臺灣士林地方法院109年度訴字第1308號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院109年訴字第1308號民事判決

裁判日期：民國110年07月23日

裁判案由：給付違約金

臺灣士林地方法院民事判決109年度訴字第1308號原告 張豐居 訴訟代理人 蔡文玉 律師被告 龔世中 訴訟代理人 方南山 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣74萬元，及自民國109年5月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔44％，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣24萬7,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣74萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
二、查本件原告起訴狀載原聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）168萬元。㈡願供擔保，請准宣告假執行」（本院卷第13頁）。嗣於民國109年11月19日以民事準備狀追加請求自109年5月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷第102頁），係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於109年1月1日委託訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）向伊表示欲購買伊所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地（與系爭房屋合稱系爭房地），雙方簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並約定買賣總價金為1,480萬元，被告應於簽約時支付簽約款148萬元、於同年2月17日、同年3月19日支付用印款148萬元及尾款1,184萬元。因被告未備齊簽約款148萬元，雙方約定由被告給付現金10萬元及簽發以簽約日為發票日、伊為受款人、票面金額138萬元之未載到期日之本票乙紙（票號：AA000000-0）（下稱系爭本票）以支付簽約款，被告並應於同年2月3日前將138萬元存入履約保證專戶（下爭系爭履保專戶）。詎被告於同年1月2日將20萬元存入系爭履保專戶後，即未依約履行，經伊催促履行，仍未獲置理。 嗣伊 於同年5月5日寄發新店頂城郵局存證號碼51號存證信函催告被告應於函到5日內將差額簽約款及用印款合計266萬元存入系爭履保專戶，屆期被告未履行，伊又於同年月28日寄發新店頂城郵局存證號碼54號存證信函為解除系爭買賣契約並沒收已付價金之意思表示。然因被告未依約履行，致伊無法於同年1月1日、同年2月17日、同年3月19日取得簽約款148萬元、用印款148萬元、尾款1,184萬元，因被告違約至伊再行出售他人前均無法取得上開款項，如以5％計算遲延利息，伊共損失利息33萬3,912元；另伊依約應支付永慶房屋服務費59萬2,000元，且騰空系爭房屋無法使用，如以該地區月租金1坪1,045元計算，亦受有損失29萬3,358元；又伊於同年8月19日以1,365萬元出售系爭房地，亦有價差損失115萬元，以上合計受有損失共236萬9,270元。伊依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，請求被告給付違約金168萬元並無過高等語。並聲明：㈠被告應給付原告168萬元，及自109年5月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊任職於大陸地區，因受新冠肺炎影響致經濟狀況遽降，曾於109年3月27日委託訴外人永慶房屋職員 洪堃諺 轉知原告伊無法履約，期以30萬元合意解除系爭買賣契約，雖未獲原告同意，惟伊實非惡意違約。