裁判字號：臺灣臺南地方法院95年訴字第76號民事判決
裁判日期：民國95年10月11日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺南地方法院民事判決95年度訴字第76號原告台南珍珠大樓A棟管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人戊○○
樓訴訟代理人 張仁懷 律師被告甲○訴訟代理人丁○○律師
丙○○律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國95年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台南市○區○○○段三七七之三地號土地上，如附圖斜線部分所示，面積三十九平方公尺之二層造鋼筋混擬土造建物拆除。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時係基於民法第767條、公寓大廈管理條例第36條第2款等規定，訴請被告應將坐落台南市○區○○○段○○○○○○號土地（下簡稱系爭土地）上，面積約99.15平方公尺之建物即門牌號碼為台南市○區○○○路2段73巷7-4號1、2樓房屋加蓋違建部分拆除，將上開土地交還原告，並應自民國87年2月3日起，至交還上開土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）12,000元等語；嗣於本院95年4月25日言詞辯論時，減縮聲明為：被告應依公寓大廈管理條例第36條第2款，將坐落系爭土地上，即門牌號碼為台南市○區○○○路2段73巷7-4號1、2樓房屋加蓋違建部分拆除，面積以地政機關實測為準。則原告前開所為，核屬訴之變更，惟其變更部分係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定意旨，自應准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：坐落台南市○區○○○段○○○○○○號之土地（即系爭土地）為台南珍珠A棟大樓住戶 蘇黃甜 等75人所共有，於80年間遭台南市○區○○○段7825建號即門牌號碼台南市○區○○○路2段73巷7-4號房屋之前所有權人 施全成 加蓋如附圖所示之1、2樓增建物，原告曾向台南市政府申報為違建，但市政府回報因人手不足而未拆，亦數次通知違建所有權人主動拆除，也未獲善意回應，其後台南市○區○○○路2段73巷7-4號房屋所有權輾轉移至被告名下，如附圖所示之1、2樓增建物亦為被告占有使用中。然因上開增建物未經台南珍珠A棟大樓全體住戶同意即加蓋於系爭土地上，顯係無權占有台南珍珠A棟大樓全體住戶共有之系爭土地，而原告為台南珍珠A棟大樓之管理委員會，並為全體住戶管理系爭共有之土地，為此爰依公寓大廈管理條例第36條第2款之規定，提起本件訴訟，並聲明求為判決：被告應將其坐落系爭土地上，如附圖所示斜線部分，面積39平方公尺之二層樓造鋼筋混凝土拆除等情。
三、被告則以：系爭土地上如附圖所示之二層增建物係台南市○區○○○段7825建號之前所有權人施全成向台南珍珠A棟大樓之建商協議，經建商同意興建，此由大樓之樑柱結構、增建建材與台南珍珠大樓之建材相同及台南市政府獲原告申報卻未拆除該增建部分可證，建商於出售台南珍珠大樓各戶時，即約定該增建部專供系爭不動產之區分所有權人使用，例如台南珍珠大樓A棟中門牌號碼台南市○○○路○段○○巷○號在其房屋後面空地部分（亦屬全體住戶共有之土地）上亦有增建，是以系爭土地如附圖所示斜線部分因該增建物而占用之面積，亦由該土地旁之同段7825建號建物所有人取得專用權利，而被告係因贈與而繼受取得同段7825建號房屋所有權，則如附圖所示斜線部分之專用權即因由被告取得。依最高法院88年度台上字第3223號判決要旨，原告應受建商出售不動產時與各住戶間約定專用權內容之拘束，故不得請求被告拆除系爭土地上如附圖所示斜線部分之增建物。又上開增建物自80年完成迄今，已有15年之久，並未造成該棟大樓使用上之不便，且該增建物與原有大樓結構上連成一體，若強行拆除增建部分，將危及該棟大樓結構安全，則原告訴請拆除增建部分，自己所得利益極少，而被告所受損害極大，大樓之結構安全亦將受到嚴重破壞，原告之請求，恐有權利濫用之虞，應予限制，為此聲明求為：駁回原告之訴等語，資為抗辯。
三、本件經本院調查及整理證據後，兩造對下列事項均無爭執：
1、坐落台南市○區○○○段○○○○○○號土地（即系爭土地）為台南珍珠A棟大樓全體住戶蘇黃甜、 蔡柏炫 等75人（含被告在內）所共有，原告為該公寓大廈之管理委員會。
