裁判字號：臺灣桃園地方法院112年重訴字第26號民事判決
裁判日期：民國112年05月31日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣桃園地方法院民事判決112年度重訴字第26號原告 李倉吉 訴訟代理人 黃敬唐 律師被告 郭武明 上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國112年5月19日就本訴部分言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表編號１所示土地之所有權移轉登記於原告。
被告應將如附表編號２所示建物之事實上處分權讓與原告。
被告應給付原告新臺幣參佰捌拾伍萬陸仟捌佰元，及自民國一一二年一月十七日起至前兩項聲明履行之日止，按日給付原告新臺幣壹萬玖仟零貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第三項於原告以新臺幣壹佰貳拾捌萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰捌拾伍萬陸仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告前經訴外人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）居間，於民國111年5月19日向被告買受如附表所示不動產（下分別稱為系爭土地、系爭建物，合稱系爭不動產），約定總價新臺幣（下同）1,902萬元，兩造並簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、房屋交易安全契約書（下稱系爭交易安全契約），原告復已依約將價金全部匯入中信房屋房屋交易安全專戶（下稱系爭專戶）。
（二）嗣因系爭土地遭他人查封拍賣，原告乃於111年6月1日同意自系爭專戶動撥代償被告債務100萬元。然被告竟於111年6月初無故強行取回原已交付訴外人即特約地政士 邱苡姍 辦理過戶之已用印契稅申報書、建物契約書、印鑑證明及身分證影本等文件，邱苡姍遂於111年6月8日以存證信函限期催請被告交付印鑑證明及印鑑章以補辦手續，然被告除未予置理外，甚以向桃園市 蘆竹地政 事務所（下稱蘆竹地政）謊稱系爭土地買賣存有爭議，並報警稱邱苡姍偽造文書等方式，阻止系爭土地之移轉登記。嗣經中信房屋協調，被告表示只要原告同意自系爭專戶動撥提領180萬元予被告，即願配合辦理過戶等語，原告乃於111年8月10日同意撥款，惟被告取款後仍拒絕配合辦理過戶，並片面要求提高價金，又另委請訴外人台灣房屋仲介股份有限公司銷售系爭土地，原告遂聲請假處分系爭不動產，經本院111年度全字第210號裁定准許在案。
（三）原告既已依約給付價金，自得依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記於原告，並將系爭建物之事實上處分權讓與原告；又被告經邱苡姍於111年6月8日催告後，迄仍未履行過戶之義務，原告得依系爭買賣契約第13條第1項約定，請求被告給付自111年6月13日起至112年1月16日止已到期違約金414萬6,360元，及自112年1月17日起至被告履約完畢之日止，按日以1萬9,020元計算之違約金等語。
（四）並聲明：⑴如主文第1、2項所示；⑵被告應給付原告414萬6,360元，及自112年1月17日起至前兩項聲明之請求均履行完畢之日止，按日以1萬9,020元計算之違約金；⑶前項請求，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告已於111年5月24日交付系爭土地所有權狀、印鑑證明並用印完成，原告始得向蘆竹地政申辦移轉登記，係因原告違法申辦，方遭蘆竹地政依土地登記規則第57條第1項規定駁回，要非被告拒絕配合辦理，系爭建物亦因此遭桃園市政府地方稅務局中壢分局註銷買賣契稅申報案。詎原告竟以被告避不見面、強行取回移轉登記文件、一地二賣等虛偽情事欺騙法官，聲請假處分獲准後，再濫行提起本件訴訟，謊稱被告拒絕履約，甚委託類黑衣人包圍系爭土地大門，藉以恐嚇被告，且被告未曾收受原告存證信函。
（二）原告於111年5月23日探地完成後，本應依系爭買賣契約特約條款第9條約定，同意自系爭專戶動撥提領100萬元，以解除系爭土地之限制登記，卻遲至111年6月7日系爭土地拍賣前80分鐘方交付款項；又被告於111年5月24日已完成用印並交付印鑑證明，原告應依系爭買賣契約特約條款第10條約定，同意自系爭專戶動撥提領180萬元，卻遲至111年8月10日方進行動撥；再原告在聲請假處分時，自承其與被告合意加價1,600萬元，足見系爭土地確有此價值，否則原告大可拒絕。原告多次違約，故意凌遲被告，造成被告身心受有極大損害，衡量被告已屆高齡，全身病痛，無謀生能力，將系爭建物贈與原告後，將無房可供居住，爰依民法第408條、第416條、第418條規定，向原告為撤銷系爭建物贈與之意思表示；檢察官都沒有被告的問話，就把邱苡珊不起訴了，明顯有私相授受的情形，請求調查清楚為荷等語，以資抗辯。
（三）並答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）關於移轉系爭土地所有權之請求：