又兩造於同年2月1日、3月26日簽訂增補契約（下分稱第1次、第2次增補契約），因第2次增補契約約定以109年4月30日為差額簽約款補款日及用印日，可知伊應自同年5月1日起始負遲延責任，況伊於同年2月1日、3月1日及27日曾委請洪堃諺向原告表示伊無法履約，至遲原告於同年4月2日應已知悉上情，卻至同年5月28日始解除契約，可認原告有怠於行使權利情事，不得請求同年5月1至28日之遲延利息，縱非如此，亦應以逾期28日、年息5％計算遲延利息即為1萬0,203元。此外，兩造簽訂系爭買賣契約前，原告已委託仲介出售系爭房地長達1、2年，且其於交屋日即同年6月4日前仍可使用收益系爭房地，縱認原告受有損失，審酌系爭房地之屋齡、位置，亦應以每月2萬5,000元計算為適當，是如自原約定交屋日即109年3月19日起算至解約前一日，原告僅損失5萬8,333元。至仲介費部分，實務上於契約解除時多有折讓，且原告未提出支付仲介費之單據，而房地價差損失部分，乃解約後之因素，亦不得作為審酌違約金是否過高之依據等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告主張兩造於109年1月1日簽訂系爭買賣契約，由被告以買賣總價金1,480萬元向原告購買系爭房地，雙方約定被告應於簽約日給付簽約款148萬元、於同年2月17日前支付用印款148萬元，暨於同年3月19日交屋日前付清尾款1,184萬元，並由訴外人合泰建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證。因被告於簽約日未備妥簽約款，雙方另約定由被告給付現金10萬元及簽發系爭本票以支付簽約款，且被告應於同年2月3日前將上開票款存匯入系爭履保專戶。惟被告僅於同年1月2日匯款20萬元至系爭履保專戶，未依限給付全額簽約款，兩造先於同年2月1日另簽訂第1次增補契約，變更差額簽約款補款日及用印日至同年3月31日、完稅日至同年4月24日、交屋日至同年5月7日，復於同年3月26日簽訂第2次增補契約，變更差額簽約款補款日及用印日至同年4月30日、完稅日至同年5月22日、交屋日至同年6月4日，惟被告屆期未給付差額簽約款及用印款，經原告於同年5月5日寄發存證信函催告被告限期給付未果後，再於同年月23日以存證信函向被告為解除買賣契約意思表示，並通知沒收其已付之全額價金，系爭買賣契約於同年月28日解除等情，業據其提出系爭買賣契約、第1、2次增補契約、新店頂城郵局存證號碼51、54號存證信函、信封及中華郵政掛號郵件收件回執（本院卷第18至60頁），且為被告所不爭執（本院卷第114、115、
154、216頁），堪信為真。則依系爭買賣契約第13條第5項約定，原告主張因被告未依約履行給付買賣價金義務，經其於109年5月28日合法解除系爭買賣契約，自屬有據。
四、又原告主張：伊既於109年5月28日合法解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，得沒收被告已付及應付之買賣價金，即可請求被告給付違約金168萬元等語。
被告固不否認系爭買賣契約業經解除（本院卷第115頁），惟仍執前詞為辯，並抗辯原告請求違約金168萬元顯屬過高，應予酌減等語。對此，本院判斷如下：
㈠觀諸系爭買賣契約第12條第1項前段約定：「甲（即被告）
乙（即原告）雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」、同條第2項後段約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」（本院卷第26頁），可知被告如未依系爭買賣契約履行而有違約情事，經原告催告仍不履行時，原告得解除契約，並沒收被告已給付之全部款項。本件被告既未按系爭買賣契約履行而違約，經原告合法解除契約，已於前述，且系爭買賣契約第12條第2項後段為違約金之約定，屬損害賠償總額之預定性質，亦為兩造所不爭執（本院卷第153、218頁），則原告主張其得依上開約定請求違約金，即非無憑。又系爭買賣契約第4條第1項約定：「甲方應依下列日期給付乙方價款：『簽約款：新臺幣148萬元（含定金，於本契約簽訂時交付』」（本院卷第22頁）、第17條第6項則約定：「1、因甲方未備齊簽約款，甲、乙雙方同意，甲方於簽約時先將現金新臺幣（下同）壹拾萬元整及甲方簽發以簽約日為發票日，乙方為受款人，面額壹佰參拾捌萬元整之未載到期日免除作成拒絕證書之本票乙紙（票號：AA000000-0）（即系爭本票），雙方同意將前揭現金先存匯入履約保證專戶，本票則先交付乙方，甲方應於民國109年2月3日前將上揭本票金額存匯入履約保證帳戶。