裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第3283號民事判決
裁判日期：民國107年10月16日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第3283號原告 余芷青 訴訟代理人 黃博駿 律師被告 林明霓 上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於一百零七年十月二日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號二樓之三房屋騰空返還予原告。
被告應自民國一０七年六月一日起至返還第一項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾陸萬捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣伍萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣壹拾陸萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、被告於民國106年12月24日出售門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○號2樓之3房屋（下稱系爭房屋）予原告，經原告如數給付買賣價金後，系爭房屋所有權已移轉登記為原告所有。因被告表達售屋後需3至4個月尋覓搬遷處所，故兩造於107年1月28日簽訂租賃契約，約定自107年2月1日起至107年5月31日止，由被告向原告承租系爭房屋，每月租金為新臺幣（下同）2萬8,000元，並以此作為移轉系爭房屋占有予原告之方式。原告於租期屆滿前，即多次以訊息、電話通知被告搬遷交還房屋，詎被告均置之不理，租期屆滿後原告亦以存證信函、律師函通知被告搬離系爭房屋，被告皆不回應，甚至不收信函。被告惡意占有系爭房屋拒不返還，已違反租賃契約之約定，侵害原告之權利，爰依租賃契約第6條、民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；另依系爭租賃契約第6條、民法第179條，請求被告給付自107年6月1日起至遷讓房屋時止，按月給付相當於租金之不當得利及租金5倍之違約金，共計16萬8,000元等語。
㈡、並聲明：
1.被告應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○號2樓之3房屋騰空返還予原告。
2.被告應自107年6月1日起至返還上開房屋之日止按月給付原告16萬8,000元。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張其為系爭房屋之所有人，兩造於107年1月28日簽訂租賃契約，約定租期自107年2月1日起至107年5月31日止，租金每月2萬8,000元，租金於簽約時一次付清，惟自租期屆滿後，被告即未繳納租金，並經被告發函催告原告搬遷，然被告均不置理等情，業據提出建物、土地所有權狀、建物登記謄本、房屋租賃契約書系爭租約、原告於107年6月4日寄予被告之臺北榮星郵局第1035號存證信函、收件回執、107年6月6日內湖舊宗郵局第321號存證信函、收件回執、黃博駿律師事務所函等在卷可稽（見本院卷第19至49頁），堪信為真實。
㈡、原告依租賃契約第6條、民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由？按兩造租賃契約書第6條前段約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方....」，又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。系爭租約已於107年5月31日期限屆滿，且原告業已發函表達不再續租之意，有上開租賃契約、存證信函、律師函為憑，是原告依租賃契約第6條前段、民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告騰空返還系爭房屋，自屬有據。
㈢、原告主張依租賃契約第6條後段、民法第179條請求被告自107年6月1日起按月給付16萬8,000元，有無理由？
1.原告請求被告按月給付2萬8,000元部分：⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例，無權占有他人之建物，亦同。其次，城市地方房屋之租金，依土地法第97條第1項規定，固以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。
⑵系爭租約租期屆滿日為107年5月31日，又原告主張被告自
107年6月1日起無權占用系爭房屋，迄未再給付租金，而被告經於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認。再系爭房屋每月租金為2萬8,000元，有上開租賃契約為據，是原告請求被告依民法第179條給付自107年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付2萬8,000元，為有理由。
2.原告另請求被告按月給付違約金14萬元部分：兩造租賃契約書第6條後段約定：「如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止....」而被告自系爭租約租期屆滿後107年6月1日起迄今未遷讓返還房屋，則原告主張被告自107年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付以每月租金5倍計算之違約金14萬元，洵屬有據。
3.從而，原告請求被告應自107年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付16萬8,000元（計算式：28,000+140,000=168,000），為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告請求被告騰空返還系爭房屋，並請求被告自107年6月1日至返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利及違約金16萬8,000元，為有理由，應予准許。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；並依同法第392條第2項規定依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第390條第2項、第392條笫2項，判決如主文。
中華民國107年10月16日
民事第一庭法官薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月16日
書記官劉庭君