裁判字號：臺灣桃園地方法院99年簡上字第53號民事判決
裁判日期：民國99年08月27日
裁判案由：給付報酬
臺灣桃園地方法院民事判決99年度簡上字第53號上訴人丁○○訴訟代理人 鄭仁壽 律師被上訴人新世代廣告有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○
丙○○上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國99年2月23日本院桃園簡易庭98年度桃簡字第1368號第一審判決提起上訴，於99年8月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國98年3月6日，委託伊銷售其所有門牌號碼桃
園縣八德市○○街○○巷○○弄○○號及27號之房地（下稱系爭房地），約定委託期限自98年3月6日起至同年6月6日止，委託銷售價格原為新台幣（下同）330萬元，並簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託書）。嗣於簽立系爭委託書同日，兩造再合意將委託銷售價格變更為280萬元，並另立委託銷售契約修正同意書（下稱系爭同意書）。伊接受委託後，即透過銷售通路積極銷售，期間有符合承購條件之訴外人 翁火泳 願意買受，伊遂於98年4月12日與翁火泳簽署買賣議價委託書，翁火泳表明願以290萬元之價格購買系爭房地，並於簽約日開立票面金額為50萬元之本票乙紙交付伊，作為簽約款。詎料，伊將上開簽約乙事告知上訴人，請其協同簽署不動產買賣契約書後，上訴人竟以存證信函通知伊解除上開系爭委託書及同意書。依系爭委託書第11條第1項第4款：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人…買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者」，及系爭同意書第4條：「買方出價已達委託銷售契約修正同意書第3條之授權售價而因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣簽約時，委託人應按成交價百分之四支付受託人，作為賠償」等語，伊既已完成仲介之義務，並與翁火泳約定以290萬元之價格購買系爭房地，上訴人即應依上開約定給付報酬。
㈡系爭同意書所約定4%之報酬係收取上限，系爭同意書也約定
上訴人得實拿280萬元，伊曾告知上訴人會吸收部分報酬，使其實拿280萬元，是本件系爭房地成交價格為290萬元，伊得向上訴人收取之報酬為10萬元，另外得向買方即翁火泳收取2%之服務報酬。惟因上訴人違約拒簽買賣契約書，致伊無法收取上開仲介報酬，故伊於本件所請求之違約金並未過高。綜上，伊得依系爭委託書第11條第1項第4款及系爭同意書第4條之約定，向上訴人請求4%之違約金，爰依法提起本訴，並聲明：上訴人應給付伊11萬6,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（原審審理後，依系爭委託書及同意書之法律關係，判命上訴人應給付被上訴人7萬元，及自98年10月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就伊敗訴部分，並未表明不服而提起上訴，應已確定。）原判決並無違誤，上訴人上訴為無理由，並聲明：如主文所示等語。
二、上訴人則辯以：依系爭同意書第3條：「同時授權貴公司在售價貳佰捌拾萬元以上，自行當場收受定金並同意以該售價百分之四給付貴公司為服務費用」，並備註「以上價格為屋主實拿」等語。所謂「以上價格為屋主實拿」之意思，為房屋總售價於扣除應給付仲介公司服務費後，屋主應得之價格為280萬元以上。本件翁火泳以290萬元價格承購系爭房地，依上開系爭同意書之約定，服務費為承購總價4%即11萬6,
000元，則其僅實拿278萬4,000元（計算式：290萬元－11萬6,000元），並未達到上開系爭同意書約定實拿280萬元之委託銷售價格。因此，被上訴人所議之價格，於扣除服務費後，未達系爭同意書所約定之最低價格，是其未與翁火泳簽立不動產買賣契約書，並無系爭委託書第11條第1項第
