臺灣臺中地方法院民事判決 107年度沙簡字第352號
原 告 莊文星
被 告 林哲賢
訴訟代理人 蕭立俊 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年12月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○○號房屋騰空遷
讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬捌仟元，及自民國107年7月14日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國107年4月25日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止
，按月給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣參拾壹萬伍
仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告先前於民國102年間因買受而取得門牌號碼
臺中市○○區○○路○○巷○○○號房屋（未辦理保存登記之
二層樓建物，下稱系爭房屋）之事實上處分權（權利範圍全
部）後，原告自102年10月7日起將系爭房屋出租予被告，並
約定被告應按月給付原告租金新臺幣（下同）5,000元，租
期屆滿日則未約定（下稱系爭租約），原告並委由訴外人郭
守禾代為處理系爭房屋之租賃事宜，惟被告自102年10月7日
起迄至107年4月6日止之系爭租約存續期間（即合計54個月
），並未按期給付原告租金，被告僅於104年1月6日給付原
告租金35,000元（即相當於7個月之租金），尚積欠原告其
餘47個月之租金合計235,000元（計算式：5,000元×47月＝
235,000），原告並於107年4月17日以臺中英才郵局第658
號存證信函向被告催繳租金，未獲被告置理，因被告積欠之
租金達四個月以上，原告遂於107年4月24日以臺中西屯郵局
第1009號存證存函向被告終止系爭租約，被告並於同日收受
前開第1009號存證信函。準此，兩造間之系爭租約於107年4
月24日業已終止，惟被告迄今仍未遷離系爭房屋，原告自得
依系爭租約及民法第455條租賃物返還請求權之規定，請求
被告將租賃物即系爭房屋騰空遷讓返還原告，及請求被告給
付原告迄至107年4月24日止積欠之租金合計238,000元【即
前揭47個月租金235,000元，及107年4月7日至同年月24日期
間（計18日）之租金3,000元（計算式：（5,000元÷30日）
×18日＝3,000元，元以下四捨五入），二者合計238,000元
】。再者，系爭租約於107年4月24日終止後，被告就系爭房
屋已無合法占有權源，被告迄今仍占有使用系爭房屋，自受
有相當於租金之不當得利，且參諸被告向原告租賃系爭房屋
存續期間之每月租金為5,000元，原告自得依不當得利之法
律關係，請求被告給付自107年4月25日起至遷讓返還系爭房
屋予原告之日止，按月給付原告不當得利5,000元。為此，
原告依系爭租約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係
，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返
還原告；㈡被告應給付原告238,000元，及自起訴狀繕本送
達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢
被告應自107年4月25日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止
，按月給付原告5,000元。
二、被告抗辯：被告於102年起迄今雖有占用使用系爭房屋之情
事，然依原告提出之104年1月6日收據，前開收據之內容雖
有提及租金之字語，惟前開收據上僅有被告及外人 郭守禾 之
簽名，且原告自102年間買受取得系爭房屋之事實上處分權
起至簽立前開收據止，已時隔甚久，倘若原告確實希望與被
告成立系爭租約，為何不直接訂立租賃契約，而是以訂立收
據之方式為之？則兩造間是否有系爭租約關係存在，實有疑
義。退步言，縱認兩造間有系爭租約存在，惟被告於104年
1月6日曾有給付原告35,000元，且被告嗣於105年1月14日、
105年7月15日有各給付原告20,000元、20,000元，此部分金
額均應扣除。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利益判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方
支付租金之契約。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定
相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為
支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總
額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其
租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時
，始得終止契約。民法第421條第1項、第440條第1、2項定
有明文。且承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月
以上時，出租人得收回房屋。此觀土地法第100條第3款之規
定即明。又土地法第100條關於房屋出租人收回房屋之限制
，係適用於不定期租賃契約（最高法院37年上字第7729號民
事判例參照）。經查：
⒈原告因買受而取得系爭房屋之事實上處分權（權利範圍全部
）後，原告自102年10月7日起將系爭房屋出租予被告，並約
定被告應按月給付原告租金5,000元，租期屆滿日則未約定
（即為不定期租賃契約），原告並委由訴外人郭守禾代為處
理系爭房屋之出租事宜，惟被告自102年10月7日起迄至107
年4月6日止之系爭租約存續期間（即合計54個月），並未按
期給付原告租金，期間被告僅於104年1月6日給付原告租金
35,000元（即相當於7個月之租金）、被告嗣於105年1月14
日、105年7月15日並給付原告租金各20,000元（即相當於4
個月租金）、20,000元（即相當於4個月租金），至於被告
積欠其餘各期之租金並未給付原告，原告遂於107年4月17日
以臺中英才郵局第658號存證信函向被告催繳租金，未獲被
告置理，被告前揭遲延給付租金達四個月以上，原告復於
107年4月24日以臺中西屯郵局第1009號存證存函向被告終止
系爭租約，被告並於同日收受前開第1009號存證信函等情，
業據原告提出其買受系爭房屋之建築改良物買賣移轉契約書
