最高法院86年度台上字第1758號民事判決

裁判字號：最高法院86年台上字第1758號民事判決

裁判日期：民國86年06月05日

裁判案由：確認優先購買權存在等

最高法院民事判決八十六年度台上字第一七五八號
上訴人 呂高岩
乙○○右一人訴訟代理人 劉榮村 被上訴人甲○○即 黃美記 祭祀公業管理人右當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國八十五年九月三十日台灣高等法院 臺南 分院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第五五號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人乙○○對命其交還房屋之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
上訴人對確認優先購買權部分之上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件被上訴人請求確認被上訴人有與上訴人乙○○、呂高岩間買賣之同一價格優先購買權存在部分之訴訟標的，對於呂高岩係屬必須合一確定。依民事訴訟法第五十六條第一項規定，上訴人乙○○此部分上訴之效力及於未提起上訴之共同訴訟人呂高岩，爰並列之為上訴人，合先敘明。
本件被上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○段○○號、建、面積○‧○○九六公頃土地係屬黃美記祭祀公業所有，伊為管理人。該土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示甲部分面積○‧○○三四公頃原出租與訴外人 江國進 ，民國七十二年三月間該地上建物失火燒燬， 江某 乃在原地重建門牌為嘉義市○○街○號、五號房屋，並於七十五年十一月間將之賣予上訴人呂高岩。呂高岩則於七十七年八月間以新台幣（下同）一百三十五萬元之價格，再賣予上訴人乙○○，並已交付。八十年間嘉義市○○路拓寬，朝陽街三號房屋全部被徵收拆除，五號木造二層樓房房屋（下稱系爭房屋）則部分被拆除，乙○○獲補償費五十六萬八千一百十六元。因呂高岩於出賣系爭房屋時，未通知伊優先購買，其買賣契約不得對抗有優先購買權之土地出租人，但上訴人竟否認伊有優先承買權等情，爰求為確認伊就系爭房屋有與上訴人間買賣之同一價格之優先購買權存在，呂高岩應就系爭房屋以七十八萬一千八百八十四元之同一價格，與伊訂立買賣契約，及乙○○應將系爭房屋交還呂高岩後，呂高岩再交付伊之判決。（被上訴人請求呂高岩與伊訂立買賣契約及交付系爭房屋部分，經原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決後，呂高岩對之未聲明不服。又被上訴人另請求呂高岩就系爭房屋辦理保存登記並協同辦理所有權移轉登記部分，業經第一審為被上訴人敗訴之判決，未據其聲明不服）。
上訴人則以：呂高岩與被上訴人間就系爭房屋與坐落基地間並無租賃關係存在。且系爭房屋並未依法為所有權之第一次登記，自無優先購買權存在問題。況被上訴人亦已概括拋棄其權利，自不得再行主張優先承買等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人主張之前開事實，業據其提出土地登記簿謄本、嘉義市政府八十三年五月三日八三府乙土字第二二七二四號函、買賣契約書、嘉義地方法院八十年度訴字第一四七號、原法院八十年度上字第三二四號、最高法院八十一年度台上字第二六三七號民事判決等影本在卷可稽，並經調閱上開民事卷查明無訛，堪信屬實。又查前開土地原由訴外人江國進承租作為嘉義市○○街三、五號房屋之基地，七十二年間上開房屋失火燒燬後，江某在原址再行搭建同門牌號碼之建物，繼於七十五年十一月間將之售讓予呂高岩，呂高岩再於七十七年八月間售讓予乙○○，且均已交付，則依最高法院四十八年台上字第二二七號，同院五十一年台上字第二九八七號判例意旨，系爭房屋之基地租賃權，即隨同房屋之讓與而移轉於房屋之買受人。此亦為兩造間前開八十年訴字第一四七號拆屋交地事件歷審判決所認定之事實。是以呂高岩於受讓上開房屋後，就該房屋之基地，即與被上訴人有租賃關係存在。上訴人乙○○辯稱：呂高岩從未繳納租金與被上訴人，被上訴人亦不知江國進與呂高岩間有買賣房屋之事，被上訴人與呂高岩間自無租賃關係存在云云，自無可採。是被上訴人主張伊就上訴人呂高岩與乙○○間系爭房屋買賣之有土地法第一○四條所定之優先承買權存在，自屬有據。