2、被告所有坐落台南市○區○○○段7825建號，即門牌號碼台南市○區○○○路2段73巷7-4號房屋之1、2樓之增建未辦保存登記建物部分（如附圖標示之未辦保存登記建物），坐落原告所管理之系爭土地及同段377-13地號土地上，占用面積如附圖所示（其中斜線部分為該增建物占用系爭土地之範圍）。
3、以上事實，有兩造分別提出之系爭土地登記謄本一份、建物謄本一份、地籍圖謄本一份、公寓大廈管理組織報備證明書影本一份、增建物照片16張等文件為證，並經本院會同兩造及台南市東南地政事務所人員到場履勘屬實，製有勘驗筆錄一份及地政事務所人員繪製之土地複丈成果圖（即如附圖所示）在卷可佐，故此等事實自堪信為真實。
四、茲兩造有爭議者厥為：
1、被告所有如附圖所示未辦保存登記建物坐落之系爭土地是否屬於被告約定專用之部分？
2、拆除上開建物是否將危及台南珍珠A棟大樓整棟大廈之建築結構？以下分述之。
五、按管理委員會依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，即管理委員會係基於區分所有權人之授權，處理同條例第36條所規定之事務，就職務範圍內之事項，管理委員會得以自己之名義行之，不論法律行為或事實行為、適法行為或違法行為，只要是與職務範圍有關，管理委員會因執行職務行為所生之法律關係，效力及於區分所有權人，並依同條例第38條第1項規定，以自己之名義為訴訟當事人。次按公寓大廈管理條例第36條第2款規定共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會之職務。依此，系爭土地既為台南珍珠A棟大樓全體住戶所共有，而原告復為台南珍珠A棟大樓之管理委員會，則原告為管理系爭共有土地之需，基於公寓大廈管理條例第36條第2款之規定，對主張其為無權占用系爭共有土地之對造，以自己之名義提起本件訴訟，自屬適法，合先敘明。
六、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。依此，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。故以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院18年上字第2855號判例意旨、72年度台上字第1552號判決要旨參照）。查原告主張系爭土地為台南珍珠A棟大樓全體住戶所共有，並為該棟大樓全體住戶共用之法定空地，詎建號7825號之房屋所有人未經全體住戶之同意，擅自於80年間搭建如附圖所示之增建物，嗣後上開建物輾轉移轉至被告名下，而如附圖所示增建物亦由被告占有使用迄今，則原告基於公寓大廈管理條例第36條第2款規定，自得請求無權占用系爭土地之被告拆除其所占用之建物等情，業據提出系爭土地登記謄本一份、建物登記謄本一份等文件為證，而被告對系爭土地為台南珍珠A棟大樓全體住戶所共有，且其所有7825建號房屋之增建物確有占用系爭土地等事實，均無爭執，惟抗辯：該增建物乃興建台南珍珠A棟大樓之建商為7825建號房屋之住戶所搭建，並與其他住戶約定該增建物所占用之系爭土地，為7825建號房屋所有權人所專用，已排除其他住戶之共用權利，故原告無權要求被告拆除云云。則依前揭舉證責任規範之說明，被告自應就其系爭土地乃有權占用之事實，負其舉證責任。本院查：
1、按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，為公寓大廈管理條例第7條前段所明定。縱公寓大廈共用部分非屬同條例第7條後段各款所規定不得為約定專用部分，然共用部分約定為專用，仍須經區分所有權人會議決議始可。且住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，如有違反者，公寓大廈管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴訟法院為必要之處置，復為同條例第9條第2、4款所明定。今台南珍珠A棟大樓之建商既非該大樓之區分所有權人，自無權私相授受與區分所有權人片面約定系爭共用土地由某住戶所專用。是無論坐落系爭土地之增建物究否為台南珍珠A棟大樓起造之建商所搭建，系爭土地既為台南珍珠A棟大樓全體住戶共有共用之土地，且該大樓之區分所有權人會議復未曾決議系爭土地轉變為約定由特定住戶專用之情形，則被告對系爭土地之占用行為，已構成上開公寓大廈管理條例第9條第2項之違反，原告本得依同條例第9條第4項之規定，請求相關主管機關或訴請法院為必要之處置。
