裁判字號：臺灣新北地方法院91年簡上字第81號民事判決
裁判日期：民國92年05月06日
裁判案由：給付管理費
臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度簡上字第八一號
上訴人乙○○訴訟代理人甲○○被上訴人龍形天廈社區管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人 劉孟錦 律師複代理人 邱雅文 律師右當事人間給付票款事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十六日本院板橋簡易庭九十一年板簡字第四四號第一審簡易判決提起上訴，本院管轄簡易訴訟程序第二審之合議庭判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾壹萬伍仟伍佰貳拾肆元，及自民國九十年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人於第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人所有坐落於臺北縣○○鄉○○○段獅子頭小段二四二、二五０、二二二、二三一建號建物，即門牌號碼分別為臺北縣成泰路四段十五之二號三樓、同號十一樓、同路段十五之三號三樓、同號十二樓等四戶住宅（下如四戶合稱者，簡稱系爭四戶；如分開稱之，則僅以樓號表示），及持有二個地下室個人雙層停車位（下稱系爭車位），系爭四戶及車位於九十年六月份管理費九千元，上訴人已簽發同面額之支票給付被上訴人完畢，詎原審未斟酌此點，漏未剔除上訴人上開已繳納之九十年六月份之之管理費，實有未合。
（二）公寓大廈管理條例（下稱本條例）第九條第一項及第十條第二項，為區分所有權人或住戶使用公寓大廈共有部分之行使權利及負擔義務之依據。易言之，管理費之繳交，乃區分所有權人或住戶因有使用該公寓大廈公共設施或區域之可能性及必要性，依據「使用者付費」之法理，而必須支付管理者之對價，此亦為「權利義務相對化」之體現。按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」，民法第三百七十三條本文定有明文，是管理費之繳納，既係因區分所有權人或住戶有使用公寓大廈共有部分之利益，而必須相對支出之費用，是倘區分所有權人客觀上尚無占有、使用專有部分之可能性，依據「權利義務相對性」之現代化法治國原理，其無使用公寓大內部公共區域或公共設施之權利，於法自無強加其負擔管理費義務之理。上訴人雖於八十五年四月十八日即登記為龍形天廈社區（下稱本社區或社區）十五之三號十二樓、十五之二號十一樓等二專有部分之區分所有權人，惟該二專有部分之買賣乃「預售屋之買賣」，依照一般預售屋買賣實務，建設公司通常在預售屋尚未完工、交屋之前，即將預售屋之所有權變更登記予買方，以達其節稅之目的，本件專有部分之買賣亦為如是。本社區之起造人即訴外人家田建設有限公司（下稱家田公司）雖於八十五年四月十八日即將上開二專有部分變更登記為上訴人所有，惟因該二專有部分驗收時尚有瑕疵未修補完畢，故家田公司遲至八十六年十一月底方就該二專有部分完成交屋之手續；易言之，自八十六年十二月起，上訴人始實際取得對十五之三號十二樓、十五之二號十一樓之使用、收益、處分之權，依前揭民法第三百七十三條、本條例第四章對於住戶權利義務之規定，上訴人自八十六年十二月起，始負擔十五之三號十二樓、十五之二號十一樓之應有部分比例繳納管理費之義務。