1.稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345條第1項、第348條第1項定有明文。
2.本件原告主張：兩造前經中信房屋居間，於111年5月19日簽定系爭買賣契約、系爭交易安全契約，約定原告以1,902萬元向被告買受系爭土地，系爭建物事實上處分權並隨同移轉不另計價；原告已依約將買賣價金全部匯入系爭專戶，並於111年6月1日同意自系爭專戶動撥代償被告債務100萬元，又於111年8月10日同意動撥提領180萬元予被告，惟被告迄未依約移轉系爭不動產之所有權或事實上處分權等情，有系爭買賣契約、新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）國內匯款申請書（兼取款憑條）、降低保證額度同意書、手機螢幕截圖等件存卷為證（見本院卷第1宗第39至81頁），堪可採認。
3.依系爭買賣契約第4條約定，被告應於原告將簽約款400萬元、用印款500萬元存入系爭專戶後，備齊證件，在「產權移轉登記書表」上蓋妥印鑑章並交付特約地政士，過戶完畢後原告始有給付尾款1,000萬元之義務（見本院卷第1宗第39、41頁），原告既已依約將簽約款、用印款存入系爭專戶內，其依系爭買賣契約之法律關係，請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記，為有理由，應予准許。
4.被告抗辯原告申請移轉登記遭駁回與其無關云云，然查：⑴被告依系爭買賣契約之約定，負有將系爭土地所有權移
轉登記於原告的義務，即使先前移轉登記的申請辦理遭到駁回（見蘆竹地政111年7月26日壢登駁字第000221號駁回通知書，本院卷第1宗第95頁），被告依約仍有協同辦理移轉登記的義務。
⑵況該通知書所載駁回理由，稱被告「於111年7月22日於
桃園市政府警察局大園分局觀音分駐所報案，自稱於111年5月23日10時許發現其所有的土地（○○區○○段0000-0000地號）的土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書遭偽造文書，提出書面異議，權利關係人間對登記之法律關係已有爭執，爰依土地登記規則第57條第1項第3款規定予以駁回。」（見本院卷第1宗第95頁）駁回是被告提出書面異議所致，被告矢口聲稱與其無關云云，說謊不打草稿也不是這樣。
⑶不只如此，按邱苡珊於警詢及偵訊中、訴外人即中信房
屋南崁捷運加盟店業務 張宇承 於偵訊中之供述、通訊軟體Line對話紀錄、臺灣桃園地方檢察署（下稱桃園地檢署）檢察官112年度偵字第9605號起訴書所示，被告與邱苡珊於111年5月23日在桃園市○○區○○○○○○○設○○○市○○區○○路00號）就系爭土地過戶相關文件用印，被告明知邱苡珊用印係經其授權為之，竟仍報案稱其遭偽造文書，其誣告罪嫌並經桃園地檢署檢察官提起公訴，經本院刑事庭以112年度審訴字第482號受理在案（見桃園地檢署111年度偵字第45639號卷［下稱偵字卷］第7、9、83至
97、243、245頁；本院刑事庭112年度審訴字第482號卷第7至10頁）。是以，移轉登記的聲請遭到駁回，不但是被告造成的，甚且是被告誣告犯行所致，被告故意債務不履行，情節重大，更顯原告有透過國家公力強制實現權利的必要。此部分抗辯於法無據，並無可採。
5.被告抗辯：兩造合意加價1,600萬元云云，並以假處分聲請狀為證（見本院卷第1宗第435至441頁），然查：
⑴這份書狀是原告為聲請假處分裁定而向本院提出，不是加價1,600萬元所作成的書面合意。
⑵書狀上「聲請人誠恐相對人將上揭不動產轉移第三人甚
至詐騙第三人或第四人造成後續更複雜無法彌補，甚至無限擴大浪費法律資源，故先行敷衍相對人，回復要追加的救濟金14,000,000，股東正在研究考慮中請相對人耐心等候一下。時間過了三天後，相對人竟手寫傳真說明不是要求14,000,000的救濟金，而是要求追加至16,000,000的救濟金及其他離譜的費用追加」這一段（見本院卷第1宗第439頁），是原告陳述其拒絕加價的過程，被告卻稱：先行敷衍相對人即是兩造合意加價1,600萬元云云，似乎是誤解了「敷衍」的意思。此部分抗辯於法無據，並無可採。
6.被告抗辯：原告遲至拍賣前80分鐘才依約撥款代償被告積欠的100萬元、遲至111年8月10日方動撥180萬元云云，這些抗辯在形式上就於法無據。原告均已動撥，且別無尚未履行的對待給付，被告無從據以抗辯。況且，前面的100萬元，原告終究是在拍賣前撥款，動撥價金以避免拍賣的給付效果已經達成，被告仍以此抗辯，拒絕辦理系爭土地所有權移轉登記，於法無據，並無可採。
7.被告抗辯：原告以假證據騙取假處分裁定云云，這跟本件無關；被告另抗辯：原告找「類黑衣人士」恐嚇被告云云，這也跟本件無關；被告又抗辯：檢察官與原告有明顯私相授受的情形云云，這跟本件更是無關。被告好像以為，只要一直說原告的壞話，讓法官覺得原告是壞人，系爭買賣契約就會自動失效，這當然是想太多，儘管許多當事人就是這樣想、這樣說、這樣做。其實這些事情存在與否，都不會影響系爭買賣契約的效力，原告依約都有請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記的權利。此部分抗辯於法無據，並無可採。
（二）關於移轉系爭建物事實上處分權之請求：
