臺灣高雄地方法院100年度重訴字第131號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院100年重訴字第131號民事判決

裁判日期：民國100年10月06日

裁判案由：租佃爭議等

臺灣高雄地方法院民事判決100年度重訴字第131號原告 邱瑞文 訴訟代理人 林邱英蘭 被告 陳文亮 訴訟代理人 陳政安 當事人間租佃爭議等事件，本院民國100年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○鎮○○段第三一三號、第三一四號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告聲請高雄縣政府耕地租佃委員會(調解、調處)，高雄縣政府耕地租佃委員會於98年12月24日辦理調解，因雙方未達成協議，調解不成立，嗣高雄縣政府耕地租佃委員會於99年
3月24日再辦理調處，調處決議：各委員意見一致，「本案原先租約無效及終止租約」，惟被告不同意，致調處不成立，而由高雄縣政府99年3月30日府地權字第0990083155號函送本院審理，依上揭法律規定，核無不合，合先敘明。
二、原告主張：坐落於高雄市○○區○○段305、306、307、
308、309、313、314、315、316、319、320地號等土地（下稱系爭土地）為原告所有，兩造間就系爭土地有三七五耕地租約（下稱系爭租約）關係存在（美鎮泰字第31號），依系爭租約第4條約定，被告應按當年度正產物收穫量之375/1000，於每年6月、12月以實物繳納租金。詎被告不自任耕作，竟於系爭土地上搭建廟宇使用並為營利之用途。且被告自民國70年11月至96年間均未依約繳納租金，原告自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，終止兩造間之系爭契約，請求被告返還土地。為此，爰依耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第3款規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應返還高雄市○○區○○段313、31
4地號之土地。
三、被告方面：被告之曾祖父於日據時代即在系爭土地上興建門牌號碼高雄市○○鎮○○里○○街○號房屋，嗣於20餘年前，始於屋前增建鐵皮遮雨棚，供作祭祀祖先牌位之用兼安家奉拜神明之用，其餘土地仍自為耕作，且原告歷次前來被告住家收取租金時，均未對上開增建有反對之意思，足證原告已有明示或默示同意之事實。另依系爭租約第4條第1項約定，本件租金之給付屬往取債務，即出租人須至承租人住處收取租金，而數十年來原告均派人至被告住處收取每期租金，惟原告自97年1月1日起至98年12月31日止，未派員向被告收取租金，亦未催告被告繳交租金，被告因長年居留國外，音信杳然，致無法依約繳納租金。又原告於98年11月13日以存證信函通知被告，應於收文後10日內繳納租金及拆除增建之地上物，復於98年11月17日再度以存證信函通知被告將依三七五減租條例向美濃鎮公所申請終止租約，而被告雖欲補繳租金，惟遭原告代理人拒收，始將租金提存於法院，並將提存之事實通知原告，已生清償租金之效力，而無租欠租金達2年以上情事存在，原告執此為由終止系爭租約，於法未合等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項：
1.訴外人 邱義生 與 陳五妹 於38年1月1日訂立美鎮泰字第31號耕地租約，將系爭土地出租予陳五妹。原告邱瑞文、被告陳文亮分別為邱義生、陳五妹之繼承人。（本院卷第47、69頁）
2.兩造間就原高雄縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積0.1200台甲，訂有三七五耕地租約（美鎮泰字第31號），上開土地嗣經地籍圖重測後，租約範圍變更○○○鎮○○段305-311、313-317、319、320地號土地，面積0.1164公頃。（旗簡卷第5頁背面）
3.依據高雄市政府地政局美濃地政事務所100年3月1日高市地美測字第1000001696號○○○區○○段308、309、313、314、315、319地號土地之複丈成果圖影本（如附圖）所示，A、B、C1、C2為被告使用之範圍，其中：
A：包含313、314、315、316、317地號土地，面積746.43㎡（空地、雜作）
B：包含313、314、315地號土地，面積371.05㎡（鐵皮屋）C1：包含312地號土地，面積31.57㎡（鐵棚架）C2：包含308地號土地，面積10.69㎡（鐵棚架）
4.被告已將97、98、99年度租金提存於法院，原告已受領97、98年度租金。
㈡爭執事項：
1.被告有無不自任耕作之情形？
2.被告是否積欠自70年11月起至96年間之租金未繳納？系爭租金是否為往取債務？
五、被告有無不自任耕作之情形？
