臺南簡易庭99年度南簡字第578號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　99年度南簡字第578號
原　　　告　大台南開發股份有限公司
法定代理人　 王吉松
訴訟代理人　 查名邦 律師
被　　　告　 陳瑞淇
　　　　　　 黃昭雄
共　　　同
訴訟代理人　 王正宏 律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，於民國100年4月12日辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告黃昭雄應給付原告新臺幣捌萬壹仟元，及自民國九十九年五
月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃昭雄負擔新臺幣捌佰捌拾參元，由原告負擔新
臺幣貳仟陸佰肆拾柒元。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張被告陳瑞淇之父欲委由原告代為出售坐落臺南市○
○區○段47之63地號土地，及其上同段85之12建號建物即門
牌號碼臺南市○○區○○路○號房屋（下稱系爭房地）之應
有部分各2分之1，並由擁有系爭房地應有部分2分之1之
被告黃昭雄得被告陳瑞淇之同意後，與原告簽訂房地產專任
委託銷售契約書（下稱第一份契約），約定自民國98年5月
5日起至98年11月4日止，以新臺幣（下同）540萬元為出
售底價，由原告全權代理銷售系爭房地，並於系爭房地出售
後，給付原告實際成交價額之百分之4之服務報酬。嗣第一
份契約屆期，被告黃昭雄繼續要求原告代為銷售，並言明待
尋得買主後再補續約，故原告即繼續在報上刊載售屋資訊。
迄至98年12月22日，有買方出價500萬元，惟被告堅持未達
540萬元不賣，被告陳瑞淇並表明如原告未能達到底價，春
節過後即不欲再出售系爭房地。嗣於同年月30日，買方終於
同意加價至540萬元，原告乃收受買方簽發之5萬元支票作
為定金，並約定於同年月31日簽約。原告乃與被告黃昭雄補
訂房地產專任委託銷售契約書（下稱第二份契約）。詎被告
黃昭雄未於約定簽約日到場，被告陳瑞淇竟表態不欲出售。
惟兩造已成立居間關係，當原告尋獲買方，又促成買方簽立
要約書、議價委託書，買方即屬買賣契約之要約人，原告將
此訂約機會告知被告即完成居間任務，被告負有支付酬金之
義務。再者系爭契約第10條訂有違約之處罰，縱使被告與買
方間之買賣契約不成立，亦係因被告拒絕與買方簽約所致，
則原告得依約請求被告給付系爭房地總價百分之4之勞務報
酬21萬6千元。又原告倘斡旋成功，買方即需支付原告買賣
價額百分之2計算之服務費用，被告無故拒絕簽訂買賣契約
，原告尚受有未能收取買方給付百分之2服務費用之可得期
待利益損害，亦應由被告賠償，故原告得請求被告10萬8千
元之損害賠償。另被告黃昭雄於98年12月31日將伊之系爭房
地應有部分2分之1出賣予訴外人 陳淑玲 ，尚在系爭契約之
銷售期間，被告黃昭雄顯已違反第二份契約第10條第1款約
定，為此依民法第565條、第568條第1項、第248條、第
216條規定及第二份契約第10條第1、2款規定請求被告賠
償。若認系爭契約非屬居間契約，則依系爭契約第10條第2
款約定，視為原告已完成勞務工作，被告依約仍有支付報酬
之義務等語。並聲明：被告應給付原告324,000元及自起訴
狀繕本送達翌日起算，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以被告陳瑞淇之父未曾委由原告出售系爭房地，亦非
系爭房地所有權人，縱有委任情事，亦與被告無關，且被告
陳瑞淇未曾授權任何人出售系爭房地，亦未簽署授權書，系
爭授權書上陳瑞淇之簽名，顯與被告陳瑞淇簽名筆跡不同，
應屬偽造，系爭授權書之簽訂過程及內容亦與常情不符。況
證人 劉瀚鴻 證稱系爭授權書係針對98年5月間銷售系爭房地
之授權，與原告起訴請求之98年12月底委託銷售案無關。另
因被告陳瑞淇委託劉瀚鴻代為管理系爭房地之出租與租金收
取事宜，劉瀚鴻告知需房屋稅單核對資料，被告陳瑞淇才傳
真稅單予劉瀚鴻。至第一份契約屆期後，原告、原告店長、
業務人員對於「繼續賣」之陳述竟有3種不同版本，顯見「
繼續賣」之說法為原告所杜撰。證人 李明燦 之證詞亦與事實
不符。再者第一份契約已於98年11月4日到期而終止，被告
黃昭雄並未同意原告繼續賣，又被告黃昭雄雖曾於98年12月
30日下午4點與原告簽訂第二份契約，惟第二份契約第1條
明訂委託人有簽署後起算3日之審閱期間，然原告竟於審閱
