臺灣桃園地方法院小額民事判決 100年度壢小字第963號
原 告 中原至尊社區管理委員會
法定代理人 袁美英
訴訟代理人 吳秋梅
被 告 陳正興
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國101年4月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁萬伍仟柒佰叁拾伍元，及自民國一百年
九月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為原告所管理中原至尊社區門牌號碼桃園縣
中壢市○○○路○段○○○巷○○號3樓建物（下稱系爭建物）
之區分所有權人，依據原告社區住戶管理公約，應按期繳納
管理費為新臺幣（下同）2,042元，每兩個月為1期，而被
告所有之系爭建物尚積欠自民國97年10月起至100年08月止
之管理費，合計為35,735元，迭經原告催討無效，爰依公寓
大廈管理條例（下稱公管條例）之規定及管理公約之約定，
請求被告給付積欠之管理費等語，並聲明：被告應給付原告
35,735元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告並非不繳納管理費，實因為原告組織不合法
，因97年的區分所有權人大會並沒有開會，且被告未在簽到
簿上為簽名，故該次決議將管委會任期改為兩年之決議實為
違法，不應至99年才改選管委會。再者，99年區分所有權人
大會有召開過3次，第1次、第2次皆因人數不足而流會，
第3次區分所有權人會議出席人數亦不符公管條例之規定，
是原告社區於99年第3次區分所有權人會議所選任之主任委
員不合法，故其無權代表原告社區提起訴訟等語置辯，並聲
明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張被告為原告社區之區分所有權人，而被告自97
年10月起至100年8月止，尚積欠原告社區管理費35,735元
未付等情，業據其提出律師信函、系爭建物第二類謄本、組
織報備證明、中原至尊社區管理委員會組織章、中原至尊社
區住戶管理公約、管理費繳交明細等為證，復為被告所不爭
執，應堪信為真實。至原告另主張被告應給付積欠之管理費
35,735元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應
審究者厥為：㈠原告社區於97年8月23日所召開97年第2次
區分所有權人會議是否合法？而該次會議決議將管理委員會
任期改為2年是否有效？㈡原告社區於99年度第3次區分所
有權人會議所選任之管理委員會組織是否合法？㈢原告請求
被告給付積欠管理費有無理由？茲分述如下：
㈠原告社區於97年8月23日所召開97年第2次區分所有權人會
議是否合法？而該次會議決議將管理委員會任期改為2年是
否有效？
⒈按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分
所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以
上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出
席人數區分所有權四分之三以上之同意行之；區分所有權人
會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其
區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案
重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區
分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五
分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占
出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議
之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後
，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反
對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半
數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立
後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之，公管條例
第31條、第32條分別定有明文。
⒉經查，原告社區因97年第1次區分所有權人會議出席人數未
達法定人數而未能開議，故於97年8月23日再次召開97年第
2次區分所有權人會議，並就每二年召開一次住戶大會、管
理委員會之任期改為2年及當屆管理委會員之改選等議案為
討論，因此次會議應出席人數為371人，而實際出席人數為
121人（含委託人數），占全體區分所有權人之百分之32.6
，已逾五分之一，有中原至尊社區97年住戶大會第2次會議
紀錄、簽到簿及委託書在卷可稽（詳見本院卷第57頁、第14
1至184頁），足見原告社區確於97年8月23日有召開之第
2次區分所有權人會議，且該次會議之出席人數已達公管條
例第32條第1項所規定之法定人數，自得重新開議，並就預
定議案進行討論。且查，該次會議並經出席住戶全體同意決
議將住戶大會改為每二年召開一次及管理委員會任期改為二
年等情，亦有前揭97年住戶大會第2次會議紀錄在卷可按（
詳見本院卷第57頁），應認該次會議將管理委員會之任期延
長為2年之決議為合法有效。是原告社區管理委員會之任期
已從規約原訂之1年改為2年無疑。至被告雖辯稱原告社區
於97年並未召開區分所有權人會議，故將管理委員會之任期
改為兩年之決議實為違法無效云云。然查，被告於本院審理
時亦自陳：伊有參加原告社區97年第2次區分所有權人會議
，但是伊沒有簽到簿上簽名等語（詳見本院卷第190頁反面
），顯見被告辯稱原告社區97年並未召開區分所有權人會議
乙節，即與實情不符，難認可採。況查，被告並未就97年第
2次區分所有權人會議簽到簿上其簽名係他人所偽造乙節舉
證以實其說，且被告既已自陳確有出席該次會議，則被告前
揭抗辯，不足可採。
㈡原告社區於99年度第3次區分所有權人會議所選任之管理委
員會組織是否合法？
⒈按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈
成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主
任委員對外代表管理委員會；主任委員、管理委員之選任、
解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理
規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從
其規定；管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分
所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管
理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連
任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議
