臺灣臺北地方法院民事簡易判決 99年度北簡字第16386號
原 告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 潘進丁
訴訟代理人 王加君
陳冠蓓
被 告 李珮瑜
林正修
王群元
陳清明
兼上四人
訴訟代理人 黃素華
上列當事人間返還保證金事件，於中華民國100年4月12日言詞
辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應連帶給付原告新臺幣陸萬肆仟貳佰玖拾元，及自民國九十
九年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸佰捌拾柒元由被告連帶負擔，餘新臺幣肆佰壹
拾叁元由原告負擔。
本判決得假執行。被告以新臺幣陸萬肆仟貳佰玖拾元為原告預供
擔保，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告部分：
㈠原告起訴主張其與被告於95年3月9日就坐落臺北市○○路
○○號永裕大廈地下室（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書
，租期為自95年4月1日起至98年6月30日止，原告並依約
給付被告保證金新臺幣（下同）30萬元。 嗣原 租約於98年6
月30日期滿終止不再續約，雙方並訂於終止日之前1日（即
98年6月29日）辦理租賃房屋返還點交事宜。惟原告於前揭
點交日將租賃物返還予被告時，被告藉故以租賃物有損壞及
管理費未繳清為由而拒絕點交。嗣原告於98年7月17日再度
點交，被告此時始收回房屋，惟卻逕自沒收保證金。經原告
多方交涉，被告遲至半年後（即99年3月18日）始返還部分
保證金197,000元（即扣除租金及違約金計103,000元）。
為此提起本件訴訟，並聲明：被告應連帶給付原告103,000
元，及自狀送達之翌日（即99年7月27日）起至清償日止，
按年息5%計算之利息。
㈡對被告答辯所為之陳述：
⒈被告自原告之保證金扣除103,000元無理由：
⑴依最高法院43年台上字第421號判決意旨，本件原告對租賃
房屋縱有毀損亦僅生損害賠償之義務，若毀損部分既不影響
被告使用、收益，且已達被告得占有、管理之下，則被告不
得權利濫用而藉故拒絕點交並進而要求原告給付違約金及相
當於租金之不當得利。
⑵租賃契約中，保證金之提出乃擔保承租人租金之給付及租賃
債務之履行。原告於承租時已給付相當於3個月租金之保證
金，原告於租約期滿後，縱有回復房屋等義務，被告自可於
原告所繳付之保證金雇工修復為扣抵而獲得賠償。惟被告一
方面要求原告自行回復相關義務（移除電線管路、修復1樓
鐵捲門馬達及新作公設鐵門，並繳清管理費），另方面竟以
原告違反租約第8條第2項之約定，以原告於租期屆滿時，
藉故拖延而未即時遷出並交還租賃標的物予被告而科罰違約
金，實有可議。
⑶原告於98年2月17日知悉租賃房屋地下室1樓天花板遭6-8
樓住戶安裝電線管路事，即於同月20日至現場了解實際情況
，據原告之轉租房客陳述係因前等住戶獲得管委會之同意裝
設，故同意其進入施工。嗣同年5月8日，原告為評估確認
移除電線管路事，乃會同被告、轉租房客及6-8樓住戶至現
場再次協商，惟該住戶與被告間爭執電線管路安裝處是否屬
公共用地事而各執己見，難以達成共識。又因裝設之管線屬
於前等住戶之動產，如原告逕為拆除恐負擔民、刑事責任，
故原告不敢貿然逕自移除。同月21日，原告再次與6-8樓住
戶協商移除電線管路事，惟其仍聲稱有管委會之同意始進入
施工；原告請該等住戶提出管委會同意施工之文件，否則將
以其未有合法權源及原告為辦理租賃房屋回復原狀事而另行
雇工移除管線。同年6月25日至7月12日間，因6-8樓住戶
未能提出任何文件以茲證明其施工之同意文件，原告遂於6
月25日當天至租賃房屋評估確認移除電線管路之可行性，並
隨即連繫台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）僱工移除
系爭管線。期間因台電公司辦理施工及現場會勘確認安全之
故，於7月12日完成電線管路移除作業。至就公設鐵門及1
樓電動門部分，兩造於98年6月29日辦理租賃物返還點交時
，雙方並無爭議。且至98年7月14日被告發函原告公設鐵門
回復及修復電動門，原告即進而修復電動門（即修理馬達）
並新作鐵門。
⒉410號存證信函在98年2月間收到，惟未收到419號及255
號存證信函。
㈢證據：提出房屋租賃契約、台北南門郵局存證信函第432號
、台北雙連郵局存證信函第1178號及收件回執、終止租約協
議書、現場照片、統一發票、報價單等件為證，並聲請傳喚
