裁判字號：臺灣彰化地方法院98年訴字第470號民事判決
裁判日期：民國98年11月26日
裁判案由：損害賠償等
臺灣彰化地方法院民事判決98年度訴字第470號原告燦坤實業股份有限公司法定代理人甲○訴訟代理人 何崇民 律師訴訟代理人 黃綉鈴 律師被告乙○○訴訟代理人 楊振芳 律師被告丙○○上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國98年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：原告於民國（下同）95年間向被告乙○○、丙○○等二人承租彰化縣永靖鄉永和巷146號（地址變更前門牌為彰化縣永寧街87號），租賃期間自95年1月10日起至105年1月9日止，依租賃契約第18條第2項約定被告應保證出租之標的物絕無權利上之瑕疵，如標的物遭拍賣或因可歸責被告之事由致租賃契約終止時，被告應賠償原告公司之損失，原告承租前並不知租賃物有違建之存在，詎料該租賃物於97年3月12日遭彰化縣政府拆除店面前及店面後之違建計有13坪，該租賃物之使用收益受到嚴重影響，原告多次催被告修繕遭拒，於不得已之情況下自行雇工進行修繕，在被拆除部分加裝臨時廁所、鐵網及鐵捲門以免賣場商品遭竊，該租賃物雖經修繕，但仍因違建拆除後賣場無水塔可用，導致空調設備無法運行，又因違建拆除已損及建物結構，為顧及公眾安全，原告公司賣場即燦坤3C永靖店於97年6月起停止營業，並發函通知被告自同年10月起終止租約，並要求被告為損害賠償及返還押租金，所受之損失細分如下㈠請求返還緊急修繕費用計新台幣（下同）10萬7,700元。㈡請求停止營業之損害賠償額共計為375萬3,925元，細分為①固定資產未攤提費用，計有生財器具未攤提費用67萬8,192元及租賃物裝潢未攤提費用187萬3,973元，共計為255萬2,165元。②賣場95年1月至97年2月之平均營業額為每月
370萬元，平均毛利率為17%，違建遭拆除後受影響之營業月份為97年3、4、5月3個月份，營業損失為96萬9,000元。③閉店拆除費用及搬遷費用共計費用為23萬2,760元。
㈢請求返還押租金計8萬元。㈣請求減少租金額度：租賃物於97年3月12日遭彰化縣政府拆除13坪，依租賃物總面積16
4.86坪之比例計算，因可歸責於被告之原因致租賃物之一部滅失者，原告請求減少月租為5萬者有29日，為6萬元之租期有61日，共計為1萬3,432元，綜上，原告依民法第429條、第430條第1項請求修繕費用如第㈠項、依租約請求損害賠償如第㈡項，依租約請求返還押租金如第㈢項，依民法第435條第1項請求被告給付如第㈣項，共計為395萬5,05
7元，因此求為判決：被告等應連帶給付原告395萬5,057元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請求宣告假執行等語。
二、被告等則略以：被告乙○○固有將本件承租物加設鐵捲門，另被告丙○○固有加設外緣鐵皮與內部夾層，被告之代理人 詹益展 於訂立租約時即告知原告公司從業人員 張世立 承租物確有違建之瑕疵，被告並表示要拆除違建後再出租，因原告公司反對並表示欲就違建部分自行為規劃使用，且在本件建築物租賃合約書第1條不動產使用範圍地上第1、第2層面積共計為164.86坪加註「含夾層、機店及公共設施」，且原告承租後自行在租賃物後騎樓裡面設置所廁、置物間，置放發電機、消防用加壓機、在賣場後方違建上另設置冷卻水塔，致被建管單位認定係違建，而與前開騎樓之鐵捲門、後騎樓之外緣鐵皮及內部夾層等建物一併拆除，與被告無干，應由原告自負其責，揆諸上述，是本件租賃標的之房屋於訂立租賃合約前該前騎樓設置有鐵捲門，後騎樓設置有外緣鐵皮，內部有夾層，確屬違建，租賃之際被告有意拆除，以符法令，被告係應原告要求，始將之留給原告自行處理，故被告二人就此部分自不負權利或物之瑕疵擔保責任，原告以可歸責於被告之事由，致本件租賃物有權利上之瑕疵而終止本件合約請求被告給付損害賠償之相關等金額為無理由，求為判決駁回原告之訴等語資為抗辯。
三、本院查：本件兩造爭執之所在為，原告承租系爭之標的物即房屋於96年3月12日為彰化縣政府就違建部分拆除，是否達於不能使用之情形，果有該情形是否可歸責於被告，原告是否有權依法解約，並依契約或損害賠償法則請求被告給付相關之賠償金額，系爭原告承租之建物現狀，本院於98年10月
2日會同兩造及訴訟代理人至現地勘驗，該建築物從外觀上即可看出原告承租之賣場前側即東側之走廊以鐵捲門圍成經營賣場，後側即西側則於原有建物外側加蓋有鐵皮增建物，該增建物有夾層，該後側增建物內原告自承1樓放置發電機，消防壓縮機，原告並建有廁所及圍牆，2樓放置水塔等週邊相關設備，2樓屋頂設有水塔架，放置營業用大水塔，兩造承認前後側違建拆除後面積少13坪，以原告承租之大賣場依租約所載為164.86坪，損失使用之面積為百分之7，因被拆除部分為前後非法違建部分，非賣場主要經營使用面積，除前側騎樓原告可退縮至東側原設大門位置，重新設置大門即可安全營業，且靠賣場北側被告亦有合法現成水塔架，放有多座附近住戶之水塔，原告自可與被告協商將水塔移至該處，俾使用上賣場不致斷水而無法供應空調，後側被拆部分稍作整理加裝安全設備即為可合法使用之賣場，詎原告捨此不由，遽為終止租約之意思行使，且求償金額高達395萬5,