（三）管理費乃指住戶或區分所有人按其區分所有部分所占應有部分之比例，因對公寓大廈公共設施或公用區域享有使用權，所必須負擔之對價，實與專有部分之使用、管理、維護無涉，原判決引用本條例第十條第一項之規定作為上訴人應負擔管理費之理由，恐有誤會；退步言之，縱上開法條有規範區分所有權人之繳納管理費義務，惟細繹該條文，並未明文指示住戶或區分所有權人「自何時開始」有負擔管理費之義務，是原判決以此駁回上訴人拒繳管理費之理由，並非妥適。又規約雖載明：「管理費．．．不論使用與否皆全額繳交。」等語，然而任何物之買賣，必須「交付」，其後始有「使用與否」或「遷入與否」之問題，買受人在未受領標的物之交付前，根本無使用或遷入之可能性，何來享有「使用與否」、「遷入與否」之選擇權？此乃事物本質之至明之理。即使規約確有上開記載，充其量僅能說明社區區分所有權人在受領專有部分之交付後，因其自斯時起已享有得自由進出該有部分，並使用該社區公共設施之權利，自應依其應有部分之比例，負擔管理費；倘因區分所有權人之自由意志而未使用該專有部分，此乃享有自由意志之區分所有權人自願的放棄權利，惟不因而影響其繳交管理費之義務；然而無論自該規約之文義或體系解釋，實難據以推論上開規約有明示或默示「區分所有權人不論是否已受領專有部分之交付，只要取得所有人之登記，即負有繳納管理費義務」之意，原審未區分「交付」及「使用」之二者仍有階段上及時間上之差異，率爾認定管理費之負擔與交屋與否無關，實有認定事實及適用法律未洽之嫌。規約既未明文規範「區分所有權人尚未受領專有部分之交付之前，有無繳納管理費之義務」此一爭點，則該法律爭點之解決，即應回歸民法第三百七十三條本文等相規條文之解釋與適用，是上訴人主張依據民法第三百七十三條之規定自「交付時」起始需負擔管理費之義務，即有合法之基礎。而上訴人自八十五年九月至八十六年間，就十五之三號十二樓、十五之二號十一樓二專有部分已繳管理費十九萬九千八百元，因無繳納義務，自應從被上訴人所請求之金額二十三萬九千四百元中扣除。
（四）本社區自八十五年七月迄今共訂有三次住戶規約，分別為：１、八十五年七月十四日之規約其後所附住戶管理公約第三十四條第一項第一款規定：「各區分所有權人應按其所有權狀持分之坪數（每戶一百四十四點二平方公尺，經換算後約四十四坪）、戶數、車位等持分分擔經常管理費用，每月以五十元計算；車位管理機械式每位每月五百元，平面式每位每月三百元計算」；２、八十七年五月十七日之規約第二十六條第二款、第三款規定：「住戶應按月繳交管理費，並以各區分所有權人購屋時之簽約總坪數（四十點八九坪），以每坪五十元計算；汽車每一個停車位每月三百元，機械五百元，個人雙層八百元。」；
３、八十九年十二月十七日之規約第二十六條第二款、第三款規定：「住戶應按月繳交管理費，並以各區分所有權人房屋所有權狀總坪數，以每坪五十元計算；汽車每一個停車位每月三百元，機械五百元，個人雙層八百元。」；則上訴人之管理費自應依上開三規約標準，區分為八十五年七月十四日至八十七年四月、八十七年五月至八十九年十一月、八十九年十二月至九十年五月三個時段，以個別標準計算管理費，而非概均以八十五年七月十四日標準決之；又其中上開２階段之規約第二十六條第二款既已明文規定以「簽約總坪數」為標準，與上開１、３階段之規定顯有不同，被上訴人復無法舉證證明有何「誤寫」之情形，上訴人更未就此為任何「默示」，自無從反於上開文字規定，片面主張上訴人自八十七年五月十七日至八十九年十二月十七日均按所有權狀之面積計算，是原判決據以認定欠繳管理費之金額標準即每月九千八百元，即屬無據。
（五）被上訴人主張所謂「個人雙層車位」僅限於「個人單片雙層」，上訴人持有系爭二車位既屬「個人雙片單層」，即非屬「個人雙層」，而不可適用「個人雙層」之計算標準等情，惟社區規約就車位管理費之計算標準，僅分別規定「機械式」、「平面式」及「個人雙層」三種，其中「個人雙層」車位部分並無規定限定於「個人單片雙層」一種以明文排除「個人雙片雙層」之情形，則依文義解釋，所謂「個人雙層」車位自應包括「個人單片雙層」與「個人雙片雙層」二者，乃事理所當然。被上訴人上開主張，係明顯加入規約文字所無規定之限制，復未舉證以實其說，自無足採。
三、證據：除援用第一審所提證據外，另提出存款取款憑條、國內匯款申請書、消費性房屋抵押借款暨擔保透支約定書各一件、權狀交付簽收單、交屋證明單、存證信函各二件（均為影本）為證，並聲請訊問證人 沈恩吾 、 李玉姬 、 沈耀甦 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）本件被上訴人已於八十五年十一月二十三日向主管機關申請成立管理委員會並依公寓大廈管理條例施行細則（下稱本條例施行細則）之規定申請報備，經臺北縣五股鄉公所同意備查，是依本條例第三十五條規定，自具有當事人能力，合先陳明。