（一)按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕
作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，包括有起居室、神明廳、浴廁等非供便利耕作用之房屋，即與農舍有間，而可謂有不自任耕作之情事。又按耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，此觀耕地三七五減租條例第十六條規定自明。且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效。最高法院66年台上字第761號判例參照。
（二）原告主張被告不自任耕作，竟於系爭土地上搭建廟宇使用並為營利之用途等情，雖被告以前揭情詞抗辯。惟查，
1本院於100年1月10日至現場履勘系爭土地，並請高雄市政府地政局美濃地政事務所將被告使用系爭土地之範圍，繪製複丈成果圖，經該所於100年3月1日以高市地美測字第1000001696號○○○區○○段308、309、313、31
4、315、319地號土地之複丈成果圖影本（如附圖）所示，被告使用系爭土地之範圍，為A、B、C1、C2，其中：A：包含313、314、315、316、317地號土地，面積746.43㎡，係作空地、雜作之用。B：包含313、314、315地號土地，面積371.05㎡，為鐵皮屋。C1：包含31
2地號土地，面積31.57㎡為鐵棚架。C2：包含308地號土地，面積10.69㎡為鐵棚架，有該所上揭函附複丈成果圖在卷可證(本院卷第141至142頁)。
2本院於100年1月10日至系爭土地現場履勘，發現系爭土地上搭有一間未保存登記建物磚造鐵皮平房(雙峰街7號)，其坐落位置經高雄市美濃地政事務所複丈結果，如附圖所示B、C1、C2部分，屋簷上面搭設「天上聖母廟」之招牌，屋簷下擺設大型香爐，右前方擺設金爐。房屋前方空種植蔬菜作物，系爭建物旁邊及後方鋪設水泥地面。系爭建物正中央房間供奉媽祖像，左邊供奉祖先牌位。建物後方是被告居住之二間房間，一間衛浴及廚房、客廳等情，有勘驗筆錄及照片在卷可證（本院卷第131至第140頁），而依照片上所示，系爭建物上確設置「天上聖母廟」之招牌，右前方擺設金爐屋簷下擺設大型香爐，其形勢顯供不特定善男信女朝拜進香之用，而非單純供耕作為目的之農舍。
3被告於本院自陳：系爭土地上建物係本人自行供奉神明、祖先牌位之場所，並沒有開放給外人參拜等語。（旗簡卷第24頁、本院卷第69頁），又陳述：被告於承租農地所建之房屋（○○○鎮○○里○○街○號），係曾祖父於日據時代所建，於20年前因原有住屋狹小，且家庭人口增多，乃在屋前增建鐵皮遮雨棚一座，供作祭祀祖先牌位兼安家拜奉神明之用，其餘土地仍為耕作維生等語。（本院卷第
36、132頁），又稱：系爭房屋被告從日據時代就在那裡住居使用，後來才訂約等語。（本院卷第70頁），依上述被告之陳述，可知系爭土地上之建物，並非單純之農舍，即並非單純以耕作為目的或為便利耕作(如供堆置農具、肥料或臨時休息之用)而興建之農舍，有部分係以解決承租人家族實際居住問題為其目的之建物。依上揭說明，被告確有不自任耕作之情事。
4被告雖抗辯：被告於承租農地所建之房屋（○○○鎮○○里○○街○號如附圖所示B、C1、C2部分)，係曾祖父於日據時代所建，於20年前因原有住屋狹小，且家庭人口增多，乃在屋前增建鐵皮遮雨棚一座，工作祭祀祖先牌位兼安家拜奉神明之用，其餘土地仍為耕作維生，現在有被告及被告之父母共同耕作，夏天種水稻、白玉蘿蔔及玉蜀黍，有99年8月28日及99年8月30日之照片可證（本院卷第86至88頁），則系爭耕地租約並非無效云云。查，原告固於本院陳述：本卷第86頁至88頁之稻米確實是被告耕作，但是耕作面積只有3厘多，原告出租給被告的系爭耕地面積是1分1厘多等語（本院卷第195頁），堪認被告確有於部分系爭土地耕作無訛。惟原告與被告就系爭土地（即同段305、306、307、308、309、313、314、315、316、319、320地號多筆耕地），訂有同一份耕地租賃契約，惟被告在其中之同段第308、313、314、315土地上，興建上開鐵皮屋供自己住家及供奉神明使用，即非自任耕作，則依前揭說明，兩造之同一份租賃契約全部歸於無效，被告之抗辯，委無足取。
（三）綜上，被告確有不自任耕作之情事，兩造之系爭租約全部歸於無效，而被告現仍占用系爭土地，從而，原告依據耕地三七五減租條例第16條之規定及所有物返還請求權，請求被告應返還高雄市○○區○○段313、314地號之土地，為有理由，應予准許。
六、至於被告是否積欠自70年11月起至96年間之租金未繳納？系爭租金是否為往取債務之爭點，本院認無審認之必要。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年10月6日
民事第二庭法官朱玲瑤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月6日
書記官張家瑜