或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責
財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管
理委員，連選得連任，公管條例第29條第1項至第3項定有
明文。次按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議決議如有
違法情形，其法律效果如何，並未設有明文，依該條例第1
條第2項規定，應適用其他法令之規定。又公寓大廈區分所
有權人會議，類似社團法人之總會，為意思機關。是區分所
有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56
條之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時
，社員得於3個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集
程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之
內容違反法令或章程者無效，民法第56條定有明文，依此，
如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席
者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之
違法，並非決議內容之違法，此有最高法院63年台上字第96
5號判例可資參照。因此，如有上述情形，各區分所有權人
自應依前揭法律之規定，於決議後3個月內請求法院撤銷其
決議。該項決議，在未經法院撤銷之前，各區分所有權人，
均自不得主張該決議係無效。
⒉經查，原告社區於97年8月23日所召開之第2次區分所有權
人會議既決議將管理委員之任期改為2年，而此一決議事項
，已合法生效，已如前述。而原告社區於99年間有召開第1
次及第2次區分所有權人會議然均因出席人數不足而流會等
情，業據原告訴訟代理人供陳在卷（詳見本院卷第94頁），
且為被告所不爭執，堪信為真正。再查，原告社區於97年9
月14日有召開99年第3次區分所有權人會議，並就該屆管理
委會員之改選議案為討論，因此次會議應出席人數為238人
，而實際出席人數為60人（含委託人數），占全體區分所有
權人之百分之25.2，已逾五分之一，有中原至尊社區99年住
戶大會第3次會議紀錄、簽到簿及委託書附卷可查（詳見本
院卷第61頁、第97至140頁），足徵原告社區確於99年9月
14日有召開之第3次區分所有權人會議，且該次會議之出席
人數已達公管條例第32條第1項所規定之法定人數，自屬合
法召開，並得就預定選任新任管理委員之議案進行選舉，應
認原告社區依該次會議決議所選任之管理委員自屬有效。且
查，99年度第3次區分所有權人會議並經出席住戶選舉出13
位管理委員，嗣後新選任之管理委員另於99年9月26日有召
開99年度第1次委員會會議，並推選袁美英為主任委員一情
，有99年度第1次委員會會議紀錄在卷為憑（詳見本院卷第
63頁），足徵袁美英為該次委員會會議所選任之主任委員
，且其任期為2年，自有對外代表原告之法定代理權限，況
原告管理委員會係於100年9月5日向本院聲請就被告積欠
之管理費一事核發支付命令，因被告異議後視為起訴，仍在
99年9月14日所選任之管理委員會任期範圍內。準此，原告
自得就積欠管理費之被告依法為主張，則被告抗辯原告組織
不合法，尚非可取。
⒊況查，縱認原告社區於99年9月14日所召開之99年度第3次
區分所有權人會議，因屬第3次會議而未能適用公管條例第
32條之規定，故認其決議方法有違法情事乙節為真，然被告
或其他區分所有權人並未依民法第56條之規定，於決議後3
個月內請求法院撤銷其決議。是該項決議，在未經法院撤銷
之前，應屬有效。則此次區分所有權人會議所選出之管理委
員及管理委員所推選之主任委員，自屬合法，並無被告所稱
管理委員會組成不合法之瑕疵，則被告前揭所辯，難認有據
。
㈢原告請求被告給付積欠管理費有無理由？
按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之費
用已逾二期或達相當金額，經定期催告仍不給付者，管理負
責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利
息，公管條例第21條定有明文。且按凡本大廈之房地所有人
、承租人、借用人及其住有正當權源使用本大廈之人，不得
拒付或拖欠應繳納之管理費或公共分攤費用，中原至尊社區
管理公約第7條第1款亦有明文約定規定。查本件被告既為
原告社區之區分所有權人，已如前述，則依上開規定及社區
公約之約定自應負給付管理費之義務，且被告於本院審理時
亦自陳確有積欠管理費35,735元等語明確（詳見本院卷第94
頁）。從而，原告請求被告給付自97年10月起至100年08月
止之管理費，共計為35,735元，為有理由，應予准許。
四、再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之
費用已逾二期或達相當金額，經定期催告仍不給付者，管理
負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延
利息，公管條例第21條定有明文。次按給付無確定期限者，
債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受
催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有
同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得
請求依法定利率計算之遲延利息。應負利息之債務，其利率
未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第
229第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規
定。查原告所提之住戶管理公約，並未約定給付管理費之確
定期限及遲延利息之利率，揆諸前揭規定，被告應自支付命
令送達或受催告時始負遲延責任。而原告請求被告給付管理
費之支付命令係於100年9月25日合法送達被告（本件係以
寄存送達之方式，於100年9月14日寄存送達被告住所轄區
之普仁派出所，依法應於100年9月25日發生送達於被告之
效力），有送達證書1紙在卷足憑（詳見本院100年度司促
字第22153號卷第19頁），是被告應自100年9月26日起負
遲延責任。
五、縱上所述，原告依據住戶管理公約之約定及公寓大廈管理條
例之規定，請求被告給付積欠之管理費35,735元及自支付命
令送達翌日即100年9月26日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係行小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法
法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結
果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年4月30日
中壢簡易庭法官張明道
本件得上訴。
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後二十日內向
本庭（桃園縣中壢市○○路○段○○○號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。
中華民國101年5月7日
書記官林哲瑜