、契稅繳款書、原告委由訴外人郭守禾處理系爭房屋事宜之
委託書、104年1月6日之收據、前開臺中英才郵局第658號存
證信函及其回執、臺中西屯郵局第1009號存證存函及其回執
等件為證，並有被告提出之105年1月14日、105年7月15日匯
款單各一件及臺中市政府地方稅務局沙鹿分局107年7月16
日復本院函附系爭房屋之課稅明細表在卷可按，堪認屬實。
被告雖以前詞置辯，惟綜核104年1月6日前開收據上之被告
簽名欄載明係「租屋人」、訴外人郭守禾簽名欄則載明係「
受託人」，且前開收據並載明每月租金5,000元，及被告當
時有給付系爭房屋之租金35,000元等內容，再佐以原告乃為
系爭房屋之事實上處分權人（權利範圍全部），暨被告給付
之前揭租金各35,000元、20,000元、20,000元最終亦為原告
所收受等情以觀，倘謂兩造間並無系爭租約關係存在，顯有
違常情。是被告前開所辯，委無可採。從而，被告遲延給付
租金總額達四個月以上，且經原告定期催告後被告仍未為給
付，依前開規定，被告於107年4月24日收受前開臺中西屯郵
局第1009號存證存函時，兩造間之系爭租約業已終止，堪以
認定。
⒉依前所述，可知系爭租約之租期自102年10月7日起至107年4
月24日（即系爭租約終止時，合計54個月又18日），被告僅
給付其中15個月租金75,000元。準此，原告依系爭租約之約
定，請求被告給付其餘積欠39個月又18日之租金198,000元
【計算式：5,000元×39月＝195,000元；（5,000元÷30日
）×18日＝3,000元，元以下四捨五入；二者合計198,000元
】，為有理由，應予准許。至原告逾此數額之請求，為無
理由，不應准許。
㈡承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條定
有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應
返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同
。為民法第179條所明定。無權占有他人房屋，可能獲得相
當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字
第1695號判例意旨參照）。經查，
⒈兩造間系爭租約業於107年4月24日終止，被告迄今仍未遷離
系爭房屋等情，已如前述。準此，原告依租賃物返還請求權
之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬
有據，應予准許。
⒉又兩造間系爭租約於107年4月24日既已終止，被告迄仍未將
系爭房屋騰空遷讓返還原告，被告就系爭房屋已無合法占有
權源、係屬無權占有系爭房屋，自堪認定。基此，被告自10
7年4月25日起迄今無權占有系爭房屋，對原告而言自無正當
使用權源，為屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損
害。原告自得請求被告返還因占有系爭房屋所受相當於租金
之利益。再者，原告請求被告就未到期之不當得利給付性質
，雖為將來給付之訴，但被告對於已到期之不當得利迄未給
付，顯然有到期不為履行之虞，原告自有預為請求之必要，
是原告此部分請求，亦屬有據。本院審酌被告向原告租賃系
爭房屋存續期間之每月租金為5,000元，則原告主張被告無
權占有系爭房屋期間，受有相當於上開租金之利益，並使原
告受相當於租金即每月5,000元之損害，應屬可採。從而，
原告依不當得利之法律關係，請求被告給付原告自107年4
月25日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告
5,000元，為屬有據，應予准許。
㈢又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但
約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利
率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。亦為
民法第229條第2項、第233條第1項、第203條所明定。本件
原告對被告之前揭198,000元之租金債權，既經原告起訴而
送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。則原告就該19
8,000元之利息部分，請求被告給付自起訴狀繕本送達被告
翌日即107年7月14日（見卷附之被告送達證書）起至清償日
止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予
准許。
㈣綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權及不當得利
之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告；及請
求被告給付原告租金198,000元，及自107年7月14日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息；暨請求被告自107年4
月25日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告
不當得利5,000元，均有理由，應予准許。至原告逾此範圍
之請求，為無理由，應予駁回。
四、原告固陳明願供擔保，請准宣告假執行。然本件係適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，就本件原告勝訴部分，依民事訴
訟法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，然此屬
促使法院依職權發動假執行之宣告，法院無庸另為准駁之判
決，附此敘明。另依同法第436條第2項，適用同法第392條
第2項規定，本院爰依被告之聲請，酌定相當擔保金額【即
：㈠原告起訴時系爭房屋之課稅現值117,200元，此觀前揭
卷附臺中市政府地方稅務局沙鹿分局復本院函附系爭房屋之
課稅明細表即明；㈡被告前揭應給付原告之租金198,000元
，二者合計315,200元；至不當得利之附帶請求部分不併算
其價額《民事訴訟法第77條之2第2項規定：「以一訴附帶請
求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額」參
照》】，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年1月10日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官何世全
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國108年1月10日
書記官林勝彥