臺中簡易庭111年度中簡字第2958號民事判決

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決

111年度中簡字第2958號

原告 蔡杰紘

訴訟代理人 陸皓文 律師

廖政棋

郭尹安

被告 陳美華

訴訟代理人 李建忠

上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國112年7月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴聲明請求1.被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○街00號4樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同）6萬7200元，並自民國111年2月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6800元，嗣減縮聲明如後開聲明所示（見卷第127-128、177頁），依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

二、原告主張：原告於110年12月14日向被告購買系爭房屋及其坐落之土地，約定買賣價金為235萬元（簽約款20萬元、完稅款160萬元、尾款55萬元），被告分別於110年12月14日、同年月21日及同年月30日收受原告交付之上開簽約款、完稅款、尾款。原告並同意將系爭房屋租給被告使用，兩造於111年1月12日經公證簽訂租約，約定被告應自111年1月12日起至113年1月11日止，按月給付原告租金1萬6800元，惟被告自111年2月起即未再繳納租金，原告於111年3月2日以臺中水湳郵局第66號存證信函催告被告應在111年4月2日前清償，未清償則終止契約並點交系爭房屋，被告於111年3月22日收受上開存證信函，且未於期限內清償積欠之租金，原告於111年4月2日已合法終止租約，租約終止後被告仍未遷出系爭房屋，已屬無權占有。爰依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，依租賃契約請求被告給付自111年2月12日起至111年4月1日止之租金2萬8560元，依不當得利法律關係請求被告自111年4月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金不當得利1萬6800元，並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告應給付原告2萬8560元，並自111年4月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6800元。⑶願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：

㈠被告為系爭房屋之所有權人，因被告有向渣打國際商業銀行（下稱渣打銀行）貸款及向其他人借款，當時經濟狀況怕不出房貸遭銀行查封拍賣，且想要以系爭房屋再向其他銀行貸款，被告之配偶李建忠遂上網找尋是否有可以協助處理的人，而找到任職於仲展金融財務顧問之訴外人 孟宇宗 協助處理。被告嗣於110年12月14日配合孟宇宗簽立不動產買賣契約書及相關文件，將系爭房屋及其坐落之土地出售給原告，被告因不諳法律且相信孟宇宗所述上開行為僅為保住系爭房屋，不用遭查封拍賣，在情急之下簽署上開契約文件，嗣後於1ll年1月12日前往民間公證人 許文讚 事務所公證房屋租賃契約書。被告後來驚覺孟宇宗與原告非單純為被告保住系爭房屋，而是需要被告於2年期間屆滿1個月内買回系爭房屋，然依被告經濟能力根本無法於2年期間内買回系爭房屋。

　㈡依系爭房屋買賣契約所載系爭房屋及土地買賣價金為235萬元，則原告應給付被告235萬元，嗣後原告有幫被告清償166萬3686元(產權移轉登記費用1萬2000元＋財產交易所稅5000元＋簽約服務費3000元＋實價登錄申報費2000元＋現金17萬5620元＋房貸113萬7086元＋塗銷費用7000元＋信貸22萬1980元＋汽車牌照稅2萬6345元＋現金6萬3655元＋現金1萬元＝166萬3686元），然原告尚積欠被告買賣價金68萬6314元(計算式：235萬元－166萬3686元＝68萬6314元），被告以原告所積欠之買賣價金支付房租，原告自不得依租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定終止租約，亦不得依民法第179條規定請求不當得利，既原告無法合法終止租約，則依民法第767條規定請求被告遷讓房屋，亦屬無據等語置辯。

㈢答辯聲明：⑴駁回原告之訴。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

四、得心證之理由：

　㈠原告主張其於110年12月14日向被告購買系爭房屋及坐落土地，約定買賣價金為235萬元（簽約款20萬元、完稅款160萬元、尾款55萬元），原告又將系爭房屋出租被告，兩造於111年1月12日經公證簽訂租約，約定租期自111年1月12日起至113年1月11日止，每月租金1萬6800元，原告以被告自111年2月起未繳租金，於111年3月2日以臺中水湳郵局第66號存證信函限期被告於111年4月2日點交房屋，被告於111年3月22日收受上開存證信函等情，業據其提出公證書、房屋租賃契約書、存證信函暨郵件回執、建物及土地所有權狀、建物及土地謄本為證（見補卷第19-49頁、中簡卷第47-65頁），且為被告所不爭執，堪認為真正。