期內即簽約當日晚間8點通知被告黃昭雄要於翌日簽訂買賣
契約，則第二份契約未予相當審閱期間，自不成立。況被告
黃昭雄並未在委託人處簽章，則得否據以認定被告黃昭雄與
原告已成立居間契約關係，非無疑問。又第二份契約簽立時
，原告並未告知被告黃昭雄已經有1個出價540萬元之買方
，且議價委託要約書（下稱系爭要約書）簽立在先，自可能
是針對第一份契約，是原告不得主張被告有何違約責任。況
第一份契約之標的物乃全部所有權，惟被告黃昭雄僅要出售
2分之1應有部分，則原告未徵得被告陳瑞淇之授權與簽名
，兩造之授權及合約，當未完備，原告如何要求被告黃昭雄
簽買賣契約？縱認兩造成立系爭契約，然現行不動產市場乃
採「斡旋金」與「要約書」雙軌制，並經公平交易委員會訂
頒「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」，而系爭要約書
乃屬買方就標的物之承買向出賣人提出之要約，尚需經賣方
同意後，雙方才有簽訂買賣契約之後續問題，並非買方出價
達系爭契約之底價，或一經仲介業者與買方簽定斡旋金契約
，賣方即負有出賣標的物之義務，是系爭要約書之內容應認
屬斡旋金契約，則原告欲依系爭契約第10條第2款規定請求
被告給付報酬，則須滿足「委託人如拒絕與受託人依約洽妥
之買方簽訂不動產買賣契約書」此一要件，然原告僅與買方
簽訂屬要約之系爭要約書，自須被告就此要約為承諾後方屬
依約洽妥，被告既未承諾，有關買賣價金之給付條件、各期
款金額、現承租客戶之安排等均未有任何討論，自未達「依
約洽妥」之階段，原告據之請求報酬並非有理。又系爭契約
第10條既已約定違約之處罰，顯然兩造對於違約賠償之範圍
已有限定，原告另請求所失利益之損害，當無理由。原告雖
於98年12月間支出9,820元之廣告費用，惟系爭房地之版面
僅佔5分之1，系爭房地之廣告費用僅1,964元，倘認原告
請求違約賠償金額有理由，原告請求違約金達216,000元亦
屬過高，應依民法第252條規定予以酌減至相當金額等語資
為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告與被告黃昭雄於98年5月5日簽訂第一份契約。
（二）原告與被告陳瑞淇未曾簽訂第一份或第二份契約。
（三）原告於98年12月30日通知被告已照第二份契約的銷售價出
售系爭房地。
四、原告又主張：其已依照被告同意之540萬元價格尋獲買主，
依兩造之系爭契約所成立之居間關係，被告負有支付酬金之
義務，且依系爭契約第10條第1、2款約定，原告亦得請求
被告給付系爭房地總價百分之4共21萬6千元之勞務報酬。
另被告無故拒絕簽訂買賣契約，致原告受有未能收取買方給
付百分之2服務費10萬8千元之可得期待利益損害，亦得請
求被告賠償等情，則為被告所否認，並以前開情詞，辯稱：
原告與被告 黃朝雄 簽訂之第二份契約尚未成立，且系爭要約
書可能是針對第一份契約，又原告僅與買方簽訂系爭要約書
，尚須被告就此要約為承諾後方屬依約洽妥，被告既未承諾
，原告自不得請求給付報酬。而系爭契約第10條已約定違約
之處罰，原告另請求所失利益之損害，當無理由，且原告請
求之違約金亦屬過高，應依民法第252條規定予以酌減。另
被告陳瑞淇並未授權或委託原告出售系爭房地，原告不得請
求被告陳瑞淇賠償損害等語。經查：
（一）被告黃朝雄已於98年12月30日與原告簽署第二份契約，並
在該第二份契約上有關委託人願出售系爭房地價格為540
萬元處蓋章，另於委託人欄位下之所有權人欄位簽名、蓋
章，而第二份契約與第一份契約之內容除簽約日期及委託
銷售期間之記載不同外，其餘記載均屬相同，被告黃昭雄
亦僅於第一份契約之委託人欄位下之所有權人欄位簽名、
蓋章等情，有原告提出之房地產專任委託銷售契約書影本
2件在卷可稽，被告黃昭雄亦不爭執伊簽署第二份契約，
並承認伊簽署第一份契約委託原告出售系爭房屋之效力；
參諸被告黃昭雄簽署第二份契約之位置與第一份契約之位
置均屬相同，且第一份契約與第二份契約之委託銷售字樣
及相關權利義務之記載均屬相同，則被告黃昭雄對於伊所
簽署第二份契約乃委託原告於所載委託銷售期間內繼續銷
售系爭房地乙節，應有知悉，否則即無簽署相同內容之第
二份契約之理，堪認被告黃昭雄於第一份契約屆滿後，應
有同意原告繼續出售系爭房地，因此被告黃昭雄始會簽署
第二份契約，則雖被告黃昭雄簽名處在第二份契約所有權
人欄位，亦不影響被告黃昭雄同意依第二份契約約定內容
委託原告銷售系爭房地之效力，堪認原告主張被告黃昭雄
於第一份契約屆滿後，仍同意原告繼續銷售系爭房地乙節
