裁判字號：臺灣基隆地方法院106年訴字第198號民事判決
裁判日期：民國107年02月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第198號原告隆通企業管理顧問有限公司法定代理人 李秀英 訴訟代理人 黃重仁 被告 林坤 用被告 林宏哲 被告 蔣家惠 被告 江國倫 被告 余順利 上五人共同訴訟代理人 周逸濱 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落基隆市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭
土地，面積依序為21平方公尺、1平方公尺）均屬原告公司與他人共有（原告之應有部分均為4802/10000），原告雖於民國106年3月間始自原所有權人 高火盛 （於79年間已取得系爭土地之共有權）以贈與為原因取得所有權移轉登記，但系爭土地前被占用，高火盛之拆屋還地等權利，均於所有權移轉登記時已移轉予原告。被告 林坤用 、林宏哲、蔣家惠、江國倫4人（下稱林坤用等4人）於79年間在系爭土地興建地上5層樓房屋（原門牌為基隆市○○區○○街○○巷○○號1樓至5樓，於103年4月17日門牌變更為永富路1號1樓至
5樓，下稱系爭房屋），使用系爭土地，未經共有人之原告同意，被告余順利於103年11月10日買受永富路1號5樓房屋時，也明知系爭房屋無權占有系爭土地，竟仍買受並辦理所有權移轉登記完畢。被告之房屋主要是占用347-1地號，但347-4地號是緊鄰在被告房屋旁，是被告房屋必經之地，故347-4地號上雖無建物，但仍由被告無權占用中。㈡依最高法院62年台上字第1803號判例意旨，系爭土地為原告
及他人共有，未經共有人協議分管，共有人全體亦未曾同意被告使用系爭土地特定部分，被告即無使用收益系爭土地之特定部分之權利，被告所有系爭房屋占有系爭土地自無正當權源。又被告無權占有系爭土地，致原告受有不能使用收益之損害，兩者間有相當因果關係，則原告請求被告返還相當於租金之不當得利，應屬正當。
㈢又按土地使用同意書乃使用他人之土地建築房屋所應提出供
行政主管機關審核，以取得建築執照及使用執照之證明文件（參建築法第30條規定），雖堪據為證明土地所有權人同意房屋興建人使用其土地以興建房屋，使完成之房屋能夠合法取得使用執照，不致成為違章建築遭行政主管機關強制拆除。本件被告縱於興建系爭樓房時，取得當時系爭土地原告以外共有人之土地使用同意書，但未取得原告之前手高火盛之土地使用同意書，本不得聲請建築執照，如被告仍得申請取得建築執照及使用執照，應屬非法取得，不能作為其非無權占有之憑據。縱使高火盛並非系爭建物興建初始當時的土地所有權人，但高火盛並無繼受土地使用同意書之權利義務，原告亦不受土地使用同意書之拘束，高火盛在取得系爭土地時也不知上情。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段定有明文。而「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，此有最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照。被告均屬無權占有系爭土地，渠等抗辯為有權占有，應由被告舉證以實其說。如不能舉證，即屬無權占有，原告依據民法第767條第1項、第821條規定，自得請求被告將占用系爭土地之地上物房屋拆除，並返還土地予原告及其他全體共有人。因被告係共同無權占有，即係共同侵權行為，自應連帶負責拆屋還地。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院著有61年台上字第1695號判例要旨可資參照。系爭土地101年至105年申報地價（單位元／平方公尺），347-1地號於102年為新臺幣（下同）8,080元、105年為8,800元；347-4地號於102年為8,080元，105年為8,960元。被告占有系爭土地並無合法權源，其無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告林坤用等4人給付占有系爭土地自起訴前5年（101年3月至106年3月），請求被告余順利自104年3月至106年3月之相當於租金之不當得利。系爭土地位於基隆市○○區○○路之路邊，交通便利，相鄰土地之經濟尚屬繁榮，原告請求按系爭土地申報地價年息百分之10計算應屬適當。是以，原告請求被告林坤用等
