臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
101年度板簡字第1438號
原 告 吳育德
訴訟代理人 范志誠 律師
被 告 王文隆
訴訟代理人 王武勝
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國101年10月4日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告主張：
（一）原告與訴外人 鄭永輝 於民國（下同）100年12月29日共同
購得坐落新北市○○區○○段○○○號地號土地（以下簡稱
系爭土地）及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房
屋（以下簡稱系爭房屋），並於101年2月16日辦畢移轉
登記取得系爭房地之全部所有權，原告與訴外人鄭永輝並
約定：由原告分管系爭房屋所坐落之土地，惟原告於買受
後發現：由原告所分管土地之一部分竟遭被告建築三層樓
建築（以下簡稱系爭建物）而無權占有使用，經囑託新北
市樹林地政事務所實地測量結果，為如附圖所示764⑵部
分，面積6平方公尺，按「共有人就共有物分管部分，有
單獨之使用、收益及管理權，對於無權占有或侵奪共有物
者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第
821條但書規定之適用」（最高法院91年度台上字第242號
、98年度台上字第1087號判決意旨參照）。原告既對系爭
土地有分管契約，自有權限為回復共有物之請求，且其又
利用系爭房屋之牆壁而搭建，無權使用系爭房屋且於結構
顯然有危害。
（二）被告舉鈞院94年簡上字第160號民事判決及39年12月21
日建物杜賣契約書及其附圖與原地主地租年繳收據、99年
11月28日不動產買賣契約書等，主張有使用系爭土地之合
法權限，惟其主張顯有誤會。茲分述如下：
①前述94年簡上字第160號民事判決乃因前地主（即 陳天令
）對包括被告在內占有同段767之1號地號土地之王家人起
訴返還土地，而後前地主勝訴，包括被告在內占有同段
767之1號地號土地之王家人上訴後，該判決內僅認定39年
12月21日建物杜賣契約書及其附圖內之記載應為同一，
但最後仍認為無法確定39年12月21日建物杜賣契約書及其
附圖內所記載土地坐落何處，故為上訴駁回之判決。故實
則該判決並非如被告所主張該案法院已經認定39年12月21
日建物杜賣契約書及其附圖內記載之位置，反而是確定該
記載並無法確認坐落何處，而導致包括被告在內占有同段
767之1號地號土地之王家人上訴之主張不成立，被告所主
張顯有誤會。是前揭判決及前開杜賣契約書及附圖均無法
證明與本案系爭土地位置有任何關連性。
②至其所指99年11月28日不動產買賣契約書業經被告自承因
故解除契約，自無任何對系爭土地使用之合法權源可言；
且查，該契約第14條所指土地為中正段767-2、767-3地
號（似恰為前開判決之系爭土地），並非本案系爭土地，
自與本案無關。
③末查，被告所提租金收據，為96-99年度之租金收據，並
無100年之租金，該租賃關係在原告取得系爭土地時是否
仍存在實有疑問；且租賃位置並未清楚記載，無法確認是
否與本案系爭占用部分有關。均無法證明被告對於系爭土
地有合法使用收益之權限。退萬步言，被告所主張者乃不
定期租賃，亦顯無買賣不破租賃之適用，被告顯無使用收
益權限。
（三）爰依所有權之法律關係提起本訴，並聲明︰求為判決：被
告應將坐落系爭土地如新北市樹林地政事務所土地複丈成
果圖表所示中正段764⑵地號、面積6平方公尺部分之房屋
及工作物拆除，將該部分土地返還予原告，訴訟費用由被
告負擔。
二、被告則以：訴外人 陳炳郁 與被告先父 王深桂 於39年7月31日
立有杜賣契約，杜賣契約中所稱：店舖位置之右上方處斜線
部分即為系爭建物之位置，原先面寬有有21.7尺，因門前道
路新北市○○區○○路於75年間拓寬時遭徵收二層建物面積
共計7.16坪，被告就所餘建物就地整建，目前面寬僅剩下10
尺，深度僅剩5尺，系爭建物就所坐落之基地，有不定期租
賃關係存在，被告亦按年繳納租金予地主至99年間等語置辯
，並聲明：求為判決：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔
。
乙、得心證理由：
一、原告主張：系爭土地係原告與他人所共有，原告分管系爭房
屋所坐落之土地，被告所有系爭建物坐落於系爭土地之事實
，提出分管契約、建物及土地登記謄本、測量成果圖及地籍
圖謄本等件影本及現場照片為證，此為被告所不爭，原告此
部分之主張，堪信為實在。原告另主張：系爭建物並無使用
系爭土地之合法權利，被告應將系爭建物拆除，返還系爭土
地等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件所應審
酌者，乃在於系爭建物有無占用系爭土地之權源？
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段固定有明文。此項所有物返還請求權，揆
諸前揭條文所定，自應由所有人對無權占有或侵奪其所有物
之人行使。再按土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使
用及經濟價值等各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能
與土地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房屋必須
使用該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房屋基地之使用
權恆定原則，為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近
代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所
在，是故民法第425條第1項明文規定：「出租人於租賃物交
付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契
約，對於受讓人仍繼續存在。」，確立上開原則，又該條第
2項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限