057元，盱衡全部履行完畢出租人即被告所獲得之利益亦不過778萬元，算至97年3月12日原告主張不能繼續營業之日，原告從契約已實現之獲益亦不過為103萬元，於此情形解約恐違民法第148條第2項行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法所規範之誠信原則外，本院認並無契約第18條第
2款規定可歸責於甲方（被告）之事由致本合約終止或廢棄時，甲方應賠償乙方所有之損失情形存在。雖原告另主張系爭租賃物因違建遭拆除為「權利之瑕疵」，惟依民法第351條前段買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。所謂權利瑕疵係作為契約交易客體之房屋有第三人得以主張權利對抗承租人使用租賃物之情形者，而本件原告承租賣場其中部分為違章建築，依建築法第97條之2規定授權由內政部營建署所定之違章建築處理辦法第2條規定，本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。同辦法第5條規定直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告5日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於文到30日內，依建築法第30條規定補行申請執照，違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照者，直轄市、縣（市）主管機關應拆除之。第6條規定依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆。該等規定均指明違章建築除可補照者，有隨時遭建管機關拆除之危險存在，非謂建築機關於其上有何權利存在，依其性質並非權利之瑕疵，違章建築本質上核屬物之瑕疵，探求本件物之瑕疵對於久住台灣地區一般人民為均有之經驗或常識，蓋建築物前廊為供通行之用，不可圍為營業之用，另建築物後增建不規則部分幾全為違建，衡以常情，因房屋所有人如能取得房屋後側建築許可，依常理即會一次完成建築，自不可能於建築完成後再為增建，不但不合乎建築之經濟，又不合乎建築之美學，原告於全省經營大賣場數均以百家計數，憑其專業經營賣場能力，自不可能不知賣場所圍前廊及後側增建係違建，本件租賃物為有償契約，依民法第347條準用第349條之規定，出租人負有物之瑕疵擔保責任，依同法第353條規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第355條第1項規定，承租人於租約成立時，知租賃物有物之瑕疵者，出租人不負擔保之責（參考97年台上字第979號判決，見最高法院民事裁判書彙編第56期），考民法第355第1項規定買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責之立法意旨為買賣就是買賣，雙方眼睛必需睜大（Kaufistkauf，Augenmuessenaufsein，見 鄭玉波氏 所著法諺），課買受人注意之義務，於明知物之瑕疵時，或因重大過失不知物之瑕疵均不負瑕疵之責，僅在第355條第2項於買受人因重大過失不知物之瑕疵，如出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，作為平衡買受人與出賣人間依買賣契約所應負擔物之瑕疵擔保責任。依上開規定本件承租人明知承租物為違章建築有物之瑕疵存在，即不可依民法第359條解除契約或減少租金，原告依據前開第㈡項請求停止營業即解除契約之損失。第㈣項請求減少租金。即不應准許。另如前所述原告並無終止租約之權，其第㈢項請求返還押租金即為無理由，至原告請求被告給付修繕費用，固為民法第429條租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。惟出租人負此項義務之前提為出租人依民法第347條準用第354條民法物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質之規定所導出，即原則上出租人依法負使承租人所租賃之物合於約定使用收益之目的，本件於租賃期間出租人即被告就非違建部分合於約定用益狀態，即已依債之本旨為給付，至違建部分承租人明知有物之瑕疵如前所述，出租人既不負瑕疵擔保之責，該違建遭拆除後，因該違建拆除後所導致必需支出系爭承租物修繕之責，作為承租人之原告所明知物之瑕疵被拆除之後果，依上開法律規定復參考民法第355條第2項規定法律衡平效果之設計，亦不應由被告負擔之。
四、綜上，原告據以提起本訴並無事實或法律上之依據，其請求並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對於本件判決結果不生影響，自無庸一一論述，復此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中華民國98年11月26日
民事第二庭法官李言孫以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年11月26日
書記官施惠卿