4人給付起訴前5年相當於租金之不當得利金額共42,680元（計算式8080×22×0.1×4802/10000×5），其中17,072元（計算式8080×22×0.1×4802/10000×2）應與被告余順利連帶給付。被告5人並應自106年4月起至返還系爭土地之日止按月連帶給付原告774元（計算式8800×21×0.1×4802/10000/12＋8960×1×0.1×4802/10000/12＝774）之相當於租金之不當得利。又按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185條第1項定有明文。被告共同無權占有原告共有之系爭土地，原告自得請求被告連帶拆屋還地及請求其等連帶給付相當於租金之不當得利。
㈤原告之前手高火盛未曾將系爭土地持分移轉登記給被告5人
，被告書狀所附之房地產權點交證明書，賣方高火盛名義之簽名，絕非高火盛本人所簽，原告否認真正。高火盛未曾與本件建築七棟房屋之建商合建房屋，高火盛於79年8月27日取得 高振成 等14人因買賣而移轉之347-1地號應有部分1萬分之5055，81年4月24日移轉其中1萬分之253予訴外人周森梅，剩餘1萬分之4802，其後347-1地號再分割出其中1平方公尺為347-4地號作道路用地。基隆市政府提供之建造執照案卷及使用執照案卷中，土地使用權同意書、變更同意書等之高火盛名義，均係當時建設公司偽造高火盛印章蓋用，與高火盛無關，高火盛不記得與建商之關係為何，高火盛與建商無合建關係，實際之債權債務關係為何，高火盛已經忘記。
㈥並聲明：
1.被告林坤用、林宏哲、蔣家惠、江國倫及余順利應連帶將門牌號碼為基隆市○○區○○路○號1樓至5樓房屋坐落於基隆市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地之部分拆除，並將上開土地連帶返還原告。
2.被告林坤用、林宏哲、蔣家惠及江國倫應連帶給付原告42,680元，其中17,072元應與被告余順利連帶給付原告，並均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；暨自106年4月1日起至返還上開土地之日止，應按月連帶給付原告774元。
3.訴訟費用由被告連帶負擔。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告五人則抗辯略以：㈠系爭房地僅為7棟連棟式建築（門牌號碼為崇廉街10巷8號
、9號、10號、11號、12號、13號、永富路1號）中1棟，最初係由7棟建物坐落基地範圍（即現今分割後大華段344、344-2、345、345-1、346、346-1、346-2、346-3、347-1、347-4、348、362地號土地）之全體地主與建商於77年共同合建、分屋銷售，兼採預售制。由於連棟式建築共用牆壁、同時興建，最初銷售時建商與地主係將7棟連棟建築視為一個整體共同坐落於前開分割後12筆土地上，全體地主係將土地分別移轉特定比例所有權予購入7棟建物之區分所有權人，而非僅個別移轉門牌號碼實際坐落土地之應有部分予其上之區分所有權人。因此，7棟之區分所有權人均取得上開12筆土地持分，同時稀釋實際坐落土地之應有部分，此於70年代合建實務非屬罕見。系爭房地之7棟連棟式建築最初係由整塊基地之地主分成二張建造執照申請興建，崇廉街10巷
8號至11號四棟以高火盛及其餘承購戶等人作為起造人，其餘包含系爭房屋在內之三棟亦以承購戶為起造人，包含被告林宏哲、蔣家惠及江國倫三位原始承購戶以及被告林坤用之前手 范月秀 、被告余順利父親 余連金 之前手林 吳秋香 ，佐以地政機關登記原因欄位均載明「買賣」自明。又被告林宏哲、蔣家惠及江國倫均為79年4月21日為所有權第一次登記，該三人均為原始承購戶無誤；至於被告林坤用及被告余順利之父親余連金，亦係分別基於買賣關係，於81年3月2日及80年2月21日自原始承購戶范月秀及 林吳秋香 手中取得所有權，故被告5人均係合法取得系爭房屋所有權。因整片12筆土地合成之建築基地包含二張建造執照，分二批興建，包含系爭房屋在內之3棟建物為第一批，另4棟建物為第二批，第一批先興建、完工，當時合建地主採取每一建物對於全體土地均交叉持有應有部分之方式，故於79年8月7日，第一批建物之原始承購戶連同原始地主將合計5055/10000之應有部分移轉予合建者高火盛，高火盛其後理應依約將應有部分按比例移轉予第二批即另紙建造執照涵蓋之四棟建物承購戶，豈料，高火盛迄今未履行，導致建物早已登記予高火盛以外其他所有權人，土地持分卻仍登記於高火盛名下。