（二）上訴人應依下列規約繳納管理費：
１、依八十五年七月十四日區分所有權人會議依法訂立之規約第十條第二款規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權會議分擔之。」及該規約附件「龍形天廈住戶管理公約」第三十四條第（一）項之一規定：「經常管理費用：本社區全體會員自本會成立起，無論遷入與否，各區分所有權人均應按其所有權狀持分之坪數、戶數、車位等持分分擔經常管理費用。計算方式採按持有坪數收繳，每坪每月以新臺幣五十元計算；車位管理機械式每位每月新臺幣五百元，平面式每位每月新臺幣三百元。」
２、依八十七年五月十七日修正之規約第二十六條第二款、第三款規定：「住戶應按月繳交管理費並以各區分所有權人購屋時之簽約總坪數以每坪新臺幣五十元計算之，辦公、商用每坪一百元，不論論使用與否皆全額繳交。停車場維修、照明、清潔費收費，不論使用與否皆全額繳交（汽車每一個停車位每月三百元、機械五百元、個人雙層八百元正）。」
３、依八十九年十二月十七日更正修訂之規約第二十六條第二款、第三款規定：「住戶應按月繳交管理費用並以各區分所有權人房屋所有權狀總坪數以每坪新臺幣五十元計算之，辦公、商用每坪一百元，不論使用與否皆全額繳交。停車場維修、照明、清潔費收費，不論使用與否皆全額繳交（汽車每一個停車位每月平面三百元、機械五百元、個人單片雙層八百元正）。」
４、上訴人係社區十五之二號三樓、十一樓及十五之三號三樓、十二樓住戶，每戶所有權登記面積一百四十四點二平方公尺，合約四十四坪，依前揭規約規定，管理費每月以每坪五十元計算，每戶每月應繳金額為二千二百元，四戶合計每月應繳管理費八千八百元。又上訴人持有二個機械停車位（雙片雙層），每月以每一停車位五百元計算，二個停車位合計每月應繳管理費一千元。本件上訴人所積欠之管理費已逾二期，前經被上訴人於八十九年十二月二十二日以五股郵局存證信函第三四六、三四九、三五０、三五一號存證信函催告限期給付，亦為上訴人所自承，惟上訴人仍拒不給付，被上訴人自得依本條例第二十一條規定，請求被告給付應繳之金額及法定遲延利息。
（三）對於上訴人答辯之陳述：
１、上訴人於上訴理由中稱：「因建商在八十六年十一月二十七日始辦理交屋，按照使用者付費原理，依民法第三百七十三條買賣標的物之利益危險自交付時起均由買受人承受負擔之規定，亦即八十六年十二月前，上訴人不承擔。」等情。惟查：
（１）按專有部分之管理維護，由各該區分所有權人為之，並負擔其費用，本條例第十條第一項定有明文。查上訴人已於八十五年四月五日登記為區分所有權人，且依規約規定「不論使用與否皆全額繳交」，故上訴人應依規約繳納管理費用，洵屬無疑。
（２）又本條例第十條業經明文規定，係由「區分所有權人」負擔管理費，建商並非所有權人，管理委員會如何向建商請求管理費？
（３）再按民法三百七十三條，基於「債之效力相對性」，僅債權契約之當事人受其拘束，故房屋是否交屋，乃上訴人與建商間之法律關係，上訴人若因建商遲延交屋而受有損害時，應由上訴人基於買賣契約向建商請求，上訴人與建商間不利益不應由管理委員會承擔。況地價稅及房屋稅之徵收，以登記所有權人為徵收稅金之對象，不問使用與否所有權人皆須負擔稅金，基於相同之法理，縱使建商尚未交屋與上訴人，上訴人仍為所有權人，自應負擔管理費。
（４）證人沈恩吾、沈耀甦分係上訴人之兄長及父親，證人之證詞偏頗，顯不足採。退萬步言，縱認證人二人證詞可採，惟證人沈恩吾證稱：「當天我是在賣場裡面，上訴人及建商是在我的辦公室內辦理交屋，我並未在場，所以我無法了解，標的物辦理占有移轉是在我的辦公室內；（問：在交屋時，證人有無到龍形天廈現場去？）辦理交屋時，我自己沒有到系爭建物的現場去。」；證人沈耀甦於九十一年八月十四日到庭證稱：「（問：是否有到龍形天廈現場？）沒有。」，是證人二人均未到現場，如何能證明建商已將建物「移轉占有」與上訴人，綜上可知，房屋是否交屋，乃上訴人與建商間之法律關係，自無從據此為拒繳管理費用之理由。又民法第三百七十三條之規定，乃買賣雙方間之利益承受與危險負擔之規定，亦與管理費用之繳納無涉。