4款及系爭同意書第4條所指違約情形存在。原判決判命其應為給付部分，依上所述，即有違誤，爰提起上訴，並聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回等語。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於98年3月6日就系爭房地簽署系爭委託書，由上訴人
以330萬元之銷售價格委託被上訴人銷售，復於同日再簽訂系爭同意書，修正委託銷售價格為280萬元，且該價格為上訴人實拿金額。
㈡被上訴人於98年4月12日與有意願購買系爭房地之翁火泳簽
立買賣議價委託書，約定系爭房地承購總價款為290萬元，並由翁火泳當場交付票面金額50萬元之本票乙紙與被上訴人作為定金，並由被上訴人通知上訴人。
㈢上訴人以98年4月16日存證信函通知被上訴人終止系爭委託書及同意書，該終止契約之意思表示為不合法。
四、被上訴人主張：伊已依委託銷售價格覓得翁火泳願以290萬元之總價購買系爭房地，詎上訴人違約不賣，依系爭委託書第11條第1項第4款之約定，視為伊已完成仲介之義務，上訴人仍應給付委託銷售價格4%之服務報酬；另依系爭同意書第4條之約定，上訴人亦應按成交價4%賠償伊，故伊自得依系爭委託書及同意書之約定，請求上訴人給付11萬6,000元等語。上訴人於原審係辯以：其雖從事房屋仲介之工作，但對於系爭房地坐落區域不動產行情不甚瞭解，嗣經友人告知始悉「八德市都市計畫」50米道路已動工，系爭房地公告地價、土地增值稅均大幅提高；又訴外人 紀鴻文 即被上訴人公司負責處理本件銷售之員工，並未依系爭委託書第7條之約定，履行其應有之義務，且被上訴人有隱匿出價資訊及「八德市都市計畫」致系爭房地行情上漲之事，已對其造成重大不利益，乃於98年4月16日以存證信函通知被上訴人終止契約等語（見原審卷第28-30頁），經原審審理後認上訴人上開終止兩造間系爭委託書及同意書之意思表示為不合法，系爭委託書及同意書仍存續，而為被上訴人部分勝訴之判決，上訴人就其敗訴部分提起本件上訴，並以前詞為其上訴理由，而對上開以存證信函終止契約之意思表示為不合法乙節，已不爭執（見本院卷第29頁），是本件上訴後兩造爭點即在於被上訴人所覓得之交易對象翁火泳，所願承購價格是否已達本件委託銷售價格？上訴人應給付被上訴人之金額為何？經查：
㈠按「違約之處罰：一、委託人如有下列情形之一者，視為受
託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：4、買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者」、「買方出價已達委託銷售契約修正同意書第三條之授權價格而因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣簽約時，委託人應按成交價百分之四支付受託人，做為賠償。」兩造分別以系爭委託書第11條第1項第4款及系爭同意書第4條約有明文。
㈡查系爭委託書所約定上訴人委託被上訴人銷售系爭房地之期
間為98年3月6日至同年6月6日，有系爭委託書在卷可稽（見支付命令卷第5、6頁）；而被上訴人於接受上訴人委託後即已著手刊登廣告、帶客戶看屋，並於委託銷售期間內之98年4月12日與翁火泳簽署買賣議價委託書，翁火泳願以
290萬元之價格購買系爭房地，並當場交付面額50萬元之本票1紙作為定金等情，亦據證人即系爭房地買方翁火泳於原審證述稽詳，並有被上訴人提出之買賣議價委託書、翁火泳簽發之50萬元本票附卷為憑（見原審卷第33、34頁、支付命令卷第8、9頁）。次查，被上訴人於原審陳明係於98年4月12日以行動電話通知上訴人伊與翁火泳簽立買賣議價委託書乙事，上訴人當庭並未爭執（見原審卷第34頁），參諸上訴人隨即於同年月16日以前述存證信函向被上訴人通知終止系爭委託書乙情，堪認被上訴人主張已將上情通知上訴人等語屬實。準此，本件系爭房地因被上訴人之仲介，已於兩造約定期間及價格範圍內與翁火泳達成書面承購協議，足以認定。
㈢上訴人雖辯稱：翁火泳之承購價格為290萬元，依約其應給