㈡系爭房屋僅有坐落大華段347-1地號，並未坐落347-4地號，
此觀諸原告所提347-4地號之土地登記謄本載明「地上建物建號：共０棟」即明。被告之房屋均係有辦保存登記之房屋，被告有權占有系爭土地，高火盛有參與系爭房屋之興建，是起造人之一，故基隆市政府函送之土地使用權同意書左上角才會記載高火盛是其中要興建建物之人之一。系爭347-1地號土地於分割出347-4地號前，確實已由土地原所有權人高振成（權利範圍3/4）、 李政 和（權利範圍1/4）同意由高火盛等7人於347-1、348地號上興建建物。高振成、 李政和 於78年8月間將系爭房屋坐落之土地移轉登記予林宏哲、蔣家惠等13人，而高火盛俟79年8月29日方成為土地所有權人，可知高火盛並非系爭房屋興建初始時之土地所有權人，原所有權人既已同意並授權他人於系爭土地上興建建物，且高火盛亦參與整個合建過程，自應繼受前手之法律關係。原告自前手高火盛受讓系爭土地所有權，亦應受同意書之拘束。㈢按「民法之債權行為，如其事實為第三人明知或可得而知，
就維持法律秩序之安定性及公共利益而言，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（司法院大法官會議釋字第349號解釋係針對分割、分管共有物而為解釋，所指之情形固與本件不同，但其解釋理由揭示意旨應得參酌），對於明知系爭土地前手已出具土地使用同意書，將系爭土地提供幸城公司及購屋之被上訴人通行使用，復自前手受讓系爭土地之上訴人而言，自仍應受該土地使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免系爭土地之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果。則被上訴人自得依該土地使用權同意書對上訴人主張通行權利。上訴人主張基於債權契約相對性，前開土地使用同意書之約定對其不生效力，其仍得以土地所有權人地位請求被上訴人給付通行系爭道路之償金，更有違誠實信用原則，殊非有據。」臺灣高等法院97年度上易字第979號民事判決可供參照，前揭判決業經最高法院98年度台上字第1424號民事判決予以肯認；臺灣高等法院105年度重上字第516號民事判決、臺灣高等法院臺中分院103年度重上更㈠字第27號民事判決、99年度重上字第138號民事判決亦可資參照。
。原告係無償（贈與）受讓並取得系爭土地所有權，其權利保護之程度更應遜於有償取得之情形，遑論原告平白無故取得持分，是否係與前手高火盛共謀興訟，實非無疑。高火盛明知系爭房屋屬7棟連棟式建築其中之一，縱高火盛未簽訂系爭土地使用同意書，然伊簽立房地產權點交證明書並配合辦理系爭土地過戶事宜，堪認伊係同意後續取得區分所有權之屋主（被告林宏哲、蔣家惠及江國倫及斯時分得系爭房屋
1樓、5樓之原地主范月秀、林吳秋香暨繼受人林坤用、余順利）使用坐落基地，至少成立民法第464條使用借貸契約以及土地分管協議。原告所提「土地移轉繼受權利義務證明書」已載明繼受原地主高火盛就系爭土地之一切權利義務，足見原告自始知情。被告5人之不動產均為合法存在之建物，原告於取得系爭土地所有權移轉登記之前，縱非明知，亦僅需向地政機關稍加查詢，即可得知該土地上是否已有存在建物，此為原告最低之注意義務，當無辯稱善意之理；何況，被告均係合法支付對價而取得所有權，並非無權占有，豈容絲毫未付之原告巧立名目請求被告拆屋還地，倘容認原告自高火盛處受讓土地後，即可對合法房屋所有權人請求拆屋還地，無異欺壓合法權利人，嚴重破壞既有法律秩序，悖於社會經濟效益。原告為概括繼受人，又以系爭土地所有權人之姿提起本件訴訟，推翻高火盛同意被告等人繼續使用之事實，除背離前述協議外，更有違民法第148條之誠信原則。
被告係因有效成立之買賣契約購得系爭房地，且已付足應有土地持分之價金，原地主高火盛與被告5人間存有使用借貸契約，原告自應繼受此一權利義務。原告請求被告拆除系爭房屋並返還土地，並無理由，又泛稱被告無法律上原因受有使用系爭土地之利益，致伊受有損害云云，要不足採。