三、證據：除援用第一審所提證據外，另提出住戶連署書、五股鄉公所函（影本）為證。
丙、本院依職權向台新國際商業銀行三重分行（下稱台新銀行）查詢上訴人是否曾於八十六年間向該行辦理貸款八百萬元之情事。
理由
一、本件被上訴人主張：上訴人係本社區十五之二號三樓、十一樓及十五之三號三樓、十二樓住戶（即系爭四戶），每戶所有權登記面積一百四十四點二平方公尺，合約四十四坪，依規約規定，管理費每月以每坪五十元計算，每戶每月應繳金額二千二百元，系爭四戶合計每月應繳管理費八千八百元，又被告持有系爭二個個人雙面雙層機械停車位（即系爭車位），每月每一停車位五百元，二個停車位合計每月應繳管理費一千元，詎被告自八十八年九月一日起至九十年六月三十日止，積欠管理費合計二十三萬九千四百元，經催繳無效，並以郵證信函限期催告未獲置理，聲請經法院核發支付命令，竟聲明異議，為此依本條例第二十一條規定，提起本件訴訟。
二、上訴人則以：本社區由係由建商家田公司於八十五年七月十四日召開第一次住戶大會，並成立第一屆管理委員會（下稱管委會），惟當時並未通過住戶規約，竟於八十五年十一月二十日持此第一次住戶大會會議紀錄與偽造之住戶規約，向臺北縣五股鄉公所（下稱五股鄉公所）申請報備，恐有詐欺、偽造文書之嫌；嗣至八十七年五月十七日第二屆管委會依本條例修訂組織章程，並制訂住戶規約，此時始有依據可循，又上訴人所有十五之二號十一樓、十五之三號十二樓二專有部分雖於八十五年四月十八日經家田公司辦理所有權移轉登記，惟家田公司遲至八十六年十一月底方就該二專有部分完成交屋之手續，規約復未明文規定何時需繳納管理費，依據本條例第九條第一項、第十條第二項及民法第三百七十三條前段之意旨，上訴人既未遷入、使用上開二專有部分，依「權利義務相對化」原則下，在八十六年十一月底前上訴人並無繳納管理費之義務，因此，管委會於八十五年九月至八十七年五月十七日對住戶所收取管理費，並無合法基礎，上訴人自八十五年九月起至八十七年五月止之管理費自無繳交義務，此部分亦經第四屆管委會於八十九年六月十日確認，協議訂立和解書載明被上訴人不得再為主張並拋棄訴訟上請求權，則上訴人自八十五年九月起至八十八年九月止，每月繳納五千四百元，共已繳十九萬九千八百元，均可抵扣被上訴人本件請求之部分；又八十七年五月十七日之規約第二十六條第二款、第三款係規定以各區分所有權人購屋時之「簽約總坪數」，以每坪五十元計算，汽車每一個停車位每月三百元，機械五百元，個人雙層八百元，則上訴人停車管理費自應依八百元計算，自八十七年五月至八十九年十一月之房屋管理費自應依上開標準計算，詎被上訴人反於上開規約之文義解釋，片面主張車位按機械車位每位五百元計算（二車位合計一千元），房屋部分逕按所有權狀之面積計算，即屬無據等語為辯，請求駁回被上訴人之請求。
三、本件被上訴人主張上訴人為本社區區分所有權人，計有系爭四戶及系爭車位，自八十八年九月一日起至九十年六月三十日止之管理費尚欠二十三萬九千四百元迄未繳納之情事部分，業據提出建物登記謄本數件、住戶規約三件、管理費催繳調查表一件、催繳郵局存證信函四件等為證，上訴人對於其所有系爭四戶及使用系爭車位，為社區區分所有權人之情事，及被上訴人提出之建物登記謄本、住戶規約形式上之真正均不為爭執，惟否認有何欠繳管理費之情事，並以上開情詞為辯，上訴人是否需繳納被上訴人主張之管理費，可否得以其於八十五年九月至八十六年已繳管理費十九萬八千元自被上訴人請求之金額扣除，自應就其所提之抗辯一一審究，茲就上訴人前述抗辯並無拒繳管理費及以上開已繳納之管理費抵扣各節，分述如下：