為真實，被告黃昭雄抗辯伊未同意原告繼續銷售云云，要
無可採。
（二）被告黃昭雄雖辯稱第二份契約未給予3日之審閱期限，並
不成立云云，惟參諸法律規定（例如消費者保護法第11條
之1第1項、第2項規定）契約審閱期間乃在保護簽署定
型化契約之他造，以免受到製作定型化契約一造之不公平
定型化契約所拘束而權利受損，因此法律始規定要給予他
造合理的契約審閱期，故他造如對此定型化契約內容已經
知悉甚詳，且曾有合理之契約審閱期，並無權利受損之虞
，自不得再主張契約無效。而第一份契約與第二份契約之
內容均屬相同，已如前述，則被告黃昭雄對於第二份契約
契約之內容應已知悉甚詳，且伊之前簽署第一份契約時並
已有合理之契約審閱期間，並無權利受損之虞，自不得嗣
後再主張第二份契約違反3日審閱期間而無效，被告黃昭
雄此部分抗辯，亦無可取。堪認原告與被告黃昭雄已依第
二份契約所載內容繼續成立系爭房地之委託銷售契約。
（三）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他
方允為處理之契約。關於勞務給付之契約，不屬於法律所
定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。受任人因處
理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自
支出時起之利息。受任人因處理委任事務，負擔必要債務
者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任
人提出相當擔保。受任人處理委任事務，因非可歸責於自
己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償。前項損害
之發生，如別有應負責任之人時，委任人對於該應負責者
，有求償權。受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非
於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。委
任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢
前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報酬。民
法第528條、第529條、第546條、第548條定有明文。
而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非
受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未
定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照
習慣給付。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告
於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約
能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事
項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務
。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不
得請求報酬。居間人支出之費用，非經約定，不得請求償
還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者
適用之。亦為同法第565條、第566條、第567條、第56
8條及第569條所明文。是居間契約與委任契約不同者在
於：㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原
則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立
者為限。㈢居間所支出之費用非經約定，不得請求他方償
還。
（四）經查被告黃昭雄與原告簽署之第二份契約，其中第2條約
定委託人即被告黃昭雄願意出售之系爭房地價格為540萬
元；第3條約定委託銷售期間自98年12月30日起至99年1
月14日止；第4條約定付款方式及應備文件分為第1期簽
約金、第2期備件、用印、第3期完稅款、第4期交屋款
，並載明委託人應備證件；第5條約定服務報酬：委託人