㈤爰共同聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張基隆市○○區○○段0000000段00000地號土地（
系爭2筆土地），均屬原告與他人共有，原告應有部分均為4802/10000，係於106年3月21日由原所有權人（共有人）高火盛以贈與為原因而辦理所有權移轉登記予原告；又被告林坤用係基隆市○○區○○段○○○○○號即門牌基隆市○○區○○路○號（原門牌為崇廉街20巷26號）建物之所有權人、被告林宏哲係基隆市○○區○○段○○○○○號即門牌基隆市○○區○○路○號2樓（原門牌為崇廉街20巷26號2樓）建物之所有權人、被告蔣家惠係基隆市○○區○○段○○○○○號即門牌基隆市○○區○○路○號3樓（原門牌為崇廉街20巷26號3樓）之所有權人、被告江國倫係基隆市○○區○○段○○○○○號即門牌基隆市○○區○○路○號4樓（原門牌為崇廉街20巷26號4樓）建物之所有權人、被告余順利係基隆市○○區○○段○○○○○號即門牌基隆市○○區○○路○號5樓（原門牌為崇廉街20巷26號5樓）建物之所有權人，上開五筆建物係五層樓之建物，坐落基地有占用系爭347-1地號土地等情，業據原告提出系爭2筆土地之土地登記謄本及地籍圖謄本、上開五筆建物之建物登記謄本及建物測量成果圖、高火盛書立予原告之土地移轉繼受權利義務證明書為證（卷一第6至21頁），且為被告五人所不爭執，此部分主張均堪認為真實。而系爭347-1地號（面積21平方公尺）實係自同段
347地號分割而來，系爭347-4地號（面積1平方公尺）則係於97年10月14日自原本347-1地號分割而來（於97年10月14日以「逕為分割」為由辦理標示部登記），此由原告所提土地登記謄本即足查知，亦經基隆市安樂地政事務所於106年6月22日以基安地所一字第1060005206號函檢送347、347-1地號土地之人工登記簿影本及347-1、347-4地號土地異動索引資料到院，前揭資料顯示347地號於55年10月15日辦理總登記，於77年11月24日從347地號分割出347-1地號（故
347地號由67平方公尺變更為45平方公尺，分割出之347-1地號面積為22平方公尺），347-1地號再於97年10月14日因逕為分割而增加347-4地號（卷一第143至206頁）。原告於起訴狀雖主張上開五筆建物尚有占用系爭347-4地號土地，惟被告抗辯上開五筆建物僅有坐落347-1地號、並未坐落347-4地號一節，亦經原告訴訟代理人陳稱：347-4地號上並無建物，惟347-4地號緊鄰在被告之房屋旁，是被告房屋必經之地，故其上雖無建物，但仍由被告占用中等情（卷二第4頁），與被告前揭抗辯並無不合，參酌原告提出之土地登記謄本上，於347-1地號謄本之土地標示部有記載「地上建物建號大華段5462、5463、5464、5465、5466」、「地上建物建號共5棟」，347-4地號謄本之土地標示部則記載「地上建物建號（空白）」、「地上建物建號共0棟」（卷一第6至9頁），更徵被告前揭抗辯屬實。是以，原告於訴請「拆除房屋」時，本不應將房屋未占用之347-4地號列入，原告於聲明中請求被告應將坐落「347-4地號土地」之建物拆除云云，即無依據。
㈡本院調取系爭2筆土地之登記資料查閱結果，被告五人亦均
為系爭2筆土地之共有人，被告林宏哲係於78年8月14日以買賣為原因登記取得所有權，權利範圍10000分之360，被告蔣家惠係於78年8月14日以買賣為原因登記取得所有權，權利範圍10000分之360，被告江國倫係於79年8月27日以買賣為原因登記取得所有權，權利範圍10000分之360，被告林坤用係於81年3月17日以買賣為原因登記取得所有權，權利範圍10000分之360，被告余順利係於103年11月10日以買賣為原因登記取得所有權，權利範圍10000分之360，有系爭2筆土地登記資料足參（卷一第26至75頁）。又依卷附建物登記資料可知，被告林坤用係於81年3月17日以買賣為原因登記為基隆市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼崇廉街20巷26號，即永富路1號）之所有權人，被告林宏哲係於79年7月4日以第一次登記為原因登記為基隆市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼永富路1號2樓，原為崇廉街20巷26號
