臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度橋小字第1043號
原 告 豐花園大廈管理委員會
法定代理人 陳元良
訴訟代理人 趙振文
陳韋銘
王祝君
被 告 蔡宜蓁
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107年12月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬肆仟捌佰玖拾肆元，及自民國一○七
年十二月九日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣伍萬肆仟捌佰玖拾肆元為原
告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為門牌號碼高雄市○○區○○○路○號4樓
房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，亦為原告所屬豐花園社
區（下稱系爭社區）之區分所有權人，負有按月繳納系爭社
區管理費之義務。詎被告自民國105年5月起至106年12月
止，已欠繳每期新臺幣（下同）2,860元共20期之管理費，
扣除被告購屋時預繳之管理費34,320元後，仍餘54,894元之
管理費未付，迭經催討均置之不理，爰依公寓大廈管理條例
第21條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所
示。
二、被告則以：伊於107年1月1日原告成立後均有按月繳納管
理費，本件所爭執者僅為原告成立前，由系爭社區建商即欣
巴巴事業股份有限公司（下稱欣巴巴公司）代管期間之管理
費。伊先前並未收到任何繳交欣巴巴公司代管期間管理費之
請求，且伊於購屋時即先行向欣巴巴公司預繳1年份之管理
費用34,320元，欣巴巴公司亦曾承諾待原告成立後才需要繳
管理費，且欣巴巴公司代管期間並無告知住戶公共基金如何
支出，伊也沒有享受到什麼管理服務等語，資為抗辯，並聲
明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例
第10條第2項定有明文。準此，共用部分、約定共用部分
之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或由區分所
有權人按其應有部分比例分擔，不因管理委員會成立與否
而有差異（最高法院96年度台上字第2640號判決意旨參照
）。次按本大樓之公共設施費用及管理費等，住戶必須共
同負擔；住戶如有違反前列任何款項，均同意由「管理委
員會」逕行處理；買方同意於所有權移轉日起計算管理費
，並自代收款項中提列一年房屋及車位管理費做為預繳之
用，管理委員會成立後，賣方應將管理基金扣除代管期間
各項相關支出後，餘額無息移交該會收執管理，雙方同意
買方所預繳之管理費到期後，買方應再按月繳付管理費；
區分所有權人於所有權移轉過戶日起繳納房屋管理費及平
面車位管理費，賣方於第一屆管理委員會未成立前，代管
管理費之收支管理，待第一屆管理委員會成立後，賣方將
所收取管理費扣除代管期間各項相關支出後結算移交該會
收執管理，被告於104年3月23日與欣巴巴公司書立之買
賣契約書附件十「豐花園住戶管理公約」第1條、第12條
、第14條第2項至第3項、第15條第1項至第2項亦約定
有明文（詳見本院卷第107~108頁）。又原告成立之第一
次區分所有權人大會係決議沿用各區分所有權人與欣巴巴
公司簽立之買賣契約書附件四「豐花園住戶管理公約暨同
意書」內容作為系爭社區住戶規約，該規約第10條亦約定
第一次區分所有權人會議召開前，區分所有權人依買賣契
約約定分攤管理費，管理費之起算日為產權移轉之日等情
，亦有系爭社區住戶規約、上開決議在卷可參（詳見本院
卷第10頁反面、63~64頁）。
（二）查系爭房屋係於104年5月26日移轉登記予被告，有建物
登記謄本在卷可稽（見本院卷第24頁），依前揭說明，被
告即應自該日起按應有部分比例負擔共有部分之管理費，
不能因原告尚未成立而免除其義務，且不論依被告與欣巴
巴公司前開買賣契約書附件十「豐花園住戶管理公約」，
或依作為系爭社區初始規約之買賣契約書附件四「豐花園
住戶管理公約暨同意書」之約定，管理費之起算時點及收
費標準均相同，被告自104年5月26日起即負繳納管理費
之義務，被告雖抗辯其向欣巴巴公司購屋時已預繳管理費
34,320元，原告不應再催繳等語，並提出買賣契約條文節
本為證（見本院卷第115頁），惟被告所提上開契約條文
並無任何關於被告以預繳之管理費按月抵繳完畢後，即可
免除後續何等期間管理費繳納義務之約定，是被告此部分
抗辯並非可採。另依原告所提其與欣巴巴公司公設點交紀
錄中之管理費移交明細表，已載明被告尚欠繳54,894元之
管理費（見本院卷第68、76、84頁），被告簽立之買賣契
約書附件十「豐花園住戶管理公約」第12條亦約定被告如
有違反繳納管理費之義務時，同意由原告逕行處理等文字