同意於售出後，在簽訂買賣契約同時以現金1次給付實際
成交價百分之4的服務報酬，惟應繼續服務到委託人收清
尾款並交屋後，始終止契約關係；第7條約定受託人即原
告之義務：銷售期間內之一切廣告企劃、銷售業務、人
事等費用均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委
託人補貼。受託人應就本房地之重要事項與產權對買方
誠實告知，如有隱瞞不實，由受託人自負一切法律責任，
因而致委託人損害者，受託人應負賠償責任。如買方簽
立要約書或議價委託書，受知應即轉知委託人，不得隱瞞
。受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀
況。受託人應於收定後24小時內通知委託人，但因委託
人之事由致無法通知者，不在此限。受託人於仲介買賣
成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手
續；第8條約定定金之效力：委託人同意授權受託人代
為收受及保管買方支付之購屋定金。買方支付定金後，
如買方違約不買或不依約履行，委託人得沒收定金；如委
託人違約不賣或不依約履行，應加倍返還買方所支付之定
金，並賠償受託人之損失。因買方違約不買而沒收定金
或沒收價款作為違約處罰者，委託人應支付該沒收價金百
分之50予受託人，作為該次委託銷售之服務報酬；第10條
約定違約之處罰：委託人如有下列之情形之一者，視為受
託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託總
價百分之4計算之服務報酬，並應全額1次付予受託人：
委託期間內，委託人自行將本房地出售、出租或另行委
託第三人仲介者。拒絕與受託人依約洽妥之買方簽訂不
動產買賣契約書者。買賣契約成立後，因可歸責於委託
人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。委託人
如於合約期限過後3個月內將本房地售予受託人所曾介紹
過之客戶；第11條約定買賣契約之簽定及所有權移轉：仲
介完成買賣應簽定買賣契約書並由委託人及買方共同或協
商指定地政士辦理一切所有權移轉登記及相關手續等情，
有房地產專任委託銷售契約書（即第二份契約）影本1件
存卷可查，可知除了被告黃昭雄授權原告可以代收及保管
買方交付之定金而可認雙方就此部分成立委任關係外，原
告僅為被告黃昭雄介紹系爭房地買賣之訂約機會及媒介，
以獲取約定之服務報酬，原告並非受被告黃昭雄委任可以
被告黃昭雄代理人名義代為處理系爭房地買賣之訂約及過
戶等相關事宜，堪認原告與被告黃昭雄間就系爭房地簽定
之第二份契約內容除前開被告黃昭雄授權原告所成立之委
任關係外之其餘部分乃成立居間契約，原告主張其雙方成
立居間契約，亦屬可採。被告黃昭雄辯稱伊與原告所成立
者非居間契約云云，要無可採。
（五）被告黃昭雄雖另辯稱系爭要約書可能是針對第一份契約，
且原告未徵得被告陳瑞淇之授權與簽名，兩造之授權及合
約並未完備，原告不能要求被告黃昭雄簽訂買賣契約，又
系爭要約書乃屬買方向出賣人提出之要約，屬斡旋金契約
，須經過被告黃昭雄承諾後，才有簽定買賣契約之後續問
題，自非第二份契約第10條第2款約定之依約洽妥，原告
不得依第二份契約第10條第2款約定請求服務報酬云云。
惟查系爭要約書乃簽定於98年12月30日乙節，有原告提出
之議價委託要約書影本1件附卷可參，可知系爭要約書與
第二份契約之簽署日期相同，而第一份契約之委託銷售日
期為98年5月5日至同年11月4日乙節，亦有原告提出之
房地產專任委託銷售契約書（即第一份契約）影本1件在
卷可憑，可知系爭要約書與第一份契約之日期並無重複之
處，則被告黃昭雄辯稱系爭要約書乃針對第一份契約云云
，自屬無稽。又被告陳瑞淇固未同時委託原告銷售系爭房
地之應有部分（詳後述），惟第二份契約內已載明所有權
之權利範圍依權狀所載，而被告黃昭雄對於系爭房地之應
有部分僅2分之1乙節，為兩造所不爭執；且被告黃昭雄
之訴訟代理人於本院審理時自承：被告黃昭雄是以自己名
義來簽立系爭契約，委託售價的金額是被告黃昭雄認為可
以出售的金額，至於另1共有人的授權取得以及是否同意
以此條件委託由原告來進行銷售，是原告基於商業行為要
去努力達成的等語（見本院99年10月13日言詞辯論筆錄）
，堪認被告黃昭雄簽署系爭契約時應已知悉伊委託原告仲
介出售系爭房地之權利範圍僅伊之2分之1應有部分，而
被告黃昭雄對系爭房地之2分之1應有部分既非不得單獨
移轉或出售他人，則原告雖未同時取得被告陳瑞淇委託銷