2樓）之所有權人，被告蔣家惠係於79年7月4日以第一次登記為原因登記為基隆市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼永富路1號3樓，原為崇廉街20巷26號3樓）之所有權人，被告江國倫係於79年7月4日以第一次登記為原因登記為基隆市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼永富路1號
4樓，原為崇廉街20巷26號4樓）之所有權人，被告余順利係於103年11月10日以買賣為原因登記為基隆市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼永富路1號5樓，原為崇廉街20巷26號5樓）之所有權人，且被告林坤用上開5462建號房地之前手為范月秀，范月秀係前述房地於79年7月4日辦理第一次登記之所有權人，被告余順利上開5466建號房地之前手為余連金（余順利之父），余連金係於80年4月1日以買賣為原因經前手林吳秋香辦理所有權移轉登記而取得所有權，林吳秋香則係前述房地於79年7月4日辦理第一次登記之所有權人等情，此有基隆市安樂地政事務所於106年8月25日以基安地所一字第1060007305號函檢送到院之上開五筆建物登記公務用謄本、異動索引及人工登記簿謄本，及本院查調之五位被告戶籍謄本在卷可參（卷二第37至70頁、卷一第84至93頁），此均為查閱上揭地政資料足以查知之事實。觀察上開資料可知，系爭五筆建物係於79年4月21日建築完成，均為有辦理第一次登記（保存登記）之建物，建物登記謄本標示部均載有「建物坐落地號：大華段346、346-2、347-1、348」、使用執照字號為（79）基使字第0081號等情（卷一第10至14頁），且被告林宏哲、蔣家惠、江國倫就名下之上開建物均係於79年7月4日（79年4月21日建築完成後）辦理第一次登記時即登記為所有權人，惟就坐落基地347-1地號，則係於更早以前之78年8月14日、79年8月27日即已登記取得所有權應有部分；至於被告林坤用、余順利則係於登記取得建物所有權之際同時取得坐落基地347-1地號所有權應有部分。
㈢細閱基隆市安樂地政事務所函送之上揭347、347-1地號土地
人工登記簿影本可知，系爭347-1地號土地於77年11月24日從347地號分割而出辦妥登記，347-1地號土地於78年4月12日即以買賣為原因辦理所有權移轉登記予高振成及李政和（高振成權利範圍為4分之3、李政和權利範圍為4分之1；移轉前應係國有土地，移轉後由高振成及李政和分別共有），並於78年6月19日將地目由雜地變更為建地。又范月秀（原登記為 范月香 、78年8月17日姓名更正為范月秀）、林宏哲、蔣家惠、林吳秋香等13人（其餘9人姓名不予贅載）均於78年8月14日以買賣為原因從高振成等2人（指高振成及李政和）受讓登記而取得應有部分（范月秀取得1萬分之
823、林宏哲取得1萬分之823、蔣家惠取得1萬分之823，13人共計取得1萬分之8587，高振成保留剩餘之1萬分之1413，故共有人共計14人），江國倫、高火盛等8人（其餘
6人姓名不予贅載）復於79年8月27日以買賣為原因，從高振成等14人（前次所有權移轉登記後，共有人共計14人）受讓登記取得應有部分（江國倫取得1萬分之360、高火盛取得1萬分之5055，其餘不贅載），該次所有權移轉登記結果，致范月秀權利剩餘1萬分之360、林宏哲權利剩餘1萬分之360、蔣家惠權利剩餘1萬分之360、林吳秋香權利剩餘
1萬分之360。對照上述㈡可知，被告林宏哲、蔣家惠係於78年8月14日以買賣為原因從原始地主高振成及李政和受讓登記取得應有部分，嗣後移轉部分予他人，而餘目前登記之應有部分1萬分之360，被告江國倫於79年8月27日以買賣為原因從原共有人14人受讓登記取得應有部分1萬分之360，而被告林坤用之應有部分係由范月秀移轉登記而來，被告余順利之應有部分係由林吳秋香移轉登記予余連金、再由余連金移轉登記而來，范月秀及林吳秋香均係於78年8月14日以買賣為原因從原始地主高振成及李政和受讓登記取得應有部分，嗣後移轉部分予他人，所餘應有部分1萬分之360嗣後分別由被告林坤用及余順利直接受讓或輾轉受讓取得。