，堪認欣巴巴公司已將原告成立前，其代收管理費期間內
其得向被告收取管理費之權利移轉予原告，原告自得依上
開規定及約定向被告請求給付原告成立前應繳納之管理費
，被告抗辯欣巴巴公司代管期間並無催繳管理費，原告亦
不得請求被告給付管理費等語，亦屬無據。
（三）被告雖抗辯欣巴巴公司所屬代銷人員曾告知其建商代管期
間毋庸再繳納管理費等語，惟按當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段
定有明文。查原告曾向欣巴巴公司反應其代銷公司人員曾
承諾住戶待原告成立後才開始扣繳管理費一事，欣巴巴公
司則函覆稱此情與買賣契約書之約定不符，仍應按買賣契
約書條款約定，自產權過戶日起產生之管理費由買方負擔
並應按月繳付等情，有被告不爭執之原告與欣巴巴公司往
來文件在卷可稽（見本院卷第61~62頁），足見欣巴巴公
司否認代銷公司人員有權代表其承諾住戶免繳管理費之事
，是被告所稱之代銷人員是否確為欣巴巴公司之員工、是
否有經欣巴巴公司授權處理系爭社區管理費繳納事宜，實
屬有疑，縱認該人員確有承諾被告無庸再繳納管理費，然
此承諾之內容顯與欣巴巴公司上揭明示之意思不符，尚難
僅憑一身分不明人員之片面陳述，遽認欣巴巴公司確有同
意變更前揭買賣契約中與買方所約定關於管理費如何負擔
之內容，而與原告成立何等免除管理費繳納義務之契約關
係，況上開管理費移交明細表內已載明各住戶之管理費欠
繳情形，更難謂欣巴巴公司有同意不向住戶收取而自願代
住戶負擔代管期間管理費之情事，被告復未就欣巴巴公司
有承諾其免除代管期間管理費此一有利於己之事實，舉證
以實其說，其抗辯洵非可採。
（四）被告復抗辯欣巴巴公司未提出公共基金如何花用之紀錄，
代管期間也沒有享受到什麼管理服務等語。惟按區分所有
權人繳交充作公共基金之管理費義務、及其對公共基金之
權利，均屬法定，個別區分所有權人係對其他全體區分所
有權人負繳交管理費之義務，權利義務並非存在於個別區
分所有權人與管理委員會間。管理委員會之職責在於公共
基金之「收支、保管及運用」（公寓大廈管理條例第36條
第7款），並非管理費所集合之公共基金之所有權人。從
而，管理委員會或管理委員會成立前代為管理之建商有無
善盡管理義務、區分所有權人是否因此受有損害，僅係全
體區分所有權人與個別管理者間得否依委任契約債務不履
行求償之問題，並不影響區分所有權人繳交公共基金之法
定義務。據此，欣巴巴公司縱未提出相關公共基金支出紀
錄，亦與被告依法應負有繳納管理費用之義務無關，被告
此部分抗辯亦不足採。
四、又按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶
間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈
管理條例第23條第1項定有明文。系爭社區住戶規約即第一
次區分所有權人大會決議沿用之買賣契約書附件四「豐花園
住戶管理公約暨同意書」第10條約定：...區分所有權人
若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員得訴請法院
命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年
息10%計算（見本院卷第10頁反面），蓋系爭社區為求住戶
遵守管理費之繳納規範，於規約制定逾期繳費者應負擔較法
定利率為高之遲延利息，基於私法自治原則，自非法所不許
，上開規約約定既未違反法律之強制或禁止規定，亦未悖於
公序良俗，被告自應受系爭規約拘束，是原告得請求被告負
擔以週年利率10%計算之遲延利息。綜上所述，原告主張被
告應給付原告54,894元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年
12月9日起（見本院卷第53頁）至清償日止，按週年利率10
%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係法院依小額程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法
第436條之20之規定，依職權宣告假執行；並依同法第436
條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定
，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行；另依同法第
436條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第2項
所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年1月10日
橋頭簡易庭法官張立亭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官塗蕙如
中華民國108年1月10日
訴訟費用計算式：
裁判費1,000元
合計1,000元