2、次查，「公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之所有人，於分別出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立分管契約，各立約之區分所有權人及知悉或可得知悉該約定之受讓人，應受其拘束。惟約定專用權人應依約定之方法使用之，且不得違反共用部分之設置目的，致妨害該共用部分所在建築物之安全」等語，固為最高法院88年度台上字第3223號判決所明示，惟該判決要旨主要係因為該區分所建築物之建商原為該建物之起造人及單獨所有權人，其於建物建築完成後，為分別出售其區分所有權時，將該大樓地下層公共空間劃為數個停車位，並隨同交付給購買停車位使用權之住戶使用，故該建商除與購買停車位之住戶簽署停車位使用權契約書外，另與全體住戶簽署地下樓權屬同意書，此即以規約方式與區分所有權人全體住戶達成就地下樓共用部分轉變為約定專用之分管契約，則該分管契約如未違反強制或禁止規定，當不在禁止範圍，並得以約束嗣後之共有人。然查，被告就如附圖所示斜線部分之增建物究係由何人建造，以及興建台南珍珠A棟大樓之建商是否即為該棟大樓之起造人及單獨所有人等節，迄未舉證說明，顯不足僅以樑柱構造、建材設施等與主結構體類似一節，即逕自推論該增建物必為台南珍珠A棟大樓之建商所搭建，且建商已與全體住戶達成就該系爭共用土地變更為約定專用部分。且查，證人即台南珍珠A棟大樓住戶 江幸燕 於本院勘驗時證稱：伊是台南珍珠A棟大樓最早搬進來的住戶，伊在該大樓已居住近15年，剛搬進來時，A棟大樓西北角處（即系爭土地）並無增建物，該處屬空地，當時7825建號房屋最早是由一位施全成先生所購入，而施先生購買該屋時，該大樓之建商尚駐守於大樓內，因當時大樓尚未全部售出之故，而7825建號房屋就坐落在大樓地下道出入口處，原本是空地的情形也一目了然，後來何時增建，伊不清楚，只知道後來該空地就沒有了等語（見本院95年5月19日勘驗筆錄）。由是觀之，7825建號房屋興建完成時之現況，並無如附圖所示之二層增建物存在，而該增建物興建當時，台南珍珠A棟大樓之建商固仍駐守該處，但已有部分住戶遷入居住，惟遷入之住戶並未經建商告知系爭土地有約定專用情事，或有簽署任何書面以便同意7825建號房屋所有權人使用系爭土地之情形，更無論如附圖所示增建物尚且跨越非台南珍珠A棟大樓全體住戶所有之系爭土地，而侵越至他人所有之同段377-37地號土地（已逾越台南珍珠A棟大樓全體住戶得行使同意權之範圍），則系爭土地顯然仍未改變其共用之目的及性質，乃被告辯稱台南珍珠A棟大樓之建商已與全體住戶達成系爭土地轉變為約定專用部分，實屬無據，無足取信。
七、再按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，為民法第148條第1項所明定。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。原告請求被告拆除之建物，其拆除有無影響大樓之結構安全？原告因受返還該基地可得利益若干？被告因該建物之拆除所受損失若干？此與就國家社會整體利益觀察，原告之請求是否以損害他人為主要目的之論斷，至有關聯．．．」，最高法院89年度台上字第855號亦揭明斯旨。原告是否有權利濫用之情形，若拆除被告之建物而有影響被告房屋、大樓之結構安全時固屬符合，然若拆除不影響結構安全時，仍應考量原告因受返還該基地可得之利益？被告因該樓房之拆除所受損失若干？若原告所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，亦不失為權利濫用。然查，系爭土地原為空地，遲至7825建號房屋出售予訴外人施全成後，始另行加蓋如附圖所示之增建物一節，已為證人即台南珍珠A棟大樓最早遷入之住戶江幸燕證述明確，則該增建物既係台南珍珠A棟大樓主體建物完成並達成供人居住使用目的後，始另行加蓋，是該大樓主體建物結構即與如附圖所示之增建物結構無涉，而該大樓之主體結構既未利用或輔以增建物之構造體，則被告所稱拆除系爭建物將危及台南珍珠A棟大樓整體結構云云，亦顯不足採。
八、綜上所述，系爭土地為台南珍珠A棟大樓全體住戶所共有，原告為台南珍珠A棟大樓之管理委員會，其為管理系爭共用土地，自得依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，對無權占用系爭土地之人，訴請其拆屋還地。而被告所有如附圖所示之增建物占用如附圖所示斜線部分之系爭土地，且其占用行為未經台南珍珠A棟大樓全體住戶之同意，自屬無權占用，參以原告訴請被告拆除如附圖斜線部分所示增建物並無權利濫用之虞，從而，原告爰依上開公寓大廈管理條例第36條第2款規定，訴請被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示斜線部分，面積39平方公尺之二層增建物拆除等情，自屬有據，應予准許。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年10月11日
民事第三庭法官林彥君以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年10月11日
書記官張豐榮