㈣本院函請基隆市00000000000於○○○段00000
地號」之土地使用同意書，經基隆市政府於106年6月21日以基府都建貳字第1060123111號函檢送土地使用權同意書影本到院（卷一第141至142頁），其內顯示係由高振成、李政和以土地所有權人身分出具系爭同意書，提供大華段348、347-1地號土地（面積分別為143、22平方公尺）之全部，供高火盛等七人在前揭土地建築五層RC造建築物三棟，為申請建造執照，立系爭同意書為憑（全文為「茲有高火盛等七人〈其餘6人姓名不予贅載〉，擬在下列土地建築伍層RC造建築物參棟，業經高振成等人完全同意，為申請建造執照，特立此同意書為憑〈本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期無效〉」；右上角蓋有基隆市政府都市發展處建造執照檔案資料78工建字第00087號之戳章），足認係由前揭建造執照案卷取得之土地使用權同意書影本。而高振成及李政和係於78年4月12日登記為347-1地號土地所有權人，二人分別共有，應有部分合計為全部（斯時之347-1地號嗣後於97年間分割增加347-4地號，故斯時347-1地號係包含如今之347-1、347-4地號土地範圍），則高振成及李政和以347-1地號土地所有權人身分出具前述土地使用權同意書，表明同意將347-1地號土地之全部提供予起造人建築房屋作為基地，自屬合法有效，而斯時高火盛並非347-1地號土地之所有權人（上揭土地使用權同意書顯示高火盛係建物起造人之一），參酌上開五筆建物係於79年4月21日建築完成，高火盛係於建物建築完成後在79年8月27日受讓取得土地之應有部分等情，更足認高火盛並非系爭五層樓建物（即被告所有上開五建號建物）興建初始之347-1地號土地所有權人，且前揭建物於興建前欲申請建造執照時已取得347-1地號土地所有權人全體同意並出具土地使用權同意書為憑。被告陳稱當時建商就該建案分二批興建，第一批有3棟、第二批有4棟，坐落基地範圍包含現今分割後大華段344、344-2、
345、345-1、346、346-1、346-2、346-3、347-1、347-4、
348、362地號共12筆土地，欲使7棟建物之區分所有權人均取得12筆土地持分等情，並提出79基使字第0081號使用執照存根影本、80基使字第0108號使用執照存根影本為證（卷二第27至30頁、第119至122頁），本院函詢基隆市政府結果，前揭使用執照存根影本確為基隆市政府核發，且78基府工建00087號建造執照原卷所載高火盛為原始起造人之一，而79基使字第0081號使用執照原卷所載為3棟（崇廉街10巷12號、13號、20巷26號〈門牌已整編為永富路1號〉〈均為1至5樓〉），80基使字第0108號使用執照原卷所載為4棟（崇廉街10巷8、9、10、11號〈均為1至5樓〉）等情，有基隆市政府107年1月24日基府都建貳字第1070003548號函（卷二第176頁）暨檢送之79基使字第0081號使用執照原卷（含78基府工建字第0087號建照執照案卷及變更起造人案卷）、80基使字第0108號使用執照原卷（含79基府工建字第0189號建造執照案卷及變更起造人案卷）可參，本院查閱前揭原卷，其內書證確實顯示高火盛係原始起造人之一，347-1等地號土地所有權人出具土地使用權同意書後，基隆市政府核發78基府工建00087號建造執照，又於79基使字第0081號使用執照原卷內尚有照片1張，載明「監造人： 石卿明 建築師事務所、承造人：正倫營造股份有限公司、建照字號：78基府工建字第0087號、工地負責人：高火盛」（拍攝日期為78年5月24日），更徵高火盛除曾出名擔任原始起造人外，尚曾參與上開建物之興建過程；且上揭原卷資料顯示最初所列起造人為高火盛等人，嗣後數度變更起造人，將原始承購戶范月秀、林宏哲、蔣家惠、林吳秋香、江國倫等人亦列為起造人（范月秀、林宏哲、蔣家惠、林吳秋香部分參第一次起造人變更卷，江國倫部分參第三次起造人變更卷）。此外，被告5人上開五建物之坐落基地僅包含大華段346、346-2、347-1、348地號，此由建物登記謄本即足查知，惟被告蔣家惠提出大華段344、344-2、345、345-1、346、346-1、346-2、346-3、347-1、347-4、348、362地號共計12筆土地之土地所有權狀影本（卷一第233至244頁），欲佐證有關「建商欲使7棟建物區分所有權人交叉持有取得12筆土地持分，而非僅就建物實際坐落土地之持分移轉予區分所有權人」等陳述，經本院調取各被告之財產所得資料查閱結果，被告