1.稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。贈與人於贈與約定後，其經濟狀況顯有變更，如因贈與致其生計有重大之影響，或妨礙其扶養義務之履行者，得拒絕贈與之履行。民法第406條、第416條第1項、第418條定有明文。
2.本件系爭買賣契約第1條所示表格內，「地上物之處理」欄位，記載「房屋隨同移轉不另計價」的記載，按此約定，被告應將系爭建物事實上處分權移轉於原告，雖不另計價而屬無償，但這是系爭買賣契約上的從給付義務，不是兩造另外有一個贈與契約。原告據以請求被告將系爭建物事實上處分權移轉於原告，為有理由，應予准許。
3.被告抗辯其依民法第408條、第416條第1項、第418條規定撤銷兩造間關於系爭建物的贈與契約云云，惟如前所述，兩造並無贈與契約，被告無從撤銷。此部分抗辯於法無據，並無可採。
（三）關於違約金之約定：
1.系爭買賣契約第9條第2項：「產權移轉登記辦理中，倘需
甲、乙雙方出面協辦或補蓋印鑑、補換或補繳證件，雙方應無條件於特約地政士通知之日期配合辦理，不得藉詞拖延或要求任何之補貼，否則應負遲延責任。」第13條第1項約定：「除因不可抗力之事由外，乙方（按：被告）違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲廷責任。每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方（按：原告）已支付價金千分之一計算違約金予甲方。」（見本院卷第1宗第43、45頁）
2.本件被告依系爭買賣契約之約定，有將系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權移轉於原告的義務，依民法第758條規定，要移轉土地所有權，必須辦理移轉登記，惟被告拒絕配合辦理，且無不可歸責之事由，原告自得依系爭買賣契約第13條第1項約定，請求被告給付違約金。
3.非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。民法第95條第1項本文定有明文。本件按卷附存證信函、信封及其回執所示，被告將用印完成之契稅申報書、建物契約書、印鑑證明、買賣雙方身分證強行取回，邱苡珊（其地位應屬原告受領輔助人，並為代理人）即函請被告於文到3日內攜帶印鑑證明及印鑑章至中信房屋南崁捷運加盟店補辦手續，否則應負遲延責任，該存證信函經於111年6月9日、10日投遞，因被告未回應而為招領，進而退回（見本院卷第1宗第83至90、45頁），這項通知應於招領時即同年月10日起，處在被告隨時可得知其內容的狀態，已經到達，3日期間於同年月13日屆至。
被告抗辯其未曾收到云云，於法無據，並無可採。
4.蘆竹地政的駁回通知書是在111年7月26日作成，被告後來應該是有提出相關文件、補辦手續，邱苡珊才能提出申請。然其申請既因被告誣告犯行而遭駁回，則被告提出文件、補辦手續的給付行為，不生系爭買賣契約約定的給付效果，同於自始未提出文件、補辦手續，並自前述3日期間屆至翌日即同年月14日起算違約金。
5.按卷附新光銀行國內匯款申請書（兼取款憑條）、降低保證額度同意書等件存卷所示（見本院卷第1宗第75至79頁），原告至111年6月14日已匯入系爭專戶900萬元，嗣另於111年7月11日匯入尾款1,002萬元，依前揭期間及已匯入價金計算：⑴自111年6月14日至111年7月10日間共26日之違約金為24萬3,000元（計算式：00000001/100027）；⑵自111年7月11日至112年1月16日間共189日之違約金為361萬3,800元（計算式：000000001/1000190），合計為385萬6,800元（計算式：243000＋0000000）；⑶原告同時請求被告給付自112年1月17日起按日計算之違約金1萬9,020元（計算式：000000001/1000），為有理由，應予准許；逾此金額之違約金請求為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記於原告、將系爭建物之事實上處分權讓與於原告，並給付原告385萬6,800元，及自112年1月17日起至前兩項聲明履行之日止，按日給付原告1萬9,020元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核屬有據，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1項、第78條、第79條定有明文。本件雖為一部勝訴、一部敗訴之判決，然原告敗訴部分，乃關於違約金之請求，屬系爭土地所有權移轉及系爭建物事實上處分權移轉之附帶請求，本不列入訴訟標的價額之計算，故本件訴訟費用即第一審裁判費應依由被告負擔，始屬公允，爰裁判如
主文第5項。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國112年5月31日
民事第二庭法官孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年6月2日
書記官鄧竹君附表：
編號不動產標示1桃園市○○區○○段00地號土地（權利範圍全部）2門牌號碼：桃園市○○區○○路○段000號未辦保存登記建物（權利範圍全部）