付被上訴人之服務報酬為上開價格4%即11萬6,000元，於扣除後其僅能實得278萬4,000元，未達約定之280萬元，故本件系爭房地之承購價格尚未達最低委託出售價格，其尚無違約之情等語，然為被上訴人所否認，並辯稱：伊會吸收部分報酬，上訴人仍能實拿280萬元等語。因按，「原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」最高法院18年上字第2855號判例要旨可資參照。本件被上訴人業就伊已依約覓得買家書面承購價格達最低委託出售價格之主張舉證以實其說，詳如前述，而上訴人為上開反對之主張，依上說明，自亦應負證明之責。然而，上訴人就上開答辯除提出前述計算方法外，全未舉證以實其說，而兩造約定之服務報酬固為成交價4%，惟收取該服務報酬既為被上訴人之權利，被上訴人自有捨棄部分或全部權利之權，此部分權利行使與否（包含如何或何時行使），操之於被上訴人，則本件翁火泳之書面承購價格既為290萬元，如被上訴人同意捨棄部分之報酬請求權，上訴人仍可依約實拿280萬元以上，而被上訴人此部分願捨棄部分報酬請求權之主張，核與一般業務員、銷售人員為求成交，於獲授權範圍內，將售價降低，以減少利潤或獎金之方式促成交易之常情尚屬無違，非無可採。參諸上訴人於接受被上訴人通知已有達於最低委託銷售價格之書面承購乙情後，旋以存證信函通知被上訴人終止兩造系爭委託書，其理由係為：「本人丁○○坐落於…因沒有確實查訪行情，更不知五十米道路即在屋旁。固（故）函請終止委託銷售契約」等語（見支付命令卷第5頁），堪認上訴人欲終止系爭委託書及同意書之原因在於系爭房地價格可望上漲，原約定價格過低而反悔不賣，並非翁火泳之書面承購價格未達最低委託銷售價格，同時可知上訴人斯時並未就其得實拿之金額與被上訴人磋商，上訴人辯稱其於上開承購價格扣除約定服務報酬後，不能實拿280萬元云云，應屬其主觀上之臆測，而無實據。是上訴人既未能證明被上訴人絕無捨棄部分服務報酬請求權之可能（例如：上訴人提出已向被上訴人詢問本件服務報酬金額，而據被上訴人明確向上訴人陳述之證明），則上訴人辯稱其於翁火泳承買系爭房地無法實拿280萬元云云，自屬無據，而無可採。
㈣基上，買方即翁火泳出價既已達兩造委託銷售總價280萬元
，上訴人應可實拿280萬元之約定金額，而上訴人並無合法事由，僅因個人主觀因素而不願履行完成系爭房地買賣契約之義務，自屬可歸責於上訴人之事由無訛，上訴人自應依前揭兩造之約定負給付被上訴人成交價4%之責。
㈤次查，系爭委託書第11條第1項第4款已明確記載「違約之
處罰」等字樣，又系爭同意書第4條亦約明委託人按成交價4%支付受託人者，係做為賠償之用，復審酌上開給付之責均發生於賣方不依約履行簽訂買賣契約之義務時，故應認上開約定屬違約金之性質。而按，「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第250條、第25
2條定有明文。由上開系爭約定之內容觀之，兩造所約定之給付報酬，性質上應係民法第250條第2項所規定之損害賠償預定性違約金。而約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。本院審酌被上訴人於接受上訴人委託後即進行銷售系爭房地之行為，並與翁火泳簽署買賣議價委託書，且被上訴人自受委託至簽署買賣議價委託書已達1個月之時間，如被上訴人於約定之期限內將系爭房地售出可向上訴人請求11萬6,000元之報酬，然因上訴人違反約定而未能獲得上開利益，而被上訴人亦因此無需履行伊後續應提供之簽訂買賣契約、協助雙方辦理產權移轉過戶、點交房屋、協辦履約等勞務等情，認被上訴人請求11萬6,000元（相當於全部服務報酬）之違約金過高，應以被上訴人所提供服務之時間逾1個月，伊進行之刊登廣告、帶客戶看屋、與客戶斡旋、簽署買賣議價委託書等工作之相當對價，認由上訴人向伊給付7萬元為適當，超過此部分之違約金則應予酌減。
五、綜上所述，被上訴人主張系爭房地買方出價已達最低委託銷售價格，係因可歸責於上訴人之事由，致無法完成買賣簽約等語為可採。從而，被上訴人本於系爭委託書及同意書之法律關係，請求上訴人給付7萬元，及自支付命令送達之翌日即98年10月17日（見支付命令卷第30頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件被上訴人勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，是則原審判命上訴人就上述應予准許部分如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年8月27日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官陳振嘉法官范明達上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國99年8月30日
書記官李心怡