證人 鹿崇岳 、 張孟茹 。
二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠被告與原告於95年簽訂房屋租賃契約，租期為95年4月1日
起至98年6月30日止，原告將該屋轉租，於租期中，未告知
原告逕由6-8樓住戶於地下1樓安裝電路管線，此舉顯已違
反租賃之使用權限。嗣原告未能如期於98年6月30日將房屋
恢復原狀返還，原告再函通知於98年7月13日返還房屋，然
亦未能恢復原狀及繳清管理費返還該屋，後於98年7月17日
在未繳清管理費情況下，先將房屋返還，誠已違反房屋租賃
契約。原告於99年2月9日方將管理費繳清，故被告依房屋
租賃契約，扣除98年7月1日至16日租金及違約金103,000
元。另原告於99年3月16日始以簡訊告知其匯款帳號明細，
被告於99年3月18日返還原告押租金餘額197,000元無誤。
㈡被告於98年2月16日發現原告轉承租人擅自同意6-8樓住戶
，將高壓電轉低壓電之電線管路安裝於地下1樓之室內，即
發函通知原告速將管線管路拆除，恢復原狀。被告另於98年
3月30日發函永裕大廈管理委員會詢問釐清電線管路安裝於
該地下1樓之室內，是否為管委會同意與授權？於同年4月
14日獲管委會來函說明，非管委會同意授權安裝明確。而電
線管路非管委會同意及授權，且地下1樓之產權為被告所有
，在未經所有人同意下擅自侵犯及違反租賃權限，實影響被
告產權權益甚巨。且被告早於98年2月16日即發函原告拆除
管線管路，而原告於98年6月29日及7月13日通知辦理點交
房屋時，皆在未能將6-8樓高壓電轉低壓電之管線管路拆除
、公設鐵門回復及繳清管理費情況下未能點交完成。至98年
7月17日在管理費未繳清下，被告同意將房屋先行點交，並
議定待原告將管理費繳清後，將保證金扣除98年7月1日至
同月16日之租金及違約金後之餘額返還原告，可證被告並無
藉故拖延點交房屋。被告依房屋租賃契約第8條違約處罰行
使權限，並無不當得利。
㈢證據：提出台北雙連郵局存證信函第1170號、板橋63支0000
00-0郵局存證信函第45號、台北北門郵局存證信函第3473號
、台北南門郵局存證信函第439號、存證信函第410號及第
419號與收件回執、房屋返還點交確認書、客戶歷史交易明
細查詢、名片及簡訊翻拍照片、郵政跨行匯款申請書、台北
重南郵局存證號碼00255存證信函、永裕大廈95年第1次區
分所有權人會議議程、簽到簿及會議紀錄、台電公司台北市
區營業處98年6月2日函、建築改良物所有權狀、建物所有
權狀及平面圖謄本等件為證，並聲請傳喚證人 劉恩紘 。
三、得心證之理由：
原告主張其與被告於95年3月9日就系爭房屋簽訂房屋租賃
契約，租期自95年4月1日起至98年6月30日止，原告並依
約給付保證金30萬元。嗣租約於98年6月30日期滿終止不再
續約，原告乃函知被告於終止日前1日（即98年6月29日）
辦理租賃房屋返還點交事宜。惟當日被告以系爭房屋天花板
遭6-8樓住戶安裝電線管路尚未回復原狀、管理費未繳清而
拒絕點交。嗣7月12日完成電線管路移除作業，原告再函通
知於98年7月13日返還房屋，然同月14日被告發函原告公設
鐵門回復及修復電動門，原告即進而修復電動門（即修理馬
達）並新作鐵門。於同年7月17日原告再度點交，被告始收
回房屋，惟沒收保證金103,000元等情，為被告所同陳，並
有房屋租賃契約、台北南門郵局存證信函第432號、台北雙
連郵局存證信函第1178號及第1170號、板橋63支000000-0郵
局存證信函第45號、台北北門郵局存證信函第3473號、台北
南門郵局存證信函第439號、房屋返還點交確認書、郵政跨
行匯款申請書等件在卷足稽，堪信為實在。至原告主張被告
應返還上揭扣款，則經被告以前詞置辯。經查：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項
、第455條定有明文；次按承租人就租賃物所增設之工作物
，得取回之，但應回復租賃物之原狀，同法第431條第2項
亦定之甚明。參酌兩造租賃契約第6條第3項：房屋有改裝
施設之必要時，乙方（即原告）於提交設計圖時，經甲方（
即被告）書面同意下自行裝潢，但不得損害原有建築結構安
全，遇有修繕必要時，亦由乙方自費自行為之之約定，足認
原告就系爭房屋如欲改裝，既應得被告之同意始得為之，則
於未經被告同意下之改裝，自當於租賃期滿時回復租賃物之
原狀，始能認為已盡返還租賃物之義務。而兩造對系爭建物
6-8樓住戶將高壓電轉低壓電之電線管路安裝於系爭房屋室
內，未經被告同意乙情，並不爭執，且有台北雙連郵局存證