（一）按「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。」，「申請管理組織報備時應備下列文件資料：一、訂立規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。二、訂立規約時之區分所有權人會議會議紀錄。三、規約內容。」，「申請應備文件：．．．（二）訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊．．．（三）訂定規約時之區分所有權人會議紀錄．．．（四）規約。（五）公寓大廈或社區區分所有標的之基本資料．．．。」，本條例第二十六條第一項、本條例施行細則第九條及公寓大廈管理組織申請報備處理原則第三點第（二）款至第（五）款分別定有明文。上訴人雖先以：被上訴人以八十五年十月二十日第一屆管委會另行制訂規約，並未經區分所有權人會議決議通過，即附於八十五年七月十四日第一次區分所有權人大會會議紀錄，於八十五年十一月二十日送請五股鄉公所報備，矇混過關，毫無合法之基礎，且恐有涉及詐欺或偽造文書之嫌在內，斯時被上訴人並無當事人能力，故自八十五年九月至八十七年五月之管理費，上訴人無需繳交云云為辯，惟為上訴人所否認，並提出公寓大廈管理組織報備證明二件為證；經核上開報備證明，分別係八十五年十二月二十三日及九十年二月六日經五股鄉公所核發，其中八十五年十二月二十三日所核發者已載明：「茲據龍形天廈社區管理委員會（管理負責人）依公寓大廈管理條例施行細則之規定申請報備經查合於公寓大廈管理組織申請報備處理原則同意備查．．．」等文字，雖被上訴人對其主管機關五股鄉公所為上開文件之陳報僅屬報備之性質，惟依據上開規定，被上訴人若未備齊相關之文件，五股鄉公所自不可能率爾核發上開報備證明與被上訴人，被上訴人既係提出訂立規約時之全體區分所有權人名冊、出席區分所有權人名冊、區分所有權人會議會議紀錄及規約內容，並向主管機關五股鄉公所報備，五股鄉公所亦審視上開文件無訛後，始核發報備證明，依本條例第三十五條第一項之規定，被上訴人自有本件當事人能力；上訴人雖以上開文件恐有詐欺或偽造文書之情事發生云云為辯，惟其既未能就有何詐欺或偽造文書等有利於己之情事為何舉證，自不得僅憑其片面指摘，即否認被上訴人之當事人能力，及上開第一次區分所有權人會議、規約形成之效力，是上訴人此部分之抗辯云云，自無可採。
（二）次按「．．．三、管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。．．．十、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」，「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。」，本條例第三條第七款、第十款、第二十九條第一項、第三十條第一項分別定有明文。上訴人雖另以：被上訴人法定代理人 蘇光展 並非區分所有權人，依規約第八條之反面解釋，其不具備管理委員之候選人資格，且被上訴人於八十九年十月二十二日召開之社區第五屆區分所有權人大會出席人數及決議比例均未達到本條例第二十九條第一項之標準，該次選舉亦不合法，是本件被上訴人未具當事人能力，代理亦不合法云云為辯，並提出建物謄本、大會會議紀錄各一件欲行為證；惟按本條例第三條第三款之規定，管理委會員係由「住戶」互選管理委員若干人設立之組織，而蘇光展雖係社區分所有權人之一 張秀蓮 （住臺北縣○○鄉○○路○段○○號之一．十四樓）之代理人，惟其為張秀蓮之配偶，此有法務部戶役政連結系統一件為證，其係經張秀蓮同意為專有部分使用者，自屬具有住戶之資格，自不因其係區分所有權之代理人，因而喪失其身為住戶而得依本條例第三條第三款被推選為管理委員之權利；再核社區於八十九年十月二十二日召開之區分所有權人大會之會議紀錄，已明白載有「第二次」、「上次的大會於民國八十九年九月二十四日召開，由於出席人數只有四十七位，未達到法定開會人數（七十八人），所以不能決定任何提議案，依據．．．規約第十四條第二款．．．之條款作成假決議案，而今天召開第二次大會依法只要出席人數超過三分之一區分所有權人（五十二人），即可開會決議提議案．．．」，再核規約第十四條第二款之規定，僅係將上開本條例第二十九條第一項、第三十條第一項之規定予以明文，並無任何違法之處，是八十九年十月二十二日召開住區分所有權人會議出席人數及決議比例均已符合本條例第三十條第一項之規定，蘇光展被推選為管理委員之資格亦為本條例第三條第三款所明文保護，自無上訴人所指不合法之處；縱認蘇光展被推選為管理委員資格之不符屬實，在未被撤銷撤換前，亦難執為被上訴人無當事人能力、未經合法代理之認定依據，是上訴人此部分之抗辯，亦非可採。