2、前揭本票乙方同意先交行交付予永慶房屋保管，俟甲方依前項約定將本票金額存匯入本件買賣履約保證帳戶後，乙方同意甲方得向永慶房屋取回本票」（本院卷第30頁）。由上開約定，可知系爭本票係被告簽發作為給付簽約款之用，雙方於簽約時已成立系爭本票債權，嗣因被告違約不買致解除系爭買賣契約，基於該債權而得請求之款項自仍屬依約得沒收之範圍。是以，被告本應於簽約日給付簽約款148萬元予原告，因於該日未能備齊現金，經雙方約定被告以交付現金10萬元及系爭本票之方式以為簽約款之給付，且被告應於109年2月3日前將系爭本票金額138萬存匯入系爭履保專戶，足認兩造就扣除現金10萬元部分之簽約款，係由被告簽發並交付系爭本票以為支付簽約款之用，原告自應以被告已給付之簽約款即現金10萬元及系爭本票債權138萬元，依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，予以沒收。
㈡原告固主張：依系爭買賣契約第12條第2項前段約定，如係
簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算，同條項後段自不能割裂而為不同之解釋，且若被告違約給付之金額越少處罰越少，亦不符論理法則，被告如有違約情事，原告於解除契約後得沒收被告所有已付、應付金額之全部款項，即至109年4月30日止之簽約款及用印款，合計應得沒收326萬元（計算式：148萬元+148萬元+30萬元＝326萬元）等語（本院卷第139、140頁）。惟查：
⒈按當事人本於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律
強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範；縱或契約約定之權利義務有失平之處，除依法定程序變更外，雙方均應受其拘束，不得任意排除約定之法效。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。且解釋契約應通觀全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院110年度台上字第367號判決意旨參照）。觀之系爭買賣契約第12條第2項約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」（本院卷第26頁），可知上開約定分為前、後2段內容，前段乃關於買方給付遲延之違約責任，後段則為買方違約不買及有其他違約情事之違約責任，且就前者明定按日計罰違約金，後者則記載沒收已給付之全部款項，二者已有區隔，顯已分別約明被告如有遲延給付或毀約不買情事之違約金計算標準及方式，而無別事探求之餘地，縱認上開計算標準或有失平之處，依前揭說明，兩造仍均應受其拘束，故原告主張於解除系爭買賣契約後得沒收被告所有已付、應付金額之全部款項，即屬無據。
⒉又依系爭買賣契約第17條第6項約定，因被告於簽約日未備
齊簽約款，雙方同意被告於簽約時交付現金10萬元及票面金額138萬元之系爭本票以為簽約款之支付，被告應於109年2月3日前將系爭本票金額存匯入系爭履保專戶（本院卷第30頁），而被告依上開約定於同年1月2日將20萬元匯款至系爭履保專戶，亦為原告所不爭執（本院卷第216頁），可知被告於簽約日給付之現金10萬元及同年1月2日匯款至系爭履保專戶之20萬元，均係用以支付系爭買賣契約第4條約定之簽約款而為簽約款之一部，並非被告另再給付原告之用印款、完稅款或尾款，被告復自承無支付其他買賣價金（本院卷第115頁），堪認原告於解除系爭買賣契約後，得依系爭買賣契約第12條第2項後段約定沒收被告已給付之全部款項，應以簽約款148萬元為計算甚明，況原告主張至同年4月30日止之簽約款及用印款合計應得沒收326萬元等語，顯係另加計被告尚未給付之用印款148萬元，且重複計算簽約款30萬元（即被告於簽約日給付之現金10萬元及同年2月1日匯款之20萬元），足徵原告此部分主張與系爭買賣契約第12條第2項後段、第17條第6項約定未符，洵無可採。