售系爭房地之應有部分，亦不影響被告黃昭雄與原告間之
第二份契約之成立及生效，則第二份契約約定之銷售價額
依被告黃昭雄之系爭房地2分之1應有部分應換算為270
萬元。被告黃昭雄辯稱原告未取得被告陳瑞淇之授權及簽
名，原告不能要求伊簽署買賣契約云云，要無可採。另查
系爭要約書固屬買方向出賣人提出之要約，且被告黃昭雄
迄今仍未對系爭要約為承諾，惟第二份契約除於第2條約
定被告黃昭雄願以系爭房地全部價額540萬元出售，換算
被告黃昭雄之應有部分之售價應為270萬元，及第3條約
定付款方式及應備文件外，並無買方須同意或達到其他條
件或限制之約定，而第3條付款方式僅約定第一期簽約金
，並未記載買方應交付多少簽約金始符合被告黃昭雄之要
求等情，有如前述，且有房地產專任委託銷售契約書1件
可按；參諸被告黃昭雄亦授權原告代為收受及保管買方交
付之定金，自應認原告洽得願意依照被告黃昭雄願意出售
之價格買受系爭房地並代為收受買方交付之定金後，即屬
原告依第二份契約之約定洽妥。被告黃昭雄抗辯須伊承諾
後始符合第二份契約第10條第2款約定之依約洽妥情況云
云，顯然係以自己不配合與已符合伊出售條件之買方洽商
買賣契約內容，作為所謂原告未依約洽妥之情況，對於原
告顯然不公，且與雙方簽署之第二份契約之約定內容不符
，自無可採。而原告於第二份契約有效期間內之98年12月
30日已洽得願以被告黃昭雄委託出售價額買受系爭房地之
買方，買方並因此交付5萬元定金予原告，經原告於同日
通知被告黃昭雄，惟被告黃昭雄拒絕與原告洽定之買方簽
定買賣契約等情，亦有原告提出之支票、議價委託要約書
影本各1件存卷足憑；又被告黃昭雄另於第二份契約有效
期限內之98年12月31日將伊之系爭房地2分之1應有部分
以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人陳淑玲乙節，亦有
原告提出之土地及建物登記謄本影本各1件為證，且均為
被告黃昭雄所不爭執，可知原告已依第二份契約約定洽妥
買方，但被告黃昭雄無故拒絕與原告洽妥之買方簽定買賣
契約，且於第二份契約之委託期間內，被告黃昭雄更自行
將系爭房地之應有部分出售他人，自堪認被告黃昭雄已符
合第二份契約第10條第2款及第1款約定之違約情況，則
原告自得依第二份契約第10條第1、2款約定，請求被告
黃昭雄給付違約處罰之服務報酬。被告黃昭雄抗辯原告不
得依第二份契約第10條第2款約定請求服務報酬云云，仍
無足取。
（六）惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民
法第252條定有明文。而當事人約定契約不履行之違約金
過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額
，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事
人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者
，亦得比照債權人所受利益減少其數額。有最高法院49年
台上字第807號判例意旨可資參照。經查第二份契約第10
條第1、2款固約定被告黃昭雄有各該款情形之一者，視
為原告已完成仲介之義務，被告黃昭雄仍應支付原告按委
託總價百分之4計算之服務報酬以作為被告違約之處罰，
有如前述，依此計算，原告與被告黃昭雄約定之違約金為
10萬8千元，惟本院審酌該違約金數額等同於原告完成仲
介服務之報酬額，而被告黃昭雄若依約履行，原告尚須繼
續服務到被告 黃照雄 收清尾款並交屋後（見第二份契約第
5條），且原告得於仲介買賣成交時，協助辦理有關過戶
及貸款手續（見第二份契約第7條第6款），因此原告請
求被告黃昭雄給付與服務報酬同額之違約金，卻減少一些
房地買賣、交付價款、交屋等後續處理之工作，且原告就
系爭房地僅刊登報紙廣告6日，花費之登報費用僅數千元
，亦有原告提出之報紙剪報資料、中華日報廣告證明單影
本各1件附卷可稽，足見原告除人事費用外，對系爭房屋
銷售之廣告費用不高，然被告黃昭雄若能依約與原告洽妥
之買方簽定買賣契約，原告則受有被告黃昭雄給付按委託
總價百分之4之服務報酬之利益，原告另可請求買方支付
買賣總價款百分之2之服務費等情，亦有議價委託要約書
1件存卷可按，因認兩造約定之違約金稍有過高，應由本
院依職權酌減為按委託總價270萬元之百分之3計算之違
約金始為相當，則原告得請求被告黃昭雄依第二份契約第
10條第1、2款約定之違約金為8萬1千元。又依第二份
契約第10條約定被告黃昭雄應全額1次給付該違約金予原
