臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第1419號
原 告 吳友鎮
被 告 黃申國
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國109年1月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○巷○○○弄○○號2樓
房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）52,250元，及自民國108年
11月12日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣
7,350元。
三、訴訟費用3,200元由被告負擔。
四、本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第255條第1項第規定：「訴狀送達後，原告
不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之
聲明者，不在此限」查本件原告原起訴聲明為：（一）被告
應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○巷○○○弄○○號2樓房屋
（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。（二）被告應自107
年7月31日起至返還上開房屋之日止，按月於5日前給付原
告7,350元。。嗣於本院109年1月15日審理期日時，將前
開聲明變更為如主文第1、2項所示（見本院卷第72頁反面
）經核原告前揭聲明，僅係就107年7月31日至原告於108
年10月4日起訴前之租金請求特定，並扣除被告已給付之押
租金，核屬縮減應受判決事項之聲明，合於上揭規定，應予
准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法
第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告主張：被告於103年4月1日與原告承租系爭房屋，租
賃期間自民國103年4月1日起至104年3月31日止，每月租
金7,350元，並繳納押租金14,000元（下稱系爭租約）。於
系爭租約屆滿後被告仍持續繳納房租，原告並持續允由被告
承租，迄至107年7月，被告稱將搬回金門不再續租，然均
未將系爭房屋交還原告。原告屢次催促被告，被告僅於108
年4月19日、108年7月9日各匯款22,000元，即未再繳納
任何租金。詎被告自107年8月起迄至108年10月止，扣除
押金及被告繳納之租金，共積欠租金52,250元，經原告於10
8年9月11日以存證信函通知被告於7日內繳納積欠之租金
，惟被告仍未給付。茲以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約
之意思表示，兩造間之租賃關係終止後，被告即應遷讓交還
系爭房屋，被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使
用收益，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟
等語。並聲明如主文第1、2項所示。
二、被告答辯
兩造間於104年3月31日後即無簽訂租賃契約，原告不得依
租賃契約請求被告給付租金，亦不得要求被告遷讓系爭房屋
。被告曾數次以簡訊聯繫原告希望和解，然原告均未理會，
被告已於108年12月30日將系爭房屋之鑰匙以掛號寄還原告
等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張上開事實，業據其提出與其所述相符之房屋租賃契
約書、房屋稅繳款書、與被告之簡訊截圖、存證信函及存摺
影本各1份為證（見本院卷第10至22頁），而被告經合法送
達通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，所提出之書狀亦未
就此部分為爭執，則依民事訴訟法第280條第1項規定視同
自認，堪認原告之主張為真實。
四、原告復主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋；並請求被告給付
原告積欠之租金52,250元，及自本件租約終止日之翌日起至
騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之
不當得利7,350元等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是
本件爭點厥為：（一）原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋
，有無理由？（二）原告請求被告給付積欠租金68,000元，
有無理由？（三）原告請求被告自系爭租約終止日之翌日起
至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得
利7,350元，有無理由？
（一）原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？
⒈按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租
賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為
以不定期限繼續契約」經查，系爭租約於104年3月31日
屆期，惟被告仍持續為系爭房屋之使用收益，已如前述，
揆諸上開規定，堪認原告於系爭租約屆期後，任由被告持
續為系爭房屋之使用收益，並繼續向被告收取租金，則系
爭租約於原定租賃期限即104年3月31日期限屆滿後，即
視為以不定期限繼續租賃契約至明。被告雖辯稱兩造並未
簽訂書面租賃契約，即不成立租賃關係云云，自不可採。
⒉次按民法第450條第2項規定：「未定期限者，各當事人
得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
」第440條第1項規定：「按承租人租金支付有遲延者，
出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於
其期限內不為支付，出租人得終止契約。」第440條第2
項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個
月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於
每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終
止契約。」第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止
後，應返還租賃物」又土地法第100條第3款規定：「出
租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠
租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」
⒊查系爭租約屆期後原告未即表示反對被告使用，已為不定
期限租賃契約，業如前所認定，是被告負有依系爭租約條
件按月給付原告租金7,350元之義務，惟被告並未依約足
額給付租金，自107年8月起至108年9月止，僅曾於10
8年4月19日、108年7月9日各匯款22,000元，扣除押
租金14,000元後，租金業已積欠44,900元（計算式：7,35
0×14=102,900，102,900-14,000-22,000×2=44,900）
，已達2個月租金以上。原告於108年9月11日以存證信
函催告被告給付積欠租金，有存證信函在卷足憑（見本院
卷第19、20頁）；惟被告迄未給付，原告復以起訴狀繕本
送達之日為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第72頁）
，而本件起訴狀繕本係於108年11月1日寄存送達被告，
有送達證書在卷可參（見本院卷第28、29頁），並依法自
上開寄存日起，經10日發生效力，是兩造間之不定期租賃
契約應已於108年11月12日合法終止。
⒋準此，兩造間之不定期租賃契約既已合法終止，被告繼續
占用系爭房屋即屬無權占有，是原告依系爭租約請求被告
騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
（二）原告請求被告給付積欠租金52,250元，有無理由？
按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付
租金」又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租
賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其
他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效
力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）
。經查，系爭租約約定每月租金為7,350元，已如前述。
惟被告自107年8月起即未依約給付租金，是計至108年
11月12日即租賃契約中止之日止，被告共積欠原告16個月
又6日之租金，並扣除被告已繳納之租金44,000元及押租
金14,000元，總計被告積欠原告之租金為114,200元【計
算式：7,350元（16＋6/30）－44,000－14,000＝114,
200元】，是被告尚應給付原告積欠之租金為61,070元（
而本件原告請求被告給付積欠之租金52,250元，未逾上開
範圍，其請求自屬有據，應予准許。
（三）原告請求被告自系爭租約終止日起至騰空返還系爭房屋之
日止，按月給付相當於租金之不當得利7,350元，有無理
由？
按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後
已不存在者，亦同。」又無權占有他人之土地，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他
人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租
金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。
經查，系爭租約已於108年11月12日終止，已如上述。被
告雖稱其已於108年12月30日將系爭房屋之鑰匙返還原告
，然為原告所否認，且被告未提出任何證據已實其說。又
被告亦以書狀自陳其將電視櫃、衣櫥、雙人床架留於系爭
房屋等情，是應認被告仍占有系爭房屋。被告既未於系爭
租約終止時返還系爭房屋，則被告即屬無權占有系爭房屋
，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收
益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之
不當得利。參以系爭房屋每月租金為7,350元，業如前述
，應認此數額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為
原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，是原告請求被告
自系爭租約終止日即108年11月12日起至騰空遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,350元
予原告，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被
告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金52,250元，及自
108年11月12日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付原告相當於租金之不當得利7,350元，均有理由，應予准
許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職
權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第3項所示。
中華民國109年1月31日
中壢簡易庭法官周仕弘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月31日
書記官巫嘉芸