（三）繼按「管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」，本條例第三條第八款規定甚明，管委會係區分所有權人會議決議事項之執行機關，而社區管理費之減免與否，當不屬於管委會或管理委員之職權，此觀本條例第三十四條之規定可明。上訴人雖又以：被上訴人第四屆管委會之委員，就前述上訴人主張八十五年九月至八十七年五月之管理費問題，於八十九年六月十日與上訴人成立協議並訂立和解書，載明被上訴人承認上訴人無繳納之義務，被上訴人不得再為任何主張，並拋棄本事件之有關一切訴訟上之請求權，執為其管理費減免之依據云云，並提出和解書一件為證，惟細繹該和解書，其中甲方蓋章欄，僅有一橢圓形戳章，而依社會觀念言，此類戳章並非正式之印文，自無法作為相當之證明，且該和解書上，雖有部分管理委員之簽名，然並未有被上訴人該任管委會主任委員之簽名，亦有不當；復依前揭說明，管委會及管理委員均無社區內之任一住戶減免管理費之權利，而上開和解書之內容於日後業經區分所有權人會議決議，亦遭到否決，是上訴人提出此份和解書，並未發生任何法律上之效力可言，亦不得為其有利之證明。
（四）續按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」本條例第三條第二款、第九條第一項本文、第十條第二項本文定有明文。上訴人又以：其雖於八十五年四月十八日即登記為社區十五之三號十二樓、十五之二號十一樓等二專有部分之區分所有權人，惟該二專有部分因建商家田公司遲至八十六年十一月底方完成交屋，其自斯時始實際取得對該二專有部分之使用、收益、處分之權，且本條例第十條第二項亦未明文指示住戶或區分所有權人「自何時開始」有負擔管理費之義務，是依民法第三百七十三條、本條例第四章對於住戶權利義務之規定，上訴人應自八十六年十二月起始負擔該二專有部分以應有部分比例繳納管理費之義務云云為辯，惟為被上訴人所否認。經查，本條例係於八十四年六月二十八日總統令制定公布，且依本條例第五十二條之規定自公布日施行，十五之二號十一樓及十五之三號十二樓兩部分專有部分，係屬上訴人所有，已於八十五年四月五日登記為區分所有權人，此有建物登記簿謄本可按，本件爭執自應受本條例規定之拘束，而依前揭法條規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，而區分所有權人之認定標準，除依建物謄本所載之所有權人外，並無其他可資辨別之方式，且依社區管理公約第三十四點第一項第（一）項之規定：「經常管理費用：本社區全體會員自本會成立起，無論遷入與否，各區分所有權人應按其所有權狀持分之坪數．．．等分擔經常管理費用。．．．」，上訴人既係該二專有部分之區分所有權人，當受到該管理公約之限制，管理費自應由其負擔已明，尚不得以其未居住、使用為由拒絕給付；縱認上訴人所辯其未能遷入使用，係因建商未依照與上訴人之買賣契約修繕房屋所致為真，然此亦為上訴人得否向建商訴請賠償之問題，仍不得就執此拒絕給付管理費，是上訴人此部分之辯解，亦難免除其應負擔給付管理費之責任。
縱上所述，上訴人之上開辯解均不足採，是其欲執上開辯解，作為其免除給付被上訴人管理費，或以其於八十五年九月至八十六年已繳管理費十九萬八千元自被上訴人請求之金額扣除云云，亦乏依據，是上訴人自應給付被上訴人積欠之管理費，至為灼然。
四、上訴人雖應負給付被上訴人管理費之責任，業如前所述，惟給付之標準為何，兩造尚爭執甚烈，茲分就系爭四戶及系爭車位兩部分進行論述：