告，亦如前述，是原告請求被告黃昭雄給付8萬1千元之
違約金，要屬有據，應予准許。
（七）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方
法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行
債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行
債務所生損害之賠償總額。亦為民法第250條所明定。又
違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性
質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時
，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，
請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定
之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定
其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。亦有最高法院62
年台上字第1394號判例可資參照。因此僅於當事人約定之
違約金係屬懲罰性質，債權人始得於違約金外另請求其他
損害，如當事人約定之違約金乃屬損害賠償額預定之性質
，自不得於違約金外，更請求賠償其他損害。原告又主張
其因被告黃昭雄違約而受有不能收取買方按買賣價額百分
之2計算之服務費10萬8千元（如以被告黃昭雄之部分計
算則為5萬4千元）所失利益損害，依民法第216條規定
，亦應由被告黃昭雄賠償云云。惟查第二份契約第10條約
定之內容，乃被告黃昭雄拒絕依約履行或違約時，即應支
付約定數額之違約金予原告，雖有處罰字樣但並未表明係
屬懲罰性之違約金，則第二份契約第10條有關違約處罰之
違約金約定，應屬損害賠償額預定性質之違約金，則原告
自不得再依民法第216條規定，請求被告黃昭雄賠償其未
能取得買方交付服務費之所失利益損害，原告此部分之請
求，自屬無據，不應准許。
（八）原告再主張被告黃昭雄乃得被告陳瑞淇之同意，始與原告
簽定系爭契約，因此被告陳瑞淇亦委託原告銷售系爭房地
之2分之1應有部分云云，無非以證人即原告之房屋銷售
員劉瀚鴻、原告虎尾寮店之店長李明燦之證述及系爭房地
之房屋稅繳款書、授權書影本各1件為證。惟查被告黃昭
雄辯稱伊簽署系爭契約僅出賣伊之應有部分，並否認伊曾
得被告陳瑞淇之授權而與原告簽署系爭契約。又證人劉瀚
鴻證稱：我與被告陳瑞淇是朋友關係。被告陳瑞淇請我過
去他家，他告訴我他有房子要賣，請我過去，他說他平常
比較忙，所以簽約的事情請我去找被告黃昭雄就可以。我
隔天去黃昭雄的家中找他談簽約的事情。原告公司規定1
張合約書只針對1個人簽名，所以第一份契約不找被告陳
瑞淇簽名。我們公司規定如果像本件有兩位屋主的情況，
另外1個屋主就用委託書的方式處理，被告陳瑞淇在其家
中有簽署1張授權書，授權書上除了被告陳瑞淇之簽名外
，其他都是我寫的，因為我作業填錯，誤載受託人是我。
簽約後本件有客人的價格跟被告黃昭雄、陳瑞淇的出價比
較接近，最後這個客人將近已經談成，但後來被告陳瑞淇
告訴我說系爭房地他不賣，因此買賣契約就沒有談成。第
二份契約是被告陳瑞淇、黃昭雄續約的合約書，系爭要約
書是客人出價後要寫的，因為客人出現，所以我們在客人
出面那1天去找被告黃昭雄簽第二份契約。第一份契約到
期後，我有問被告陳瑞淇可否繼續賣，被告陳瑞淇就說可
以繼續賣，因為我們很熟，所以就口頭這樣講而已。系爭
房地之房屋稅繳款書是我請被告陳瑞淇傳真過來的給我的
，這是要算買賣房屋的契稅。當時我有幫被告陳瑞淇處理
系爭房地出租及收租的事情，因為被告陳瑞淇的太太懷孕
，所以我才幫他處理。他叫我跟他太太拿房屋鑰匙，以處
理出租的事宜云云（見本院99年8月4日言詞辯論筆錄）
。然被告已否認證人劉瀚鴻前開證詞之真正，且第一份契
約及第二份契約均只有被告黃昭雄之簽名、蓋章，並未有
隻字片語提到被告陳瑞淇之部分，而被告陳瑞淇既為系爭
房地之共有人，以證人劉瀚鴻所證與被告陳瑞淇洽商委託
銷售系爭房地及代為出租、收租之過程，可知劉瀚鴻與被
告陳瑞淇接觸的機會不少，若被告陳瑞淇真有授權被告黃
昭雄出面委託原告出售系爭房地應有部分之意，原告請被
告陳瑞淇簽署與系爭契約相同內容之房地產專任委託銷售
契約書當無困難之處，甚至於劉瀚鴻發現被告陳瑞淇簽署