　㈡查兩造間所訂系爭房屋租賃契約，房屋係供居住使用，性質為住宅租賃契約，應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅管理條例）之規定。按「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：…二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」，「出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。」，租賃住宅管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款定有明文。是以，租賃住宅之出租人以承租人遲付租金達2個月以上為其一方終止事由，需於終止前30日以書面通知並催告承租人仍拒繳，始得終止租約。原告於111年3月2日寄發臺中水湳郵局第66號存證信函記載「…⑵因台端於約定期間內無正常繳款台端遲遲延宕，經透過貴司催告未獲進行解決，貴司將依書函通知台端依照契約規定，喪失相關之權益及解除公證房屋租賃契約。⑶請於4月2日進行系爭不動產點交物件相關事宜，請於上述時間內進行清空屋內倘若未清空則視為廢棄物之處理，本人將依法進行物件換鎖等相關權益，以戶籍地送達催告收受回函視為催告送達成功，台端切勿以身試法。」（見補卷第31-33頁）。原告於111年3月2日寄發前開存證信函時，被告僅欠111年2月租金，遲付租金未達2個月之租額，前開存證信函亦無催告被告繳納欠租意思，該存證信函於111年3月22日始到達被告，有郵件回執可參（見補卷第37頁），亦不符合租賃住宅管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款所定，於終止前30日以書面通知承租人之要件，原告主張以此存證信函為終止租約意思表示，不生合法終止租約效力，則兩造租約繼續存在，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並無理由。又兩造租賃關係繼續存在，租期尚未屆滿，被告占有系爭房屋非無法律上原因，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自111年4月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6800元之相當租金不當得利，亦無理由。

　㈢原告主張被告未付111年2月12起至4月1日租金2萬8560元，被告抗辯尚欠房屋買賣價金68萬6314元予以抵銷等語。經查，被告主張原告買受系爭房屋及土地，應給付被告235萬元，業據其提出不動產買賣契約書為證（見中簡卷第91-107頁），且為被告所不爭執，堪認為真正。原告主張其依序於110年12月14日、21日及30日現金給付被告20萬元、160萬元、55萬元，並提出被告收受款項切結書為證（見卷第137-141頁），被告否認於切結書所載時間收受切結書所載金額。經查：

　1.按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明（最高法院28年上字第1920號判例參照）。原告主張其已給付被告買賣價金235萬元，業據其提出切結書為證，就其清償買賣價金之事實已為相當之證明。

2.次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，此為舉證責任分配之原則。反證之目的，不在證明自己主張之事實為真，僅在辯駁本證，因此反證無需使法院對事實之非真實得到確信程度，僅須達到對待證事實之真實性發生動搖即足。苟所提反證足以動搖法院原已認為真正事實之心證，本證證明之事實即回復至真偽不明之狀態，此際主張該事實存在之一方自應再為舉證，否則該待證事實尚難認為真正。　

　3.參酌現時一般社會交易情況，為避免風險，鮮少有鉅額現金交付情況，原告主張其先後現金給付被告20萬元、160萬元、55萬元，未以銀行轉帳匯款方式付款，復不能證明其金流來源，顯與社會常情不合。被告陳稱系爭房屋剩餘房貸112萬7394元，係由原告於110年12月15日代為結清，並提出渣打銀行放款結清帳戶明細為證（見卷第183頁），原告則稱該房貸係原告將買賣價金交付被告後，被告自己向銀行清償等語。經本院另案向渣打銀行函詢結果，被告房貸係由原告以跨行匯款方式清償，有渣打銀行112年7月7日渣打商銀字第1120020470號函在卷可佐（見中簡卷第200-201頁），足認原告前開所陳交付現金予被告之事實與實情不合，足以動搖原告提出切結書，用以證明其已依序給付被告20萬元、160萬元、55萬元之真實性。被告自認原告就應付買賣價金235萬元已清償164萬3686元，抗辯原告尚欠68萬6314元，揆之首揭說明，應由原告就其已清償此68萬6314元之事實再為舉證，原告就此並未再舉何證據證明，被告抗辯原告尚欠其買賣價金68萬6314元即屬可採，被告主張以此與其負欠原告租金債權為抵銷，抵銷後，原告主張被告負欠其111年2月12日起至111年4月1日止2萬8560元之租金債權歸於消滅，原告主張依租賃契約請求被告給付自111年2月12日起至111年4月1日止之租金2萬8560元，亦無理由。

五、從而，原告依民法第767條、租賃及不當得利法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告給付2萬8560元，並自111年4月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6800元，為無理由，應予駁回。假執行之聲請失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之結

果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　112　年　　8　　月　　10　　日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

法官熊祥雲

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　8　　月　　10　　日

書記官許靜茹