5人名下，確實均持有上揭12筆土地之應有部分（參卷二第
147至160頁遮隱其餘財產所得資料後之影本，原本另附於證物袋內），更徵被告上開抗辯內容確屬真實有據。
㈤本院借調原告之公司登記案卷查閱結果，原告登記營業項目
包含投資顧問業、管理顧問業、住宅及大樓開發租售業、不動產買賣業、不動產租賃業等計八項，足見原告對於查調不動產登記事項應具有相當嫻熟之能力；又原告之全體股東包含李秀英、 李培銘 、 李佩怡 、 李佳芬 、 林欣瑩 、 高鈴惠 、 高國洲 、 高烽銘 共八人，而李佳芬、李佩怡、李培銘均為李政和之子女，林欣瑩為李政和之配偶，高鈴惠、高國洲、高烽銘均為高火盛之子女，有臺北市政府106年10月18日府產業商字第10659490400號函檢送之公司登記案卷可參，且原告訴訟代理人並陳稱：高火盛係原告之董事長之舅舅，高火盛也是原告之股東，每年都有領紅利等情（卷二第164至165頁），足見原告之全體股東（李秀英尚擔任董事長）分別均與高火盛或李政和間具有近親關係。而原告公司登記地址為「臺北市○○區○○路○○○巷○○號」，高火盛以往曾設籍「臺北市○○區○○路○○○巷○○號3樓」，更徵高火盛與原告間之關係密切。此外，前揭建造執照原案卷及使用執照原案卷內，尚顯示高火盛擔任建商所欲興建建物之原始起造人，並擔任工地負責人等情，更足認定高火盛對於347-1地號上有前揭建物存在一節，確實知悉。另核閱原告於起訴狀所提土地登記第一類謄本可知，於105年11月24日列印取得之347-1地號謄本（所有權人為高火盛），清楚顯示「地上建物建號大華段5462、5463、5464、5465、5466」之記載（卷一第8頁；另於卷一第6頁有106年3月30日列印取得之347-
1地號謄本，所有權人為原告，原告於106年3月21日登記為所有權人），顯見原告與高火盛間進行以贈與為原因辦理所有權應有部分移轉登記之前，僅查詢土地登記謄本，即足可查知系爭347-1地號土地上有5筆建物（曾為保存登記而有建號之建物）存在之事實；參酌高火盛於106年1月31日曾簽立「土地移轉繼受權利義務證明書」予原告收執，表明「本人高火盛因年事已高，願將所有之基隆市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地二筆，轉讓給親人開設之隆通企業管理顧問有限公司（以下簡稱隆通公司），並由隆通公司繼受本人及上開二筆土地既有之一切應得行使之權利和義務關係」，有原告所提前揭證明書可參（卷一第21頁）；原告訴訟代理人 尚陳 稱：長年以來高火盛之土地稅金均由原告之董事長幫高火盛繳納，高火盛都沒有注意這些土地的問題，透過原告查詢之結果，才發現土地上有房屋，高火盛委託原告查詢後得知土地上有房屋無法使用，因高火盛無法處理此問題，故贈與給原告，讓原告來處理等情（卷二第165頁），足見起訴狀所附105年11月24日列印之土地登記謄本，原告於因贈與受讓登記為所有權人以前，即已知悉該謄本所載內容，亦即於受贈登記為所有權人之前，即已查知347-1地號上有5筆建物（曾為保存登記而有建號之建物）存在之事實。
原告與高火盛之間既有上述密切關係，則關於高火盛本人所知悉之事實，原告自無從諉為不知，亦無從主張自己為善意不知情之受讓人；遑論原告之各股東均與高火盛及原始地主李政和（即78年間出具347-1地號土地使用權同意書之二名地主之一）間有近親關係（3名股東為高火盛之子女，4名股東為李政和之配偶及子女），更應認為原告對於「（分割前）347-1地號土地（包含分割後之347-1及347-4地號土地）係由原始地主高振成及李政和共同出具土地使用權同意書，作為建築5層樓建物之基地，申領建造執照，嗣後興建為5462、5463、5464、5465、5466建號即被告名下上開建物」之事實，係於以贈與為由受讓登記為所有權人以前即已知情。原告雖主張高火盛已忘記當時與建商間有何關係，高火盛並未參與建案、亦未擔任起造人，係遭冒名云云，惟高火盛既非原始地主、亦非原始承購戶，倘又與建商無關（指倘如原告所稱，高火盛並未同意建商在該建案內使用高火盛名義辦理相關事宜），實難想像竟可在系爭建案內受讓取得土地應有部分並登記為土地所有權人，遑論高火盛之應有部分係由原地主高振成及原始承購戶范月秀、林宏哲、蔣家惠、林吳秋香等計14人移轉而來，高火盛若對於地主與建商之合建事宜毫無所悉，又豈能於78年間受讓登記取得土地應有部分？原告對此等變態事實既未能提出合理說明，僅含混聲稱高火盛已忘記詳情云云，本院更無從認為原告受讓土地時係屬善意不知上情之受讓人，是以，自應認為原告對於高火盛因參與上開建物興建過程所得知之事實，係屬明知或可得而知。