信函第1170號原告寄予轉租人之說明之內容堪可為憑，揆
諸前揭說明，原告自應於租期屆滿時，回復系爭房屋原狀。
㈡再者，被告於98年2月16日業以台北南門郵局存證信函第41
0號通知原告及其轉租人，6-8樓住戶將高壓電轉低壓電之
電線管路安裝於地下1樓室內，未經其同意等情，原告亦自
承曾於98年2月間接獲該信函。證人即永裕大廈管理委員會
總幹事劉恩紘亦具結證述：被告曾於98年4月間告知原告公
司職員鹿崇岳管委會已回函未同意接線，且其亦告知管委會
僅決議同意接線，不代表可經過地下室等語明確（見100年
1月6日筆錄）。倘依原告所述其於98年5月8日，會同被
告、轉租房客及6-8樓住戶現場協商，嗣於7月12日完成電
線管路移除作業，歷時共約2月餘觀之，苟原告於98年2月
接獲被告通知、或其職員鹿崇岳於同年4月間受證人劉恩紘
告知之時，即著手處理，衡情當可於同年6月底租期屆滿時
回復原狀。詎原告於98年2月20日至現場時，因其轉租之房
客陳述該住戶獲管委會同意裝設，故同意其進入施工，即擱
置未予處理至同年5月8日，原告主張其無拖延情事，尚難
採認。
㈢從而，被告抗辯原告違反租賃契約，洵無不合。惟：
⒈被告所扣除者為98年7月1日至同月16日之租金及違約金共
103,000元，即除上述電路管線外，尚含7月14日被告發函
原告公設鐵門回復及修復電動門。然該電動門及鐵門，兩造
同陳屬公共設施，顯見非租賃物本身，是被告縱可請求原告
回復，惟既無礙系爭租賃物之使用、收益，被告以之為由拒
絕租賃物之返還，難謂有理，本院認應以98年7月1日至同
月12日共計12日為據。
⒉此外，兩造固均陳述上述103,000元係租金及違約金，然兩
造租賃關係業於租賃期滿時終止，當已無支付租金之餘地。
本院爰依原告所稱：「（問：契約在6月30日終止，自7月
1日至7月16日兩造是延長租約嗎？）不是，因為被告拒絕
點交。」（見100年2月22日筆錄）、及被告所述：「（問
：依契約扣款103,000元，是否依契約第8條第2項？）是
。（問：既如此，證物5點交確認書為何記載租金、違約金
各51,500元？）是原告職員鹿先生要求這麼寫，說這樣比較
好交待，但應該是依契約第8條。」（見100年4月12日筆
錄）等語，認定該扣款實係依兩造租賃契約第8條第2項之
違約金。而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數
額，民法第252條定有明文。本院審酌原告固有上述未能於
租期屆滿時回復原狀之延滯，然兩造均未爭執原告於98年6
月29日時，已大體騰空，是其縱有違約，然並未因而得有其
他利益，又被告就系爭房屋所受損害，至多為相當於租金之
數額，故而應認該條所定：按所約定租金之2倍計算之違約
金，尚屬過高，應以1倍計算為宜。而以每月租金10萬元計
算12日之延滯，被告得扣除之金額為38,710元（100,000÷3
1×12＝38,710，元以下四捨五入），原告就差額64,290元
請求返還，應予准許。
⒊至原告另主張其縱有回復房屋等義務，被告自可於其所繳付
之保證金雇工修復為扣抵而獲得賠償。惟被告一方面要求原
告自行回復相關義務，另方面又以原告違反租約第8條第2
項之約定，科罰違約金，誠有可議云云。然押租金本在擔保
承租人租金之給付及租賃債務之履行；而所謂租賃債務之履
行，在本件除按期返還租賃物外，尚包含回復原狀，已如前
述。原告雖自費將系爭房屋回復原狀，仍無從解免其延遲返
還租賃物之責，原告此部分主張，並非可採，附此敘明。
四、綜上，原告請求被告連帶給付64,290元及其法定利息，為有
理由，逾此範圍則無理由，應予駁回。
五、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
六、本件被告敗訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項
規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保
，得免為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國100年4月26日
臺北簡易庭法官王幸華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月26日
書記官薛德芬
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,100元
合計1,100元
兩造負擔之比例（元以下四捨五入）：
被告：1100×64290/103000＝687元
原告：00000000＝413元