在哪裡身亡」等細節進行追問、調查，或親至現場、醫院進行瞭解，或探詢員警、管理員，或查閱報章雜誌有無相關報導，甚或於取得林吳輝美電話時直接詢問即可，均可得知詳情。乃被告夫妻已「心知不妙」，卻未曾至現場、醫院，也沒有追問林吳輝美，顯與常情有間，益見其等第一時間應已透過員警聯繫而知悉詳情，自然其後也沒有再多加聞問探詢「房客燒炭」詳情之必要。
⒋此外，被告自承其於售屋前，曾詢問從事房仲業之友人
是否會構成凶宅（本院卷第63頁背面），並曾查過「凶宅網」（審易卷第26頁、第66頁背面），即可見被告自己也擔心系爭房屋是「凶宅」，或系爭房屋被發現是「凶宅」，影響房價及購買意願，才會多方探詢、查閱。被告既然有此疑慮，理應在實際出售房屋時，就此諮詢林漢龍，以便釐清，乃被告經林漢龍提示「房地產標的現況說明書」詢問系爭房屋是否為凶宅時，被告卻說「沒有」，未曾提到有人在裡面燒炭自殺，也沒有提到曾經問過朋友這樣算不算凶宅，直到買家林嬌英反映後，被告才說有問過相關從業人員這樣不算是凶宅（本院卷第41頁背面、本院卷第65頁背面）乙情，甚且進一步在「房地產標的現況說明書」項次8「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」欄位，勾選「否」並在旁簽名，即可見其係蓄意隱瞞系爭房屋內曾有人燒炭自殺乙事，而就此買賣房屋之重大事項施以詐術，以避免因系爭房屋為凶宅而影響到買方購買意願及價額高低，而有詐欺取財之主觀犯意及客觀行為甚明。
⒌至辯護人雖為被告辯護稱被告事後與林漢龍一起到警察
局詢問時，警察說不是家屬不能告知，無從得知董玫係在系爭房屋內過逝乙情。查林漢龍於本院104年5月28日審理時固亦具結證稱：買方反應房屋有問題後，林漢龍就聯繫屋主一起去新莊派出所問，員警說不能查詢，除非是死者家屬或是法院的命令。以林漢龍從事仲介服務經驗而言，一般警察就相類狀況都是這樣處理（本院卷第39頁）等語。然而被告與林漢龍相偕向轄區員警查證，係發生於被告售屋之後，被告自承於售屋前並未就此至派出所向員警查詢（本院卷第63頁），自不足以佐證被告於售屋前已盡其查證義務卻仍無法獲得資訊。何況，被告身為系爭房屋之屋主，又為房東，連鄰居都有所耳聞（警卷第6頁），被告於房客燒炭自殺後先後經員警電話告知、管理員告知，又有前述多種查詢確認之管道，豈會對董玫在系爭房屋內自殺身亡乙事一無所知，已如前述，是亦難僅因售屋後即距離房客身亡已然7年多之久，始詢問員警未得回覆，即得為對被告有利之認定。
⒍末辯護人復為被告辯護稱被告售屋時，同地段房價每坪
約12至14萬，被告以每坪9萬5千元出售，顯然低於行情，且房價後來上漲，林嬌英應無受到實質損害云云，並提出「蘋果日報」100年10月1日「新莊一路10年內大廈交易熱」網路新聞1份（偵卷第32頁、審易卷第29至32頁）為佐。然查網路新聞之價格與各該房屋實際交易價格未必一致，即使是同地段，也會和房屋維持狀態、樓層、景觀、買賣方議價能力等息息相關，是難僅憑前開資料即得遽認被告確刻意以低價出售。況觀諸鄭筑勻於本院104年5月28日審理時具結證稱：賣系爭房屋的價錢由仲介給一個建議（本院卷第58頁背面）；林漢龍則於同日審理時具結證稱：就其記憶所及，系爭房屋的房價沒有特別便宜，是當時差不多的行情（本院卷第42頁背面），可見被告出售系爭房屋時，並非以「凶宅」的價格加以折價，而是以一般正常房屋進行售屋，價格與行情差不多，是林嬌英以「正常房屋價格」購得「凶宅」，當然受有損失。辯護人上開所辯，亦不足採。㈢綜上所述，本案事證明確，被告前開辯解均不足採，其上
開刻意隱瞞系爭房屋內曾有房客燒炭自殺此一買賣房屋重要事項，使林嬌英陷於錯誤，而以正常房屋價格購屋之詐欺取財犯行堪以認定，應依法論科。
二、論罪科刑之理由：㈠按行為後法律有變更者，適用行為時之法律。但行為後之
法律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2條第1項定有明文。查刑法第339條第1項於被告行為後之103年6月18日修正、增訂公布，並自103年6月20日施行。修正前刑法第339條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1,000元以下罰金。」；修正後之刑法第339條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50,0000元以下罰金。」，足見修正後之刑法第339條第1項提高所科或併科罰金之上限，經比較新舊法，修正後刑法第339條第1項之規定並未對被告較有利，依刑法第2條第1項前段規定，自應適用修正前刑法第339條第1項之規定。
㈡是核被告所為，係犯修正前刑法第339條第1項詐欺取財罪。
㈢爰審酌被告並無前科，有臺灣高等法院被告前案紀錄表1
份附卷可考，其知悉董玫前在系爭房屋內燒炭自殺身亡，系爭房屋已成為俗稱之凶宅，且此為房屋買賣交易上之重要事項，影響買方購買意願、房屋交易價格甚鉅，竟為順利出售系爭房屋，刻意隱瞞前情，並在「房地產標的現況說明書」上為不實勾選，使買方林嬌英經不知情仲介轉知後誤信系爭房屋並無有人遭兇殺或自殺身亡乙事，而以時價購買，因而受有損害，且犯後矢口否認，託詞不知、誤以為沒有在房屋內身亡、以為這樣不算凶宅，態度非佳，惟業與林嬌英達成調解，由被告於103年7月22日以3,950,000元買回系爭房屋，終未造成過大損害等犯罪之動機、目的、手段及造成之損害等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。
㈣本院審酌被告並無前科，未曾因故意犯罪而受有期徒刑以
上刑之宣告，有臺灣高等法院被告前案紀錄表1份在卷可稽，其已與林嬌英達成調解，並將系爭房屋買回，業如前述，並有調解筆錄1份（審易卷第34至35頁）在卷可稽，林嬌英並在前揭筆錄裡表示不予追究，信經此教訓後，應知警惕，當無再犯之虞，本院因認對其所宣告之刑，以暫不執行為適當，爰依刑法第74條第1項第1款規定，併予宣告緩刑2年，以勵自新。
三、據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，刑法第2條第1項前段、第339條第1項（修正前）、第41條第1項前段、第74條第1項第1款，刑法施行法第1條之1，判決如主文。
本案經檢察官李宜穎到庭執行職務。
中華民國104年6月18日
刑事第十二庭審判長法官楊智守
法官林岳葳法官李貞瑩以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
中華民國104年6月18日
書記官黃翔彬修正前中華民國刑法第339條第1項（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1,000元以下罰金。