臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十七年三月十
二日辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼台中市○區○○○路○○○號房屋騰空遷讓交
還予原告。
被告應給付原告新台幣玖萬元，及自民國九十六年十二月二十一
日起至交還房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬玖仟捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟伍佰陸拾元，由被告負擔新台幣貳仟陸佰玖
拾壹元，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告起訴主張門牌號碼台中市○區○○○路○○○號房屋(下
稱系爭房屋)為原告所有，於民國(下同)96年5月12日出租
予被告，約定租賃期間自96年5月13日起至97年5月12日止，
租金每月新台幣(下同)18000元，按月於每月13日以前繳
付，但被告自96年6月13日起即未依約給付租金，迄至96年
10月13日止已積欠5期租金，原告於96年11月6日寄發台中育
才郵局第392號存證信函催促被告於文到5日內給付積欠之租
金90000元，逾期則終止租約，嗣因被告遷移不明，該存證
信函無法合法送達被告，原告乃依民事訴訟法公示送達規定
，以公示送達為意思表示之通知，已經鈞院核發96年度聲字
第2845號公示送達事件裁定確定證明書，故兩造間之租賃關
係已經合法終止，被告即應將系爭房屋交還予原告，並應給
付積欠之96年6月至96年10月份之租金，共90000元。又被告
在系爭房屋之租約終止後拒不交還，係無權占有系爭房屋，
妨礙原告之使用收益，併請求被告自96年11月13日起至交還
房屋之日止，按月給付18000元之損害金。另依兩造租約第
6條第2項規定，被告於租約終止後拒不交還房屋，應按月支
付違約金50000元等情。並聲明：除假執行宣告、自96年11
月13日起算損害金及按月給付違約金50000元外，餘如主文
所示。被告則經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提
出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張上揭事實，已據其提出房屋租賃契約書、存證信函
及本院96年度聲字第2845號民事裁定(含裁定確定證明書)
等影本各1件在卷為憑，核屬相符，而被告已於相當時期受
合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為爭
執，本院無從斟酌其意見，是原告之主張自堪信為真正。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1
項、第2項及第455條前段分別定有明文。本件原告主張被告
承租系爭房屋後，自96年6月13日起即拒不給付租金，原告
曾於96年11月6日寄發台中育才郵局第392號存證信函催促被
告於文到5日內給付積欠之租金90000元，逾期則終止租約，
但因被告遷移不明，該存證信函無法合法送達被告，原告乃
依民事訴訟法公示送達規定，以公示送達為意思表示之通知
，經本院於96年11月14日以96年度聲字第2845號公示送達事
件裁准後，並已於96年12月24日確定在案，已如前述，則依
本院上開公示送達事件之確定日期為96年12月24日，往前回
溯10日之抗告期間，故原告上揭對被告催繳租金信函之意思
表示應於96年12月14日視為合法到達被告，而原告於催告信
函內復明確表示「請台端於文到後5日內付清積欠之5個月
90000元租金，逾期以本函為終止租約之意思表示，不另發
函」等語，顯然原告給予被告繳納租金之寬限期為5日，被
告須自收受催繳通知後之第6日始視為逾期，因被告於96年
12月14日視為合法收受該催繳通知，故兩造間就系爭房屋之
租賃關係須至96年12月20日始發生合法終止之效力，被告即
負有將系爭房屋交還原告之義務甚明，從而原告請求被告騰
空遷讓系爭房屋交還予原告，即無不合。另系爭房屋租約終
止後，被告積欠租金之期間應自96年6月13日起至96年12月
20日止，共7個月又7日，但原告僅請求5期(至96年10月份)
之租金，金額為90000元，亦應准許。
五、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第
179條設有規定。另依不當得利之法則請求返還不當得利，
以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故
其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求
人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於
租金之利益為社會通常之觀念(參見最高法院61年台上字第
1695號判例意旨)。本件兩造間就系爭房屋租約終止後，被
告拒不遷讓而仍繼續使用系爭房屋，已欠缺占有使用之正當
權源，即構成無權占有，而被告繼續占有使用系爭房屋，獲
得相當於租金之利益，原告因此無法及時收回系爭房屋使用
或另行出租他人，同時受有相當於租金之損害，依首揭法條
規定及最高法院判例意旨，對被告而言，應成立不當得利，
被告即負有返還所受利益之義務，故原告請求被告在租約終
止後至交還房屋之日止，按月給付相當於租金18000元之損
害金，固應准許，惟系爭房屋之租約終止時點為96年12月20
日，被告自96年12月21日起始負遷讓房屋之遲延責任，故原
告請求被告按月給付相當於租金之損害金亦應自該日起算，
方為適法，逾此日期之請求，尚嫌無憑。
六、另約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條設有規定。當事人約定契約不履行之違約金過高者，
法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相
當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情
形，以為酌定標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊
者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定
性違約金而異(參見最高法院49年台上字第807號判例及82年
度台上字第2529號判決等意旨)。本件原告雖以兩造租約第
6條第2款規定，被告於租約終止後拒不交還房屋，應「按月
」支付違約金50000元，遂請求被告租約終止後至交還房屋
之日止，按月給付違約金50000元云云，惟本院審酌原告將
系爭房屋出租予被告使用之月租金僅18000元，而在系爭房
屋租約終止後，原告尚得請求被告按月給付相當於月租金
18000元之損害金，該項損害金應足以彌補原告因無法及時
收回系爭房屋所受之損害，縱令有命被告因逾期遷讓房屋而
支付違約金之必要，約定違約金之數額亦不宜過高，否則無
異將使原告獲得不當之利益。尤其依原告主張，被告於96年
5月12日承租系爭房屋後，於第2個月應給付租金日即96年6
月13日已開始積欠租金，顯見被告應屬經濟之弱勢者，其既
無資力按月支付18000元之租金，焉有資力再按月支付50000
元之違約金？故本院認為兩造間就上開違約金之約定數額，
與原告實際所受損害相差甚為懸殊，依上揭最高法院判例及
判決意旨，本院自得依民法第252條規定酌減違約金，並認
為該項違約金之數額以月租金之1成即每月1800元為適當。
原告逾此數額之請求，不應准許。
七、綜上所述，原告依據民法租賃、不當得利法則及兩造間租賃
契約等規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋交還予原告及給付
租金90000元，並請求被告自租約終止後按月給付相當於租
金18000元之損害金，與按月給付違約金1800元，洵屬正當
，應予准許，而原告請求自96年11月13日至96年12月20日之
損害金、違約金(含逾1800元部分)，則非有據，應予駁回
。
八、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟
程序，並為被告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，法院應就原告勝訴部分依職權宣告假執行，爰就原
告勝訴部分諭知假執行之宣告如主文第5項所示。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條
第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 26 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀，表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿
日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 3 月 26 日
書記官