逾五年或未定期限者，不適用之。」之規定係於88年4月21
日修正公布，自89年5月5日施行，又債之關係在修正施行前
發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之
規定，民法債編施行法第1條後段亦有規定，於債編施行法
中並未就民法第425條第2項明文規定得溯及既往適用，則民
法第425條第2項規定不適用於89年5月5日施行前成立之租
賃契約，合先敘明。經查：被告先父王深桂與訴外人陳炳郁
於39年7月31日立有杜賣契約一節，有被告提出之建物杜賣
契約書影本1份可佐，原告亦不否認其真正，依該「建物杜
賣契約書」所載，買賣標的為「海山區鶯歌鎮鶯歌字鶯歌壹
四六之五處之內，本國式瓦茸磚造店舖壹棟，房屋番號第壹
陸壹之參，建坪貳壹坪四合六才」，另第五點附有平面圖壹
份，則上開買賣之標的物乃面積二十一坪四合六才之店舖房
屋一棟，再依據該杜賣契約書所附平面圖所示，建物之面積
（建坪）為十五點五六二坪，核算該平面圖內附圖所示店舖
（即位在767地號土地上者，現在門牌號碼為鶯歌市○○○
路○○號）所在斜線標示位置之長36.05尺、寬15.6尺之面積
562.38平方尺，合為15.6217坪；此外，本院94年度簡上字
第160號民事事件審理時曾依聲請囑託新北市樹林地政事務
所就鶯歌市○○○路○○號房屋實施測量結果，就前述房屋一
樓部分之面積為39.98平方公尺，騎樓部分之面積則為11.42
平方公尺，則上述中正一路72號房屋內部及騎樓之面積合計
為51.4平方公尺，有新北市樹林地政事務所95年2月20日土
地複丈成果圖在卷可參，故此部分面積即合約15.5485坪，
大略相當於前述建物杜賣契約書所附平面圖所示之店舖部分
面積，則該建物部分應指此處，當無疑問；至於杜賣契約書
所附之建物平面圖所標明之附屬建物五點七八四坪部分，乃
除上述店舖部分外之斜線部分之面寬21.7尺、左寬10.137尺
、右寬10尺之位置，面積合計為210.2193平方尺即合約
5.8394坪，則當可確定該所謂附屬建物所在位置乃店舖位置
之右上方處斜線部分無訛，二者相加後為21.4611坪，約等
於該平面圖所註記之合計面積一節，並有本院依職權調取上
開案卷核閱屬實，至該建物平面圖所標明右上方處斜線部分
所在為何，是否即為本件訟爭之系爭建物一節，經本院於
101年6月25日囑託新北市樹林地政事務所實施測量系爭建物
之面積結果，面積雖僅有6平方公尺，有複丈成果圖可佐，
而與杜賣契約所載5.8394坪不符，惟係因系爭建物門前道路
即新北市○○區○○路於75年間拓寬時遭徵收二層建物面積
共計7.16坪，被告就所餘建物就地整建，目前面寬僅剩下10
尺，深度僅剩5尺之故，亦經被告 陳明 在卷（參見本院101年
8月30日調解程序筆錄及101年10月4日言詞辯論筆錄），原
告雖否認上情，然經本院比對杜賣契約所附平面圖、上開土
地複丈成果圖上相鄰地號土地位置暨附屬建物位置結果，系
爭建物之位置與杜賣契約所附之建物平面圖所標明之附屬建
物五點七八四坪部分之位置吻合，僅範圍縮小，足認系爭建
物改建前之建物即為杜賣契約所稱之附屬建物無訛。再查：
杜賣契約第一點約定：「批明本杜賣建物遇有天災颱風時而
賣主所有基地應付買主優先改築之權利。」，則杜賣契約之
出賣人已同意杜賣建物遇有天災颱風而滅失時，買受人得在
杜賣建物所坐落土地上改築杜賣建物之權利，此所稱之「天
災颱風」，解釋上應泛指所有不可歸責於買受人之事由情事
在內，不論人為與否。至買受人具有此「優先改築」權利之
性質上究為使用借貸或租賃，杜賣契約上雖未載明，然被告
已按年繳納租金予前地主至99年間等情，有被告提出之繳租
收據影本4份可佐，原告亦不否認其真正，再參諸被告所提
出96-99年度繳納租金收據之記載觀之，係給付被告及訴外
人 王怡之 、王武勝等人位於764地號土地（靠建國路端）陳
天命名下約1坪半部分之地租，而 陳天命 亦為系爭土地原共
有人一節，復經被告自承在卷（參見101年10月4日本院言詞
辯論筆錄），應可推論杜賣建物就所坐落土地具有租賃關係
存在，否則，被告即無給付使用土地之租金予地主之必要。
綜上，杜賣契約之出賣人既已同意杜賣建物遇有不可歸責於
買受人之情事發生而滅失時，買受人得在杜賣建物所坐落土
地上改築杜賣建物之權利，而系爭建物因門前道路新北市○
○區○○路於75年間拓寬時就地整建為現況一節，亦如上述
，則改築後之建物就杜賣建物所坐落土地即有租賃關係存在
甚明，且本件杜賣契約成立於39年7月31日，揆諸前開說明
，民法第425條第2項規定亦無適用之餘地，而系爭系爭建物
及所坐落之土地原屬被告先父王深桂及訴外人陳炳郁所有，
再由被告繼承取得權利及由原告買受及所有權，則適用民法
第425條第1項規定結果，即應推斷因買受而取得系爭土地所
有權之原告與因繼承取得系爭建物所有權之被告間，在系爭
建物得使用期限內，有租賃關係存在。準此，被告因占有系
爭建物而間接占有系爭土地，即具有正當權源，原告不得認
係無權占有而請求被告返還。原告此部分之主張，亦屬無據
。
三、綜上所述，系爭建物就系爭土地，在系爭建物得使用期限內
，有租賃關係存在，準此，被告因占有系爭系爭建物而間接
占有系爭土地，即具有正當權源，原告不得認係無權占有而
請求被告返還。從而，原告依據民法第767條前段規定請求
被告告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，將該部分土地
返還予原告，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件
判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年10月11日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法官李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○
路1段30巷1號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後
送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（
須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
。
中華民國101年10月11日
書記官黃大千