（一）系爭四戶部分：被上訴人主張系爭四戶之管理費部分，無論發生在何時，均應依據現行規約（指八十九年十二月十七日修正者）第二十六條第一款以各區分所有權人「房屋所有權狀總坪數、每坪五十元」計算，則系爭四戶之面積同為一百四十四點二坪，即約四十四坪，是每戶每月均以二千二百元計算等情，惟為上訴人所否認，以：八十七年五月十七日訂立之規約第二十六條第一款，係按各區分所有權人「購屋時之簽約總坪數、每坪五十元」之標準計算等語，而系爭四戶每戶之簽約總坪數均為四十點八九坪，是自八十七年五月至八十九年十二月間系爭四戶相關欠繳之管理費自應依此方式計算等語為辯，經核，八十七年五月十七日訂立之規約第二十六條第一款，確係如上訴人上開辯解之記載，被上訴人雖就此陳稱係「筆誤」云云，惟「房屋所有權狀總坪數」與「簽約總坪數」二者在文字記載及文意上完全不同，被上訴人亦未就有何筆誤之情事為任何舉證，自無足採，是上訴人上開辯解與事實相符，自可採信，是系爭四戶自八十七年五月至八十九年十二月間，每月每戶積欠之管理費應係以二千零四十九元（即四十點九八乘以五十而得）計算，是就系爭房屋積欠之款項應係三十萬零九百二十四元（欠繳之月份詳見原審卷第一百一十六頁催繳調查表），逾此部分之請求自無足採。
（二）系爭車位部分：按區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定或變更事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。本條例第三十一條第一項第一款規定甚明。被上訴人主張上訴人持有之系爭車位二個雖係「個人單層」車位，惟為「個人雙片雙層」車位，並非「個人單片雙層」車位，是無法適用「個人單片雙層」八百元之優惠規定，應以二個車位、每個車位每月五百元之標準計算等情，惟為上訴人所否認，並以：悉應按「個人雙層」每月八百元為計算等語為辯。經本院細繹相關之規約，發現八十七年五月十七日公布之規約第二十六條第三款係規定汽車「個人雙層」車位八百元計算，依文義解釋，此時並無明文排除「個人雙片雙層」適用之餘地，又被上訴人雖曾於八十七年八月九日召開社區第二屆第二次區分所有權人大會時，欲將上開規定修正為「個人『單片』雙層」，然此項議案係有關規約之變更，決議時僅有七十三票通過修正，以社區全部一百五十七個區分所有權人計算，此項決議比例顯然未達到上開規定之標準，自不生任何效力，更不得以此拘束上訴人；至於被上訴人進而以上開不生效力之決議，於八十九年十二月十七日規約第二十六條第三款遽予修正為「個人單片雙層八百元」，此效規約之變更亦無從發生效力，是上訴人抗辯其持有系爭車位均應依每月合計八百元計算，即系爭車位之管理費合計應係一萬三千六百元（欠繳之月份亦詳見原審卷第一百一十六頁催繳調查表），逾此部分之請求自無足採。
是上訴人應繳納之管理費，合計應為三十一萬四千五百二十四元，均如前所述，扣除上訴人其間已繳納之九萬元，尚有二十二萬四千五百二十四元；惟上訴人於九十年六月間簽發面額九千元之支票給付被上訴人完畢，此為被上訴人所自認，而經本院遍閱全卷，均未見被上訴人有將此九千元自本件請求中予以扣除，是上開金額自應再扣除九千元，即上訴人應給付被上訴人之管理費為二十一萬五千五百二十四元，始為允適。
五、綜上所述，被上訴人本於本條例之相關規定，請求上訴人給付管理費二十一萬五千五百二十四元，及自支付命令送達之翌日即九十年四月十四日起，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由，自應准許；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如
主文。中華民國九十二年五月六日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B審判長法官陳忠行~B法官林玫君~B法官鍾啟煌右正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中華民國九十二年五月六日~B法院書記官李威賜