上訴人乙○○雖又辯稱：系爭房屋為違章建築，其受讓，被上訴人並無優先購買權，且上訴人已拋棄優先購買權等語。然按違章建築物本非不得作為買賣之標的，且土地法第一百零四條第一項之規定，並不限於經保存登記之房屋始有其適用，祇須承租人出賣其房屋，基地所有權人即得行使優先承買權，至房屋之所有權能否移轉登記，在所不問。上訴人主張系爭房屋未經保存登記，不得為所有權移轉登記，被上訴人無優先購買權云云，顯非可取。又按出租人之優先購買權，須於承租人將所承租土地上之房屋出賣與第三人時始行發生，即以所有人與第三人間有買賣契約存在為條件。証人 黃東夷 雖証稱：「乙○○託我向甲○○說房屋要買賣，你是不是要買，黃說土地是公的，沒有辦法買，當時價格有沒有訂，我不知道，我只告訴他房子要賣而已，大約在七十七年八月以前之事」等語。查上訴人間買賣契約係成立於七十七年八月七日。於上訴人間買賣契約成立前，自無拋棄優先購買權之問題。又查被上訴人前曾以無權占有之法律關係，訴請上訴人乙○○拆屋交地，嗣經三審以上訴人有租賃關係存在為由，判決被上訴人敗訴確定，為兩造所不爭執，並有前開民事判決可按，且被上訴人於上開民事事件審理中，接獲乙○○主張受讓系爭房屋與基地租賃權之通知後，旋於八十年六月十五日以郵局存證信函通知上訴人乙○○稱：「如台端占有使用上開土地有租賃關係者，寄件人願優先購買上開朝陽街三、五號房屋」等語，亦有被上訴人提出嘉義十三支郵局第二十號存證信函及掛號回執在卷足稽。足證被上訴人並未拋棄優先購買權。上訴人該部分之抗辯，亦無足採。再查呂高岩出售前開三、五號房屋與乙○○之價格為一百三十五萬元，為兩造所不爭，嗣於八十年間嘉義市政府拓寬啟明路，徵收拆除三號房屋全部及五號房屋部分，乙○○獲發放補償費五十六萬八千一百一十六元，為其所是認，則扣除該拆除部分，其餘房屋之買賣價格應為七十八萬一千八百八十四元，上訴人乙○○主張其買受後房屋價值上昇云云，既為被上訴人所否認，乙○○對此又未舉證以實其說，已難採信。且前開法條係明定有依同一條件優先承買之權，上訴人乙○○主張應以房屋漲價後之價格，做為優先承買之價格，與法不合，亦非可取。從而，本件被上訴人本於土地法第一百零四條優先承買權之規定，請求確認伊就系爭房屋有與上訴人間買賣之同一價格之優先購買權存在，及乙○○應將系爭房屋交還呂高岩，即無不合，應予准許。爰維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
本院分二部分述之：
（一）廢棄部分（即關於被上訴人請求上訴人乙○○交還房屋予呂高岩部分）：查上訴人乙○○係因向呂高岩買受系爭房屋並受交付而占有該房屋。又被上訴人就系爭房屋有優先購買權存在，為原審合法認定之事實。足見上訴人乙○○與被上訴人間就系爭房屋並無買賣關係存在，亦非因被上訴人之交付而占有系爭房屋。則縱認被上訴人行使其優先購買權，主張上訴人間系爭房屋之買賣不得對抗伊，並請求呂高岩與伊以同一條件訂立買賣契約，亦不過得本於其買賣契約請求呂高岩交付系爭房屋而已，尚非得據以請求乙○○交還系爭房屋予呂高岩。被上訴人對上訴人乙○○就交還房屋部分究竟有如何之私法上之請求權存在，原審未行使闡明權命被上訴人為適當之主張，就此部分遽為上訴人乙○○敗訴之判決，自有判決不備理由之違法，上訴意旨，執以指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。
（二）駁回部分（即關於被上訴人請求確認就系爭房屋有與上訴人間買賣之同一價格之優先購買權存在部分）：
原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴意旨仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘此部分原判決為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴人乙○○對交還房屋部分之上訴為有理由，上訴人對確認優先購買權部分之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十六年六月五日
最高法院民事第五庭
審判長法官張福安
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官葉賽鶯右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年六月十三日