㈥按民法上之法律行為有債權行為與物權行為，除法律有特別
規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。司法院大法官會議釋字第349號解釋理由書可資參照。系爭5筆建物於申領建造執照前，曾由347-1地號土地之原始地主高振成及李政和共同出具土地使用權同意書，提供347-1地號土地全部（22平方公尺）予起造人作為前述建物之坐落基地（之部分），堪認原土地所有權人高振成及李政和係與起造人及欲取得前述建物所有權之人就該土地成立使用借貸關係，而系爭5層樓建物於79年4月21日建築完成後，各原始承購戶（范月秀、林宏哲、蔣家惠、林吳秋香、江國倫）以買賣為原因辦理所承購建物及坐落基地之所有權登記，致受讓登記取得347-1地號土地應有部分，益徵被告5人不論係以原始承購戶身分取得房屋及土地之所有權（被告林宏哲、蔣家惠、江國倫），抑或係嗣後向原始承購戶（范月秀、林吳秋香）買受或輾轉買受取得房屋及土地之所有權（被告林坤用、余順利），由於原始土地所有權人與起造人間就347-1地號土地有上開使用借貸關係（同意興建系爭5層樓建物而使用系爭土地）、嗣後更已移轉土地應有部分予買受人，應認各被告得憑使用借貸關係主張為有權占有前揭土地（超逾自己應有部分範圍）之法律關係，且應認知情之高火盛及原告嗣後雖受讓登記取得347-1地號之應有部分而成為土地所有權人，仍應受前揭原使用借貸關係約定之拘束。
㈦按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。倘占有人對於所有人而言係有權占有者，所有人自無從援引前述規定要求占有人拆除並返還占用部分。原告雖主張被告係無權占有系爭2筆土地，惟由上揭卷證資料勾稽可知，上揭5筆建物（5層樓集合住宅建物）於興建之初，即已由系爭2筆土地斯時之所有權人全體即高振成及李政和出具土地使用權同意書供高火盛等起造人用於興建系爭5層樓建物，堪認原地主已有出借系爭土地而同意系爭建物所有權人使用土地之意思。高火盛既知情，自應受前揭使用借貸關係約定之拘束，原告係經高火盛以贈與為由無償受讓登記取得系爭土地所有權，受讓高火盛就前揭土地之一切權利義務，依上揭卷證可認原告亦屬明知或可得而知前揭內容，自亦應受前揭使用借貸關係約定之拘束。是以，原告主張被告均為無權占有人，要求被告拆除上揭房屋占用系爭2筆土地之部分並將土地返還予原告云云，要無可採。
又被告就系爭2筆土地既屬有權占有，且可向原告主張使用借貸關係，即無受有相當於租金之不當得利及侵權行為損害賠償義務可言，故原告主張被告5人應連帶給付原告金錢（含原告主張之相當於租金之不當得利及遲延利息）云云，亦無理由。
四、綜上所述，被告5人因買賣而取得系爭房屋之所有權，系爭房屋坐落基地占用原告所有系爭347-1地號土地之應有部分，被告應屬有權占有，原告以土地所有權人身分主張被告為無權占有人，依民法第767條第1項、第821條、第179條、第184條、第185條第1項規定，請求被告5人應連帶將系爭1樓至5樓房屋占用系爭347-1、347-4地號土地之範圍拆除，將占用之土地返還原告，並請求被告5人應連帶給付原告金錢及遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於本判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
五、本件訴訟費用應由敗訴之原告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年2月27日
民事庭法官張婷妮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月27日
書記官耿珮瑄