㈡按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。至當事人約定契約不履行之違約金是否相當，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定之標準數額；且違約金是否過高，應以解約時所生損害為定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準（最高法院86年度台上字第1084號、92年度台上字第2046號判決意旨參照）。然審酌：
⒈兩造於109年1月1日簽訂系爭買賣契約時，即因被告當日未
備齊簽約款，而於系爭買賣契約第17條第6項約定，由被告給付現金10萬元及簽發系爭本票以為簽約款之支付，且應於同年2月3日前將系爭本票金額存匯入系爭履保專戶，被告並於同年1月2日匯款20萬元；其後，因被告無法於同年2月3日前給付剩餘之差額簽約款118萬元（計算式：136萬元-20萬元＝118萬元），兩造先於同年月1日簽立第1次增補契約，變更差額簽約款補款日及用印日為同年3月31日、完稅日為同年4月24日、交屋日為同年5月7日；復於同年3月26日簽立第2次增補契約，再次變更差額簽約款補款日及用印日為同年4月30日、完稅日為同年5月22日、交屋日為同年6月4日（本院卷一第46、48頁），惟被告仍未依上開約定期日支付差額簽約款118萬元及用印款148萬元，經原告催告限期履行未果，始於同年5月28日合法解除系爭買賣契約等情，可知本件係因被告未依系爭買賣契約約定給付款項，迭經兩造商議後簽立第1、2次增補契約，被告仍無依第2次增補契約約定，遵期於同年4月30日支付印用款差額簽約款118萬元及用印款148萬元，始經原告於同年5月28日解約，如依民法第203條規定之法定利率5％計算，被告所為，至少使原告受有自109年4月30日起至同年5月27日止（計28日）因無法取得上開款項之利息損失共1萬0,344元【計算式：（118萬元+148萬元）×5％÷12月×28/30＝10344，元以下四捨五入】。
原告雖主張：倘被告依約履行，伊同年1月1日簽約時可取得簽約款148萬元、同年2月17日取得用印款148萬元、至遲於同年3月19日取得尾款1,184萬元，因被告違約至伊於同年8月19日再行出售他人前均無法取得上開款項，如以5％計算遲延利息，伊受有利息損失共33萬3,912元【計算式：（148萬元×231/365×5％）+（148萬元×184/365×5％）+（1184萬元×154/365×5％）＝33萬3,912元】等語（本院卷第141頁），為被告所否認，並抗辯依第2次增補契約所載，差額簽約款補款日及用印日均為同年4月30日，應自同年5月1日起至同年月28日負遲延責任，且應以差額簽約款118萬及用印款148萬予以計算等語（本院卷第154頁）。然查，兩造於同年1月1日簽訂系爭買賣契約後，陸續於同年2月1日、3月26日簽訂第1、2次增補契約，此有上開增補契約可稽（本院卷第18至48頁），且為兩造所不爭執，兩造自應受第2次增補契約約定之拘束，原告以系爭買賣契約約定之價金給付日期計算所受遲延利息之損失，即屬無據，況系爭買賣契約既經原告於同年5月28日合法解除，原告本無法請求被告給付尾款1,184萬元或據此計算法定遲延利息損失，其此主張，確無可採。至被告抗辯：伊任職於大陸地區，因受新冠肺炎影響致經濟狀況遽降，且於同年3月27日委託洪堃諺轉知原告伊無法履約，期以30萬元合意解除系爭買賣契約，雖未獲原告同意，惟非惡意違約，且原告遲至同年5月28日始解除契約，可認係怠於行使權利等語。惟依系爭買賣契約第4條約定，除於金融機構貸款核撥時支付尾款1,148萬元外，簽約款及用印款部分，則均屬被告本應自備之款項；參以被告提出其與洪堃諺、訴外人 曾鴻銘 之通訊軟體LINE對話紀錄，其曾於兩造簽訂第2次增補協議書翌日即同年月27日提及：「記得我們簽約沒多久，就誠心的表示如果不能履行合約，希望以訂金來補償您的損失」（本院卷第118、170頁），顯見本件係因被告於締約及簽訂增補協議書前均未能盱衡自身經濟狀況及支付價金之能力，致一再無法如期給付價款所致，反觀原告已數次配合被告調整繳款時間，是被告抗辯原告有怠於行使權利權利之情事，自非可採。
⒉被告又抗辯：原告於系爭買賣契約簽立前已委託仲介出售系