之授權書誤載受委任人非被告黃昭雄而是劉瀚鴻後，衡情
亦可隨時請被告陳瑞淇重新簽署正確記載受委任人之授權
書，實無將錯就錯誤用至今之理。是證人劉瀚鴻前開證稱
被告陳瑞淇委託原告銷售系爭房地應有部分之過程及因此
作成之系爭授權書，顯與常理有違，難以信實。再參以原
告提出經證人劉瀚鴻確認係被告陳瑞淇親自簽名之系爭授
權書上「陳瑞淇」之簽名，與被告陳瑞淇於銀行開戶之簽
名、在臺灣區電器工程工業同業公會台南辦事處（下稱電
器公會）、臺灣區水管工程工業同業公會台南辦事處（下
稱水管工程公會）所召開之委員會議簽到之簽名，不論是
運筆、書寫及勾勒字形之方式均明顯不同乙節，亦經本院
依職權比對甚明，有原告提出之授權書影本1件及被告陳
瑞淇提出之影本開戶簽名1件、電器公會委員會議簽到名
冊3張、水管工程公會委員會議簽到名冊4張在卷可稽，
原告訴訟代理人亦不爭執上開簽名字跡明顯不同，雖原告
訴訟代理人另主張其有問過劉瀚鴻，他說是他親眼看到被
告陳瑞淇曾經簽署在系爭授權書上，怕被告陳瑞淇會變更
筆跡，且這份委託銷售契約或委託黃昭雄那份契約書（即
系爭授權書）都是陳瑞淇拿出來交給劉瀚鴻的，縱使授權
書不是陳瑞淇所親簽的，也是他拿出來交給原告的云云（
見本院99年9月14日言詞辯論筆錄），惟原告訴訟代理人
此部分陳述系爭契約及授權書係被告陳瑞淇交付之情節，
明顯與證人劉瀚鴻前開陳證其係與被告黃昭雄洽談簽約，
並由其找被告黃昭雄簽署第二份契約，及系爭授權書乃其
書寫後交被告陳瑞淇親自簽名等情不符，益證原告對於系
爭契約之簽約過程及被告陳瑞淇委託原告銷售系爭房地之
過程先後陳述不一。再者被告陳瑞淇雖自承其配偶曾傳真
系爭房地之房屋稅繳款書予劉瀚鴻乙節為真實，惟系爭房
屋稅繳款書傳真日期為98年12月28日，有原告提出之房屋
稅繳款書影本1件在卷足憑，而第二份契約與系爭要約書
簽署之日期則均為同年月30日，可知被告陳瑞淇之配偶傳
真系爭房屋稅繳款書予劉瀚鴻當時，系爭房地尚未洽得符
合託售價格之買主，則證人劉瀚鴻證稱系爭房屋稅繳款書
係其請被告陳瑞淇傳真以便計算買賣房屋之契稅云云，亦
與常情不符。縱使被告陳瑞淇交付系爭房屋稅繳款書係為
了讓劉瀚鴻計算房屋買賣契稅之用，惟以被告陳瑞淇與劉
瀚鴻係朋友關係，且劉瀚鴻亦幫忙被告陳瑞淇處理系爭房
地之出租、收租事宜，被告陳瑞淇並簽署系爭授權書載明
受委任人為劉瀚鴻，而由劉瀚鴻代表被告陳瑞淇處理系爭
房地之出售事宜，則單憑被告陳瑞淇交付系爭房屋稅繳款
書以計算契稅之事實，亦不足認定被告陳瑞淇有委任原告
出售系爭房地之應有部分。故前開明顯有瑕疵之證人劉瀚
鴻之證述及無法證明係被告陳瑞淇親自簽署之系爭授權書
，且系爭授權書記載之受委任人亦非被告黃昭雄，自無從
據以認定原告主張被告陳瑞淇授權被告黃昭雄與原告簽署
系爭契約云云為真實。
（九）再查證人李明燦另證稱：系爭房地當時是由被告陳瑞淇寫
授權書給原告公司，接下來與他的父親接洽。授權書是我
的員工劉瀚鴻簽回來的。後來有找到買主，也通知被告陳
瑞淇、黃昭雄簽約，但他們就不出來簽約。我與他們2人
有見過兩次面，第1次在臺南市東區調解委員會，第2次
在台南市政府消保官那邊。第1次在東區調解委員會時，
被告陳瑞淇表示給我們2萬元，就將本案結束，在消保官
那邊，被告陳瑞淇要以5萬元和解，因為同仁付出很多，
所以我們不接受。我們在銷售過程中，都會要求簽署委託
銷售契約書，但因為跟被告陳瑞淇父親接洽過，被告陳瑞
淇的父親說契約到期讓我們繼續銷售，後來有再跟被告黃
昭雄簽第二份委託銷售契約書，因為黃、陳兩人都有電話
聯繫，所以應該是他們同意後才簽。當初被告陳瑞淇是授
權給劉瀚鴻。第一份我是看到授權書，就是被告陳瑞淇簽
給劉瀚鴻的授權書，後來被告黃昭雄有簽委託銷售契約書
，我問劉瀚鴻，劉瀚鴻說他們同意讓原告公司幫他們銷售
房屋，合約期滿之後，第二份在銷售過程中有買主出現，
因價錢問題我去拜訪被告陳瑞淇的父親，原本價差40萬元
，買主出500萬元，被告陳瑞淇的父親說要賣540萬元，
要我們再去與買主斡旋，如果低於這個價錢，他們就不出
售，後來買主有增加價金，所以才又跟被告黃昭雄簽署第
二份的委託銷售契約書，被告陳瑞淇因為他第一份有簽授
權書，所以就沒有簽第二份的委託銷售契約書。我知道被
告黃昭雄的權狀上只有2分之1，但他們是一起出售。被
告陳瑞淇本身就有授權，所以我們根據那份授權書認定，
一般銷售過程中，共有人會有人代表。剛剛提到被告陳瑞
淇是授權劉瀚鴻，我是看到書面資料云云（見本院99年12
月7日言詞辯論筆錄），可知證人李明燦對於被告陳瑞淇
究竟授權被告黃昭雄或劉瀚鴻先後陳述不一，且其均係依