爭房屋1、2年，且未住居於該處，參以系爭房屋位置、屋齡，其每月租金應為2萬5,000元，縱自原定交屋日同年3月19日起算至解約前一日，其損失應為5萬8,333元等語（本院卷第156頁），為原告所否認且主張：伊於兩造簽約後須騰空系爭房屋，無從居住或出租使用，如以該地區月租金行情1坪單價1,045元計算，伊受有無法使用、收益系爭房地之損失共29萬3,358元【計算式：1045元×37.43坪×7.5個月＝29萬3,358元】（本院卷第141頁），並提出實價登錄資料為憑（本院卷第150頁）。查，原告於系爭買賣契約解除前尚未交付及移轉系爭房地所有權，且其係以系爭房地地址即臺北市○○區○○路○○○號5樓為存證信函之寄件人地址（本院卷第50、54頁），可見縱使原告自簽訂系爭買賣契約後確有進行交屋準備之相關事宜，亦不因此致其房屋所有權及原有使用收益權能受到限制，原告主張其受有無法使用收益系爭房地之損失，應無可採。
⒊至原告另主張：伊於解除系爭買賣契約後，因疫情影響致再
次出售系爭房地受有跌價損失115萬元等語，並提出房市參考資料為證（本院卷第140、141、194至204頁），為被告所否認。查系爭房地已於109年8月19日以總價1,365萬元出售予訴外人 廖麗玲 ，並於同年9月18日完成所有權移轉登記予訴外人 劉晁鼎乙 情，有不動產買賣契約書及土地建物查詢資料可稽（本院卷第144至148、208、209頁），依前揭說明，縱使原告再行出售系爭房地之價格確有減少，然因屬解除契約後所發生之損害，固非得於本件違約金予以考量，況衡酌房地產價值之高低及漲跌，除與房地所在位置、發展潛力、使用分區、建築材料及用途、周遭環境等因素相關外，買賣雙方個人之主觀因素、社會經濟發展趨勢、市場需求程度、政府政策等對房地價值亦有重大影響，系爭房地尚未重新賣出前，究有無損失或是否發生損害均無從得知，而原告所提房市○○○○○路新聞報導或文章，至多僅為受訪者或撰文者之個人意見，原告以此推認因系爭房地重新出售致其受有跌價損失，尚屬率斷。原告雖另舉內政部公告之成屋買賣契約書範本第11條關於違約之處罰約定（見本院卷第205頁），主張原告沒收總價款不超過房地總價款15％，應無過高之虞等語，惟此係主管機關擬定並用以提供不動產買賣雙方訂立契約之參考依據，應僅為衡酌違約金約定有無過高之參考標準，非以如雙方約定之違約金未逾買賣價金15％，即得逕認定其約定違約金無過高之情事，原告以此主張本件違約金未逾買賣價金15％應無過高等語，尚非可採；而原告主張其受有支付永慶房屋仲介服務費59萬2,000元之損失（本院卷第141頁），既為被告所否認並請求原告應提出仲介費單據正本為證（本院卷第156、157頁），惟原告迄未就此提出任何支出佐證資料，自難謂其此主張可採。
⒋綜上所述，審酌系爭買賣契約自簽約日起至解約日止（即10
9年1月1日起至同年5月28日止），共歷時約6個月，及被告給付價金之總數、違約程度、原告受損等一切情事，認定原告主張得請求被告給付之違約金168萬元，顯有過高，而應予酌減為以系爭房地買賣總價金之5％為適當。據此計算，原告主張依約得沒收被告已給付之價金，應酌減為74萬元（計算式：1480萬元×5％＝74萬元），而經酌減後，原告就超過上開範圍之已給付價金74萬元（計算式：148萬元-74萬元＝74萬元），即無沒收之權利。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，原告先於109年5月5日寄發存證信函催告被告給付未果後，再依系爭買賣契約第12條第
1、2項約定，於同年月23日寄發存證信函向被告為解除買賣契約意思表示並通知沒收其已付之全額價款，且系爭買賣契約於同年月28日合法解除等情，有新店頂城郵局存證號碼51、54號存證信函、信封及中華郵政掛號郵件收件回執（本院卷第18至60頁），已於前述，是依前開規定，原告請求加計通知被告沒收已收之價款翌日即自109年5月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據。
六、從而，系爭買賣契約既因被告未依約履行，經原告合法解除契約，且其得沒收之已給付價金應酌減為74萬元，則原告依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，請求被告給付違約金74萬元及自109年5月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國110年7月23日
民事第一庭法官吳佩真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年7月27日
書記官張祐誠