照書面資料及劉瀚鴻之告知，然證人劉瀚鴻及系爭授權書
明顯有瑕疵而不可採，有如前述，則證人李明燦此部分之
陳述，自亦無可採。又證人李明燦前開有關其2次與被告
見面的過程均係在兩造調解當中，而調解程序中，調解委
員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解
不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎。民事訴訟法
第422條定有明文，是被告陳瑞淇前開有關願意與原告和
解之陳述，自亦不得作為被告陳瑞淇是否委託原告銷售系
爭房地應有部分之證明。再者依證人李明燦前開有關系爭
房屋銷售過程之證詞，可知證人李明燦均與被告陳瑞淇之
父親連絡及洽商，然原告既未證明被告陳瑞淇曾委任其父
親代為處理系爭房地應有部分之出售事宜，則證人李明燦
與被告陳瑞淇之父親洽商系爭房地之出售事宜，自對被告
陳瑞淇不生效力。是證人李明燦之證詞，亦無從為有利於
原告之認定。
（十）復查原告所舉證人劉瀚鴻、李明燦之證述及系爭房地之房
屋稅繳款書、授權書既有前述之明顯瑕疵而無可採，則僅
被告黃昭雄簽署系爭契約，自不足證明被告黃昭雄曾得被
告陳瑞淇之同意或授權始與原告簽署系爭契約。原告主張
被告黃昭雄乃得被告陳瑞淇之同意，始與原告簽定系爭契
約，被告陳瑞淇亦委託原告銷售系爭房地之2分之1應有
部分云云，要屬無稽，不足採信，被告陳瑞淇抗辯其並未
委託或授權原告或被告黃昭雄銷售系爭房地之應有部分乙
節，堪以採信。況被告陳瑞淇既未簽署系爭契約，則系爭
契約之約定條款自無拘束被告陳瑞淇之效力。是堪認原告
與被告陳瑞淇並未就系爭房地成立居間契約，從而原告依
民法第565條、第568條第1項、第248條（非請求權）
、第216條規定及系爭契約，請求被告陳瑞淇賠償按系爭
房地總價百分之4之一半即10萬8千元及百分之2之一半
即5萬4千元計算之服務報酬損害或所失利益損害，均屬
無據，不應准許。
五、綜上所述，被告黃昭雄因違反第二份契約第10條第1、2款
約定，應依該條約定給付違約金，惟該約定之違約金過高，
經本院依職權予以酌減後，被告黃昭雄應賠償原告8萬1千
元，且因該違約金屬於損害賠償額預定性質，原告不得再向
被告黃昭雄請求所失利益5萬4千元之損害。至被告陳瑞淇
則未授權被告黃昭雄與原告簽約出售系爭房地應有部分，原
告與被告陳瑞淇間並無居間契約關係，被告陳瑞淇自無對原
告違約之問題，原告請求被告陳瑞淇賠償部分，均屬無據，
被告黃昭雄自亦無對被告陳瑞淇之部分負責之理。從而原告
依民法第565條、第568條第1項、第216條規定及系爭契
約第10條約定，請求被告黃昭雄給付8萬1千元，及自起訴
狀繕本送達翌日即99年5月19日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；原告
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院
酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟
費用之裁判。民事訴訟法第79條、第87條第1項亦分別定有
明文。本件訴訟費用即為第一審裁判費3,530元，經核原告
之訴為一部勝訴、一部敗訴，本院審酌原告勝訴部分8萬1
千元占其請求金額新台幣324,000元之比例為4分之1，因
認本件訴訟費用應由被告黃昭雄負擔4分之1即883元（小
數點以下四捨五入），其餘2,647元由原告負擔，爰確定本
件訴訟費用額如主文第3項所示。
七、本判決原告勝訴部分所命被告給付之金額未逾50萬元，本院
應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執
行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第87條第1項、第436條第2項、第389條第1項
第5款，判決如主文。
中華民國100年4月26日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官林雯娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由及繳納上訴費用，如於本判決宣示後送達前提前上訴者
，應於判決送達後20日補提上訴理由書（須附繕本）並繳納上訴
費用。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月26日
書記官楊建新